天橙五千年-关于君临长江项目的思考.ppt

1、关于关于“君临长江君临长江”项目的思考项目的思考一个中心，两个基本点，四项基本原则一个项目，两个重点，四项策略思考国家本案君临长江现场图君临长江远景图项目简述“君临长江”项目是武汉澳兴置业有限公司在武汉开发的首个地产项目。该项目位于小军山，集别墅群，高层、小高层住宅，地标性会所，游艇俱乐部码头，高尔夫球场等于一体。根据目前规划，项目建成后将成为湖北地区唯一配有游艇俱乐部码头的顶级别墅群，同时它预示着泛长江流域的居住观念开始步入水岸生活文明时代游艇俱乐部及私人码头别墅群及其它高端配套双拳出击双拳出击关于别墅何为顶级别墅群？所谓顶级别墅，地段上必须有独特的自然资源来支撑；其建筑设计有新的突破并达到

2、相当的境界和水平；施工、装修品质不同凡响，设备科技含量高且具环保性；其自身所形成的文化、风格居于领先地位。顶级地块支撑顶级价值；顶级物业构筑顶级价位；顶级配置营造顶级氛围。即顶级别墅需要具备什么样的品质？“血统”是第一要素血统地块价值人文价值完备的生活配套是第二要素一个好别墅，需要一个相对独立的空间，要与繁华闹市保持适当的距离，不过前提是保证别墅业主的生活舒适度。顶级别墅的建筑风格是第三要素建筑是凝固的艺术，顶级别墅的建筑，必需是能传世的作品，能够彰显身份与地位。占有资源及保护私密是第四要素对景观和土地资源的占有，当是顶级别墅的第一要素。除此之外，私密性也是顶级别墅的最重要标志。中国顶级别墅什

3、么样？世茂佘山庄园上海40000元平方米最高28亿元套中国十大顶级别墅东山墅北京均价26500元平方米中国十大顶级别墅侨鑫汇景新城广州均价14000元平方米中国十大顶级别墅九间堂上海起价3000万元套最高价6000万元套中国十大顶级别墅檀宫上海起价3000万元套最高价6000万元套中国十大顶级别墅香江别墅北京起价350万元套最高价530万元套中国十大顶级别墅紫园上海25000元平方米中国十大顶级别墅玫瑰园北京1500万元套最高16亿元套中国十大顶级别墅观唐中式宅院北京600万4000万套中国十大顶级别墅西郊庄园上海起价1300万元套最高价5000万元套中国十大顶级别墅目前，武汉的别墅群是怎样的

4、状况？别墅区分布及特点F、天下建筑类别:单体独栋别墅起价:180万元/套均价:300万元/套最高价:3800万元/套物业地址:盘龙城经济开发区楚天大道18号武汉别墅群代表宜家汤臣庄园1896建筑类别:独立别墅、双联别墅、叠拼别墅价格:200万元/套物业地址:江夏区阳光大道特1号武汉别墅群代表保利十二橡树庄园建筑类别:独栋别墅物业地址:东湖开发区民族大道与中环线交汇处价格:12800-15000元/平米（独栋）300420万/套（独栋）200万/套（联排）武汉别墅群代表美院coast建筑类别:独栋别墅、联排别墅、叠加别墅物业地址:江夏区庙山开发区江夏大道邬树村，汤逊湖畔价格:6800元/平方米（

5、均价）武汉别墅群代表金桥半山花园建筑类别:联排别墅物业地址:汉阳区建桥街梅岩村起价:290万元/套武汉别墅群代表巢NEST建筑类别:独栋别墅、联排别墅物业地址:盘龙城经济开发区盘龙大道9号价格:4600元/平方米独体套价：160万元/套武汉别墅群代表金银湖畔粹嶺建筑类别:联排别墅，叠加别墅物业地址:东西湖区金银湖环湖路价格:起价:65万元/套均价:110万元/套叠加别墅：3600-3800元/平方米联排别墅：4600-4800元/平方米武汉别墅群代表恒达盘龙湾兰苑建筑类别:联排别墅物业地址:黄陂区盘龙城经济开发区起价:105万元/套武汉别墅群代表宝安山水龙城建筑类别:联排别墅、独栋别墅、叠加别

6、墅物业地址:盘龙城经济开发区盘龙大道特8号价格:起价:258万元/套最高价:430万元/套武汉别墅群代表梦湖香郡建筑类别:联排别墅、独栋别墅、叠加别墅物业地址:江岸区后湖乡塔子湖起价:4600元/平方米武汉别墅群代表君临长江的别墅群会是怎样的定位？顶级？千万级？中高端？抑或其它？关于游艇和游艇俱乐部 游艇不仅仅是一种奢侈品，更重要的是它代表着一种新的理念，一种对生活乐趣刻意的追求，以及与传统截然不同的生活方式。私人豪华游艇是身份和地位的象征，当感受过游艇旅行后，才真正进入一个国际标准的社交圈，在属于自己的水上行宫驾驭自己的奢华世界。游艇俱乐部和马术俱乐部并称世界顶级俱乐部。在国外，特别是欧美国

7、家，玩游艇是很时髦的生活方式，也是融入上流社会、捕捉商机的一条重要渠道；他们认为，拥有游艇是实现自我价值的一条快捷方式。游艇俱乐部的运作模式及市场游艇俱乐部以会员制形式经营，旨在为会员提供一个最优质服务的私密性健康空间。根据当今世界各地游艇俱乐部的经营状况，其运作模式包括：运动娱乐型游艇俱乐部、休闲型游艇俱乐部、商务型游艇俱乐部运动型休闲型商务型 全球发达国家平均每171人就拥有一艘游艇，挪威、新西兰等地高达每8人一艘。游艇消费无上限，年消费额惊人，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，其市场潜力非常巨大。游艇俱乐部服务项目休闲项目：中西简餐、棋牌室、酒吧、露天咖啡吧、演艺吧、高尔夫、沙狐球、

8、助兴焰火、宽带上网、卫星电视等。游艇项目：游艇观光、游艇租赁、游艇维养、游艇驾校、游艇销售、游艇婚礼等。商务项目：商务会议、新闻发布、主题论坛、生日庆典等。我国游艇俱乐部现状目前，在我国的东莞、珠海、深圳、青岛、大连、上海、苏州、南京等地已有十几家上规模的游艇俱乐部。具体如下：苏州太湖的水星俱乐部 苏州太湖的水星俱乐部成立于1999年，共有个游艇泊位，已有多名会员，上海客户占到以上，基本上都是高收入人群。这里除了俱乐部本身的游艇外，还停靠私人游艇约有多艘，从最“廉价”的二三十万人民币一艘的游艇到数百万美元豪华级的，尚属丰富。每艘游艇上都精心装饰着主人起的船名，颇有富豪风范。南京银河游艇俱乐部位

9、于下关2号码头，毗邻扬子江畔，与阅江楼相映衬。它隶属南京江海集团有限公司，俱乐部集餐饮、休闲娱乐、游艇综合服务于一体，其主体建筑长80m，宽12m，有效建筑使用面积2400m2共设四层，外观豪华气派，内饰典雅温馨，是一所高品味、高享受的休闲会馆。俱乐部目前拥有各类世界名艇，以供销售、租赁、观光之使用，拥有游艇停泊位，并有专业技师提供一整套完整的售后服务。南京银河游艇俱乐部深圳浪骑游艇会浪骑游艇会创始于1998年5月，服务于珠三角地区，是一家为会员提供游艇休闲、游艇停靠与维护以及娱乐和餐饮等服务，以开展海上游艇休闲、旅游、度假、运动、商务活动为宗旨的亚洲豪华国际私人游艇俱乐部。游艇会各项设施按现

10、行国际标准，由美国著名游艇码头设计公司Bellingham公司精心设计，主要建筑物设施包括会所大楼、全封闭的会员公寓、800多米长的防波堤、275个游艇泊位、400个干船仓和游艇维修车间及设施等。该会定期举办各类活动，在华南游艇界很有影响力。青岛银海国际游艇俱乐部青岛银海国际游艇俱乐部成立于2005年6月25日，是青岛首家私人游艇俱乐部。俱乐部开发的366个游艇泊位，尚未开张已被预订出60。其中不乏专程从海外回来订购泊位者。厦门国际游艇俱乐部码头厦门国际游艇俱乐部码头项目选址厦门岛东部的香山避风坞，地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望，尤其适宜开发游艇等水上运动项目。俱乐部码头将于2009年

11、2月7日前完成项目的所有工程建设。建成后将提供约610个泊位的游艇俱乐部码头、地标性五星级酒店、滨水商业区、办公区、滨水步行道等配套设施，土地面积在701097.8平方米以内，建筑面积在189000平方米以下，容积率小于0.76。厦门香山国际游艇俱乐部码头将是厦门市首家集休闲、健身、旅游购物一体的高档综合旅游景区，将成为中国乃至亚洲最大的游艇码头。大连星海湾国际游艇俱乐部2010年下半年，大连星海湾国际游艇俱乐部正式营运。俱乐部拥有大连市最豪华、配置最全、空间最大的豪华游艇“卡福42”。星海湾游艇俱乐部不仅能办理游艇的各项手续，还能进行驾驶培训。上海大都会游艇俱乐部上海大都会游艇俱乐部目前拥有

12、两家位于淀山湖的俱乐部，第一期的150个泊位将于06年3月建成投入使用。与温州，青岛和三亚共有4家连锁俱乐部正在洽谈中，目标到2006年底发展8家俱乐部，总泊位达到750个左右，将中国最大的游艇俱乐部。目前，中国各游艇俱乐部多以中型游艇为主，价位一般在40万180万之间，上千万的豪华游艇极少，君临长江的游艇定位是怎样的？我们的思考根据我们对“君临长江”项目的了解以及多次实地考察，有如下思考：关于案名“君临长江”思考一认识认识一君临长江案名，给人一种豪迈的感觉，从中透出本案拥有者的身份、地位，修养、气度案名的风格与项目的特色和谐统一高档度假社区并不少，一个顶级财富者为什么要选择位于小军山的“君临

13、长江”，是否仅仅是为了度假？思考二我们认为，购买“君临长江”的目的不仅仅是为了实现一种度假生活，也不仅仅是一种商业投资（因为顶级财富者对于本物业的投资升值并不是最看重）；可以理解成是一种关系投资，对家人的投资，对自己的投资，对社会关系的投资。顶级财富人士不在乎短期内物业的升值，更在乎一种心理的满足和精神的寄托，是一种对人生的投资。“君临长江”提供的不仅仅是度假和居住，还应是一种能够实现自我的人生价值。认识认识二“君临长江”项目的游艇俱乐部及其游艇码头作为该别墅群的最大卖点，是否仅仅承担配套功能？别墅群的销售与游艇及码头的销售如何有机结合？二者之间是什么样的关系？思考思考三我们认为，别墅群和游艇

14、俱乐部及其游艇码头是“君临长江”项目的两大核心；游艇俱乐部不仅承担别墅群的配套功能，更是本案的另一创收源泉。利用游艇俱乐部的宣传树立别墅群的高端地位，利用游艇及码头的销售带动别墅群的销售；别墅群的销售以短线为主、长线为辅，游艇及码头的经营以长线为主、短线为辅；利用游艇俱乐部及高尔夫球场而营造出一种顶级氛围，“以面打点”提升别墅群及后期物业的整体价值。认识认识三君临长江游艇俱乐部经营别墅销售长线短线思考思考四如何确定项目的营销策略？认识认识四定位项目确立目标客户确立市场地位制定宣传策略项目定位项目定位1、湖北首个游艇码头水岸别墅住区2、江城游艇码头社区项目的目标客户项目的目标客户 目标客户高素质

15、的教育 丰厚的收入 高品质的生活方式 高品位的人生态度【描述描述】：泛泛长长江江流流域域的的顶顶级级成成功功人人士士，或或湖湖北北籍籍的的富富豪豪阶阶层层，对对生生活活品品质质有特殊要求。有特殊要求。核心卖点支撑君临长江游艇俱乐部高尔夫球场地标级会所江滩、码头豪华泳池建立市场主导地位建立市场主导地位市场突破点的核心建立武汉别墅社区的“领导地位”市场突破点的关键 建立别墅生活方式未来发展的领先优势市场突破点的建立领导形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势竖立鲜明的形象旗帜竖立鲜明的形象旗帜形象建立的原则：形象建立的原则：突出规模，湖北地区首屈一指，引领别墅生活潮流形象建立的目的：形象建立的目的：引发强烈视觉冲击，保留深刻印象，形成良好口碑效应定位优势：定位优势：游艇生活社区 未来别墅生活榜样项目调查和分析项目用地周边环境分析初步营销框架营销整体规划价格策略执行计划物业准备工作计划销售准备工作计划项目包装执行计划广告宣传炒作计划销售活动规划及策划销售培训和销售百问置业锦囊执行修正天橙五千年的服务谢谢！