兴利“空港”项目整体策划方案.ppt

1、兴利“空港”兴利“空港”项目整体策划方案项目整体策划方案内容纲要内容纲要CONTENTSPART-3PART-3PART-4PART-4案名建议 案名建议 推广执行推广执行PART-5PART-5渠道拓展渠道拓展PART-2PART-2前期工作回顾 前期工作回顾 PART-1PART-1商业分割及价格建议 商业分割及价格建议 PART1-PART1-商业分割及价格建议商业分割及价格建议商业现状商业现状3939 号楼：号楼：纯一层商业，纯一层商业，8 8 月月 1 1 日开始针日开始针对关系户释放，共分割对关系户释放，共分割 3030 间铺间铺面，目前已售面，目前已售 1818 间。市场接受间。

2、市场接受度较高。度较高。3939 号楼号楼4040 号楼号楼4141 号楼号楼4343 号楼号楼4040、4141 号楼：号楼：此两栋楼结构、面积相同，地上两层，地下一层；此两栋楼结构、面积相同，地上两层，地下一层；从结构、交通动线等方面考虑，一层分割销售，二层整从结构、交通动线等方面考虑，一层分割销售，二层整层销售。层销售。4343 号楼：号楼：4343 号楼与号楼与 3939 号楼结构、面积号楼结构、面积相同；通过市场印证，相同；通过市场印证，3939 号楼号楼的商业分割是比较合理的，因的商业分割是比较合理的，因此，此，4343 号楼商业分割按照号楼商业分割按照 3939号楼执行。号楼执行

3、。5151 号楼：号楼：地上四层，地下一层，建筑面积地上四层，地下一层，建筑面积 5918.95918.9，单层建筑面，单层建筑面积积 1183.781183.78（可营业面积（可营业面积 985.32985.32），从结构、交通），从结构、交通动线等方面考虑，每层分别整层销售。动线等方面考虑，每层分别整层销售。5151号楼号楼45 号楼规划为餐厅，单层面积3300，本次暂不做分割，与开发商深入探讨后待定。4040、4141 号楼商业分割建议号楼商业分割建议一层一层4040、4141 号楼商业分割建议号楼商业分割建议二层二层 1269.131269.13 4040、4141 号楼一层商业价格建

4、议号楼一层商业价格建议编号面积()价格参考总价（万元）1132.97 158002100926232.76 240007862403127.46 1500019119004127.81 155001981055544.28 2300010184406142.39 145002064655732.40 24000777600829.25 24100704925933.44 2500083600010142.15 136001933240合计844.91 均价 16705.9141149814040、4141 号楼二层商业价格建议号楼二层商业价格建议 根据项目周边租金水平及根据项目周边租金水平及

5、40.4140.41 号楼一层号楼一层商业价格，建议二层商业均价为：商业价格，建议二层商业均价为：10000-1050010000-10500 元元/4343 号楼商业分割建议号楼商业分割建议一层一层4343 号楼商业价格建议号楼商业价格建议编号面积价格1128.80 156002163.30 15300395.45 145004127.51 153005131.05 15300697.41 15000755.53 20000848.20 20000942.06 220001035.19 2300011113.85 1460012197.85 1440013197.85 1440014118.

6、25 146001562.24 1900016112.11 1360017160.39 1440018132.22 1440019197.79 145002098.80 152002140.02 220002233.67 250002365.41 230002459.06 2300025165.83 1800026197.85 1700027131.05 170002836.85 230002931.05 240003026.45 240005151 号楼商业分割建议号楼商业分割建议一层一层二层二层单层建筑面积：单层建筑面积：1183.781183.78 5151 号楼一层商业价格建议号楼一层

7、商业价格建议 考虑到考虑到 5151 号楼位于小区内部，不临主干道，同时在号楼位于小区内部，不临主干道，同时在后期的销售中以整层销售为主，建议价格为：后期的销售中以整层销售为主，建议价格为：1100011000 元元/5151 号楼二层商业价格建议号楼二层商业价格建议 二层建议价格为：二层建议价格为：7000-75007000-7500 元元/PART2-PART2-前期工作回顾前期工作回顾 前期工作回顾前期工作回顾8 8 月月 3 3 日内部销售日内部销售8 8 月月 3 3 日内部销售日内部销售8 8 8 8 月月月月 3 3 3 3 日已开始正式内部销售，截止目前销售日已开始正式内部销售

8、，截止目前销售日已开始正式内部销售，截止目前销售日已开始正式内部销售，截止目前销售 18181818 间。间。间。间。8 8 8 8 月月月月 3 3 3 3 日已开始正式内部销售，截止目前销售日已开始正式内部销售，截止目前销售日已开始正式内部销售，截止目前销售日已开始正式内部销售，截止目前销售 18181818 间。间。间。间。其他商铺的销售其他商铺的销售其他商铺的销售其他商铺的销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售，因此需要建

9、立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售做铺垫。做铺垫。做铺垫。做铺垫。其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售其他商铺推出的话，以目前的渠道、推广不足以支撑销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，为后续商铺的良好销售，因此需要建立广泛的营销渠道，

10、为后续商铺的良好销售做铺垫。做铺垫。做铺垫。做铺垫。目前我们的问题是如何建立营销渠道目前我们的问题是如何建立营销渠道线上推广线上推广线上推广线上推广8 8 8 8 标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广线上媒体线上媒体线上媒体线上媒体以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主8 8 8 8 标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已

11、经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广标段已经进行市场化的推广，建议本案进行线上推广线上媒体线上媒体线上媒体线上媒体以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主以户外、报纸、广播、网络、短信单页为主线下渠道 线下渠道 线下渠道 线下渠道 线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主要以渠道拓展为主，挖掘大客户线下主

12、要以渠道拓展为主，挖掘大客户营销推广渠道如何建立？迅速占位的三个策略迅速占位的三个策略1 1、以户外占位、以户外占位+纸媒攻势震撼开局纸媒攻势震撼开局 户外：户外：提前释放高度，引发全城的高度关注；中州大道、金 水东路、机场高速、四港联动大道等咽喉地段的户外大牌占位。软文策划：软文策划：大河报第一阶段 2 篇硬广+4 篇半版新闻重磅策划。河南商报第一阶段 4 篇整版软文推广，以舆论吸引全市市民的关注力，提升 项目在郑州乃至整个中原范围内的势能。2、以大事件为营销活动主轴以大事件为营销活动主轴，制造稀缺，提升价值，掀起全城轰动传播效应。大众与小众媒体渠道相结合，积极开展公关营销大众与小众媒体渠道

13、相结合，积极开展公关营销（如业主联谊酒会）、情景体验式营销（如定期组织客户到其他城市富士康园区考察）与一对一营销（如进企业、进机关等）。3 3、快速推进销售道具与包装物料的设计制作：、快速推进销售道具与包装物料的设计制作：三折页富士康商机投资观察，全面解析项目；招商手册空港商机，引导投资理念；单页大度 8 开，第一波印制 10 万份;认购协议书、销售中心包装（导示系统、展板、吊旗等）、物料（纸杯、信 封、手提袋、纸抽、信纸、广告衫、名片等）。2、以大事件为营销活动主轴以大事件为营销活动主轴，制造稀缺，提升价值，掀起全城轰动传播效应。大众与小众媒体渠道相结合，积极开展公关营销大众与小众媒体渠道相

14、结合，积极开展公关营销（如业主联谊酒会）、情景体验式营销（如定期组织客户到其他城市富士康园区考察）与一对一营销（如进企业、进机关等）。3 3、快速推进销售道具与包装物料的设计制作：、快速推进销售道具与包装物料的设计制作：三折页富士康商机投资观察，全面解析项目；招商手册空港商机，引导投资理念；单页大度 8 开，第一波印制 10 万份;认购协议书、销售中心包装（导示系统、展板、吊旗等）、物料（纸杯、信 封、手提袋、纸抽、信纸、广告衫、名片等）。我们接下来需要解决的问题我们接下来需要解决的问题线上推广线上推广线上推广线上推广线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上

15、推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线上推广的展开需要本案形象定位、案名线下渠道 线下渠道 线下渠道 线下渠道 线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗

16、透线下以渠道拓展，需要物料支持、以拜访直投等形式渗透PART3-PART3-案名建议案名建议本案现有品牌的梳理本案现有品牌的梳理富士康企业品牌富士康园区 13 万人气聚集省、市政府大力支持空港发展商业市场的空白点郑州投资新起点郑州投资新起点空港发展新起点空港发展新起点富士康商业焦点富士康商业焦点本案本案稀缺创造价值稀缺创造价值 集群激活消费集群激活消费唯一就是权威唯一就是权威 人潮带动钱潮人潮带动钱潮空港空港 5050 万人气聚集万人气聚集吸引点（主题）吸引点（主题）艺术艺术购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲核心价值核心价值核心价值核心价值 50505050 万万万万 ITITITIT 产业产业

17、产业产业富士康富士康 1313 万人气聚集万人气聚集100100100100 万人空港城万人空港城万人空港城万人空港城强势品牌强势品牌 漫游街区漫游街区购物购物购物购物娱乐娱乐娱乐娱乐艺术艺术艺术艺术餐饮餐饮餐饮餐饮 特色店特色店SPASPA、游戏、游戏小型画廊、艺术展场小型画廊、艺术展场冷餐为主，如寿司店、欧式面包冷餐为主，如寿司店、欧式面包空 港空 港空 港空 港+形象定位形象定位形象定位形象定位空港新区 第一漫游街空港新区 第一漫游街空港新区 第一漫游街空港新区 第一漫游街广告语广告语空港区的小香港空港区的小香港空港区的小香港空港区的小香港商业地产需要有其符合的案名商业地产需要有其符合的

18、案名 区域动线区域动线经典经典 classicalclassical绝对绝对 absoluteabsolute摩登 摩登 modernmodern愉悦 愉悦 joyfuljoyful慵懒 慵懒 lazylazy性感 性感 sexy sexy 商街意象商街意象 香港街香港街释义：释义：1、案名简洁、时尚，易传播，易跳出富士康商业其他地块案名，与本案形象定位相吻合，集购物、娱乐、餐饮、艺术为一身，具有一站式时尚体验特色。2、香港街是展示人生全部的厅堂，游戏财富和生活的欢乐场。案名建议 案名建议 NAMENAMEPART4-PART4-推广执行推广执行我们的客户在哪里？我们的客户在哪里？目标客层定位

19、目标客层定位1、空港区地缘性客户（公务员、事业单位员工、私营业主客）2、郑州市区投资客（私企业主、公司职员、兴利人脉关系客户）3、新郑市投资客（公务员、企事业单位员工、私营投资客）4、高端定制客户（移动公司、商业银行等）5、服务于大空港建设的商户及附近村庄的商业经营者主力消费群体描述年 龄：18-30 岁属 性：城市蓝领，年轻、时尚、潮流、进步消费层次：中低端习性描述：城市工薪阶层，积极、乐观，追求进步，勇于学习上进，通过自我努力追求，丰富自己生活，实现多样需求。根据购买客层可以看购买动机投资投资自营自营突破在推广上的不明确性不明确性和利益缺失感利益缺失感，针对不同客群实现双线推广。推广的两条

20、线索：推广的两条线索：1）面对经营者的招商推广招商推广2）面对消费者的形象推广形象推广推广原则：推广原则：面对经营者经营者，要在专业领域专业领域建立投资信心与经营信心。投资信心与经营信心。面对消费者消费者，要建立兴立香港街的品牌形象品牌形象。品牌形象品牌形象（项目（项目）消费者消费者经营品牌经营品牌（经营者投资者（经营者投资者）吸引消费者对经营庄家有信心推动项目形象推动项目形象说明：强调品牌形象是为了吸引消费者；说明：强调品牌形象是为了吸引消费者；消费者的关注会为投资者带来信心；消费者的关注会为投资者带来信心；投资者（主力客户）的加盟会更增强项目的品牌号召力。投资者（主力客户）的加盟会更增强项

21、目的品牌号召力。总推广节奏总推广节奏广告线广告线.造声势（起势期）：造声势（起势期）：通过研讨会进行前期铺垫。消除投资者对于区域的顾虑。淡化区域不利形象。.造焦点（亮相期）：造焦点（亮相期）：通过配合活动，漫游街概念的炒作。以消费需求为出发点，充分炒作概念，吸引投资者关注。.爆发点（开盘期）：爆发点（开盘期）：招商先行的策略和带租约的方式进一步为投资者提供风险保障，有效增强投资信心。借势&造势快速切入，借势和造势阶段快进节奏，迅速爆破市场 advertisementadvertisement推广 推广/借政府之势信心支持最优化借空港之势前景优势直观化借项目开发规模之势信心的贴心化借势第一阶段第

22、一阶段 抛砖引玉，让眼光集体聚焦 advertisementadvertisement推广 推广/消费者不是因为你的产品而来消费者不是因为你的产品而来,他们因为你的故事而来，他们因为你的故事而来，“王婆卖瓜”的时代已经过去，现在是故事大王的时代。通过活动感染客众通过活动感染客众接触点Contact Point接触点Contact Point 公关活动 商业论坛。与政府相关部门，邀请专家召开空港发展规划。单页 无商不成港。没有商业中心，空港还不算一座城。空港 50 万消费力集体等待！攻势配合攻势配合邀您开邀您开“两会两会”公关活动入市：平地惊雷震天响形式：形式：1.1.新闻发布会新闻发布会对话全

23、城，全民商业大调查，空港需要怎样的商业名片？对话全城，全民商业大调查，空港需要怎样的商业名片？2.2.空港商业发展高峰会空港商业发展高峰会专家论道，空港发展符合城市发展！专家论道，空港发展符合城市发展！官方、媒体、名企三者合力，共筑空港经济发展官方、媒体、名企三者合力，共筑空港经济发展官方：官方：人大领导、市政协领导、市规划局领导嘉宾：嘉宾：王志刚、城建专家媒体：媒体：大河报、河南商报、大河楼市、中原楼市名企：名企：商会、温州商会代表形成：形成：新闻有声，电视有影，出门见形，街头有议 焦点第二阶段第二阶段 灵蛇出洞：贩卖价值advertisementadvertisement推广 推广/公关活

24、动 政府公关+行业运营 新闻 香港街，一座空港新城的期望。香港街商业广场，空港的新起点。物料出发 招商手册/海报/现场包装/DM/灯杆旗等。攻势配合通过发展商的人脉关系，召开新闻性的记者会，邀请政府相关领导前来发言；邀请大众网络媒体对会前后进行跟踪报道，引起关注，形成媒体跟风态势。通过记者会的发布和媒体对项目的专题报道，将“漫游街区”的概念推向高潮。在记者会后，组织相关骨干，对大商家进行一对一的谈判，强势推动招商与售铺工作。advertisementadvertisement推广 推广/活动目的：1、邀请知名专家，针对空港区、富士康等发展潜力进行投资论坛讲座，增强目标客群信心增强目标客群信心；

25、2、突出住宅市场调控下，商业地产投资价值。活动时间：开盘前一个月左右活动说明：通过商业投资论坛，配合 SP 活动，凝聚人气，制造市场投资焦点，掀起商业投资热潮。新形势下的商业投资论坛新形势下的商业投资论坛爆发第三阶段第三阶段 让全城眼光集体聚焦 advertisementadvertisement推广 推广/招商方式：招商方式：大型招商会（活动）招商范围：招商范围：1 层、2 层招商对象：招商对象：大型品牌商家/中小型品牌商家/个体经营者招商策略：招商策略：首层首年 75 折；次年 85 折；第三年 95 折；二层首年 7 折；次年 8 折；第三年 95 折；装修期间（在规定时间内）免租金；招

26、商广告操作：招商广告操作：选择集中分期发布主力商家进驻信息；接受招商预约；发布大型招商会。项目持续公开招商，硬广为主，软文配合；注：接商圈炒作的连续性，必须有题材炒作把项目继续炒热。注：接商圈炒作的连续性，必须有题材炒作把项目继续炒热。招商招商活动主题：活动主题：人气点纷纷抢驻，一起来参与都市财富运动。活动时间：活动时间：依据各人气点签约而定活动地点：活动地点：售楼部现场活动形式：活动形式：现场主题 show活动内容：活动内容：各人气店（五星、国美、永乐、德克士、京福华、元祖、交行、中行等）人气点签约仪式、配合宣传；目的与作用：目的与作用：为公开发售造势；以人气点加盟，增强商业核力，增加商家和

27、公众的信心，不断点燃市场热情，促进促进下签客户数量的增加。人气店签约及进驻活动人气店签约及进驻活动活动主题：活动主题：铺王全城拍卖活动形式：活动形式：现场 show+盛大剪裁+礼炮庆祝+领导致辞；活动目的：活动目的：促进气氛，商业造势；带动销售。活动策略：活动策略：公告样板铺开放盛典暨铺王拍卖，进行宣传推广，给予市场工程信心，给予投资者及商家压力，促使其加快成交。推货策略：推货策略：推售剩货；及时公布招商情况，双线交叉冲刺，进行销售及招商。推广主题：推广主题：街铺王，召集令。（以样板铺开放和铺王在即作为引子，带出优质商铺，使市场正视，给予市场投资者压力，不把握最后机会就会“走宝”。）街铺王 召

28、集令街铺王 召集令活动目的：1、在全国范围内，通过参观成熟富士康园区商业，进一步锁定客户，培养客户忠诚度；2、增强客户投资信心，通过口碑宣传有效带动商 业持续旺销；活动时间：开盘阶段活动说明：定期组织参观成熟富士康园区，媒体配合宣传，形成新的投资高潮。事件营销事件营销 武汉富士康行 武汉富士康行 PART5-PART5-渠道拓展渠道拓展专项渠道攻略专项渠道攻略制作产品特刊投放制作产品特刊投放1 1）执行时间：）执行时间：小开本商业特刊，半月一期，全城性发行；2 2）投放场所：）投放场所：郑州市各大餐饮、娱乐、洗浴中心、高尔夫球场等高端场所；3 3）投放内容：）投放内容：商业以大商家介绍、商业规

29、划为主；4 4）投放计划：）投放计划：作为现场、外展销售道具，及时更新内容，将最新招商、产品、政策、理财信息准确传达给客户，观赏性和阅览性较强；专项渠道攻略专项渠道攻略商业社团渠道推广法商业社团渠道推广法目标社团：目标社团：河南省招商局、省服装行业协会、省鞋类行业协会、省食品协会、省糖烟酒行 业协会、省商业联合会、省工商联；豫商协会、河南温州商会、郑州市招商局、市工商局；郑 州温州商会、泉州商会、台州商会、二七区招商局等。执行方法：执行方法：1、利用媒体组织论坛活动，如联合省服装商会与各服装品牌代理商集中沟通对话；2、参加各类商会活动，收集与会商家信息，发放宣传物料，加强沟通联系；3、邀请各类

30、商会考察，提出建设性建议，吸引投资者咨询。终端渠道攻略终端渠道攻略直投杂志、楼宇电视直投杂志、楼宇电视1 1）DMDM 直投杂志：直投杂志：取得预售证后可针对高档娱乐、餐饮场所，进行 3 联版广告投放 目标、大地产杂志直投是郑州最有影响力的杂志之一，其针对的是高端的目标群体，发行网络也非常广泛。2 2）楼宇液晶电视：）楼宇液晶电视：5 秒，全天 80 次滚动播出 450 秒 郑州市各大写字楼、酒店、商厦、洗浴中心。楼宇电视具有很强的传播渗透性，具有很强的渗透性，同时能够直接击中高端消费群体。专项渠道攻略专项渠道攻略中小型产品推介会中小型产品推介会1 1）推介议题：）推介议题：空港商圈价值、政府

31、强势政策支持、空港商业价值及影响；2 2）推介目的：）推介目的：不断制造新闻点，搅活商业氛围，与目标商家、高层进行直接沟通；3)3)推介工作：推介工作：一是接受客户咨询，其二是派发单片，进行客户积累。4 4）邀请媒体：）邀请媒体：大河报、郑州晚报、东方今报、经济视点报、商都信息港；5 5）邀请人员：）邀请人员：经济学者、商业大厦负责人、专业市场负责人等；6 6）参与办法：）参与办法：一是参加由政府、媒体、市场、厂商等方面组织的展销会、产品推介会，发布信息，接受咨询，扩大影响，促进招商工作。二是利用庞大的客户资源自行举办产品推介会，展示商业的功能、前景和投资收益；专项渠道攻略拓展金融体系、公司老

32、板目标客户：目标客户：工行、建行、农行等金融体系 VIP 客户，道部门领导、供电所领导、设计院领导、银行领导、房地产行业高层。执行计划：执行计划：专项开发全年投放，通过买铺即送保险，大客户影响力维系活动，进行试点营销宣传，如效果较好，则全面开发推广；终端渠道攻略终端渠道攻略金融、煤炭办事大厅金融、煤炭办事大厅投放信息：投放信息：以商业信息为主投放目的：投放目的：商业有许多客户都是煤炭企业，有针对性渗透传播，直接到客户终端投放形式：投放形式：a a、大厅展版：、大厅展版：在办事区设立展版，介绍商业投资前景b b、手提袋：、手提袋：帮助这些印制办事档案袋、手提袋，直接让目标人群受众定点外销推广渠道

33、定点外销推广渠道1 1、两个中心（展销）：、两个中心（展销）：以农业路丹尼斯百货、二七北京世纪联华为核心根据地。设置临时展位，在区域内客户集中的场所和购物必经渠道处，针对客户进行精确打击。2 2、多条渠道（行销）：、多条渠道（行销）：在前期行销的基础上，进行甄别和分析，涵盖行销区域的大商场、人流量大的地方，选出多处行之有效的行销场所和渠道，进行长期不间断的行销工作，最大限度挖掘市场潜在客户至现场，助力销售。推广渠道及预算以上费用以实际支出费用为准！以上费用以实际支出费用为准！媒体媒体预计费用（万元）预计费用（万元）比例比例户外7223.94%DM 直投257.98%报纸（硬广+软推）5015.96%夹报113.19%网路123.99%短信123.99%RD 广播123.99%杂志185.32%现场引导与包装3210.64%SP 活动5618.62%总计总计300300100.00%100.00%Thanks!汇报完毕！汇报完毕！