知名地产目标成本测算要点简介.pdf

1、目标成本测算要点简介1成本管理部中心成本管理部2020年10月13日内部资料 严禁外传 2评价区域的7个标准投资：买到买到最最合适的土地合适的土地市场占有量市场占有量最最大大经营：利润总额利润总额最最高高自有资金回报自有资金回报最最高高安全质量做得安全质量做得最最好，交楼时间准好，交楼时间准运营：能合法开工的时间能合法开工的时间最最快快以成本以成本最最低做出好产品低做出好产品主席内部资料 严禁外传 3成本归集分摊原则132成本测算套表逻辑目标成本测算思路内部资料 严禁外传 4投资测算的整体思路内部资料 严禁外传 5科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0101土地成本土地成本投策投策0202

2、行政事业性收费与前期行政事业性收费与前期工程费用工程费用运营运营（成本、投策）（成本、投策）0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费成本成本（采购）（采购）0404景观环境工程景观环境工程成本成本（采购、投策）（采购、投策）0505大市政管网工程大市政管网工程成本成本（投策）投策）0606公共配套设施公共配套设施成本成本（投策）（投策）0707工程建设其他费用工程建设其他费用运营运营（成本、营销（成本、营销-客关）客关）科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0808开发间接费用开发间接费用集团办集团办/人力人力/营销营销0909营销费用营销费用营销营销1010财务费用财务费用财务财务11

3、11管理费用管理费用集团办集团办/人力人力/营销营销1212税金税金财务财务1313所得税所得税财务财务提升成本竞争力各中心完善业务操作规范明确成本科目主责管控条线成本科目内部资料 严禁外传 6测算套表说明-填报说明填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表表格名称表格名称填报人填报人表属性表属性备注备注填表顺序填表顺序科目释义科目释义方案版目标成本编制表方案版目标成本编制表成本编制指引封面成本手动填报填写编审人员信息编审人员信息1总表投资半自动生成表1 规划与收入设计、成本手动填报2表2 总成本成本手

4、动填报建安成本指标由表表8 8引入，其他成本本表编制4表8建安分析成本手动填报完善建安成本指标3表3 土增税财务半自动生成须确认土增税预征税率土增税预征税率、立项方式立项方式、立项标准立项标准及差额修正差额修正5表4 增值税表财务半自动生成须确认当期进项税额转出当期进项税额转出6表5 利润表自动生成财务须补充所得税差额修正所得税差额修正表5 含增值税利润表自动生成表6 分业态综合成本自动生成表6 含增值税分业态综合成本自动生成表7 分业态建安成本自动生成表7 含增植税分业态建安成本自动生成现金流及成就共享预测现金流及成就共享预测销售计划营销手动填报按说明填写销售比例7营销户型配比营销半自动生成

5、完善其他信息成本付款表成本、财务手动填报成本&财务填报各期付款金额各期付款金额8现金流-季财务手动填报现金流-年自动生成成就共享测算-首年财务手动填报需要填报现金流现金流9成就共享测算-周期财务手动填报需要填报现金流现金流10敏感性分析敏感性分析敏感性分析-售价投资半自动生成敏感性分析-地价投资半自动生成敏感性分析-成本&售价投资半自动生成分工协作条件输入成本编制辅助计算输出成果条件输入辅助计算内部资料 严禁外传 7填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表分摊规则说明归集总成本直接归集：主体建安分摊归

6、集：按占地、建面、可售、收入等原则分摊各科目成本，归集到产品或大公配。地下车位不分摊占地，故按占地分摊的成本不归集到地下车位。分摊分业态综合成本大型公配分摊无产权有产权（大型医院、IB学校、酒店）车位亏损分摊科目编码科目名称目标成本合计（元）分摊原则住宅独立别墅 超豪别墅03.01.03 地上结构及粗装修312独立别墅1*1超豪别墅2*204.03绿化工程42204.03.01 示范区绿化工程2占地面积1104.03.02 货量区绿化工程2占地面积1114总计734归集示意测算套表说明-成本编制指引内部资料 严禁外传 8一、成就共享计划二、其他财务指标三、现金流表四、产品定价情况五、产品成本情

7、况投资团队 半自动生成XXX项目地块投资分析情况表一、成就共享计划成就共享奖励金额（亿元）0.00 净利润（亿元）(16.01)开发周期（年）2.5支付地价款时间2014-12-15土地款支付额及节奏土地摘牌过户时间2014-12-15项目总货量（亿元，万）7.4亿元；13万方首次预售总货量（亿元，万）7.4亿元；13万方 首期开盘认购金额（开盘1个月内）3亿元首次开工时间2014-12-15首次预售时间2015年5月1日首次竣工交楼时间别墅2016/5/1;洋房2016/12/112个月投入自有资金5.66回笼集团资金0.74 首次竣工交楼金额2.08 成就共享实现日期2015年3月1日成就

8、共享计提比例20.00%首期成就共享奖励金额0.00 每期实现激励金额（亿元）:2015年12月15日0.02 2018年12月15日0.02 XXXX年12月31日XXXX年12月31日XXXX年12月31日二、其他财务指标指标数据指标数据指标数据获取方式合作开发每亩单价(万元)667 亩数251 测算套表说明-总表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 9设计&成本 手动填报测算套表说明-规划指标区域区域项目项目C C契税税率3.00%3.00%企业所得税预征毛利率15.00%

9、15.00%土地亩数163.74163.74地块占地面积()109,163109,163增值税计税方式一般计税一般计税拿地模式拿地模式招拍挂招拍挂增值税附加12.00%12.00%销售费率 2.50%2.50%每亩单价(万元)300300容积率2.202.20增值税率9%碧桂园股权占比100%100%堤围费0.10%0.10%管理费率 0.35%0.35%土地价(万元)4912349123增值税预征毛利率3.00%3.00%增值税系数1.09楼面地价(元/平方)2,045占地面积 109,163计容面积 240,158建筑面积 310,018容积率2.20红线内示范区占地 -红线外景观面积 -

10、车位户配比（住宅每户）建筑基底面积 22,728可售面积 235,647可售比76%红线外示范区占地 -示范区占地比例 -车位面积配比（地上每100平方)占地面积占地面积 109,163 109,163计容面积计容面积 240,158 240,158建筑面积建筑面积 310,018 310,018容积率容积率2.202.20红线内示范区占地红线内示范区占地红线外景观面积红线外景观面积 -车位户配比车位户配比（住宅每户）（住宅每户）1.301.30 地面车位比例 地面车位比例建筑基底面积建筑基底面积 22,728 22,728应建人防面积应建人防面积 18,899 18,899可售面积可售面积

11、235,647 235,647可售比可售比76.01%76.01%红线外示范区占地红线外示范区占地示范区占地比例示范区占地比例0.00%0.00%车位面积配比车位面积配比（地上每100平方)（地上每100平方)0.990.9910%10%销售物业类型销售物业类型产品业态产品业态产品名称产品名称（如户型或其他标（如户型或其他标识）识）占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数户数户均面积预估售价（含含增值税，元/m2）计划收入（含含增值税，万元)特殊工艺备注特殊工艺备注SSGF体系/PC构件SSGF体系/PC构件需单列产品，并批注说明工艺内容是否参

12、与非人防地下室亏损分摊住宅高层洋房YJ115&115n(T4)/YJ115&115n(T6)/湘-49,355.31 169,903.00 169,903.00 168,203.97 精装2.9027 1,459.00 116.45 7,600.00 127,835.02 无 是 -无小计小计 109,163 109,163 238,027 238,027 238,027 238,027 235,647 235,647 2,071 2,071 188,362 188,362自持物业/自持物业/有有产权资产类型产权资产类型(销售或转(销售或转让)让)产品业态产品业态产品名称产品名称占地面积占地面

13、积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积预估售价（含含增值税，元/m2）计划收入（含含增值税，万元)有产权资产 -有产权资产 -小计小计 -车位车位产品业态产品业态占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积车位数停车效率（m2/个)标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积车位计划平均售价(含含增值税，元/个)车位计划收入（含含增值税，万元）停车效率计算扣除停车效率计算扣除面积面积(批注说明扣除面积组成)备注车位地面露天车位 238.00车位地上计容车库0.00 -本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区：XXX

14、、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数车位非人防地下室 61,162.20 61,162.20 1,955.0031.293.551F 61,162.20 61,162.20 80,000.00 15,640.00 本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数车位人防地下室 6,795.80 189.0035.963.651F 6,795.80 6,795.80 -本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：XXX（占地面积、应配数小计小计 -67,958.00 67,958.00 -

15、2,382.00 2,382.00 15,640.00 15,640.00A AB B（期区）规划经济技术指标（期区）规划经济技术指标备注xx期地块指xx期地块指标标（本期）（本期）受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：占地面积 受益范围期区：XXX、XXX、XXX；分摊原则：占地面积应配车位总数 0应配车位总数 0 总车位超配，须附超配说明 总车位超配，须附超配说明地块指标地块指标本期区产品本期区产品规划指标规划指标全地块指标全地块指标 项目分期：一期、二期、三期为能在云应用上取数，层高、层数只填写阿拉伯数字，后续不带字符填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成

16、本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 10营销 手动填报单位：元资金回笼情况预测（不需打印）产品类别总货值资金回笼合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,300 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,3

17、00 354,385,300 17,812,000-单位：元确认收入情况预测（不需打印）产品类别总货值确认收入合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,300 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,300 22,812,000 349,385,300-明

18、细明细测算套表说明-销售计划填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 11成本手动填报测算套表说明-建安分析含量单价合价建筑单方（范围口径）做法备注（选填，隐藏列）含量单价合价建筑单方（范围口径）做法备注（选填，隐藏列）*填写*其中：地上面积其中：地下室面积桩基础桩长度(m)0.000.000.000.00基坑支护支护面积(m2)0.000.000.000.00地基处理地基处理面积(占地，m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程

19、 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)#0.00#0.00砌筑工程（m3）0.000.00防水工程（m2）0.000.00屋面工程（m2）0.000.00保温隔热工程（m2）0.000.00楼地面工程（m2）0.000.00内墙抹灰（m2）0.000.00外墙抹灰（m2）0.000.00天棚工程（m2）0.000.00其他（m2）0.000.000.000.00砌筑工程（m3）0.000.00防水工程（m2）0.000.00

20、屋面工程（m2）0.000.00保温隔热工程（m2）0.000.00楼地面工程（m2）0.000.00内墙抹灰（m2）0.000.00外墙抹灰（m2）0.000.00天棚工程（m2）0.000.00其他（m2）#0.00#0.00高层洋房-精装-YJ115&115n(T4)/YJ115&115n(T6)/湘-YJ130&105n-1商业街-毛坯建筑面积169,90311,114169,90311,11400规划指标基础工程结构结构粗装修地下室地上地下室地上0.000.000.000.000.000.000.000.00 业态产品 建筑安装工程填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析

21、总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 12成本手动填报测算套表说明-总成本科目编码科目编码科目名称科目名称计算基础计算基础单位单位 数量数量含增值税含增值税目标成本目标成本增值税参数增值税参数不含增值税不含增值税目标成本目标成本增值税增值税（元）（元）成本整理及成本整理及依据说明依据说明分摊原则分摊原则住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅单价（元）单价（元）合计（元）合计（元）直接物料直接物料采购（材采购（材料专用发料专用发票）比例票）比例增值税率增值税率（%）单价（元）单价（元）合计（元）合计（元）高层洋房高层洋房商业街商业

22、街 凤凰优选凤凰优选多层洋房多层洋房中高层洋房中高层洋房高层洋房高层洋房-精精装装-YJ130YJ130商业街商业街-毛坯毛坯凤凰优选凤凰优选-精装精装多层洋房多层洋房-毛毛坯坯-Y331Y331中高层洋房中高层洋房-精装精装-YJ140nYJ140n-6 6面积技术面积技术指标指标占地面积占地面积占地面积分摊系数建筑面积建筑面积建筑面积分摊系数可售面积可售面积可售面积分摊系数计容面积计容面积计容面积分摊系数辅助行填列土地加成系数填列土地加成系数11111对底商和产品合并分摊对底商和产品合并分摊进行标示进行标示0101土地成本土地成本占地面积占地面积0202行政事业性收费与前期行政事业性收费与

23、前期工程费用工程费用建筑面积建筑面积m2m20303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费建筑面积建筑面积m2m20404景观环境工程景观环境工程室外占地室外占地面积面积m2m20505社区管网工程社区管网工程建筑面积建筑面积m2m20606公共配套设施公共配套设施可售面积可售面积m2m20707工程建设其他费用工程建设其他费用建筑面积建筑面积m2m20808开发间接费用开发间接费用建筑面积建筑面积m2m20909营销费用营销费用销售收入销售收入万元万元1010财务费用财务费用销售收入销售收入万元万元1111管理费用管理费用销售收入销售收入万元万元1212税金税金销售收入销售收入万元万元1313

24、所得税所得税可售面积可售面积m2m2各业态利润总额固定比例1414总计总计建筑面积建筑面积m2m2分摊信息（手动编制）成本编制区（手动编制）面积技术指标（自动生成）填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 13财务、成本 手动填报测算套表说明-成本付款表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表项目总目标成本汇总表项目总目标成本汇总表索引2019120191+12019220192+1科目编码

25、科目编码科目名称科目名称目标成本目标成本含税合计（元）含税合计（元）增值税率增值税率（%）目标成本目标成本不含税不含税合计（元）合计（元）支付与总成本差异支付与总成本差异2019年2019年1季度2季度含税成本含税成本进项税进项税含税成本进项税含税成本进项税0101土地成本土地成本508,697,716 9%9%468,137,300-0202行政事业性收费与前期工程费行政事业性收费与前期工程费用用101,972,381 4%4%98,191,070(101,972,381)(101,972,381)(3,781,311)(3,781,311)-0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费0

26、0%0%-0 0 0 0-0404景观环境工程景观环境工程0 0%0%-0 0 0 0-0505社区管网工程社区管网工程0 0%0%-0 0 0 0-0606公共配套设施公共配套设施0 0%0%-0 0 0 0-0707工程建设其他费用工程建设其他费用0 0%0%-0 0 0 0-0808开发间接费用开发间接费用0 0%0%-0 0 0 0-0909营销费用营销费用0 0%0%-0 0 0 0-1010财务费用财务费用0 0%0%-0 0 0 0-1111管理费用管理费用7,069,402 0%0%7,069,402(7,069,402)(7,069,402)0 0-成本：根据开发/工程进度计

27、划于付款比例填报各季度各科目付款比例/金额。财务：根据开发进度、销售进度等填报各季度三费及税金支出金额。内部资料 严禁外传 14填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表序号序号项目名称项目名称合计金额（万合计金额（万元）元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6 可售面积一一销售收入销售收入二二扣除金额扣除金额1土地成本2行政事业性收费3建造成本4开发间接费用5主营业务税金及附加6加计扣除

28、（1+2+3+4的30%）三三土增税合并清算土增税合并清算立项方式1 11 11 11 11 1立项标准1 12 23 34 45 5立项总收入（万元）立项总可抵扣成本（万元）增值额（万元）增值率(%)增值税（万元）土增税税负率合并清算下本次单方土增税（税负按立项税负）四四按预征原则计算按预征原则计算预征率(%)3.80%3.80%5.00%5.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%5.00%5.00%单方土增税五五孰高原则孰高原则六六实际计入成本的单方土增税实际计入成本的单方土增税七七土增税税负率土增税税负率*土增税修正差额（财务手动）土增税修正差额（财务手动）-

29、财务 半自动生成立项方式：请按产品标注合并清算土增税立项方式按1 2 3等阿拉伯数字填写同一个立项标同样数字，不同立项标不同数字。立项标准：若有插入列或删除列，请自行刷新本表立项，按阿拉伯数字依次排列。测算套表说明-土增税内部资料 严禁外传 15填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表财务半自动生成测算套表说明-增值税增值税表增值税表单位：万元索引20191 20192 20193 20194 20201 20202 20203 20204 序号序号项项目目合计合计201920192019201920

30、19201920192019202020202020202020202020202020201 12 23 34 41 12 23 34 41当期预收楼款（不含税）2计税毛利率3当期预征增值税当期预征增值税4当期收楼确认收入（含税）5当期收楼对应土地出让金6当期销项税额7待抵扣预缴增值税(期初)8待抵扣预缴增值税(期末)9当期进项税额10当期进项税额转出当期进项税额转出11上期留抵税额12当期应交税额13期末留抵税额14当期实缴增值税须确认当期进项税额转出内部资料 严禁外传 16填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分

31、业态综合成本利润表自动生成测算套表说明-现金流基础表五：基础表五：XXXXXX项目地块投资概算分析项目地块投资概算分析现金流预测表（季度）现金流预测表（季度）单位：万元1471014710序号序号项项目目合计合计20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20202020年年20202020年年20202020年年20202020年年1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度一一现金流入现金流入1销售收入2贷款收入二二现金流出现金流出1土地成本2开发成本3销管费用4增值税5城建税及附加6土

32、地增值税7所得税8还贷支出9其他支出三三净现金流量净现金流量(一减二一减二)四四累计现金流量累计现金流量五五相关指标分析相关指标分析1净现值（NPV）13%年折现率,3.1%的季度折现率2IRR资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率.采用季度分段计算。3首期预售前预估投入成本（亿元）按预售前建安投入与单位工程总投入估算，含已投入的土地成本内部资料 严禁外传 17测算套表说明-成就共享碧桂园超额净利润股权激励计算模型（初稿）日期（按事项时间发生顺序逐日期（按事项时间发生顺序逐笔填写，零星的可合并填写）笔填写，零星的可合并填写）事项事项自有资金投入（指集团以任何形自有资金投

33、入（指集团以任何形式投入的资金）（单位：元）式投入的资金）（单位：元）项目的回笼（指项目以任何形式回笼项目的回笼（指项目以任何形式回笼给集团的资金）（单位：元）给集团的资金）（单位：元）年化自有资金（净投入按年年化自有资金（净投入按年折算）折算）累计加权资金占用（内部计累计加权资金占用（内部计息用）息用）备注备注2017-12-31销售回笼款00002017-12-31收到开发贷款0200,000,0000-1,200,547,9452017-12-31支付土地款442,841,49001,457,714,2592,658,262,2042017-12-31支付工程款00002017-12-3

34、1销管费用4,662,507027,987,81327,987,8132017-12-31增值税金及附加、防洪费00002017-12-31土地增值税00002017-12-31所得税00002017-12-31还贷支出4,000,000024,010,95924,010,9592018-3-31销售回笼款0397,465,985-1,447,698,347-2,287,879,5482018-12-31合计2,092,734,2122,319,321,168截止时点截止时点的净回笼（投入）(亿)2.27 62,014,684.09-1,939,406,889.00 内部计息(亿)（正数代表利

35、息支出，负数代表利息收入）-2.91 年化自有资金（净投入按年折算）(亿)0.62-19.39 项目周期预期净利润（亿）2.31 是否符合条件是是否可以计提是超额净利润计提股权金额(亿)0.1700 0.4249 财务、成本 手动填报填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表18测算套表说明-分业态综合成本产品产品建筑单方综合造价分析表（本期区规划）综

36、合造价分析表（本期区规划）科目科目项目项目建筑面建筑面积综合积综合指标指标(元元/m2/m2）不含增值不含增值税税总成本总成本（万元）（万元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资有产权资产产车位车位车位车位车位车位公建配套公建配套公建配公建配套套公建配公建配套套公建配公建配套套高层洋房商业街凤凰优选多层洋房中高层洋房000000地上计容车库非人防地下室人防地下室0 00 00 00 0高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6 0非人防地下室人防地下室0

37、00 00 00 001土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费03.01主体建筑工程费03.02室内精装修工程03.03主体安装工程04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用09营销费用10财务费用11管理费用12税金13所得税总计不含税成本下表自动生成内部资料 严禁外传 19测算套表说明-分业态综合成本产品产品可售单方综合造价分析表（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）综合造价分析表（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）科目科目项目项目可售面积可售面积综合指标综合指标(元元/m2/m2）

38、不含增值税不含增值税总成本总成本（万元）（万元）住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产有产权资产车位车位车位车位车位车位高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6 0非人防地下室人防地下室01土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费03.01主体建筑工程费03.02室内精装修工程03.03主体安装工程04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用09营销费用10财务费用11管理费用12税金13所得

39、税总计不含税成本上表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表自动生成内部资料 严禁外传 20投资计划及利润表投资计划及利润表-总额（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）总额（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）项项目目不含增值税不含增值税金额（万元）金额（万元）整个项目整个项目住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅0 00 00 0有产权资产有产权资产 有产权资产有产权资产 有产权资产有产权资产车位车位车位车位车位车位高层洋房-精装-YJ115商业街-毛坯凤凰

40、优选-精装多层洋房-毛坯-Y331 中高层洋房-精装-YJ140n-6-非人防地下室人防地下室一、项目总收入一、项目总收入二、各项支出总额二、各项支出总额三、销售部分利润总额三、销售部分利润总额四、销售部分所得税四、销售部分所得税*所得税修正差额（财务手填）所得税修正差额（财务手填）五、销售部分净利润五、销售部分净利润六、销售毛利率六、销售毛利率七、销售净利润率七、销售净利润率(销售净利润销售净利润/销售销售收入收入)八、投资净利率八、投资净利率(销售净利润销售净利润/(/(各项支各项支出总额出总额+销售部分所得税销售部分所得税)九、碧桂园权益比例九、碧桂园权益比例十、我司权益部分后净利润（原

41、投资十、我司权益部分后净利润（原投资评审口径评审口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十一、我司权益部分净利润率（原投十一、我司权益部分净利润率（原投资评审口径资评审口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十二、我司权益部分后净利润（管理十二、我司权益部分后净利润（管理评价口径评价口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十三、我司权益部分净利润率（管理十三、我司权益部分净利润率（管理评价口径评价口径-成就共享奖金前）成就共享奖金前）十四、亩产净利润（万十四、亩产净利润（万/亩）亩）项目公司项目公司碧桂园碧桂园十五、成就共享奖金十五、成就共享奖金十六、成就共享影响净利润十六、成就共享影响净利润(万万

42、)十七、我司权益部分后净利润（管理十七、我司权益部分后净利润（管理评价口径评价口径-成就共享奖金后）成就共享奖金后）十八、全周期年化自有资金收益率十八、全周期年化自有资金收益率测算套表说明-利润表管理评价口径填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表自动生成内部资料 严禁外传 21 规划面积完整，与规划条件闭合，分摊面积闭合规划指标 规划指标表中产品名称与成本表中名称闭合产品名称 室外环境面积闭合占地面积闭合 窗地比、墙地比、公装比例合理分项工程数据闭合性检查内部资料 严禁外传 22成本归集分摊原则13

43、2成本测算套表逻辑目标成本测算思路内部资料 严禁外传 23建筑成本可售成本当期期区可售产品应当承担的总成当期期区可售产品应当承担的总成本（含车位、大型公配及跨期区分本（含车位、大型公配及跨期区分摊，不含自持物业如酒店医院等）摊，不含自持物业如酒店医院等）当前期区规划建设的总成本当前期区规划建设的总成本项项目维目维度度产产品维度品维度产产品维度品维度项目项目维维度度成本归集及分摊管理办法成本数据口径转换原则成本数据口径转换原则内部资料 严禁外传 24总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊后期地块未获取的原则上不参与分摊紧前不紧后谁受益谁分摊成本能清晰明确归属到业态一般指主体建安直接

44、成本两个及以上业态共用成本除主体建安外间接成本适用范围：仅用于集团成本管理适用范围：仅用于集团成本管理，财务核算和税务清算按集团财务资金中心规定执行。，财务核算和税务清算按集团财务资金中心规定执行。成本归集及分摊2 2大原则成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 25总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊占地面积（基底+室外公摊）建筑面积可售面积销售收入（含车位收入）四大分摊依据可售比是评判项目规划设计经济性的核心指标。可售比=地上可售面积/总建筑面积可售面积：以取得商品房预售许可证为前提，有产权可供销售的面积；地下车库不计可售面积。车位收入地上计容车位：计取销售收入（含长租）；别墅

45、附属车位：不计取，折入别墅售价中；地下非人防车位：计取销售收入（含长租）；人防车位：政府明文规定可售，方可计销售收入（不含长租）。成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 26总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊 明确成本发生位置 以地块区分期区归集 按属性划分成本归类 用于财务核算及助力成本测算科目归集归集业态直接成本归集业态全成本，对业态是归集，对科目是分摊产品归集成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 27主要一级科目成本分摊至产品原则：科目分 摊 原 则土 地 成 本占地面积（考虑土地加成系数影响）行政事业性收费与前期工程费用场地平整占地面积临建板房及临建售楼部受益产品可售面积其

46、他总建筑面积主 体 建 安各业态自行归集景观环境工程占地面积社区管网工程地上建筑面积公共配套设施可售面积（不含车位）工程建设其他费用总建筑面积开发间接费用总建筑面积总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 28土地成本：土地加成系数（应用于底商）总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊土地加成系数：1.通过土地加成系数，反映土地在相同位置、不同产品上的价值差异；2.目标成本确定的土地加成系数后期不得调整。商铺土地加成系数（集团参考值）商铺+别墅 1.7；商铺+多层洋房 2.2；商铺+高层洋房 2.5产品土地成本分摊：土地成本按照组合业态

47、总占地面积计算土地价款，归集到组合业态；组合业态内的各产品，按计容建筑面积乘土地加成系数参与土地成本分摊。（1）产品占地面积计算，不考虑加成系数影响；（2）产品土地成本分摊，考虑底商加成系数影响。成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 29总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊费用名称归集口径分摊原则营销费用项目营销部门发生的所有费用各产品的销售收入财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费、手续费等可售面积管理费用项目及区域管理费用按（实际签约）销售面积分摊集团管理费每个项目可售单方30元/m2成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 30总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目

48、特殊分摊样板房分摊所有工程成本均先归集，后按照对应产品可售面积分摊。实体样板房：洋房样板房，不设立产品管理，室内装修成本（含软装和硬装）分摊到对应产品；别墅样板房，设立产品管理，装修成本自身归集，不分摊；临建样板房：所有成本在受益可售产品分摊。成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 31总则分摊依据成本归集当期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊大型公配按可售面积分摊（基本原则：先归集后分摊、谁受益谁承担、紧前不紧后）公 配 类 型分 摊 规 则影响自持物业（酒店、商业）土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加教育配套(学校、幼儿园)有产权且教育集团接收土地成本和景观环

49、境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加其他形式成本全部分摊至地上可售产品无影响有产权资产医院、会所、综合楼、肉菜市场和超市、销售中心等土地成本和景观环境工程分摊至地上可售产品，其他成本不分摊地上可售产品成本增加降低大宗资产成本促进去化无产权公配成本全部分摊至地上可售产品无影响注：1.有产权资产多指产权归属我司、但无法分割小产权出售或不可售的大宗资产；2.营改增后，分摊金额按不含增值税成本计取。3.配套设施（有无产权），如后期成功销售或租赁，补算受益；成本分摊不作调整。优点1、经营风险前置2、利于后期大宗资产去化成本归集分摊原则内部资料 严禁外传 32总则分摊依据成本归集当

50、期分摊跨期分摊收购项目特殊分摊各期按占地面积分摊（基本原则：谁受益谁承担、紧前不紧后、前期不追溯调整）跨期成本分摊跨期成本类型公配/有产权资产车位配比/应建人防红线外配套设施（线路迁移、供电设施、供水设施、供暖设施、市政公园、排水设施、桥梁、市政路等）分摊原则谁受益谁承担紧前不紧后前期不追溯调整预提分摊 土地已获取分期开发，受益期区未开发的亦应参与分摊；前期已明确后期需配建的红线外设施，前期受益应参与分摊。后期地块未获取时，仅在前期地块分摊，后期地块不参与分摊。前期未预见的后期发生的，不再追溯分摊至前期已开发地块，仅在后期地块分摊。当期未建设但当期受益的，当期需预提承担对应成本；本期应建车位及