知名地产动态成本编制要点.pdf

1、动态成本编制要点成本管理中心成本管理部2020年3月10日1内部资料 严禁外传 目录动态成本基本逻辑PART 12动态成本台账结构PART 2动态成本台账编制PART 3动态成本管控要点PART 4内部资料 严禁外传 目录动态成本基本逻辑PART 13内部资料 严禁外传 01.动态成本基本逻辑 动态成本始于项目有成本发生之时，贯穿项目整个开发过程开盘后评估正式成本策划目标成本/执行成本合约规划中期过堂会动态成本结算后评估投资定案/责任包干成本可研策划目标管理体系动态监控体系后评估体系 什么是动态成本？对项目开发成本的动态反映，动态成本=待发生+已发生（含预估变更），围绕目标成本上下波动。4内部

2、资料 严禁外传 01.动态成本基本逻辑 动态成本的管控目标：经营目标达成5投资版成本/责任包干成本方案版成本/执行版成本动态成本结算成本目标利润/承责利润考核利润/承责利润动态利润结算利润目标成本不超支目标利润有保障内部资料 严禁外传 目录动态成本台账结构PART 26内部资料 严禁外传 5大台账+2张表成本动态台账已发生成本已发生成本合同台账无合同费用台账待发生成本待发生成本待发生合约规划设计变更台账签证台账面积变化跟踪表工程进度表包含在审合同及其预估变更02.02.动态成本台账结构未使用明源线上动态台账未使用明源线上动态台账功能功能：7内部资料 严禁外传 6大台账成本动态台账已发生成本已发

3、生成本合同台账无合同费用台账待发生成本待发生成本待发生合约规划设计变更台账签证台账包含在审合同及其预估变更02.02.动态成本台账结构非单独执行补充协议台帐使用使用明源线上动态台账明源线上动态台账功能功能：说明：为提高工作效率，推荐使用说明：为提高工作效率，推荐使用明源线上动态台账明源线上动态台账功能功能编制动态成本编制动态成本8内部资料 严禁外传 目录动态成本台账编制PART 39内部资料 严禁外传 自有成本发生之日起，即开始维护已发生台账，养成良好习惯：实时更新已发生，定期梳理待发生。首次动态成本完成时间：项目开工后3个月内须完成首次线上动态成本月度回顾流程终审 定点提交：每月15日前（含

4、15日）完成项目动态成本月度回顾拍照及审核 编制之前须熟知集团下发指引办法及说明：动态成本工作指引（2020年V1.0版）、动态成本50问、碧桂园集团成本归集与分摊管理办法、2018版科目调整及释义等（若指引有更新则以最新要求为准）。项目成本负责人对本项目整体情况知根知底，掌握所有成本数据。时间要求人员要求03.03.动态成本台账编制整体要求10内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制两张表面积变化跟踪表工程进度表合同台账已发生合同录入检查及预估变更梳理变更签证台账变更签证录入检查待发生台账待发生合约规划梳理成本动态台账汇总成本变动原因分析0102030405 编制流程：线下台账线上台

5、账依据合同实际情况修正线下台帐及线上系统数据，金额、数量线上线下确保一致系统原因或特殊情况导致线上线下不一致的，需在动态成本台账中备注说明不一致原因，说明须合理线上重点监控，请务必保证明源ERP系统中数据维护的准确性！说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目11内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 两张表：编制项作用意义作业强度面积变化跟踪表了解项目面积变化情况判断面积对动态成本的影响动态成本增减对于利润率的影响半”一劳永逸“型全部过程仅填写三个节点数据工程进度表了解工程进展，判断已发生待发生合理程度促进项目结合实际进度更新动态成本可“照搬”型按照工程

6、进展每月更新说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目12内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 两张表：面积变化跟踪表项目面积变化跟踪表序号产品业态报规版预测绘版实测版是否需要补交土地出让金是否是方案版目标成本数据是是否是方案版目标成本数据是/否是否是方案版目标成本数据是/否建筑面积（）可售面积（）容积率建筑面积（）可售面积（）容积率建筑面积（）可售面积（）容积率1超豪别墅1.22双拼别墅地上47375.2647375.26否3双拼别墅地下4小高层洋房9859.429859.42否5高层洋房21214.4221214.426底商1181.151181.1

7、5否7综合楼8地下室35541.335541.3否9物业用房2576合计117747.55115171.55重点关注：三个节点的数据，关注面积变化带来的成本和利润影响说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目13内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制产品业态（分开发节奏）计划或实际竣工时间目前工程进度简述（与大运营节点一致）中高层洋房（1#-2#）2018年11月30日1-2#楼结构封；1#楼砌筑完成至8层，9层砌筑完成40%，10层至14层砌筑完成；2#楼完成负1层砌筑完成60%，2-10层砌筑完成，12-15层砌筑完成，16层砌筑完成40%。别墅（3#

8、-12#）2018年11月30日3-12#楼结构封顶；3#、8#、11#楼砌体施工完成，外墙粉刷完成；5#、6#、7#、9#、12#楼砌筑完成；10#楼砌筑完成80%。商业（2#楼底商）2018年11月30日结构施工完成。别墅（16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#）2018年10月15日16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#楼主体结构封顶；19#砌筑完成30%；23#砌筑完成30%；25#楼砌筑完成70%；30#楼砌筑完成30%。大地下室2018年11月30日结构施工完成。多层洋房

9、（13#-15#）2018年11月30日13、15#楼结构封；13#楼2-6层砌筑完成；15#楼2-6层砌筑完成。两张表：项目现场工程进度表说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目14内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 合同台账序序号号计数计数标识标识是否本是否本月新增月新增取数取数标识标识合同涉合同涉及期区及期区合同名称合同名称对应成本科对应成本科目目合同状态合同状态计价方式计价方式计算基础计算基础+单位单位（长度（长度m/m/立方立方m3/m3/建筑面积建筑面积）工程量工程量单价单价合同签约金额合同签约金额A A1否一期泉州汇丰项目转让合同土地出

10、让金已完成未结算固定总价包干占地面积m2570813503.79 200,000,000 2否一期泉州碧桂园桃花山A、B地块土地租赁合同临时设施已签约正在实施固定总价包干租赁时间年235000.00 70,000 3否一期泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘察工程勘测丈量费已完成未结算综合单价包干勘测长度m3000140.94 422,820 否二期泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘察工程勘测丈量费已完成未结算综合单价包干勘测长度m1000140.94 140,9404否一期泉州碧桂园汇丰花园项目一期土石方工程场地平整已签约正在实施综合单价包干土方数量m310,648,000 补是一期泉州碧桂园汇丰花园项目

11、一期土石方工程施工合同补充协议（一）场地平整已签约正在实施综合单价包干土方数量m3135200 44.38 6,000,000 作用：线上与线下合同数量核对不填：补充合同；同一合同的科目拆分作用：标行并有对应成本科目取数至“成本动态台账”不填：跨科目的合同；跨期合同，按期分摊，本期计入按照科目释义及成本归集与分摊管理办法，将各合同拆分至正确成本科目合同状态：已签约未实施/已签约正在实施/已完成未结算/已结算将合同金额，按照实物工程量进行量价分离说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目15内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 合同台账合同相关信息录入成本

12、科目归集与拆分预估变更及计算过程描述示例：土方合同：科目归集、量价分离总包合同：科目归集与拆分示例：土方合同：预估变更及计算过程描述监理合同：预估变更及计算过程描述总包合同：预估变更的计算说明：适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目16内部资料 严禁外传 总价包干合同非总价包干有预算刷新非总价包干无预算刷新无参照指标以合同为依据以预算为依据选取同类可参照指标为依据以目标成本为依据结合结算指标数据库总包合同通常有四种情况：一个难点：总包合同预估变更如何做？17内部资料 严禁外传 总价包干合同01工程量及综合单价已基本明确，动态成本预估较易实现工程量及综合单价已基本明确，

13、动态成本预估较易实现基本逻辑：合同预估结算金额=合同包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估关注点：1.关注合同包干总价对应的施工范围及工程量，合理界定已发生、待发生工程量。2.深入审阅施工图纸，研判施工图精确度等，并根据整体总包合同签证变更率，合理确定预估结算风险系数。18内部资料 严禁外传 非总价包干合同，有预算刷新金额02以预算指标为依据确定预估结算金额以预算指标为依据确定预估结算金额基本逻辑：若合同为预算包干，则类似总价包干合同。合同预估结算金额=预算包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估关注点：1.关注预算包干总价对应的施工范围及工程量，合理界定已发生、

14、待发生工程量。2.审阅施工图纸，研判施工图精确度，根据总包合同签证变更率，合理确定预估结算风险系数。3.重点关注预算刷新金额不包干的合同，此种情况应选择性进行指标参考，结合“非总价包干且无预算刷新金额”的处理方式进行动态梳理。19内部资料 严禁外传 合同无固定工程量及明确指标合同无固定工程量及明确指标非总价包干合同，无预算刷新金额03基本逻辑：选定可参照的造价指标，在其基础考虑价格调差、结算风险等预估金额可参照指标按优先级进行选择：本区域同类项目总价包干签约指标；本区域同类项目预算包干指标；其他项目类似产品的结算指标；目标成本结合合同签约单价。关注点：1.当参照类似产品的结算指标时，应充分对比

15、参照项目与预估项目的户型、基础形式、地区特点等，最低化控制所选参照项目与预估项目的差异性，优先选择同一时期可参照项目。2.当无指标参照，条件允许时可进行项目实际抽算。20内部资料 严禁外传 利用目标成本与签约合同推导预估结算金额利用目标成本与签约合同推导预估结算金额无可参照的指标04基本逻辑：1.采用目标成本设定的含量指标和合同签订的相应单价，结合推算项目相关单方造价指标；当合同签约单价未明确时，可按目标成本设定单价执行，或咨询造价组，建议在目标单价与咨询单价中取大值。2.在推导的建筑单方造价基础上根据合同约定完成调差计算，并综合考虑结算风险系数，完成动态成本预估。21内部资料 严禁外传 22

16、线上动态操作步骤1、每月发生动态成本（包含已发生+待发生）实时展示在“动态成本监控”界面；2、拍照前，先在“产品动态成本建筑成本”界面将动态拆分至产品，再在“产品动态成本可售成本”设置公建分摊、刷新动态产品利润率。3、进行【动态成本监控】数据质量巡检；4、数据质量巡检通过，则可新增月度拍照，批量导出动态月度报表，发起审批。导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批内部资料 严禁外传 1、将各科目（待发生合约规划、合同、

17、变更、预估变更、结算调整等）动态明细按规则比例分摊至各产品；导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 2、根据实际采用不同分摊规则，将“未拆分”数据拆分至产品；可对已拆分数据进行重新拆分调整；（备注：集团固化分摊规则只能按既定分摊模式分摊，不可修改）06导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选

18、装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 3、凡涉及动态成本拆分至产品调整的，存在公建产品动态变动的，都需进行【公建分摊设置】调整；也可进行跨期分摊；以保证月度可售成本准确性！线上动态操作步骤导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批内部资料 严禁外传 线上动态操作步骤导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本

19、拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批引入营销已售数据，在更新未售货值和税金信息，产若产品为选装产品，则在中分裂为2个虚拟产品且每个虚拟产品下分裂已售未售，可编辑；若产品为非选装产品，则直接展示原产品数据。内部资料 严禁外传 导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 重要程

20、度警示灯巡检规则（示例）高检查合同、变更、签证数据均已对应合约规划高检查动态成本数据均已分摊至产品中检查本月是否有录入三费及甲供材数据中检查是否录入税费及收入中检查【产品目标成本】公建产品建造成本是否完全分摊中检查【产品动态成本】公建产品建造成本是否完全分摊高检查【动态成本监控】各末级科目金额汇总是否等于父级科目高检查【动态成本监控】与【产品动态成本】数据是否相等序号规范内容1警示灯说明强控，表示强校验不通过，不允许进行动态成本数据拍照。必需重新检查操作；预警，表示可能存在异常数据信息，提醒用户检查；通过，可进行数据拍照；2推送对象动态成本拍照操作人员3推送方式实时界面消息+报表4巡检频率每月

21、动态成本数据拍照前实时检测5推送内容警告内容与异常数据报表月巡检巡检数据，发起月度回顾线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 月度拍照新增3个页签：主要取拍照实时的数据；页签主要取当月拍照产品动态利润率中数据；主要取对应目标成本版本、动态月度拍照版本【经营指标】数据。具体看附件【动态变动对比分析】取数逻辑导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 必须先拍照，后下载报表线上动态操作步骤内部

22、资料 严禁外传 导出线上台导出线上台账编辑备注账编辑备注并导入并导入动态成本拆动态成本拆分各产品分各产品公建分摊公建分摊填写产品利填写产品利润率、选装润率、选装产品利润率产品利润率数据质量巡数据质量巡检检月度拍照月度拍照动态审批动态审批线上动态操作步骤内部资料 严禁外传 常见问题1-合同台账：无预估变更/预估结算金额计算过程问题描述：1、线下台账中综合单价/暂定合同，无预估变更，未对量、价变化及过程中可能产生的签证变更考虑。2、明源功能台账“备注”栏，预估结算金额计算过程未填写，无法评估预估结算金额的合理性。整改建议：根据进度、数据更新及现场实际情况做合理预估变更。线下台账明源功能台账关注计算

23、过程32内部资料 严禁外传 常见问题2-合同台账：预估变更数据没有及时更新【1】预估结算金额=141000.94*110=15510103.4工程量包含地下室建筑面积（原物业站取消）问题描述：目标成本中供配电系统总成本=总建筑面积*单价后经谈判，确定量不含地下建筑面积而动态成本中的预估变更依然原目标成本的量计算整改建议：收集信息并合理判断预估变更，对于缴费类，确定量价之后应及时更新数据，做准预估变更。目标成本动态成本关注已签合同33内部资料 严禁外传 常见问题3-合同台账：预估变更数据没有及时更新【2】问题描述：根据项目进度基础工程费已经施工完成，此费用已发生，目前补充协议签订过程中。施工方上

24、报金额为593万元，集团初审金额362万元，可根据数据进一步了解判断争议项，做好合理预估，此项具备预估变更更新条件。整改建议：关注施工进度，及时获取最新数据，及时更新，确保数据准确。关注施工/结算进度34内部资料 严禁外传 常见问题4-合同台账：预估结算金额与计算式不一致关注计算思路问题描述：场地平整“计算过程”过程:(200000*33.18/1.11-630000/1.11）*1.11=31,6000831,417.48。问题剖析：表面看是数据不闭合，实际可能是未以计算过程（量价分离）得出预估变更数据。整改要求：仔细，避免低级错误！以计算得出数据，符合管理导向，避免任意填数与拼凑过程！35

25、内部资料 严禁外传 售楼部成本拆分到临时设施。桩基础拆分到室内装修工程室外消防拆分到四大类费用综合楼智能化应归集至小区智能化常见问题5-合同台账：科目拆分归集错误（与合同范围不符）【1】问题描述：整改建议：依据碧桂园集团2018版成本科目及释义要求归集，避免因动态成本科目拆分归集错误，导致科目超支结余不能客观反映，预警强控失效。关注合同范围36内部资料 严禁外传 常见问题6-合同台账：科目拆分归集错误（与合同范围不符）【2】关注合同范围问题描述：总包合同清单包含垃圾转运站，属于物业配套，合同拆分遗漏此科目；总包拆分金额与合同金额不闭合。整改建议：充分梳理合同承包范围，避免动态成本重复计算或者漏

26、算的情况。37内部资料 严禁外传 常见问题7-合同台账：科目拆分数据错误及归集错误【1】关注指标合理性问题描述：合同签约金额含补充协议，地上结构与粗装修指标为2235元/，较正常水平高，不合理；另外涂料（145元/）、防雷指标（41元/）均过高。接下页38内部资料 严禁外传 常见问题7-合同台账：科目拆分数据错误及归集错误【1】关注指标合理性问题描述：总包合同范围明确含有“地下室结构及粗装修”、“室内装修水电”、“室内精装修工程”、“小市政工程”等，并且地库及室内安装工程有明确金额。合同未准确拆分到科目，以及拆分金额有误。整改建议：梳理总包合同范围，严格按科目释义拆分合同，科目拆分金额指标要合

27、理。接上页39内部资料 严禁外传 常见问题8-合同台账：产品拆分数据错误及归集错误【2】问题描述：合同范围是高层洋房精装修工程，但将合同拆分归集至双拼产品业态，归集错误，影响单产品业态指标，不利于数据库及指标收集接下页关注分摊合理性40内部资料 严禁外传 常见问题9-待发生台账：成本重复计算问题描述：整改建议：充分梳理待发生合约规划与已发生成本范围是否计算重复。合同台账待发生台账41内部资料 严禁外传 目录动态成本台账要点PART 442内部资料 严禁外传 04.04.动态成本管控要点43内部资料 严禁外传 做一个有思想的成本管理者！怎么运用动态台账这个工具做好成本管控工作，助力目标达成动态逻

28、辑两个认识之一：动态台账不仅是一个工具，更是一种管理思想！44内部资料 严禁外传 两个认识之二：动态台账是承载项目信息的重要载体 动态经营指标 同心共享 成就共享 成本竞争力提升激励动态台账评估项目是否做成、积累项目数据指标、更是核算激励奖金的依据之一。台账更新要及时、数据做到准确、准确、更准确！45内部资料 严禁外传 四个注意之一：警惕预算陷阱以合同预算为依据进行预估变更或待发生成本估算时，需警惕预算陷阱。防止预算刷新金额不准误导动态成本管控！预估结算金额=预算刷新金额+已发生变更签证+预估变更46内部资料 严禁外传 四个注意之二：审视包干合同以总价包干合同为依据进行预估变更或待发生成本估算

29、时，需判断包干价的合理性。防止对合同包干价理解不准，误导过堂会阶段的成本管控！47内部资料 严禁外传 四个注意之三：预判结算争议以过程结算为依据进行预估结算金额释放时，除非结算金额已终审，否则需综合考虑结算争议及索赔风险。48内部资料 严禁外传 四个注意之四：谨慎节余释放动态梳理后部分成本科目出现的节余，要充分考虑各科目费用类型及成本风险，再决定是否释放节余。土地成本、四费、税金所发生的节余原则上不视为项目成本节余。土地成本需对照土地合同确认节余产生原因，节余是否属实，是否将目标成本进行调整四费开发间接费、管理费、营销费、财务费不建议释放，按目标动态取大做动态成本；财务费中利息收入根据实际情况可做节余，融资成本节余不建议释放税金按目标动态取大做动态成本考虑。49汇报完毕敬请指正50