中资企业写字楼租赁四重奏世邦魏理仕中国区研究部2023.419页.docx

1、灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏专题报告 世邦魏理仕 中国区研究部2023年4月中资企业写字楼租赁四重奏执行概要趋势一：主引擎动能焕新科技与金融将持续担当中资企业写字楼租赁需求的主引擎，但行业内部的动能焕新。 证券基金、互联网数据服务和软件开发企业成为各自行业的高增长点。趋势二：美好办公，品质升级纵观过去三年，中国经济与写字楼历经跌宕 起伏，而中资企业的中流砥柱地位进一步强 化，在一线城市甲级写字楼中总租赁面积占 比上升至72%,较三年前提高12个百分点。通过近年来对中资企业租赁活动的数据分析 和针对企业不动产策略的多次调查，世邦魏 理仕注意到有四大趋势已经成型且逐渐加速, 并将对未来的国内写

2、字楼市场产生重大影响。新冠疫情促使中资企业和员工对工作场所品质的关注度提升，写字楼升级租赁需求加速。趋势三：聚焦空间效率科技及制造业企业整合需求凸显，与此同时中资企业灵活办公的意愿提升。 房地产策略多样化的背后是聚焦空间效率的共同诉求。趋势四：ESG达成共识，加速布局绿色楼宇双碳目标下，可持续发展已成为中资企业共识，ESG在企业房地产的落地将 不断推动绿色楼宇需求的增长。 2023 CBRE, INC.灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏體饌写字楼需求图表1:中资企业一线城市甲级写字楼总租赁面积占比160%冲年/o 2022年图表2：中资企业租赁交易量占比2图表3：中资和外资企业中，计划在2023

3、年增加办公面积的占比尽管历经2022年房地产、平台互联网行业的调整和整合，但横跨疫情三年，中资 企业在主要城市的写字楼承租面积依然实现了进一步的增长。过去三年间，中资企 业贡献了租赁交易量的86%O在最具标杆意义的四个一线城市，世邦魏理仕对超 过500栋甲级写字楼的租户普查数据显示，中资企业的总租赁面积占比从2019年的 60%提升至2022年的72%O （除非另行指出，后续分析均以中资企业的写字楼租赁活动为 研究范畴）这一趋势性变化主要受到两大因素的推动。一方面，各行业优质的中资企业数量和 规模持续扩容。截至2022年底，A股上市公司总数和市值较2019年分别增长35% 和33%O另一方面，

4、中资企业办公地点此前有相当比例位于品质较差的楼宇内， 伴随企业的发展，办公环境升级是必然之选，而新冠疫情这一黑天鹅事件所引发的 对公共空间健康的关注则在一定程度上加速了这一进程。86%2020-2022年40% 28%中资企业外资企业中资企业的成长故事未完待续。在我们2022年的中国写字楼租户调查中，中资企 业中计划在2023年增加办公面积的比例达到40%,高于外资企业的28%O从更长 期的角度来看，中国经济的创新升级将为写字楼需求提供持续增长的焕新动能，并 与品质升级、效率提升、可持续发展一起交织成中资企业办公需求“扩容、提质、 增效、逐绿”的四重奏。注释1：根据北京、上海、广州和深圳201

5、9年和2022年出版的甲级写字楼租户普查报告计算2：世邦魏理仕可录得的18个主要一二线城市租赁成交中的新设立、扩租、搬迁和升级类型的成交面积数据来源：一线城市甲级写字楼租户普查，2022年中国写字楼租户调查，世邦魏理仕研究部，2023年4月 2023 CBRE, INC.3世邦魏理仕研究部趋势一：主引擎动能焕新灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏图表4：中资企业在一线城市甲级写字楼总租赁面积中金融和科技行业的占比2022年，中资企业在一线城市甲级写字楼的总租赁面积中，金融和科技行业合计占比57%, 较2019年提升3个百分点。而在此期间与之对应的是，数字化浪潮下的银行和保险业务转型仍 在中途，而互

6、联网平台服务的红利减退和行业调整令相关企业在2022年的写字楼租赁面积大7世邦魏理仕研究部 2023 CBRE, INC.幅缩水六成以上。通过对近年来租赁交易分析，我们发现证券基金、互联网数据服务和软件开发等细分行业新动 能的涌现是金融和科技这两大需求引擎得以保持高速运转的最重要原因。2022年，证券/基金 /期货/信托行业（以下简称证券基金行业）在中资金融企业租赁交易量中的占比达到50%,较 2020年上升14个百分点；而同一时期，人工智能、云计算为代表的互联网数据服务以及软件 开发在科技行业中的占比从45%大幅增加至69%O2019年/2022年数据来源：一线城市甲级写字楼租户普查，世邦魏

7、理仕研究部，2023年4月图表5：过去三年，中资金融企业租赁交易量（按子行业分） 图表6：过去三年，中资科技企业租赁交易量（按子行业分）2501201008020O2022其他金融服务金融科技证券/基金/期货/信托保险互联网平台服务-互联网数据服务和软件开发电商在线游戏O02221202022数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月资本市场改革持续深化，推动证券基金机构业务扩张2018年以来，中国证券基金行业的利好密集出台，在加大对外开放力度的同时，公募 REIT试点、北交所设立、内地香港股票交易互联互通扩容、股票发行注册制全面实行 等对内深化改革举

8、措也接踵而至。图表7： 2017年至今证券基金行业改革开放关联政策事件梳理2017.11受此推动，证券、基金等业务快速增长。2022年A股市场在全球资本市场震荡形势下显 现韧性，IPO募资规模再创新高，同比增长8%；全年私募基金管理人申请和通过量与 2021年持平。这也促进了中资证券基金机构写字楼需求的加速扩张。2022年，在整体 写字楼租赁需求低迷的情况下，中资证券基金机构录得57万平方米的租赁交易量，与 2021年持平，较2020年增长84%O2019.06上海科创板开板2020.06将外资证券、基金管理公司的直接与间接 持股比例限制放宽至51%2020.04国务院金融稳定发展委员会取消外

9、资证券、 基金管理公司持股比例限制展望未来，中国资本市场仍然具备广阔的成长空间。2022年，美国股票市场和私募股 权投资交易规模分别是中国的3.5倍和6.4倍。CBRE预计，国内证券基金等行业的企业 数量与规模有望继续增长。国家发改委将金融业准入负面清单正式清零202106首批公募REIT上市图表8： 2022年中美金融业、股票市场和私募股权交易规模对比（美国对比中国）2022.07内地香港股票交易实现互联互通202104广州期货交易所挂牌成立202111北京证券交易所正式开市2022.11私募股权投资交易规模数据来源：国家统计局，Preqin, PwC, Siblisresearch,世邦魏

10、理仕研究部，2023年4月2023.02股票发行注册制全面实行地产“三支箭”支持房企再融资及重组上市2023.026.4证监会启动不动产私募投资基金试点数据来源：国务院、证监会等政府机构公开信息，世邦魏理仕研究部，2023年4月金融机构一线城市需求集中度继续攀升图表9： 2022年中资证券/基金/信托/期货行业写字楼总租赁面积、占比及过去三年租赁交易量 无论是从租赁存量总面积和占比，还是近期增量需求的发展趋势来看，一线城市尤 其是京沪金融中心在吸引集聚证券基金机构方面仍具备明显优势。而根据CBRE在2022年开展的写字楼租户调查，2023年有计划增加办公面积的金融气泡大小代表：截至2022年，

11、中资证券/基金/信托/期货在甲级写字楼总租赁面积2020-2022年中资证券/基金/信托/期货租赁交易量/总租赁交易量数据来源：主要城市2022年甲级写字楼租户普查，世邦魏理仕研究部，2023年4月机构中，40%的受访者选择京沪，34%选择广深。人工智能有望开启新一轮科技创新图表11：主要城市人工智能投融资金额和互联网数据服务及软件开发企业租赁交易量工业和信息化部的数据显示，2022年全国规上互联网企业研发经费投入同比增长7.7%,较 上年加快2.7个百分点。而最新披露的2023年一季度经济数据显示，信息传输、软件和信息 技术服务业增加值同比增长11.2%,增速在主要行业中排名第二，仅次于因去

12、年低基数而居首的住宿和餐饮业。上述数据表明，国内科技互联网行业近年来持续向“数实融合”领域和核心科技研发转型升级的初见成效，行业新增长引擎逐渐加速。202020212022I产业规模（亿元）3,0314,0415,080企业数量（万家）15.833.869.3图表10：人工智能产业规模和企业数量数据来源：工信部，中国信息通信研究院，企查查，世邦魏理仕研究部，2023年4月以人工智能产业为例，2020-2022年，国内人工智能企业数量增长超过3倍，产业规模以年均 30%的速度扩张。根据国务院印发的新一代人工智能发展规划，至U2030年，人工智能核心产业规模超过1万亿元，带动相关产业规模超过10万

13、亿元。O北京O上海杭州o深圳南京/武杭州rdO天津O。天津 苏州O广州8成都203040506070802020-2022年累计租赁成交面积（万平方米）最近ChatGPT及同类其他应用的迅速崛起令生成式人工智能（AIGC）有望成为启动新一轮科 技创新的突破口。通过对近年来国内各城市人工智能领域投融资及相关企业办公租赁需求的 分析，我们认为北京、深圳、上海、杭州这些领先科技城市的写字楼市场将在科技新引擎的竞争中继续占据优势。数据来源：网上公开信息整理，世邦魏理仕研究部，2023年4月灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏经济高质量发展促进专业服务壮大，律所扩张动能充沛9世邦魏理仕研究部 2023 CB

14、RE, INC.在金融和科技之外，专业服务业是写字楼市场的另一大重要需求行业。随着中国经济向高质量、 国际化、专精化发展持续演进，对专业服务业的需求也随之增长并升级，国内律所、会计师事 务所等专业机构在于外资同行的竞合中不断成长壮大。2019-2022年，在一线城市的甲级写字楼市场，专业服务业租户的总租赁面积中的中资占比从51%上升至63%； 2022年，在所有专业服务业公司的新租交易中，中资占比高达91%o 律所是需求最强劲的子行业，最近三年贡献中资专业服务业新租交易面积的47%O而在此背 后，我们看到的是国内执业律师数量以每年10%以上的速度增长。根据司法部的数据，2021 年全国执业律师

15、数量达到57.5万。而以此换算，目前中国每十万人拥有约41位执业律师，而 同期美国的这一数据接近我们的十倍。随着全民法律意识的提升和社会法治环境的持续优化， 律所的写字楼需求将保持稳定增长。图表14：全球主要国家人均律师资源4图表12：中资在专业服务业中的总租赁面积及新租交易面积占比351%63%91%2019年总租赁面积占比2022年总租赁面积占比2022年新租交易面积占比150注释3： 2019和2022年总租赁面积占比为一线城市数据，2022年新租交易面积占比为全国18个主要一二线城市 数据来源：一线城市甲级写字楼租户普查，世邦魏理仕研究部，2023年4月图表13： 2022年一线城市专

16、业服务业中资和外资总租赁面积占比100北京上海广州深圳法国中国美国加拿大西班牙英国德国数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月注释4：各国数据截至-加拿大2022年，美国、中国2021年，西班牙、英国、德国、法国2020年数据来源：中国司法部，美国律师协会，加拿大律师协会联合会，Statistica,世邦魏理仕研究部，2023年4月趋势二：美好办公，品质升级灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏疫情后国内办公族对工作环境质量的重视度全球领先历经三年疫情，良好的办公环境成为员工的核心诉求之一。CBRE发布的2022年中国跨世代消费者调查显示，81%的中国受访员工认为比起疫情爆发前，工作环境的质量更重

17、要，该比例 位列全球首位。员工对办公环境中的空气质量、噪音控制、釆光、设计、多样化的工作场景和健康休闲设施的配置均表示有更高期待。认为工作环境的质量更为重要的受访者占比图表15：86%co82% 回81% 簸公共交通可达性停车位数量光线、隔音、空气质量 等办公环境要素办公场所设计美学、多 样化工作场景健康休闲设施11世邦魏理仕研究部 2023 CBRE, INC.数据来源:2022年中国跨世代消费者调查，世邦魏理仕研究部，2023年4月中资企业引领市场升级需求越来越多的中资企业开始在企业房地产策略上做出应对。对比CBRE历年发布的中国写字楼租户调查后发现，疫情后卩资企业对楼宇品质 升级的意愿明

18、显增强，较疫情前攀升约10个百分点。體夢备新驛簣聽普讀；級到更高品质图表18：疫情前和疫情后中外资企业租赁甲级写字楼的占比6在租赁市场则表现为，租户选址于甲级写字楼的比例提升。根据京沪两 地疫情爆发前后三年的新设立和搬迁交易数据，租户选址甲级写字楼的 比例明显增加。其中，中资企业选址甲级楼宇的比例提升8个百分点至疫情前70%,仍落后于外资企业，但增速快于外资企业5个百分点。疫情后CBRE预计，2023-2025年期间国内18个主要城市的写字楼新增供应中的 甲级写字楼面积占比将达到81%,年均供给量达500-600万平方米，这 将为中资企业的楼宇升级提供充裕的选择，尤其是在快速兴起的新兴商务区O

19、注释5：疫情前数据根据2014-2018年中国区写字楼租户调查结果得出, 疫情后数据根据2021年和2022年中国区写字楼租户调查结果得出疫情前疫情后注释6：数据分析基于北京和上海的租赁成交，租赁类型为新设立和搬迁交易。 疫情前时间段为2017-2019年，疫情后时间段为2020-2022年。数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月趋势三： 聚焦空间效率灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏占比分别达到56%和48%。盥矗蒙繇殻罕作为当前或计划实施的房地产策略的受访者占比以及大注释7：大中型多点办公企业指一线城市办公面积5,000平方米及以上的企业数据来源

20、：2021年、2022年中国区写字楼租户调查，世邦魏理仕研究部，2023年4月大中型制造和科技企业办公整合意愿较强对同一城市内多个办公点的整合是大中型中资企业房地产策略的另一重要趋势。一方面，这出于 业务调整和成本控制的考虑；另一方面，企业也希望借助整合来提升办公空间利用效率，加强员 工间的沟通协作。根据我们去年的租户调查，中资企业将“整合”作为当前或计划优先实施的房地产策略的占比为 33%,略高于外资企业的29%O在各行业中，制造业和科技业中资企业的办公室整合意向最高，科技业和制造业企业较高的整合意愿与其当前的办公室分布有较明显的关系。通过对一线城市甲 级写字楼租户的全面梳理，我们发现在同一

21、城市甲级办公面积5,000平方米及以上的大中型中资企 业中，拥有两个及以上传统办公室（不包括位于共享办公内的工作点）的企业整体占比为22%, 而该比例在制造业和科技企业中分别高达27%和31%。事实上，如果考虑企业在乙级楼宇以及部 分位于商务园区且可整合至办公楼宇的租赁面积，未来办公室整合的潜在需求可能更大。中资企业的整合意向意味着连续整层大面积租赁和总部型独栋租赁需求将有所增加。过去三年期 间，一线城市5,000平方米及以上的新租交易中，约五分之一带有整合性质。17世邦魏理仕研究部 2023 CBRE, INC.推进办公场所策略,融合共享办公模式在对多个传统办公空间进行整合的同时，将灵活办公

22、引入房地产策略将有助于进一步提升空间效率，并兼顾业务连续性和灵活性的诉求。三年的疫情以及期间经济不确定性的放大对办公模式产生了变革性的影响。2022年中国区写字楼租户调查显示，已有近七成的中资企业将远程/灵活办公纳入企业业务连续性战略。无论在办公室内部还是外部，寻求更具弹性的空间解决方案将是中资企业写字楼需求的一大趋势。我们的调查结果显示，疫情后中资企业在工作场所内设置共享工位和协 作空间以及在选址时将共享办公纳入考虑的比例均有明显上升。数据来源：历年中国区写字楼租户调查，世邦魏理仕研究部,图表21：对比疫情前后，中资企业使用共享办公 和将楼宇内共享办公配置纳入选址考量的占比纳入选址考量202

23、3年4月趋势四：ESG达成共识，加速布局绿色楼宇灵活空间中资企业写字楼租赁四重奏19世邦魏理仕研究部 2023 CBRE, INC.办公职场是企业实现双碳目标的重要环节，绿色楼宇租赁需求持续增长自2020年中国政府正式提出“3060”目标以来，可持续图表22：国内代表企业碳中和目标及与办公职场相关举措发展和降碳减排逐步成为企业的重要课题。CBRE2022年中国区写字楼租户调查显示，已有10% 的中资企业设定了零碳目标，而更多的企业（47%）正 在考虑此项战略。54%的中资企业表示有意愿搬迁至绿色认证楼宇。从一些国内领先企业公开披露的碳中和目标和相关ESG信 息来看，包括办公楼在内企业房地产大多

24、已经纳入企业 运营层面减碳的范畴。尤其是对于以写字楼为主要工作场景的科技和金融企业而言，办公职场减碳对实现企业碳中和目标至关重要。代表企业主要碳中和目标ESG报告中与办公职场相关表述阿里巴巴-不晚于2030年，实现自身运营碳中和（范围1和2）-不晚于2030年，协同上下游价值链实现碳排放强 度比2020年降低50%-至IJ2025年，自有园区单位面积碳排放较2021年降低15%；员工人均耗水量减 少15%-所有新建自有园区都将达到LEED （金级）认证和中国绿色建筑标准-鼓励员工在办公场景中的低碳行为、低碳通勤和出行等腾讯-不晚于2030年实现自身运营和供应链碳中和，并 实现100%绿色电力以

25、2021年为基准年,2030年范围1和2绝对排放量 减少70%，范围3绝对排放量减少30%-持续提升办公运营过程的能源及资源使用效率2022年，对自有楼宇和部分租赁楼宇开展绿色管理方面的年度审核中国平安-致力于2030年实现运营碳中和-运营层面产生的排放主要来自于职场相关的能源消耗。通过节能、清洁能 源替换、碳抵消的组合推进运营碳中和短期内，国内企业在办公职场领域的减碳将以自有物业 为主，我们这在一定程度上与当前租赁市场中能耗和碳 排放数据的计量和共享不无关系。未来随着绿色租赁条 款和相关计量设备的普及，企业将租赁楼宇内的碳排放 纳入考核应是大势所趋，这也将持续地推动绿色楼宇租 赁需求的增长。

26、上海家化2025年碳达峰，2050年实现全价值链碳中和2025年，包括工厂、仓库、办公场所等全部自有运营设施碳排放达到峰值2025年，包括工厂、仓库、办公场所等全部运营设施碳排放较2020年下降 50%数据来源：根据相关企业ESG年报整理，世邦魏理仕研究部，2023年4月租赁建议加强企业房地产规划与业务目标、人才计划等战略目标的协同，以前 瞻性地应对快速变化的经济和市场环境。员工对工作环境的高度重视将成为长期的诉求。在财务相关指标以外, 企业选址时应充分关注公共交通、楼宇硬件与服务、商业休闲配套等 要素，并增加与工作场所健康相关的投入。将办公空间使用率纳入房地产成本的评估体系，通过对多点办公的

27、整 合、第三方灵活办公空间的运用和增加共享工位区域等方式有效提升 空间效率。2023-2025年期间，大部分城市的甲级写字楼供应较为充裕。建议企 业密切关注租赁市场发展趋势，并针对自身的办公室整合、搬迁和升 级需求进行提前规划。房地产是企业ESG战略的重要组成。建议在相近条件下，优先考虑租 赁绿色楼宇，以利更好地与业主沟通合作推进办公职场的节能减排， 并就相关绿色条款纳入租赁合同开展探索和实践。联系我们业务线研究部谢晨中国区研究部 负责人sam.xie胡乐毅资深董事中国区研究部shirley.hu张冀苏中国区交易服务|办公楼 负责人rayman.zhang吴祎仪 高级分析师 中国区研究部 joey.wu免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准 确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、 复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。