聚泰地产大亚湾西区项目定位报告.ppt

1、本报告是严格保密的。聚泰地产大亚湾西区项目定位报告营销策划部营销策划部 本报告严格保密目标的理解目标的理解制定准确的产品定位制定准确的产品定位对本项目目标的理解：对本项目目标的理解：本报告的目标本报告的目标第一个开发项目，在稳健中求发展，第一个开发项目，在稳健中求发展，实现项目收益最大实现项目收益最大本报告严格保密目录目录01 01 项目认知项目认知02 02 背景分析背景分析03 03 客户分析客户分析04 04 产品定位产品定位本报告严格保密010102030405项目认知本报告严格保密聚泰地产20000商住用地西西A 大大道道规规 划划 路路聚泰地产20000（待转换地块）项目分A、B、

2、C两地块，其中A地块为商住用地，B地块为工业用地地块总占地：地块总占地：约42188平方米容积率：容积率：3.5 总建筑面积：总建筑面积：约14.7万平方米项目项目认知认知项目经济技术指标项目经济技术指标ABC 2188中高密度、中等规模项目中高密度、中等规模项目p地块容积率较高，产品排布有一定限制地块容积率较高，产品排布有一定限制p项目地块：项目规模中等，地块项目地块：项目规模中等，地块平整，方正，土地利用强度较好；平整，方正，土地利用强度较好；本报告严格保密项目项目认知认知地块内部平整，周边成熟度较低，多是厂房及空地块内部平整，周边成熟度较低，多是厂房及空地基本无山水景观资源，东侧隔西地基

3、本无山水景观资源，东侧隔西A A大道大道项目北面为德州成一、二期项目北面为德州成一、二期（已建）三、四期（待建）（已建）三、四期（待建）项目西面为一块空地项目西面为一块空地德州五期（待建）德州五期（待建）项目内部地块平整项目内部地块平整空地空地地块东侧已建成西区地块东侧已建成西区科技园，并有大量企科技园，并有大量企业入驻，已经较有规业入驻，已经较有规模。模。空地空地项目南面为一块空地，目前视觉项目南面为一块空地，目前视觉范围内有山体远景范围内有山体远景项目四至项目四至本报告严格保密超市漳浦市场邮政电信营业厅卫生站惠客隆购物商场大世界商业街新寮市场福鑫超市工商银行提款机卫生站饭店小超市项目项目认

4、知认知项目周边商业教育等配套非常缺乏项目周边商业教育等配套非常缺乏本报告严格保密项目项目认知认知惠阳城区惠阳城区本案本案车行车行1010分钟内到达惠阳城区中心分钟内到达惠阳城区中心车行车行1515分钟到达澳头分钟到达澳头车行车行2020分钟到达石化区分钟到达石化区车行车行2525分钟到达龙岗大工业区分钟到达龙岗大工业区p项目位于大亚湾西区综合组团区项目位于大亚湾西区综合组团区p项目处于深惠合作示范区项目处于深惠合作示范区p项目位于西项目位于西A大道上，昭示性较强大道上，昭示性较强本报告严格保密西西A大道在建大道在建段，至海关段，至海关西三大道西三大道西部综合工业区西部综合工业区西一大道西一大道

5、西二大道西二大道淡水收费站至大工业区至大工业区深汕公路深汕公路白云路大大亚亚湾湾中中心心区区淡水现状与外界联系还较为不便，周边现状与外界联系还较为不便，周边“三纵三纵一横一横”路网在逐步完善中。路网在逐步完善中。新新澳澳大大道道通往石化工业区通往石化工业区及东部旅游区及东部旅游区通往惠州港通往惠州港深汕高速已建成通车道路规划在建道路高速公路项目交通项目交通项目项目认知认知现状交通：现状交通：深汕公路：通往深圳坑梓方向国道，路况一般深汕公路：通往深圳坑梓方向国道，路况一般 白白 云云 路：连接深汕公路，通往淡水的双向四车道，路况较差。路：连接深汕公路，通往淡水的双向四车道，路况较差。西一大道：规

6、划双向八车道城市主干道，预计明年上半年建成通车西一大道：规划双向八车道城市主干道，预计明年上半年建成通车西二大道：目前仅修通了连接西西二大道：目前仅修通了连接西A A大道至珠江东岸，全程通车预计要到明年上半年大道至珠江东岸，全程通车预计要到明年上半年西三大道：双向八车道城市主干道，目前已建成通车西三大道：双向八车道城市主干道，目前已建成通车西西A A 大道：连接淡水收费站与西三大道龙光项目地路段，预计今年底全线通车大道：连接淡水收费站与西三大道龙光项目地路段，预计今年底全线通车本报告严格保密项目淡水：2公里 项目深汕公路：1公里 项目淡水收费站：2公里 项目坑梓：3公里 项目坪山：6公里 项目

7、龙岗中心城：15公里西区工业区西区工业区大亚湾中心区大亚湾中心区霞涌旅游休闲度假区霞涌旅游休闲度假区惠州港惠州港石化工业区石化工业区深圳深圳惠城惠城核心旅游带核心工业带西部工业区龙岗大工业区项目位于惠阳、龙岗与大亚湾交界地带，项目位于惠阳、龙岗与大亚湾交界地带，区位条件较好区位条件较好惠阳项目项目认知认知大亚湾区与深圳龙岗交通已有2条公路接通，而西南大道等2条路计划年底与深圳接通，石化大道西等2条路计划明年完工与深圳接通。本报告严格保密项目属性界定项目属性界定p项目现交通路网正在完善中，预计明年上半年项目现交通路网正在完善中，预计明年上半年多条线路开通；多条线路开通；p商业，教育等资源配套较缺

8、乏；商业，教育等资源配套较缺乏；p高容积率、产品规划排布限制较大；高容积率、产品规划排布限制较大；p景观资源不明显，只有南侧有一定的山体远景。景观资源不明显，只有南侧有一定的山体远景。产业新城产业新城 中高密度中等项目中高密度中等项目项目项目认知认知本报告严格保密020102030405背景分析本报告严格保密 目前，大亚湾开发区已经初步形成“五区一岸线”的规划布局（石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），并呈现出蓬勃的发展态势，一座现代化滨海石化新城正崛起在南海之滨。大亚湾整体规划：大亚湾整体规划：确定确定“五区一岸线五

9、区一岸线”的规划的规划布局，城市建设进入快速发展通道。布局，城市建设进入快速发展通道。规划规划研究研究本报告严格保密霞涌旅游休闲区霞涌旅游休闲区目前处于待发展阶段，规划目前处于待发展阶段，规划还未实现还未实现 旅旅游游休休闲闲度度假假区区着重开发建设以霞涌为核心的滨海旅游度假区、以笔架山为中心的森林生态度假区、以海域岛屿为重点的海洋观光度假区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。包括小径湾、大甲岛和三门岛旅游景区，小径湾建成东方夏威夷，大甲岛建成国际会议中心；三门岛建成休闲度假胜地规划规划研究研究本报告严格保密

10、石油化学产业区石油化学产业区 大亚湾石油化学产业区是广东省“十五”期间重点发展的石化工业基地之一，规划面积为27.8平方公里。自 2000 年起，大亚湾石化区对产业的规划、市政规划、环境规划等进行不断地调整、优化和细化，使大亚湾石化区规划门类之齐、程度之深都居全国石化区前列。据统计，目前己落户石化区的项目共计46个，投资逾1300亿元人民币。大亚湾石化区已完成了扩区初步规划，石化区面积将由原来的27.8平方公里扩大到65平方公里。规划规划研究研究本报告严格保密1.目前石化城已落实目前己落户石化区的项目共计目前石化城已落实目前己落户石化区的项目共计46个投资个投资1300亿元，建设呈现快速发展的

11、态势，亿元，建设呈现快速发展的态势，2.大亚湾石化区已完成了扩区初步规划，石化区面大亚湾石化区已完成了扩区初步规划，石化区面积将由原来的积将由原来的27.8平方公里扩大到平方公里扩大到65平方公里。平方公里。配套与中下游产业项目正迅速成形。配套与中下游产业项目正迅速成形。石油化学产业区现状石油化学产业区现状规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密 惠惠州州荃荃湾湾港港区区原规划总用地面积为8平方公里。凭借其天然的优势，加上香港和记黄埔的参资入股（李嘉诚投资建设1.51平方公里），惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速发展。调整港区用地布局，整个港区的用地规模将增至1111平平方方公

12、公里里。此外，还将结合沿海高速公路的建设，积极推进惠澳疏港公路的改造提升，完善高速公路网体系，加快进港铁路的建设，形成快捷通畅的海陆联运体系。国家一类对外开放口岸，将建成粤东地区的物流中心和南中国海最大的油气化工储运基地。惠州港的建设未来将带动物流、报关等服务行业的发展，对临近港口的商业物业的带动较大。惠州港惠州港国家一类对外开放口岸，建设港口国家一类对外开放口岸，建设港口物流仓储区物流仓储区目前年货物吞吐量约目前年货物吞吐量约25002500万吨，处于大规模扩建改造阶段。万吨，处于大规模扩建改造阶段。规划规划研究研究本报告严格保密大大亚亚湾湾中中心心区区规划为大亚湾行行政政金金融融商商务务区

13、区，总用地面积约2222平平方方公公里里，突出滨海特色，打造沿海城区的核心区域，也是完善城市功能的重点地区，目标是建成高水准、高品味，具有沿海特色的，具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域，为投资者提供一流的生活、配套服务。中心区定位为行政金融商务区，承担主要配套功能，是大亚湾开发区的配套依托现阶段仅管委会、国税、地税、投资服务中心、现阶段仅管委会、国税、地税、投资服务中心、南山国际大厦等少量物业投入使用，区域闲置南山国际大厦等少量物业投入使用，区域闲置地块众多，成熟度低；地块众多，成熟度低；规划规划研究研究本报告严格保密 西部综合西部综合产业区产业区总占地面积约

14、总占地面积约3030平方公里，目前已近有平方公里，目前已近有100100家企业入园，主要家企业入园，主要包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域，目标是建设成为高技术、高包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域，目标是建设成为高技术、高效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。根据区位宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。根据区位及产业特点，西部综合产业区可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车及

15、产业特点，西部综合产业区可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。五大片区（带）。西部综合产业区规划西部综合产业区规划规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密深圳产业转移的重点区域，深圳产业转移的重点区域，目前已有近目前已有近100家企业家企业入园。入园。建设速度明显提升。建设速度明显提升。西部综合产业区发展现状西部综合产业区发展现状规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密为呼应深圳“东进”战略，在西南部与深圳龙岗大工业区相邻

16、区域，建设惠深合作开发区，占地规模为7.7平方公里。该片区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区工业与生活配套的用地需求外，充分考虑深圳龙岗大工业区的配套要求。主要包括南北两个生活组团和中间一个工业组团。该片区的开发建设计划分为三步走：第一步是启动北部居住配套组团，满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要；第二步是启动西A路南端两边的工业组团；第三步是根据西南大道的建设进度，启动该路北侧的工业区与生活区，重点是满足龙岗大工业区生活配套的需要。“惠深合作开发区”规划规划研究研究惠深合作开发区惠深合作开发区-目前处于发展初期，正大量引进项目目前处于发展初期，正大量

17、引进项目与招商引资，发展尚需时日。与招商引资，发展尚需时日。规划规划研究研究本报告严格保密西部组团不仅带来经济增量，同时也促使大量产业西部组团不仅带来经济增量，同时也促使大量产业人口转移，使城市人口快速增加人口转移，使城市人口快速增加进驻企业规模就业人口 总投资进入企业日本三菱丽阳0.5万7.亿元日本三菱丽阳东风汽车城2平方公里0.8万园区内已有东风本田、东风易进、东风众科、东风（惠州）、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业落户，响水河工业 4.98平方公里2万20亿元目前已有永昶、宝兴、合正等15家企业入园富士康项目 占地3.75平方公里20万员工总数可达20万人。比亚迪1.3平方公里 6万人

18、100亿元厂房建设的高峰期，厂区建筑面积已超过80万平方米，部分厂房即将进入设备安装调试阶段。西三电子信息产业带4.5平方公里2万20亿元合计平方公里32万人147亿元投资额1000万美元以上的企业21家n电子信息企业扎堆产业带产业片区以电子信息产业为主，仅响水河工业园区就有企业21家，其中电子产业工业年总产值达到近40亿元。仅2006年该园区就引进投资额1.08亿美元，进园项目5个。n汽车工业企业集中东风车城东风车城规划占地面积2平方公里，是大亚湾区的汽车工业主要集中地之一。园区内已有东风本田、东风易进、东风众科、东风（惠州）、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业落户，其中的轿车零部件主要为广

19、州本田轿车、广州风神轿车、北京现代、东南汽车等配套，并出口到日本、东南亚、欧美等地。n惠深合作开发区建设三步走惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。分为三步走：第一步是启动北部居住配套组团。满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要，打通大亚湾区西部的三大出口。第二步是启动西A路南端两边的工业组团。第三步是启动西南大道北侧的工业区与生活区。n整车项目预留用地3.5平方公里产业区西部专门安排了2平方公里用地，用于发展汽车零部件产业。此外，还预留了3.5平方公里的土地作为发展整车项目的备用地。”n富士康项目预计用工20万位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.

20、75平方公里。其中生产区用地2.75平方公里，生活区用地1平方公里，预计完全建成后，员工总数可达20万人。规划规划研究研究本报告严格保密大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力 大亚湾宏观经大亚湾宏观经济发展济发展 2006年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌南海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业

21、贡献214.2亿元，汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。地区地区07年人均年人均GDP08年人均年人均GDP深圳深圳1.06万美元万美元1.29万美元万美元广州广州9302美元美元1.16万美元万美元大亚湾大亚湾1.8万美元万美元1.94万美元万美元2020年大亚湾规划人口情况年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均近年来大亚湾人均GD

22、P发展发展大亚湾现有人口大亚湾现有人口12万，流动人口万，流动人口5万，万，产业人群经济收入相当可观，且随着产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，更多产业的进驻，2020年常住人口可年常住人口可 达达35万，包括房产、商贸在内的第三万，包括房产、商贸在内的第三 产业未来发展潜能巨大！产业未来发展潜能巨大！本报告严格保密深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进向世界先进水平迈进总趋势120062006年年9 9月月1919日日深圳深圳20302030城市发展城市发展策略策略提出，深圳提出，深圳20302030的发展目标的发展目标

23、应是应是“建设可持续发展的全球先锋城建设可持续发展的全球先锋城市市”“先锋城市先锋城市”有四个内涵：有四个内涵：改革开放与制度创新的先行者；自主创新和产业转型的排头兵；深港交流和区域合作的推动者深港交流和区域合作的推动者；中国参与全球竞争的领跑者。未来深圳城市发展具有未来深圳城市发展具有三大功能定位三大功能定位：国家级高：国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、流中心城市、与香港共同发展的国际都会与香港共同发展的国际都会本报告严格保密o深圳面临四大深圳面临四大“难以为继难以为继”的危机：的危机：o土地、空间有限土地、空间有限，

24、剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。o能源、水资源能源、水资源 难以为继，深圳水资源短缺，是全国个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。o人口容量人口容量 按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，难以为继；o环境容量环境容量 已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继高高GDPGDP增速的深圳，正面临四个增速

25、的深圳，正面临四个“难以为继难以为继”的的约束条件，城市发展进入转型期约束条件，城市发展进入转型期总趋势2“速度深圳速度深圳”难以为继！这难以为继！这“惊人之语惊人之语”，出自全国人大代，出自全国人大代表、深圳市市长李鸿忠之口表、深圳市市长李鸿忠之口 本报告严格保密从从深圳市住房建设规划（深圳市住房建设规划（2006-20102006-2010）中看，中看，未来新增住房人口的未来新增住房人口的8080会在关外居住，会在关外居住，大深大深圳圳 已成趋势已成趋势201201 25 25 1.13 5700 1.13 5700深圳2006-2010年住房计划：规划期内我市新增住房面积为5700570

26、0万平方米万平方米，其中商品住房4930万；应建设政策性住房（经济适用住房、公共租赁住房）770万。年份年末常住人口数（万人）年增加人数（万人）2000432.942001468.7635.822002504.2535.492003557.4153.162004597.5540.14数据来源：2005深圳统计年鉴5年内新增人数 人均住房使用面积 建筑面积还原系数 新增面积总趋势3意料之内：住房计划按全市新增人口数住房计划按全市新增人口数40万的需求而设万的需求而设意料之外：1、5700万内有一半来自旧改（万内有一半来自旧改（2100万），但旧改从拆迁到完全建成需要万），但旧改从拆迁到完全建成需

27、要2-3年时间。这其中的时间差和由拆迁带来的原人口的新增需求没有考虑。年时间。这其中的时间差和由拆迁带来的原人口的新增需求没有考虑。2、深圳计划到、深圳计划到2010年深圳常住人口控制在年深圳常住人口控制在900万左右，但其实际的人口增长万左右，但其实际的人口增长远大于计划之内。远大于计划之内。本报告严格保密“四大新城四大新城”五年内成型五年内成型深圳向多元化中心深圳向多元化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型光明新城光明新城龙华龙华新城新城体育体育新城新城东部新城东部新城宝安新城宝安新城生态型高新技术产业新城龙华新城龙华新城以大型交通枢纽为依托

28、的城市拓展区体育新城体育新城以大型体育、教育设施为主的体育新城，与龙岗中心城共同构建城市东部中心东部新城东部新城生态型现代先进制造业新城 东部新城的规划定位，是生态型现代先进制造业东部新城的规划定位，是生态型现代先进制造业新城。近期重点建设范围与规模：以大工业区管新城。近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为理范围为近期重点建设范围，面积为39.5839.58平方公平方公里，人口规模约里，人口规模约2525万人。万人。深圳市近期建设规划（深圳市近期建设规划（2006201020062010）之新城规划）之新城规划 总趋势4本报告严格保密东部新城是深圳与惠州的城市连接

29、体，主要东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动依托惠阳大亚湾城市化的拉动总趋势5东部新城：东部新城的规划依托于惠州，承载东部新城的规划依托于惠州，承载深圳与惠州深圳与惠州的城市化连接的城市化连接体的使命体的使命单纯工业区难以启动城市化发展，单纯工业区难以启动城市化发展，依托于惠阳大亚湾大城市依托于惠阳大亚湾大城市载体是东部新城设立与发展的主要原因载体是东部新城设立与发展的主要原因目前已经完成东部新城概念规划、产业集聚地（汽车、生物制药、自行车、家具）的规划选址，下一步的工作是坪山河流域生态恢复计划前期研究、坪山河湿地公园规划研究、燕子岭公园规划设计、聚龙山公园规划设计

30、以及深汕公路改造。定位为生态型现代先进制造业新城。其近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公里，人口规模约25万人2007年东部新城进行概念规划本报告严格保密1.深圳“四个难以为继”“大深圳大深圳”战略促使发展外向性战略促使发展外向性新城迫切新城迫切2.龙华新城、体育新城高房价、城市价值提早诉求，迫使低居住成本新城发展成为必然3.五年内要实现快速城市化进程，东部新城发展依赖于惠阳大亚湾城市化发展4.5年内惠阳大亚湾区域也将实现城市化发展大势小结大势小结本报告严格保密驱动因素驱动因素区位优势区位优势香圳圈香圳圈大亚湾地处珠江三角洲经济区，位于大亚湾畔，

31、毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里，离深圳70公里，水路至香港47海里；大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便，区域优势明显便，区域优势明显本报告严格保密驱动因素驱动因素交通优势交通优势交通使惠阳大亚湾的距离与深圳的距离更为接近，使深圳的交通使惠阳大亚湾的距离与深圳的距离更为接近，使深圳的新移民转移及新移民转移及“大深圳大深圳”战略实现性加强战略实现性加强 惠盐高速盐坝高速深汕高速机荷高速水官高速清坪快速深盐路罗沙公路20082008年沿海高速通车，区域交通瓶颈打开，拉动区域第一

32、波发展年沿海高速通车，区域交通瓶颈打开，拉动区域第一波发展20102010深惠城际线通车，区域交通完全打通，将迎来区域发展的第二波浪潮深惠城际线通车，区域交通完全打通，将迎来区域发展的第二波浪潮本报告严格保密东部沿海高速东部沿海高速建成后，从深圳市区到惠州市大亚湾区只需30分钟车程 1、惠深沿海高速惠州段全长49.94公里，沿着大亚湾海边向东至惠东县稔山镇新村，与深汕高速相接。2、惠深沿海高速在大亚湾北部与中部将设两个出入口立交，在深圳白沙湾处与深圳东部高速公路（盐坝高速公路）相接。3、预计2009年年底建成，建成后，从深圳市区到惠州市大亚湾区只需30分钟车程 大亚湾北区出入口澳头出入口东部沿

33、海高速东部沿海高速项目地块项目地块本报告严格保密厦深铁路厦深铁路预计2011年底全线通车通车后，从深圳到惠阳、大亚湾只要25分钟o起点为厦门，终点为位于深圳龙华镇的新深圳车站，全长505公里，由铁道部和福建省、广东省联合投资建设，预计2011年底全线通车。o厦深铁路“惠州南站”将在淡水新桥村亚公顶森林公园的北侧山坡上 o通车后，从深圳到惠阳、大亚湾只要25分钟。通车后，该站点到我项目只需15分钟车程项目位置本报告严格保密南坪快速南坪快速开通后从深圳中心区到大亚湾只需40分钟车程。o南坪快速路西起南山西部港区，东至龙岗大工业区，接龙岗大工业区丹梓大道直通惠阳、大亚湾，全长44.5公里，分三期开发

34、。预计将于2012年底通车深圳大工业区，开通后从深圳中心区到大亚湾只需40分钟车程。o南坪三期南坪三期工程为南坪快速路东段，主线从龙岗区布吉龙景立交至规划东部通道立交，接大工业区丹梓大道、大亚湾石化大道本报告严格保密深圳地铁深圳地铁3 3号线延长线号线延长线1212号线号线终点站为坑梓沙田。离项目约800米。o深圳地铁3号线12号线：连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14号线，终点站为坑梓新桥工业区。终点站为坑梓新桥工业区。o东部快线14号线终点站为坑梓沙田。离项目约终点站为坑梓沙田。离项目约800800米米o通车后从深圳往来惠阳、大亚湾只需30分钟项目位

35、置通车后，从该站点到我司项目只需5分钟车程地铁12号线地铁14号线厦深铁路本报告严格保密深汕高速公路深汕高速公路坑梓出口和淡水出口，距离本项目15分钟车程 深汕高速公路坑梓出口和淡水出口，距离本项目15分钟车程深汕高速公路本报告严格保密驱动因素驱动因素价格优价格优势势大亚湾楼价仅为龙岗楼价的大亚湾楼价仅为龙岗楼价的13，与南山、福田差距更远，呈，与南山、福田差距更远，呈现出巨大的价格洼地效应。现出巨大的价格洼地效应。目前龙岗呈现“价量同升”的态势，楼盘存量以三房和四房为主，且均价达11075元/平米，部分客户对“高价”可能会有悲观情绪，可能选择持币观望状态。而在惠阳大亚湾地区，一方面由于该地区

36、两房、三房存量相对充足，且均价只有龙岗的1/3，另一方面由于利好政策频出，惠阳大亚湾地区投资前景看好，挤压龙岗部分客户到惠阳大亚湾购房。本报告严格保密驱动因素驱动因素土地优土地优势势惠阳大亚湾拥有大量待开发土地，且土地资源丰富，宜居性强，惠阳大亚湾拥有大量待开发土地，且土地资源丰富，宜居性强，实力开发商进驻量大，市场关注度高实力开发商进驻量大，市场关注度高本报告严格保密区域城市化发展：区域城市化发展：n 区位：位于珠三角产业群，以及深区位：位于珠三角产业群，以及深圳东部发展轴线上，区位优势明显；圳东部发展轴线上，区位优势明显；n 产业：世界第四大石化产业城，以产业：世界第四大石化产业城，以及西

37、部综合组团工业承接深圳大工业及西部综合组团工业承接深圳大工业区转移，推动区域经济与人口的快速区转移，推动区域经济与人口的快速发展；发展；n 港口：大亚湾港口物流发展强劲，港口：大亚湾港口物流发展强劲，比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量总结总结1惠阳大亚湾将由区域城市化的发展，向大深圳新区发展，城市化进程加速！大深圳新区发展：大深圳新区发展：n 交通：沿海高速度、深惠城际线的交通：沿海高速度、深惠城际线的通车，深惠城界消失通车，深惠城界消失n 价格：深圳楼价高企，促使大量深价格：深圳楼价高企，促使大量深圳客户置业外移；圳客户置业外移；n 土地：土地资源丰富，宜居性强，土

38、地：土地资源丰富，宜居性强，高端资源规模豪宅树立区域标杆项目高端资源规模豪宅树立区域标杆项目价值价值区域城市化发展迅速，并承接深圳新城发展转移区域城市化发展迅速，并承接深圳新城发展转移本报告严格保密大亚湾的城市价值将在大亚湾的城市价值将在2010-20122010-2012年左右逐步攀向顶峰年左右逐步攀向顶峰城市价值城市建设发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后城市发展前景启动城市发展前景启动客户客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；价格价格跳跃性增长；城市价值因为预期而提前释放主动郊区化主动郊区化资源型项目出现，郊资源型项目出现，郊区生态居区区生态居区。发展为真正意义上的综合发展为

39、真正意义上的综合性城区。性城区。客户客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升总结总结2本报告严格保密大亚湾区域属性改变：由深圳郊区化住区向新兴城市核心区转变本报告严格保密大亚湾房地产市场环境分析大亚湾房地产市场环境分析本报告严格保密目前大亚湾区域市场竞争格局目前大亚湾区域市场竞争格局 西西 区区 中心区中心区 旅游地产区旅游地产区 西区为综合产业区，以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷，配套相对成熟，离石化区较远，靠近深圳坑梓和大工业区，人气和生活氛围浓厚，坐拥大亚湾森林公园，环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投资客外，由

40、于靠近龙岗和沿海高速出口，深圳自住客能占据40%的比例，汽车电子产业人群在该片区置业较多，石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块，相当于CBD所在地，承担未来滨海城市的主体功能，酒店、写字楼等商务配套较多，公共基础设施完备，区域潜力较大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且离石化区较近，购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后，石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个，产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座澳头澳头 澳头为

41、老城区，各类生活配套十分齐全，但发展格局已经定型，未来潜力有限，且位于交通死角，故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个，代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾7成以上的地产项目集中在大亚湾西区成以上的地产项目集中在大亚湾西区 本报告严格保密项目名称项目名称总建筑面积（）总建筑面积（）销售率销售率主力户型主力户型推盘时间推盘时间西区西街苑一万多93%二房、三房74-10008。5美岸栖庭7491470%二房、三房82-12207。9秋谷*阳光里131273.3598%二房、三房70-9507。5爱顿第3季10390160%一房、二房40-94复式08。8太阳湾42473384%一房42二房70三房16

42、608。11菩提园21439362%三房154四房206-29707。6阳光时代54101.4850%二房56-100三房114-12508。11公园道一号97%二房75三房103.7-111.108。9德州城7、8栋63万一期销售74%，二期7、8栋在售二房80三房98-12907。10中心区金湾雅苑5851449%二房92-100三房130-14008新际首座4000059%一房33-57二房7309新天名城16256894%三房127-132三房14808东方新天地71084平方米13%公寓29-32一房73-75二房82-11709。8投资客澳头隆基*蓝海湾32297.777%公寓42

43、二房64-74大江*新都会42299.472%二房（61-74）三房（94-110）09。5澳南雅苑20327销售70%二房 59.2-118.41-大亚湾房地产市场发展（大亚湾房地产市场发展（08-0908-09年）：城市化物业下的经济型产品年）：城市化物业下的经济型产品将成为市场主流，将成为市场主流，主力户型以两房三房为主主力户型以两房三房为主本报告严格保密2009年第四季度入市盘量约在年第四季度入市盘量约在100万平方米，多为高万平方米，多为高层小高层普通住宅项目层小高层普通住宅项目本报告严格保密大亚湾房地产市场发展（大亚湾房地产市场发展（2010-2011年）：年）：多元化发展多元化发

44、展阶段阶段高端资源版块综合城市物业版块中心城市版块滨海版块本报告严格保密德洲城项目总建63万开盘时间:07.10龙光项目占地180万秋谷阳光里建面约13万平米 开盘时间:07.5卓越项目占地约50万东部项目占地约60万珠江东岸总建70万开盘时间:07.9观山悦总建6.2万开盘时间:07.5公园道一号总建5.8万开盘时间:08.9菩提园建面约22万平米 开盘时间:07.6海湾首府建面约7.9万平米 开盘时间:08.9花千树建面约2.1万平米 开盘时间:07.4阳光时代建面约2万平米 开盘时间:08.11翡翠山城项目建面约117万仁和WE城建面约11万太阳湾建面约40万平米 开盘时间:08.11熊

45、猫国际建面约100万平米 开盘时间:07.3峰景湾建面约3.1万平米 开盘时间:07.5美岸栖庭建面约7.9万平米 开盘时间:07.9中铭豪园建面约2.3万平米 开盘时间:07.6永昶公寓建面约3万天顺俊园建面约6万德丰雅苑建面约2.4万平米 开盘时间:08.3爱顿第三季总建15万开盘时间:08.8君汇上城总建15万开盘时间:07.3花城湾建面约18万西街苑建面约5万平米 开盘时间:08.5世福家园建面约10万平米 开盘时间:10.5五月花总建20万开盘时间:09.10秋谷康城建面约24万平米 开盘时间:10.5未来未来3-53-5年内，将有大量项目进入市场，大亚湾将年内，将有大量项目进入市场

46、，大亚湾将成为新的热点区域。成为新的热点区域。本报告严格保密已拿地正在已拿地正在/尚未启动的项目尚未启动的项目 开发企业开发企业项目规模项目规模地理位置地理位置卓越集团卓越集团占地占地78万，建面万，建面250万万珠江东岸旁珠江东岸旁翡翠山城翡翠山城建面建面117万万大亚湾西区大亚湾西区东部集团东部集团占地占地60万万大亚湾西区大亚湾西区星河项目星河项目占地占地1000亩亩大亚湾东华大坑大亚湾东华大坑龙光地产龙光地产占地占地180万万大亚湾中心西区大亚湾中心西区苏达项目苏达项目占地占地16万万大亚湾中心区大亚湾中心区合生项目合生项目占地占地41万万大亚湾西区猴仔湾大亚湾西区猴仔湾。大亚湾的品牌

47、大盘时代，即将来临。大亚湾的品牌大盘时代，即将来临。本报告严格保密大亚湾房地产市场总结大亚湾房地产市场总结o大亚湾目前主要存量产品以高层的两房和三房为主，同时还有一部分别墅项目。第四季度有8 个项目将售，存量约9219 套。o大亚湾2010年至2011年进入多元化发展阶段，各物业类型陆续呈现。o未来3-5年内，将有大量项目进入市场，大亚湾将形成新的热点区o东部集团、卓越地产等大品牌开发商项目综合体将陆续启动，西区高端产品将入世，片区形象将随着大幅提升，区位价值全面提升。本报告严格保密竞争扫描竞争扫描项目入市时，同类物业竞争激烈。项目入市时，同类物业竞争激烈。1-3月4-6月7-9月10-12月

48、1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月20082008年年20092009年年德洲城中天彩虹仁和项目美岸栖庭建艺项目新天名城听涛雅苑凯南项目20102010年年20112011年年半岛一号熊猫国际珠江东岸建艺项目龙光项目西街河滨世纪世纪菩提园尚城世家星河项目西部组团城市物业出现西部组团城市物业出现高端资源版块高端资源版块中心板块中心板块五月花秋谷康城世福家园入入市市竞竞争争本报告严格保密项目竞争分析项目竞争分析o2009年下半年至2010年上半年，大亚湾推盘量持续上升，核心产品均集中在经济型两房三房o西部组团物业开始活跃，区域内竞争相对激烈o大亚湾西部

49、目前空置土地较多，未来存在一定未知竞争本报告严格保密030102030405客户分析本报告严格保密具象描述具象描述1 1（张小姐）（张小姐）【客户背景客户背景】张小姐，大专学历，张小姐，大专学历，2626岁。岁。【客户基本情况客户基本情况】梅州人，一家口，已有个孩子，丈夫在深圳招商物梅州人，一家口，已有个孩子，丈夫在深圳招商物流局上班，工作即将调动至大亚湾。无车，无置业经历，流局上班，工作即将调动至大亚湾。无车，无置业经历，7 7月月8 8日看到楼体条幅后第一次上门，日看到楼体条幅后第一次上门，7 7月月1212日成交。日成交。【置业动机置业动机】本身属于家庭主妇，随丈夫工作调动至大亚湾安家自

50、住。本身属于家庭主妇，随丈夫工作调动至大亚湾安家自住。另一方面也解决了孩子的户口问题，可享受另一方面也解决了孩子的户口问题，可享受9 9年制义务年制义务教育。教育。【置业需求置业需求】一家四口住家需求，照常理应选择三房合适。但张小姐夫妇经济较为拮据，故一家四口住家需求，照常理应选择三房合适。但张小姐夫妇经济较为拮据，故看中美岸栖庭看中美岸栖庭8282带入户花园的两房变三房单位，总价相对便宜，对价格较为带入户花园的两房变三房单位，总价相对便宜，对价格较为敏感的张小姐觉得该单位性价比高。曾与听涛雅苑的复式单位对比，但最终本敏感的张小姐觉得该单位性价比高。曾与听涛雅苑的复式单位对比，但最终本项目周边