郑州航空港区住宅项目调查报告.pdf

1、项目名称项目名称成交均价成交均价（元（元/平米）平米）主要销售时间主要销售时间小高层体量小高层体量月均去化月均去化套数套数润丰悦尚5800-6400（均价6000）2012.10-2013.01（3个月）208套、2万方70套裕鸿世界港5500-56002012年全年720套、10万方50-60套港区两个主要小高层住宅项目价格及去化量港区两个主要小高层住宅项目价格及去化量港区项目调查港区项目调查1 1润丰润丰悦尚悦尚项目位于四港联动大道与云港路交叉口，用地面积约146亩，总建筑面积20万平米，规划为15栋8层的住宅、1栋8层的SOHO办公及底商，容积率1.89。住宅仅2栋公开出售（16-17#

2、），共208套，户型为88-114平米的两房、三房；其他住宅为面向富士康员工的定向销售房源；SOHO办公共4个单元，3梯16户，共446套，面积44-92平米。商业共约5万平米，以两层为主，局部一层。润丰润丰悦尚悦尚港区项目调查港区项目调查润丰润丰悦尚悦尚停车：精装SOHO为负一层停车加地上停车，住宅为地上停车配套：市政双气；无教育类配套公开出售的住宅为16、17号楼，均为10层，1-2层为商业。其中16号楼为5个单元，1梯4户（其中3单元为1梯2户），17号楼为3个单元，均为1梯4户。住宅于2012年10月24日公开，2013年1月12日开盘，成交价5800-6400元/平米，均价约6000

3、元/平米，开盘当天售罄。项目对外销售住宅的户型配比如下：户型户型面积面积套数套数比例比例两房两厅88-8918488%三房两厅1142412%合计208100%户型分析：整体面积偏小，户型无明显附加值。90平米以下两房占总套数的88%，三房比例偏小，销售中三房较为抢手、供不应求。港区项目调查港区项目调查润丰润丰悦尚悦尚16#16#标准层标准层17#17#标准层标准层该项目住宅户型配比量最大的是约88平米的纯南向两房，占全部房源的近一半；1梯4户，户型方正、全明、中规中矩，无赠送面积。港区项目调查港区项目调查润丰润丰悦尚悦尚89平米边户两房，户型不方正，采光条件较差。114平米三房，配比量较低；

4、户型紧凑、全明设计，但布局不方正、舒适度差；港区项目调查港区项目调查润丰润丰悦尚悦尚21号楼为一栋8层的精装SOHO，40年产权，共分4个单元，均为3梯16户，1-2层为商业，标准层高3.2米，室内精装修交房（含全部墙、地面、天花板的基础装修和厨房、卫生间全套），外立面为全干挂石材。2013年5月4日推出2个单元的公寓和54套商铺，两单元公寓成交均价分别为6600、6800元/平米，商铺8000-26000元/平米不等。21#SOHO21#SOHO标准层平面图标准层平面图区域项目调查区域项目调查2 2裕鸿世界港裕鸿世界港项目位于航空港区四港联动大道与郑港六路交会处，处于港区核心位置，距离郑州市

5、区约18公里，占地1500亩，总建面约150万，规划多层洋房、小高层住宅、集中商业、办公酒店为一体的大型商住综合体。位置位置航空港区四港联动大道与郑港六路交航空港区四港联动大道与郑港六路交会会处处规模占地1500亩，容积率2.0，总建150万平米产品类型住宅（多层洋房、小高层）、商业、酒店、办公配套集中商业，幼儿园、小学、中学开发商河南裕鸿置业区域项目调查区域项目调查裕鸿世界港裕鸿世界港住宅：住宅：位于项目东侧位置，占地面积约800亩，整体容积率约2.0，共分A、B、E3个地块，其中A地块规划为电梯花园洋房，B地块规划为10层小高层住宅，E地块为富士康定向公寓，F地块为万科项目用地。商业：商业

6、：大一期商业位于D地块位置，占地200亩，规划容积率1.5，地上总建筑面积合计约11万，规划为6万独立4层集中商业，4万奥特莱斯购物中心。项目富士康公寓沿街底商面积约2万，大二期商业地块位于四港联动大道以西位置，目前暂未规划。办公办公、酒店：酒店：规划4栋10层低密写字楼和两栋酒店式公寓。区域项目调查区域项目调查裕鸿世界港裕鸿世界港项目一期一批（B地块）丽园，规划17栋10层小高层住宅，1梯2户或1梯3户设计，住宅面积约10.5万，总户数约720户，户型面积区间90-190，主力户型为140175三房。于2012年1月开盘，开盘成交均价5500元/平米，现已去化95%以上。主要销售期内月均去化

7、约60套。户型户型户型面积户型面积总面积总面积面积占比面积占比两室两厅90-1222.1万20%三室两厅140-1756.8万65%四室两厅1901.6万15%合计10.5万100%小高层户型配比如下：区域住宅项目调查区域住宅项目调查裕鸿世界港裕鸿世界港项目一期二批（A地块）丽宫，规划22栋5层电梯多层多层住宅，1T2户设计，住宅面积约18.4万，总户数760户，户型面积区间186-396，主力户型为186220四房。多层已推出南侧5栋约300套，均价7000-9000元/平米。户型配比如下：楼层楼层户型户型面积面积总面积总面积面积面积占比占比顶层复式四室三厅三卫2513.8万21%2-4层四室两厅两卫186-2209.9万54%首层带负一六室两厅三卫3134.7万25%合计18.4万100%区域住宅项目调查区域住宅项目调查裕鸿世界港裕鸿世界港去化分析：去化分析：项目首批地块的小高层产品供应相对稀缺、入市价格低，去化速度相对较快，整体去化速度呈现为：两房三房四房的关系，面积越大、去化速度越快，去化最快的为90-120平米两房户型。项目二批的多层产品面积大、单价高、总价高，购买门槛较高，加上面临着如龙湖、中牟等区域的竞争，去化速度较慢，面积越大去化率越低。