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1、招商地产第三届常青藤后备班小组课题论文招商地产第三届常青藤后备班小组课题论文论文题名：设计阶段成本管理工作研究学员姓名：摘 要 本文引言介绍上海管理总部2010年项目成本对标情况，得出“抓成本重在抓设计”的思想。正文简述了价值工程、限额设计、设计优化等传统方法以及房地产标杆企业在设计标准化、客户敏感点分析、成本专题研究等设计阶段成本管理的有效做法，再结合招商地产上海管理总部在设计阶段成本管控方面做出的一些突破。最后在落实限额设计、设计标准化、审图标准化、开展专题研究与培训等方面对公司提出一些建议。关键词 设计阶段，成本优化，专题研究引言2010年上半年上海区域三地公司开展了项目成本对标调研工作

2、。苏州小石城一期与中海熙岸观邸二期进行了细致的成本对比分析。从总包、分包各实物量单价对比，熙岸观邸的单价并不比小石城低，有的甚至远远高于小石城的单价，但其总建安成本却比小石城低27。经仔细核对，原来在钢筋、砼、铝型材、外立面面积、阳台面积、阳台栏杆等含量方面，小石城的指标均比熙岸观邸高，见表0-1。序号指标名称招商小石城一期中海熙岸观邸二期备注1墙地比2.331.24我司较中海项目高约882钢筋含量71/64.5/我司较中海项目高约103铝型材含量9.58/8.8/我司较中海项目高约94露台面积与地上面积比0.270.18我司较中海项目高约505单位地上面积栏杆长度（m/）0.20（49.65

3、m/户）0.09（21.30m/户）我司较中海项目高约122表0-1 小石城一期与中海熙岸观邸二期指标对比上海招商南桥一号项目与万科城花新园进行对比，南桥地上部分钢筋指标66kg/，万科单体地上部分42kg/，比南桥低36，万科项目大量使用三级钢，有效地降低了含钢量。若南桥项目做到万科项目的钢筋砼含量，则南桥项目上部主体结构可降低158元/，整个项目降低成本约1500万元。开窗率万科只有0.19比南桥0.24低21，在同等窗型的情况下，总造价更低。上海招商海湾B地块一期与中海翡翠湖岸对比，钢筋、砼用量指标，海湾B地块一期项目均高于翡翠湖岸四期（钢筋约高47%，砼约高29%）。若不考虑产品风格、

4、层高等的影响，单位建筑面积增加成本140元/平米（其中钢筋增加约94元/平米，砼增加46元/平米）。若翡翠湖岸四期铝型材平均用量按8.5kg/测算，则海湾铝型材用量（11.5/）高出翡翠湖岸四期约3kg/（即高约35%），由此而导致单位面积门窗增加成本约80元。总体来看，建安成本（扣除人防与大配套）海湾较翡翠高出约780元/（建筑面积），偏高比例约25。 本次对标分析结果，三地公司项目情况基本类似，也基本反映了我司现状，透过这个现象，得出一个重要结论：降低成本应从源头抓起，抓成本重在抓设计。1 设计阶段成本管理的重要性设计是在技术和经济上对拟开发项目的实施进行全面的安排，也是对工程建设进行规划

5、和具体描述实施意图的过程。设计是项目开发的龙头，当一份施工图付诸于施工时，也就基本决定了工程的本质和项目投资的基础。虽然实际的建安成本是在施工过程中产生的，但7080的项目成本是在设计确定时已经形成了，见图1.1。图1.1 项目成本形成及发生的关系工程设计质量的高低、设备的选型、材料的选用、设计指标的选择等因素都对工程产生直接的影响。一个工程在成本上是否合理，是浪费还是节约，在设计阶段已经大体定型。现实中，施工过程发生的现场签证和设计修改有相当一部分是由于设计深度不高、考虑不足、设计文件粗糙等问题造成的。设计变更产生原因分类如图1.2。设计变更原因设计类施工类营销类超成本目标设计优化设计错误设

6、计缺漏现场条件施工错误施工困难进度要求二次设计客户要求竞争要求其它类报建、验收类其它原因 图1.2 设计变更的原因据有关统计，设计失误一般占总建造成本的310，其中决策性占60，重复性错误占30。图1.2中，施工类、营销类原因中很多也是在设计阶段通过详细论证可以预见，能够提前避免的。据2010年上半年对深圳和广州区域进行的不完全统计，招商地产项目设计变更和签证总金额中约70源于设计问题。因此，在没有开工之前，必须把好设计关。设计不当造成的无效成本和过剩成本给施工阶段的费用控制带来很大的负面影响。设计阶段成本控制充分体现了事前控制的思想。设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，在该阶段充分控制好投

7、资，可以避免施工阶段不必要的修改，减少设计变更造成的工程成本的增加和工期的延长。设计阶段的成本控制不但重要，而且行之有效，能起到事半功倍的效果。与大部分房地产同行一样，我司的成本管理习惯于把成本控制主要精力放在招投标、施工过程、审价结算等建设实施阶段，这样做尽管也有一定的作用，但效果不佳，超成本目标的现象仍较普遍。成本人员对实施阶段的造价控制基本能得心应手，但在设计阶段的参与程度以及成本控制方法都还非常欠缺，与行业先进企业相比，存在一定的差距。设计阶段的成本管理已经得到公司领导的高度重视。2008年11月20日公司发布的关于从严控制成本费用的通知中第七条要求就是“加强设计阶段的成本管理”；20

8、09年4月27日公司发布的关于加强2009年成本管理工作的通知中提出了四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作的要求，也体现了设计阶段成本管理思想；2009年终总结会上，公司领导布置了2010年成本管理工作重点之一就是设计阶段的成本管理；2010年7月9日招商地产成本管理年会上杨志光总作了题为工欲善其事，必先利其器抓成本重在抓设计的专题报告，并推出了提升设计阶段成本管理的相关举措。综上所述，设计阶段的成本管理具有极其重要的作用，其实际意义在于通过事前参与，达到提高设计质量、降低工程成本、提升产品价值的目的，是真正意义上的价值创造型主动成本管理。2 设计阶段成本管理的传统方法传统的设计阶段成本管理

9、理论经历了科学与实践的论证，在实际操作中是基本、有效的方法。2.1价值工程同一个项目可以有不同的设计方案，也对应不同的工程造价，而运用价值工程可以对设计方案进行选择。价值工程以提高项目价值为中心，不单纯追求降低成本，也不是片面提高功能，而是力求正确处理好功能和成本的对立统一关系，找出功能和成本的最佳比值。运用这一手段，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制。住宅项目商业配套，儿童游乐设施、老年活动中心等都具有价值工程论证的重点考虑对象。“做不做”、“做多少”、“做多好”等问题都直接关系到资金投入与促进销售的关系。2.2 限额设计所谓限额设计，就是按照设计任务书批准的投

10、资限额和钢筋、砼等含量限额进行设计，并且设计的建设项目使用功能不能减少，技术标准不能降低，工程规模也不得消减。限额设计也就是在总成本不变的情况下，达到使用功能和规模最大化。公司策划设计中心已经发布限额设计管理试行办法，要求在保证结构安全的前提下，尽可能执行钢筋、砼、铝合金型材等含量指标。2.3 优化设计优化设计是在经验设计法基础上发展起来的一种先进的设计方法、理论及技术，通过优化设计不仅可以提高工程设计质量，而且能够显著提高经济效益。尤其在结构工程成本方面，虽然是客户最不关注的地方，但因其最容易受公司设计管理水平的不同导致成本指标具有较大的离散性，是最具优化潜力的地方，也必须是房地产公司最应关

11、注的成本。3 房地产标杆企业在设计阶段成本管理的有效方法3.1 万科设计阶段成本管理工作原则3.1.1 客户价值最大化选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看不降低常规产品和技术时的项目利润率。3.1.2 方案优化各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。3.1.3 动态测算、及时反馈设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。3.1.4 设计单位的配合做好与设计单位的沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确

12、提出成本控制的工作配合和技术经济指标要求，考虑设置奖罚措施。3.2 金地成本控制方面的关键点 3.2.1 设计管理提高全员成本意识。部门间密切协作；明确结构工程师职责。加强对设计公司的管理与协调。利用合同措施、作好与设计人员的沟通、落实奖罚措施、开展设计公司间的交流与竞争。建立管理流程与制度。完善甲方设计标准、坚持设计全过程优化、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。3.2.2 技术管理建筑方案的选择。结构设计从方案入手，可对项目总体成本进行较大的优化。结构方案的选择。结构形式和桩基形式选择经过论证。结构计算数据的审核。结构成本控制的重要环节是计算书的审核。包括核对电算输入、输出信息，比如抗震

13、分类、抗震等级、场地类别、设防烈度、基本风压、各类荷载数值等。细部做法的控制与审核。细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大，主要包括：级钢的应用（可以降低含钢量）、合理归并结构构件数量、细部大样图的规范等。3.3 标杆企业设计阶段成本管理方法3.3.1 设计标准化设计产品的标准化，可以带动建筑材料设备的标准化，从而有利于通过集团战略采购的方式，降低成本。根据统计，万科85的标准化产品实施成本领先的战略。设计标准化可以直接提升公司的成本竞争力。龙湖地产内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不

14、允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。绿城地产精装修项目，采取户型类似、装修风格一样、各大城市复制的标准化模式。主要材料实行集团采购，保证装修品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。3.3.2 客户敏感点分析客户敏感点分析，是通过成本分配方面适当的调整，提升投资价值。客户重点关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，避免功能过剩，最大限度的节约成本。图3.1 龙湖某项目后评估中客户敏感点分析 图3.2 万科客户敏感点分析要求龙湖注重样板示范区，并单独对示范区进行价值分配的做法，就是在样

15、板区进行“不平衡报价”，提高客户的认可度，取得了较好的效果。“价值分析能力”是龙湖地产的核心能力之一，其中包括“围绕客户敏感点进行创新、研发”和“围绕成本敏感点进行控制”两方面内容。苏州小石城一期与中海熙岸观邸成本对标分析中，明显可以看到中海在客户敏感点方面的投入要更胜一筹，尤其是在景观方面的重点投入，取得了很好的销售效果，见表3.1。序号项目名称招商小石城一期中海熙岸观邸备注构造做法综合单价构造做法综合单价1地下室墙体水泥砖砌体350元/ m3KP1多孔砖砌块300元/m32庭院围墙基础+墙体+涂料+石材压顶+部分木栅栏910元/m基础+木栅栏+法国冬青678元/m3阳台栏杆冷拉扁钢350元

16、/m钢方通250元/m4单位地上面积栏杆长度0.20m/（49.65m/户）0.09m/（21.30m/户）5可视对讲悉雅特（进口-彩色-全数字）狄耐克（国产-彩色-半数字）6外墙石材芝麻灰190元/啡钻700元/7车库门成品2350/樘成品4500/樘8硬质景观289元/484元/9绿化工程89元/283元/表3.1 小石城一期与中海熙岸观邸客户敏感点投入对比3.3.3 万科产品成本对标Q12，重点关注结构成本万科在开发过程中不断深入专项工程，进行成本管理专题研究。综合各项专题研究成果，在2009年编写了产品成本对标Q12，要求2009年3月1日之后新开工项目增加“成本对标审批”环节，强调在

17、设计阶段重点控制7大限额指标。见表3.2。序号指标名称优化幅度（举例）节约成本（举例）备注1标准层钢筋含量-1/成本节约-6元/2标准层砼-0.01m3/成本节约-7元/3窗地比-0.01/成本节约-5元/4地下室层高-0.10m成本节约-5元/5地下车位平均面积-1.0/个成本节约-12.5元/6地下室钢筋含量-1/成本节约-1.2元/7硬景面积比例-1成本节约-0.62元/表3.2 万科Q12中的7大控制指标万科认为该7项指标发挥经济效益后，单方成本可减少145260元/，按开发量500万计，则成本降低额可达10亿元，非常可观。Q12报告对“何时对何标”、“责任部门or人”、“如何控制设计

18、院”、“实施控制要点和难点”、“推进计划及阶段性目标”等问题进行了较好的论述和规定，对设计阶段的成本管理工作具有较好的指导意义。3.3.4 成本专题研究同行先进企业在成本专题研究方面投入了一定的精力，研究成果在行业里面也获得了较好的评价。举例如下： 地下车库建筑设计中的成本问题。通过分析，总结归纳出常见错误做法，见表3.3。序号常见错误做法正确做法及措施成本影响1未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高一般3.6米即可（可控制梁下高度2.8米）地下车库层高每增加100mm,综合成本约增加18元/平米2底板地面采用300400mm厚建筑垫层找坡底板结构找坡，面层及排水层50150mm厚垫层每增加

19、100mm(层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米3顶板顶面做平均200厚的配筋细石砼找坡层顶板用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约105元/平米4顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达1.8米应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米5地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积轮廓线应平直方正，没有的空间一定要剔除地下室建造成本约2000元/平米6柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化

20、成本常常数百万元7设备房面积设计太大设备房勉强够用即可多出的设备房面积等于无效面积8设备房挤占停车位位置禁止设备房挤占行车道旁边的停车位被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积9相邻人防防护单元主要出入口未合并设置相邻人防防护单元主要出入口应尽量合并设置相邻人防防护单元主要出入口若未合并设置，不仅浪费而且影响景观布置10未利用汽车坡道做人防主要出入口应尽量利用汽车坡道做人防主要出入口另做楼梯坡道出口，浪费会上万元表3.3 地下车库建筑设计10个主要错误 高层建筑标准层含钢量。通过分析影响含钢量的七大因素，归纳出核心因素分别是体型、高度、结构转换。对各核心因素做出设计建议

21、，见表3.4。影响因素排序影响程度建议影响相对值影响绝对值1.体型不规则平面需超限审查增1015增57.5 /平面无不规则，避免超限审查高宽比超过67增1015增57.5 /确保高宽比不宜62.层数（高度）变化6080米80100米（2025层2633层）（底层6米，层高6米测算）增10增5 /层数（高度）：很重要！注意临界高度60m、80m。60米以下6080米（1219层2025层）（底层6米，层高6米测算）增3增1.5 /3.结构方案是否设转换，若设转换增45增22.5 /1个转换层相当于3个标准层，因此设转换对标准层平均含钢量有影响4.层高（每增加10cm）增2增1 /层高每+10cm

22、，含钢量+1/，钢筋费用+6元/，整体成本+20元/表3.4 高层建筑标准层含钢量影响因素排序（部分） 地产景观品质提升（设计管理）以及3：7（万创设计管理中心2009.03.05）。通过对多个项目的景观成本数据统计，得出：随着硬质景观面积增大，对造价的提升非常明显。通过面积关系、成本比例关系对比，得出：最有效的成本优化途径是控制硬景比例。硬景成本中石材费用所占比例平均为66，软景成本中大乔木费用所占比例平均为64，因此景观成本控制的重点应该在石材、大乔木。综合各项分析，总结出地产景观成本控制原则：基本原则1：硬景与软景的面积比例3：7（少水体、少硬质、多种植）基本原则2：草坪、灌木、硬景非石

23、材面积53%基本原则3：控制石材面积和大乔木数量万科对石材、硬质铺装基层做法、绿化苗木等进行了深入研究。研究成果对设计和成本管理具有很好的指导意义。以石材为例，见表3.4。序号影响因素建议1石材尺寸不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种之内2石材厚度20mm厚板材比50mm板材便宜50以上控制设计厚度：人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面3铺贴方式规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工单价材料价控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼4面层处理机切面/烧毛面荔枝面斧凿面/自然面 X X+10 X+20优选造价低

24、的面层处理方式表3.4 影响石材价格的因素及设计建议标杆企业在其它方面的专题研究还有很多，比如地下室含钢量及控制措施、地库上景观成本控制等，这里不再一一列举。大部分专题研究结论都有一个共性，即：强调事前控制，重视设计阶段的成本管理。设计阶段解决问题，工作效率高，设计方也容易接受修改和优化的要求。4上海管理总部在设计阶段成本管理的突破4.1 别墅成本标准化研究2009年上半年，苏州公司成本部对上海区域别墅项目实际发生的成本数据进行加工整理，按照叠加、联排、独栋不同产品类型统计出各类含量指标（钢筋、砼、砌体、模板等）、比率指标（窗地比、外墙面积与建筑面积比、内墙面积与建筑面积比）、实物量指标（栏杆

25、、入户门、车库门、外墙饰面、钢结构飘棚、金属屋面等）、单户指标（智能化设备户均造价、阳台栏杆户均沿米、院落围墙户均长度等），为后续类似项目成本快速测算提供了基础数据，有助于提高投资估算的效率。也为今后别墅项目设计限额指标提供了依据。4.2 上海区域常用外装饰、硬质景观、绿化苗木价格信息数据库2009年第3季度，上海管理总部完成了区域常用外装材料、苗木价格数据库的编制，并上传至公司OA供大家共享。该数据库包含了上海区域所有项目的建筑外装饰、景观硬质铺装、绿化苗木的实际中标材料单价及施工综合单价。通过提供材料规格型号、所属项目、招标日期、实物照片等详细信息，供设计及成本人员参考。该数据库一方面为上

26、海区域招标限价分析、成本目标编制等工作提供依据，另一方面也为设计人员提供设计估算参考，以保证设计成果在造价限额之内。4.3 “翡翠行动”，提升景观品质 2010年3月，上海管理总部在上海区域启动了为期两年的提升景观绿化效果的“翡翠行动”。行动目的是针对当前较为普遍的景观现场调整变更较大、绿化用苗随意性和差异性较大等不利于效果和成本控制的情况，加强景观绿化设计阶段的成本预控的精细化和标准化研究。目前“翡翠行动”小组已经取得阶段性成果，经讨论通过了相关指导文件。包括：项目植物景观配置综合效果评价标准、苗木菜单库（包括苗木效果及特性库和常用绿化苗木单价库）、低密度景观植物配置指导书、上海管理总部绿化

27、工程施工管理指导书、园林景观绿化工程施工工艺标准、园林景观限额设计参考标准及菜单等。行动小组确定以上海海德项目为试点，从软/硬景面积比例、硬景重点部位成本分析及建议标准、软景的乔灌草比例分析及建议标准等着手，通过定期的小组交流、培训、对标等工作，努力实现大幅度提升我司景观绿化系统性综合管控能力，控制景观成本，提升景观效果，力争创造销售溢价。4.4项目成本对标，找出高成本症结所在根据2010上半年上海管理总部三地公司项目成本对标结果，管理总部及时发布了新版成本控制指导书，明确了新的上海区域设计控制指标具体数值，并提出了在设计阶段对成本影响较大的9项指标进行限额控制，该指标包括：地下车位面积、地下

28、室层高、窗地比、铝型材含量等。在设计单位选择与奖罚措施方面进行了具体的规定。4.5 编制设计阶段成本控制流程根据工作计划，上海管理总部正在起草编写具有指导意义的设计阶段成本控制流程，即明确在什么时间，哪些部门或个人介入设计阶段，重点关注和执行什么工作，以达到事前控制的目的，实现成本控制指导书中规定的9项指标。4.6开展设计优化专题培训2010年7月23日，上海管理总部成本及工程设计人员参加了结构设计成本优化培训，并和外聘老师就招商地产的项目展开交流与沟通，增强了设计人员的成本意识。根据培训计划，下半年将进行建筑专业设计优化专题培训，以增强建筑设计人员的成本意识，学习成本优化的方法。5 提升设计

29、阶段成本管理能力建议5.1 落实限额设计当前我司限额设计管理还不够完善。一方面，限额设计的数据指标尚不健全。从范围上来看目前只有深圳地区的指标，不能适应公司的全国化战略的需求，应尽快建立全国各区域的限额设计指标数据。从数值上来看，限额指标数值偏大，经过上海区域的对标分析，在钢筋、砼、铝合金型材、墙地比等指标方面我司普遍高于同行先进水平，因此原有的指标数据也应该进行适应性修编，以适应当前市场的竞争要求。另一方面，限额指标落实不够。很少对设计成果进行限额指标落实情况考核，限额设计流于形式。建议公司设立奖惩办法，通过考核落实情况，调动设计人员的积极性，把限额设计落到实处，真正实现降低成本，不让限额设

30、计流于形式。 鉴于目前国内设计院对设计人员的考核办法普遍以设计面积为定量标准，较少考虑设计质量，不能在设计质量上调动设计团队的积极性的普遍情况。对设计成果的奖罚制度应采用“设计公司+设计团队”的形式，并按照奖励为主，惩罚为辅的原则。参照同行的做法：设计费的一部分（比如23元/）可以作为奖励条款，由甲方视设计成果的质量和进度直接奖励给设计团队；对于设计错误，设计合同中约定错误超过多少条（比如80条）后每出现一条错误罚款500元，其中罚款中的一定比例金额（比如50）由设计团队中的个人承担，以增强设计人员的责任心。5.2 审图制度标准化（建立设计缺陷评审控制图/表）针对当前很多项目设计周期较紧，设计

31、质量不高，后期变更较大的情况，内部审图往往没有充足的时间，审图工作往往流于形式，审图质量也只能取决于个人的经验和能力，不能体现公司的整体实力，起不到事前控制的效果。在快节奏开发的形式下，审图工作应该标准化，程序化。通过引入“设计缺陷评审控制图/表”实现快速、全面的审图工作。这种做法是先建立“设计缺陷评审控制图/表”。该控制图是利用公司的力量，列举审图工作中通常的关注点，各关注点可以划分成“功能缺陷”、“感观缺陷”、“交楼索赔”三大类。审图过程采用逐条排查将所有关注审核点全部审查后，才能汇总整理。随着审图经验的不断积累，不断完善“设计缺陷评审控制图”列项，审图工作的效率也会逐步提高，让审图工作不

32、再无从下手，实现良性循环。功能缺陷私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道感观缺陷地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染建筑立面：风格与色彩/装修与功能园林景观：观赏性/参与性/与建筑协调交楼索赔装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼内 容图5.1 设计缺陷评审控制图5.3 设计产品标准化标准化的产品不但能够缩短设计周期，加快施工进度，而且能加大集团采购的实施力度，减少实施阶段的设计变更，可以大幅度降低建安成本，可以使产品更快推向市场，在成本完全可控的前提下

33、制定行之有效的销售策略，提升竞争力。5.4 设计阶段与集团采购结合目前我司全国范围内的集团采购已经涉及15类材料设备，随着集团采购的不断推进，采购规模越来越大。但是设计阶段与集团采购材料设备技术指标的结合还不够，导致实施过程中施工图纸和集团采购设备不配套的情况还很多。小石城三期配电箱和火灾报警施工图中并没有按照施耐德户内配电箱、海湾火灾报警设备的数据资料设计，执行集团采购时还需将图纸“翻译”成施耐德、海湾对应产品元器件型号，并且由于设计原因，出现非标产品，不能执行集团采购，在审价环节拉长了工作时间。建议在设计阶段充分结合集团采购设备品牌型号及技术要求，减少实施过程的变更或签证，。5.5 加强成

34、本专题研究与学习，注重知识管理成本专题研究过程可以强化设计人员的成本意识，研究结果可以指导设计，持续优化成本。在项目设计过程中还存在很多能够实现成本优化的“重点专业地带”值得去研究。加强与同行，特别是先进企业交流，必要时采用“拿来主义”，借鉴一些比较成熟的研究成果。举办设计优化专题培训，提升成本控制专业能力。6 结束语 设计阶段的成本管理是房地产项目全过程成本控制的重点、关键环节。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应该前置而持续。只有正确处理好技术与经济对立统一的关系问题，才能实现设计阶段成本管理的核心目标，即达到技术与经济相结合的最佳点。 若真正做到设计阶段的“精细化管理”，需要合

35、理的设计周期和适当的成本人员配置以及设计优化顾问等外部资源，这些基本条件还需公司高层领导去均衡。多算胜，少算不胜，何况无算乎！在集团倡导“创建学习型企业，增强学习能力”的背景下，只要我们设计阶段能做到“多算”，必定能超越竞争对手，处在行业的前列。参考文献1周耀俊,浅谈设计阶段的投资控制,建筑经济,2009(4)2周魏铭,对工程项目造价管理的认识和理解，建筑经济，2008（8）3招商地产上海管理总部,设计阶段的成本管理工作指引,地产(沪)管200877号4上海威斯顿不动产学院，房地产成本管理策略（课程讲义）5上海威斯顿不动产学院，规划设计阶段的成本控制（课程讲义）6地下车库建筑设计中的成本问题，ppt讲义7高层建筑标准层含钢量，ppt讲义8曹阳，地产景观品质提升深耕设计管理（课程讲义）9招商地产，关于从严控制成本费用的通知，地控字2008649号10招商地产，上海管理总部2010年项目成本对标分析资料11安岩，房地产项目结构成本优化控制的管理思路与技术方法（课程讲义）12万科地产，产品成本对标Q12(ppt讲义)第15页共15页