装配式建筑投资测算基础培训.pdf

1、2019投资测算系列装配式建筑基础培训目录CONTENTS1装配式建筑的简述2装配式建筑的计算3装配式对测算的影响装配式建筑的简述1装配式是什么？为什么要做装配式？怎么做装配式？做装配式有哪些好处？装配式是什么？模块造梦模块造梦：简单简单来说，装配式就是来说，装配式就是像宜家拼装家具一样拼装房子；像造汽车一样造房子。像宜家拼装家具一样拼装房子；像造汽车一样造房子。装配式建筑：装配式建筑：由预制构件在工地装配而成的建筑。预制预制率：率：工业化建筑室外地坪以上主体结构和维护结构中预制部分的混凝土用量占对应构件混凝土总用量的体积比。预制率一般不低于20%。【譬如：楼板、楼梯、承重墙等单体在工厂里完成

2、预制的比率】装配率：装配率：即即PCPC率，率，建筑单体范围内，预制构件混凝土方量占所使用的所有混凝土方量的比率。根据单体的预制率，按照一定的计算方式进行计算。装配率指标反映建筑的工业化程度。装配率越高，工业化程度越高。装配化率装配化率：达到装配率要求的建筑单体的面积占项目总面积的比率。国家暂无统一的明确规定，一般由地方政府或建筑主管部门在土地出让和项目建设过程中管控。集成产品：集成产品：地面、吊顶、墙面、橱柜、厨房设备及管线通过设计集成、工程生产、在工地主要采用干式干法装配而成的产品。装配式建筑常见术语为什么要做装配式？国家层面政策及规范国家多次提出发展装配式建筑的政策，力争用10年左右的时

3、间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。明确到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，培育50个以上装配式建筑示范城市，200个以上装配式建筑产业基地，500个以上装配式建筑示范工程，建设30个以上装配式建筑科技创新基地。地方政策支持各地区对采取装配式建筑进行奖励，譬如预售条件放松、增加容积率、经济补贴等，有助于项目能够实现快周转，增加货值或利润等。“不得不干”1、在政府的大力推动下，很多城市都把预制化、装配式要求直接纳入装配式要求直接纳入到到土地出让条件土地出让条件，也就是说，现在要想拿地就必须要做装配式。2、建筑质量和精度大大提升，传统的“空鼓、裂缝、渗漏、蜂窝麻

4、面”等质量通病可以得到根治，节省了很多的维修成本。怎么做装配式？装配式建筑主要PC构件组成PC楼梯PC叠合板PC外墙板PC飘窗PC阳台板PC叠合梁PC内墙板做装配式有哪些好处？|常见优惠政策优惠政策税费优惠用地支持财政补贴容积率补贴预售放松A、增值税即征即退北京、河北等B、所得税适用税率降低（15%）重庆、陕西等A、符合实施标准的，给予实施项目不超过3%的面积奖励北京B、允许不超过规划总面积的5%不计入成交地块的容积率核算辽宁采用装配式建筑的商品房开发项目在办理房屋预售时，可不受项目建设形象进度要求的限制北京A、优先安排建设用地河北、河南等。B、优先安排用地计划指标广东A、符合装配整体式建筑示

5、范的项目，每平米补贴100元上海B、符合装配式建筑示范的项目，每平米奖励20元河南做装配式有哪些好处？|大部分省市汇总一览表省市省市用地支持用地支持财政补贴财政补贴专项基金专项基金税费优惠税费优惠容积率补贴容积率补贴评奖评奖信贷支持信贷支持审批流程审批流程消费引导消费引导行业支持行业支持北京上海天津重庆黑龙江吉林辽宁河北山西河南湖北山东湖南陕西江苏安徽浙江广东福建四川海南装配式建筑的计算2计算方式建筑评分表装配率调整案例案例分析装配式计算方式P=Q1+Q2+Q3+Q4+Q5X100%100-Q式中：P-装配率;Q1-主体结构指标实际得分值;Q2-围护墙和内隔墙指标实际得分值;Q3-装修和设备管

6、 线指标实际得分值;Q4-标准化设计指标实际得分值;Q5-信息化技术指标实际得分值;Q-评价项目中建筑功能缺少的评价项分值总和。如：Q4、Q5评价项不包含在内。主体主体结构结构围护墙围护墙和内隔和内隔墙墙标准化标准化设计、设计、信息化信息化技术技术装修和装修和设备管设备管线线柱支撑、承重墙、楼梯、阳台围护墙、非承重墙非砌筑等全装修，集成产品等预制构件标准化、节点标准化装配式建筑评分表装配式建筑评分表评价项评价要求评价分值最低分值实际分值设计应用比例单项得分分类得分主体结构（50分）柱、支撑、承重墙、延性墙板等竖向构件35%比例80%203020Q1V1aVq1a020000%梁、板、楼梯、阳台

7、、空调板等构件70%比例80%1020A1bAq1b206241770381%围护墙和内隔墙（20分）非承重围护墙非砌筑比例80%510Q2A2aAw1q2a5103410422081%围护墙与保温、隔热、装饰一体化50%比例80%25A2bAw2q2b0000%内隔墙非砌筑比例50%5A2cAw3q2c52741548250%A2dAw3q2d0内隔墙与管线、装饰一体化50%比例80%25000%装修和设备管线（25分）全装修-55Q3520干式工法楼面、地面比例70%5A3aAq3a56272871572%集成厨房70%比例90%35A3bAkq3b0000%集成卫生间70%比例90%35

8、A3bAbq3c535446077%管线分离50%比例70%45LL3dq3d51156231250%标准化设计（3分）平面布置标准化1Q400预制构件及部品标准化10节点标准化10信息化技术（2分）2Q500合计100%50建筑评价表注：注：1、主体结构部分的评价分值不低于20分；2、维护墙和内隔墙的评价分值不低于10分；3、采用全装修的，装配率不低于50%；示例：装配式调整案例土地出让时，写在土地挂牌文件里的“装配率要求”，与实际拿地后与建设局确认后的“装配率要求”不一定是一致的：A、济南、南京、苏州、天津等城市，多数情况下，最终确认后装配率要求与挂牌文件要求一致；B、武汉、郑州等城市，装

9、配率要求需要最终与建设局确认，与拿地前的挂牌文件要求不一致的概率较大。序序号号项目项目拿地拿地时间时间规划规划公示公示计容计容建面建面（万方）（万方）住宅住宅（万方）（万方）商业商业（万方）（万方）规划楼栋规划楼栋装配式楼栋装配式楼栋挂牌文件中对挂牌文件中对装配式要求装配式要求装配式计容建装配式计容建面（万方）面（万方）/占比占比装配式楼栋装配式楼栋建筑高度建筑高度1ASF项目2018.012018.0530.8427.243.631栋3-34层住宅1栋19层办公5栋3层商业1、2、3、4、10、23、26、34#装配率不低于55%55%8.8/29%29%1-10#6层23#22层26#34

10、#33层2YPLT项目2018.012018.1122.221.40.2517栋21-32层住宅3、9、15、18#；1、2、6、7、8、11、12、17#装配率不低于55%55%16/72%72%8#43层6#11#12#21层其余32层3LH项目2018.012018.1023.036.2716.53B地块：1栋30层3栋22层1、2、3、4#住宅装配率不低于50%50%6.2/27%27%1#30层2-4#22层4LW项目收购项目收购时间未查到2018.2.8规划调整涉及装配式10.368.97114栋7-27层住宅9、10、11、12、13、14#预制率40%装配率60%6.23/60

11、%60%9-11#11层12#23层13#27层14#25层5XNSF项目2018.072018.1212.612.605栋27-34层住宅13栋3层住宅1#装配率不低于50%50%3.1/25%25%34层以以20182018年年W W市的成交的项目为例市的成交的项目为例拿地后找建设局建设局确认项目装配式建筑面积占比，要求基本为30%30%左右左右。土地出让时确认土地出让时确认拿地后和建设局确认拿地后和建设局确认案例分享|以LT项目为例地块位置地块位置武监高速以东、经开大道以西武监高速以东、经开大道以西用地编号188/189用地性质住宅/商服用地面积8.89万方/9.04万方容积率2.5计容

12、建面22.23万方/22.6万方出让方式现场挂牌出让时间2018年1月规划公示2018年11月成交价77372万元/29828万元成交楼板价3480元/、1320元/装配式条件该宗地上建筑须采用装配式建筑方式建造，装配率不低于55%；LT高速大道高速案例分享|以LT项目为例项目住宅地块计容建面22.2万方（住宅21.4万方、商业0.25万方），规划建设17栋21-32层住宅楼，2栋2-3层商业、1栋2层社区用房，1栋3层幼儿园，5栋1-2层配电房及开闭所；装配式楼栋：一期：3#（32F）、9#（32F）、15#（32F）、18#(32F)；二期：1#（32F）、2#（32F）、6#（21F）、

13、7#（32F）、8#(43F)、11#（21F）、12#(21F)、17#(32F)，装配式标准层最长7天1层。装配式面积：16万方。装配式对测算的影响3装配式增加成本参考值通过实操案例总结对测算影响总结装配式增加成本经验值|影响因素装配装配比率比率装配装配率率装配式建筑面积占地上计容建筑面积的比例，即做多少装配式建筑根据各构件的预制率，按照计算公式综合得出的装配率，即工业化的高低影响因素影响因素预制构件的构建价格的高低哪些部分要做装配式？几栋楼？序号序号地区地区规划要求规划要求：装配式装配式建筑占新建建筑的比例（建筑占新建建筑的比例（%）装配率要求（装配率要求（%）装配式建筑装配式建筑单方成

14、本（元单方成本（元/m2)/m2)1北京北京建筑面积10%50%420 4702天津天津建筑面积30%50%440 4603济南济南建筑面积50%45%380 4104青岛青岛建筑面积30%50%435 4605郑州郑州建筑面积30%50%440 4506长沙长沙建筑面积50%50%430 4607广州广州建筑面积30%40%390 4208武汉武汉建筑面积10%50%440 450装配式增加成本参考值|参考范围调研参考范围通过实操案例总结对测算影响|案例介绍测算样本：G项目C地块03号楼项目名称：G项目C地块选取楼栋：03号楼结构类型：剪力墙结构剪力墙结构建筑层数：地上地上3030层，地下层

15、，地下2 2层层预制层数：4 4-3030层层建筑高度：88.5m标准层建筑面积：438.68装配率：50%装配比率：30%装配式方案：装配式方案：主体结构：水平构件；围护墙和内隔墙：非承重围护墙非砌筑、内隔墙非砌筑、围围护墙与保温隔热装饰一体化、内隔墙与管线装饰一体化护墙与保温隔热装饰一体化、内隔墙与管线装饰一体化；装修和设备管线：全装修、集成卫生间集成卫生间。数据为调研数据，仅供参考数据为调研数据，仅供参考PCPC构件含税综合单价构成构件含税综合单价构成通过实操案例总结对测算影响|PC构件综合单价1、PC构件主材费排序：PC预制叠合梁PC预制楼梯 PC预制阳台板 PC预制空调板PC预制飘窗

16、PC预制外剪力墙 PC预制叠合板 PC预制内剪力墙（根据构件含量变化，排序会有浮动）2、PC构件安装费排序：PC预制外剪力墙（内剪力墙）PC预制阳台板PC预制叠合板PC预制空调板PC预制叠合梁（预制飘窗）PC预制楼梯3、PC构件综合单价最高为PC预制叠合梁，PC预制阳台板和PC预制外剪力墙，最低的为PC预制叠合板和PC预制楼梯，在构件深化时尽量少用PC预制叠合梁，多选用PC预制叠合板。数据为调研数据，仅供参考数据为调研数据，仅供参考通过实操案例总结对测算影响|增加成本分析1、PC构件增加成本3,945.73元/m 31,815.03元/m 3约2.2倍PC预制构件现浇混凝土PC构件钢筋含量高、

17、模台周转率低、工业化生产机械摊销成本、运输及安装难度大等因素，均导致其成本要远远高于传统现浇混凝土构件。2、现浇部分增加成本根据规范要求，装配式建筑现浇部分各项系数需要放大，现浇部分各项系数需要放大，钢筋工程量增加钢筋工程量增加，成本增加。根据规程要求，叠合板的预制厚度不宜小于60mm，后浇混凝土叠合层厚度不应小于60mm，叠合+后浇部分最小厚度120mm，传统建筑楼板厚度约90100mm，混凝土工程量增加混凝土工程量增加，成本增加。数据为调研数据，仅供参考数据为调研数据，仅供参考装配式建筑评分表装配式建筑评分表评价项评价要求评价分值最低分值应用比例单项得分分类得分主体结构（50分）柱、支撑、

18、承重墙、延性墙板等竖向构件35%比例80%2030200.0%020梁、板、楼梯、阳台、空调板等构件70%比例80%102080%20围护墙和内隔墙（20分）非承重围护墙非砌筑比例80%51090.0%5.0 20.0围护墙与保温、隔热、装饰一体化50%比例80%2590.0%5.0 内隔墙非砌筑比例50%550.0%5.0 内隔墙与管线、装饰一体化 50%比例80%51050.0%5.0 装修和设备管线（30分）全装修-66100.0%6.0 12.0干式工法楼面、地面比例70%6-0.0%0.0 集成厨房70%比例90%36100.0%0.0 集成卫生间70%比例90%36100.0%6.

19、0 管线分离50%比例70%460.0%0.0 合计-5252通过实操案例总结对测算影响|装配式评分数据为调研数据，仅供参考数据为调研数据，仅供参考序号序号项目名称项目名称单位单位工程量工程量(D)D)预制预制PCPC构件（元构件（元/m3/m3）传统现浇构件（元传统现浇构件（元/m3/m3）差价差价合价合价主材价主材价安装费安装费综合单价（综合单价（A A）构件名称构件名称综合单价综合单价(B)B)C=AC=A-B BE=C*DE=C*D1 1预制部分增加预制部分增加成本成本1.3水平构件预制叠合板（60mm）m319.21 3017.67 676.79 3694.46 现浇楼板170719

20、87.46 1987.46 38185.45 38185.45 1.4预制叠合梁m39.89 3468.75 548.43 4017.19 现浇梁25021515.19 1515.19 14982.17 14982.17 1.5预制阳台板m32.65 3178.27 770.14 3948.41 现浇阳台板17072241.41 2241.41 5938.85 5938.85 1.6预制空调板m30.43 3157.19 670.96 3828.15 现浇空调板25571271.15 1271.15 545.00 545.00 1.7预制楼梯m32.59 3199.35 495.92 3695

21、.27 现浇楼梯25001195.27 1195.27 3097.94 3097.94 1.8围护墙预制PC夹心保温围护墙（加装饰）m312.65 3257.38 875.16 4132.54 砌体墙加外饰面6573475.54 3475.54 43965.55 43965.55 1.9预制飘窗m315.39 3072.88 495.92 3568.80 现浇飘窗2759809.80 809.80 12462.85 12462.85 1.10内隔墙轻钢龙骨隔墙m342.71 2500砌体墙6961804.00 1804.00 77052.45 77052.45 2 2现浇部分增加现浇部分增加成

22、本成本2.1装配式建筑现浇部分增加钢筋工程量t2.47 5032.30 5032.30 5032.30 12443.07 12443.07 2.2预制叠合板增加混凝土工程量（60mm+70mm）m38.1096597.40 597.40 597.40 4844.68 4844.68 3 3集成卫生间增加集成卫生间增加成本成本2.1集成卫浴m236.00 4500.00 3500.00 1000.00 1000.00 36000.00 36000.00 4 4其他其他4.1装配式建筑抹灰节约成本m2405.44825.00(25.00)(25.00)(10136.20)(10136.20)4.2

23、塔吊垂直运输m2438.6860.00 30.00 30.00 30.00 13160.40 13160.40 4.3装配式建筑设计费m2438.6817.00 17.00 17.00 7457.56 7457.56 4 4总费用总费用259999.74259999.745 5标准层建筑面积标准层建筑面积438.68438.686 6装配式建筑标准层每平米增加造价装配式建筑标准层每平米增加造价592.69 592.69 通过实操案例总结对测算影响|装配式增加成本量数据为调研数据，仅供参考数据为调研数据，仅供参考总结1 1、装配式是趋势，但目前实操执行案例较少；、装配式是趋势，但目前实操执行案例较少；2 2、挂牌文件中约定的装配要求，在拿地后需和建设局确认最终的装配要求；、挂牌文件中约定的装配要求，在拿地后需和建设局确认最终的装配要求；3 3、装配式会增加部分成本，但在投拓测算时，也需要考虑其优惠政策带、装配式会增加部分成本，但在投拓测算时，也需要考虑其优惠政策带来的影响。来的影响。THANKSlove