城市轨道交通对沿线房地产价格的影响.doc

1、城市轨道交通对沿线房地产价格的影响王琮(华东师范大学现代城市研究中心人口研究所，200062,上海/硕士研究生).# 摘要近年来，随着城市轨道交通建设曰益加快，沿线房 地产价格所受影响也曰渐明显。为了分析轨道交通对沿线 房价的影响程度及规律，以上海轨道交通1、2、3号线为例， 分析了沿线房价的分布特征。结果表明，在某些特殊地区由 于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响，轨道交通的 影响很弱；但排除个别异常值后，轨道交通对邻近站点房产 的价格具有显著的提升作用，即离轨道站点越近房价越高， 并且越远离城市核心区轨道交通对房价的影响也越大。关键词城市轨道交通；房地产经济；价格影响 中图分类号F29

2、3.3; U231URT Influences on Real Estate Prices along the LinesWang QiongAbstract In recent years, the construction of Shanghai rail transit is accelerating, which has cast obvious impact on real estate prices along the lines. This article takes Shanghai Metro Line 1, 2 and 3 as examples,studies the d

3、istribution characteristic of the real estate prices. The results show that the influences of rail transit on the housing prices are weak in some areas because of the local culture and other factors. However, after excluding the abnormal values, the rail transit shows an important impact on raising

4、the prices of the real estates around the stations* Furthermore, in the suburban area, rail transit has even greater impact on the housing prices than in the central part of Shanghai.Key words urban rail transit; real estate economy; price effect Authors address Population Research Institution, The

5、Center for Modem Chinese City Studies, East China Normal University, 200062, Shanghai, China常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统 中最主要的两种交通方式。与常规道路交通相比， 轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时 的特点，为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了 重要的基础。城市轨道交通已成为市民快速出人中心城区的 交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达 性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产 生了举足轻重的影响。越来越多的人在择居时把城 市轨道交通作为重要的考虑因素，因而对沿线

6、房地 产的价格产生了一定影响，并呈现出一定的规律。 自1993年4月上海城市轨道交通1号线南段观光 试运营以来，至今上海已建成轨道交通运营线路8 条，共有车站160座，运营里程达234 km。根据“十 一五”规划，上海将在2010年建成400 km轨道交通 线，每天运送乘客近600万人次，承担全市公共交通 出行量的35%以上，相当于中心城道路在现状基础 上增加一倍1。随着城市轨道交通建设的日渐深 人，线路分布的密度也将日益增加，轨道交通对房价 的影响也将更为显著。1国内外研究回顾1.1国外研究回顾国外学者从20世纪70年代就开始了公共交通 对住宅价格影响的研究。他们注重运用计量经济学 的方法。

7、欧洲学者还比较重视轨道交通对房价影响 的时效性。文献2认为，公共交通对住宅价格的一 个主要影响表现为新的交通线路能够为人们的出行 提供更多选择，减少人们的出行成本，并建立了公共 交通影响模型（Mass Trasit Impact Model),来评估 新设的公交车线路对丹佛市住宅价格的影响。文献 3中介绍了:斯瓦罗（Cervero，1994)用多兀回归分 析法研究了轨道交通对联合开发的办公楼房地产的 积极影响；亨尼贝瑞（Hermeberry，1998)对1995年 建成的英国谢菲尔德轻轨系统进行了跟踪研究发 现，在该轻轨系统建设期间，附近住房价格不升反 降，其原因可能是轻轨建设中的噪声等一些负

8、面影 响造成的，完工后这些负面影响会消失；耐普 (Knaap,2001)等测算了美国波特兰市MAX轻轨系 统对土地价值的影响，发现在宣布建轻轨之前距离 车站的远近对土地价值没有影响，在宣布建轻轨之 后距离车站800 m范围内的土地价格上升31%。维普资讯 http:/www.cqvip.If議烫麵戀議議纖纖顯:!鐵I賴賴賴纖B鐵涵纖賴祺顏:i;!賴賴 13 1.2国内研究回顾在国内，城市轨道交通对住宅价格影响的针对 性研究还比较少。国内城市轨道交通建设起步较 晚，有关轨道交通与城市社会经济的关联性研究也 就比较少。考察近期国内学者对轨道交通的相关研 究，主要集中在以下几个方面:文献6、文献7从

9、 交通与土地利用现状人手，分析了广州市城市交通 与土地利用的互动关系，并指出广州轨道交通的建 设对地铁沿线土地的升值产生了巨大影响;文献8 讨论了轨道交通对城市空间形态的影响;文献9以 上海城市轨道交通1号线为例探讨了轨道交通对城 市人口迁移的作用，认为轨道交通在引导城市人口 从中心城区向城市近外围区迁移方面具有重要作 用;文献10认为，轨道交通对房价的影响值会随着 空间、时间、房地产类型以及区位条件的不同而不 同;文献11以北京市轻轨13号线为例，分析了沿 线房地产价格的分布特征;文献12从理论上分析 了城市轨道交通开发的受益对象，并探讨了建立城 市轨道交通开发利益影响范围理论计算模型的方

10、法。综上所述，国内学者对城市交通的研究不少，但 对城市轨道交通与住宅价格的研究很少。文献13 -15等也仅对轨道交通的沿线土地开发作了探讨。 基于此，本文将通过分析研究城市轨道交通沿线房 产价格的特征，总结城市轨道交通对房产价格的影 响规律。2资料来源、对象选择及数据处理2.1资料来源本文选取2006年6至12月上海楼市新房导 购手册的房产信息作为数据源，共获得房产信息 162条;信息内容包括楼盘位置、形态、装修情况、销 售均价等。在研究过程中，为了消除数据之间的差 异，剔除了装修房和预告房信息52条，最后获得 110条数据。这些数据作为本文分析研究的数据 源。轨道交通站点的数据来源于2006

11、版的上海城 市交通地图。2.2对象选择本文选择上海轨道交通1号线（共富新村站 莘庄站），2号线(淞虹路站张江高科站），3 号线(江杨北路站上海南站)作为研究对象。选 择这3条线路有三方面的原因：首先，在已经建成通 车的8条轨道线路中，1、2、3号线是上海较早通车 的线路,运营时间都在6年以上；其次，这3条轨道 线路都呈径向放射状，纵横交叉贯穿于上海市中心 区以及边缘区，对周边地区的影响符合“廊道效应” (即围绕着廊道一定范围内存在效应梯度场，这种效 应梯度场随着距站点距离的增加而逐渐衰减），适合 于研究城市轨道交通对沿线房地产价格所产生的影 响作用;此外，考虑到2006年底，2、3号线的延伸段

12、 先后通车,因此将2号线西延伸段和3号线北延伸 段也作为研究对象的一部分。上海轨道交通1、2、3 号线站点示意见图1。2.3数据处理运用Mapinfo软件将栅格图上的楼盘和城市轨 道交通站点的位置信息进行矢量化，并建立属性数 据表;然后运用Arcgis的邻近分析(Near)功能，计算 出每个楼盘到最近轨道的站点之间的距离;最后用 Excel软件对所得的距离值进行统计分析。上海以城市道路的内、外环线为界分为城市核 心区、边缘区和外围区，因此将房产数据按此分类成 这三个不同区位。由于城市轨道交通对周边地区的 影响符合廊道效应，因此选取城市轨道交通沿线 2 000 m区域作为研究范围，并将其分为步行

13、可达 区域(0500 m)、两轮车抵达区域(5001 000 m)、 换乘一次公交车区域(1 2 000 m)。为了便于 描述，将上述三个区域的房产分别称为亲轨道房、近 轨道房和远轨道房，并分别计算处于不同区位、不同 沿线区域的房产均价。对于轨道沿线2 000 m以外 的区域，由于换乘次数多、所需时间长，很少有人选 择轨道交通作为出行方式，所以不将此区域列人影 响特征的研究范围，仅在本文第四部分趋势线模拟 时采用部分数据。饔画髑_顚繼騰綫錢猶議:議艱i議顯_mi榻3城市轨道交通沿线房地产价格特征对所得数据的统计分析结果表明:在核心区以 及外围区，轨道沿线房产的均价随离开轨道距离的 增加而减小;

14、而边缘区房价却是先降后升，并且浮动 很小(差价在1 000元以内）。可见:房价与距轨道 距离似乎没有相关性(见表1)。 区，房产的均价都随着离轨道交通距离的增加而降 低。这表明，房产价格与到最近轨道站点的距离之 间存在着相关性;距离站点越近的房产，轨道交通提 升其价格的作用就越显著。此外，核心区房价的绝 对差值大于边缘区和外围区;而外围区房价差值虽 然基本上与边缘区的持平，但降幅明显大于前两个 区域，达到了 21.2%(见表3)。表1不同区域内城市轨道交通沿线房价特征距最近站点距离/m房产均价/(元/m2)核心区边缘区外围区0-50019 91411 503500 1 00019 23210

15、7009 1001 000-2 00016 60311 0687 169表3剔除异常值后城市轨道交通沿线房价特征房产均价/(元/m2)祀取阳MffE两/m 核心区边缘区外围区050019 91411 503500 1 00019 2329 6439 1001 000- 2 00016 6039 5767 169对边缘区的具体数据进行分析后发现，距离最 近轨道站点500 2 000 m的房产中，有4处明显高 于均价,却相对远离轨道交通，属异常值(见表2)。 尤其是皇家花苑和臻园，均价都在20 000元/m2以 上，是地区均价（11 068元/m2)的2倍。这四处房 产分布在田林、古北和龙柏板块。

16、三个板块相互毗 邻并且房价都较高，均在11 元/m2以上;尤其 是古北板块,达到了 20 113元/m2。这与地区的区 位优势以及文化背景有关。首先，这三个板块分别 毗邻内环高架以及延安西路、虹桥路、沪闵路等主干 道，公交站点较多，公交车或者小汽车出行都比较方 便，对轨道交通依赖程度较轻;其次，古北和龙柏板 块属于上海西区的高档住宅区，入住的外籍人士或 港澳台同胞较多，住户出人以私家车或出租车为主， 选择公共交通的人很少;此外，这三个板块分别邻近 虹桥开发区和漕河泾开发区，区内工作的白领对于 周边住宅的需求也是导致房价较高的原因。因此， 在这些地区，房价主要受到区域文化、区位条件、住 宅环境等

17、其他因素的影响，而轨道交通的影响力很 弱。表2部分房价明显离于均价的异常值房产名称所处板块均价/(元/m2)板块均价/(元/m2)到最近轨道 站点距离/m汇成月河徐汇田林19 50013 555705圣美邸长宁古北17 75020 113940皇家花苑长宁古北21 00020 1131 264臻园闵行龙柏28 00011 6691 964为了排除异常值的干扰，将上述这些异常值剔 除，对余下的数据做进一步的统计分析。结果表明: 去除异常值后，无论是处于核心区、边缘区还是外围核心区距城市轨道交通站点不同距离房价的差 值大于边缘区和外围区。其原因是:一方面是因为 轨道交通1、2、3号线都呈现由中心向

18、外围发散的形 态，即越靠近城市核心区，轨道网也越密集，核心区 内的房产价格往往受到多条轨道线路的影响;另一 方面，核心区的房产均价绝对值比边缘区和外围区 高得多，因此差值也相对较大。从距城市轨道交通站点不同距离的房产均价的 降幅来看,则表现为越往城市外围降幅越大的特征。 这表明，距离城市的核心区域越远，城市轨道交通对 房地产价格的影响也越大。这是因为核心区交通路 网的分布相对密集，可选择的出行方式较多;而越向 城市外围，交通方式的选择余地越小，对于城市轨道 交通这样的快速交通方式的依赖越强。并且核心区 内商业较为集中，除城市轨道交通外，房价还受到其 他因素的影响。因此，外围区房价与到轨道站点距

19、 离之间的相关性比核心区以及边缘区更为显著。4城市轨道交通对沿线房价影响的一般规 律基于城市轨道交通沿线房价分布的特征，分别 对表3中的核心区、边缘区以及外围区的房价进行 趋势线模拟(见图2,为了更好地体现距离对房价的 影响，在对房价进行趋势线模拟时，图2中加入距轨 道交通站点2 000 3 000 m、3 000 4 000 m距离 的房产均价）。核心区：3620.75-5 020.6x+16 655核心区边缘区外围区3- =288x2 - 2 022.2x + 13 008(尺2 = 0.803 1)(2)外围区：3- =620.75x2 - 5 020.6x + 16 655(R2 =

20、0.999 9)(3)式中：y沿线房价；x房产到最近轨道站点的距离，其中 (0,400 0;R2趋势线的拟合度。25 000 20 000 S 15 000 ;10000 50000-500 500-1000 1000-20002000-300030004000 距站点距离/m图2沿线房价的趋势线模拟核心区、边缘区和外围区房价的模拟趋势线均 为二次多项式，趋势线拟合度相当高，均在0.8以 上;核心区和外围区的趋势线拟合度接近1，表明轨 道沿线房价与到达站点的距离之间有很高的相关 性。通过上述分析可知，剔除异常值之后的沿线房 价显示出距离轨道站点越远，房价越低的特征。考 虑异常值产生地区房价受到

21、区域文化、区位条件和 住宅周围环境等因素的影响，可以将城市轨道交通 1、2、3号线沿线的房价归纳为如下公式：y = Ax2 + Bx + C + M(4)式中：A、B、C二次多项式系数；M房价受到的其他显著影响，包括房产的 区位条件、区域文化等;其余符号同前。5结语城市轨道交通的建设提高了沿线区域的可达 性，越来越多的人选择这种快速便捷的交通方式，因 而也对沿线房地产价格产生了一定的影响。具体表 现为:距离轨道站点越近的房产，轨道交通对其价格的提升作用越明显;而距离轨道交通越远，房价则越 低;并且越远离城市核心区，轨道交通对房价的影响 程度越大。但也应注意到城市轨道交通对房地产价格的影 响在个

22、别地区表现得很弱。这与它们处在高档住宅 区有关,并且这些地区大多毗邻快速道路交通干道 及开发区，因此城市轨道交通对这些地区房价的影 响力很弱。当然,这些只是异常情况。随着城市轨道交通建设的蓬勃发展，可以预见 城市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著，房地 产的价格也会随之呈现出新的格局。参考文献1张奕，金嘉模.上海2010年世博会前建成四纵三横一环轨交 网络N.解放日报,2006 - 11-01(国内新闻版）.2 Koutsopoulos K C. The impact of mass transit on residential property valuesj. Annals of The

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