住宅项目全成本对标与改进建议.xlsx

1、住宅项目全成本对标与改进建议1 项目概况1.1 对标项目：XX地块/XX公司项目名称AB对标差异说明(1)项目位置主临道路/现有配套/预期规划/交通设施(2)物业类型楼栋数/层数/各业态占比(3)项目售价业态丰富/高低配/大型商业溢价(4)开发期数是否分期/分期数/标段数(5)总销售期85%去化率时点/现金流回正时点销售期时长（开发分期多/建设期长/销售期长 管理及销售成本 融资成本 详见三费对标）(6)建设期拿地/首开桩基开工/主体封顶/总包进场/交付(7)总用地面积(8)总建筑面积(9)地上总面积(10)地下室面积(11)地上可(租)租售面积(12)容积率规划用地面积相近 容积率与地上建面

2、正相关(13)可(租)售比可售比与可售单方负相关(14)绿化率(15)建筑密度(16)建筑限高(17)地上标准层层高(18)地库层数及层高(19)地库占总建面比例(20)可售车位数及占比(21)不可售车位数及占比(22)车位配置户配车位数/公建指标(23)地面停车比例地上车位影响地下车位数成本差异(24)配套用房比例建面单方*配套占比(25)架空层建面单方*架空占比(26)赠送面积空中花园/飘窗等从上表可看出，可售率降低2.5%，可售单方成本增加达156元/m2，因此：在强排规划阶段,应重点控制“可售率”，合理或尽量减少社区公建、架空层配置，适当安排地面停车。1.2 户均面积与比例项目名称AB

3、对标差异说明（BA）(1)户数各面积各户型套数占总户数比(2)户均面积(3)其中：90m2规划要求范围内 户均面积小 单位面积车位数大(4)其中：90m290少交契税个税2 总开发成本对标2.X 四项成本对标序号项目名称备注AB差额（BA）建面单方可售单方建面单方可售单方建面单方可售单方A01开发成本4774626046506291-12431直接成本29903921371550267251105A.01.01土地成本 出让金+契税178423399351265-849-1074A.01.02前期工程费 含报批报建、勘察设计费135177235318100141A.01.03建安工程费 含地库

4、及人防2244294326333562389619a其中：单体2060（A）15712060169822971272372297（B）b其中：配套用房395149661015c其中：地库（分摊至单体）2695（A，一 层）3426(B，两层)465610728985263375d其中：非人防地库e其中：人防地库169222158214-11-8A.01.04基础设施费 七通+室外+景观+弱电6057938381134233341A.01.05公建配套费00A.01.06开发间接费(工程管理/物业完善费)6891234A02不可预见费按(开发成本-土地费)*2%计取00B营销费用非营建营销费+营

5、建费1672192092834264C管理费用管理人员工资+日常费用136178343464207286D财务费用融资利息22729868-221-290总成本5304695552087046-96912.1 前期成本对标水电气小市政垄断类提前洽商 政府规费尽力沟通争取减收序号项目名称备注AB差额（BA）建面单方可售单方建面 单方可售单方建面单方可售单方A.01.02前期工程费135177256346121169A01.02.01勘测、设计费00A01.02.01.01地质勘察00A01.02.01.02建筑方案设计00建筑施工图设计00A01.02.01.03景观方案设计00景观施工图设计0

6、0A01.02.01.04精装方案设计00精装施工图设计00A01.02.01.05专项设计费非建筑/景观/精装专业设计费00A01.02.01.06其他设计相关费各专业审图晒图费、物业前介费等00A01.02.02报批报建费行政及经营性收费00A01.02.02.01城市建设配套费00A01.02.02.02其他行政及经营性收费00A01.02.03三通一平工程费 00A01.02.03.01场地平整00A01.02.03.02临水临电临路工程费00A01.02.02.03临时设施费00A01.02.03.04其他三通一平费002.2 建安成本对标从以下两张比较表可以发现，B高出237元/m

7、2（11.5%）的主要原因：a.客观因素（结构层数）：占20元/m2建面；b.可能存在超设计/配置标准（不见光/桩基、砌筑）：占56元/m2；c.配置标准（见光/层高、外门窗、栏杆、内装、电梯、入户门、泛光照明等）：占168元/m2；d.引用新产品（外保温+反光涂料），外装饰减少60元/m2；e.备用金（变更控制、重计量预留金）87元/m2。B在桩基设计、配置标准、变更控制等方面，仍有一定优化潜力。2.2.1 主楼/建安成本对标序号项目名称备注AB差额对标差异说明BA建面单方（元/m2）建安工程费20602297237 其中：客观因素（层数、外门窗）占76元/m2建面；桩基工程（主楼分摊）桩基

8、、试桩及检测09090B：PHC-600-AB130,287元/m,L=45；B：350350方桩，306元/m，L=16A：无桩基A：PHC-500-A100,180元/m基坑支护（主楼分摊）B：地下2层200424224B：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑A：地下1层，且抬高1.5mA：喷射砼+双向钢筋网土方工程（主楼分摊）B：基坑深约8m，覆土1.5m129237108A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/m2A：深约3.6m降水工程（主楼分摊）0土建结构含措施费79581924B（26-39F）：钢筋含量50kg/m2较A（18F）高出8kg/m

9、2；砼含量0.34m3/m2较A低出0.03m3/m2；高出26元/m2粗装修含防火门290255-35 B：暂定工程量偏少，局部稍有漏项；外立面装饰274214-60B：反光涂料为主,立面简约；A：仿石涂料为主，立面复杂，线条多。铝合金门窗含百叶18523752 A：塑钢窗450元/m2；B：断桥铝合金门窗（25%中空百叶遮阳）675元/m2。栏杆及其他零星486214B：阳台（双层钢化夹层玻璃栏板）452元/m；护窗（钢栏杆）309元/m。A：方管栏杆190元/m公共部位精装7310734B：大堂：3600元/，标准层电梯厅/前室1080元/，走道720元/A：大堂1800，电梯厅560入

10、户门132815 B：密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘；A：普通锁+乙级防盗门1250元/樘安装费给排水/强电/通风/预埋18619812B：给排水67元/A：31元/电梯含2年维保6610741B：日立、30站，担架梯+消防梯，均价51万元/台（1.7万元/台站）A：迅达，18站，无担架梯，22万元/台（1.2万元/台站）总包预留金6014787 B：重计量按总包价之5%，变更按总建安5%；A：按建安约3%。2.2.2 主楼/配置标准对标序号项目名称备注A限额A实施B限额B实施1主要产品类型22栋18F毛坯住宅，无架空层22栋2630F毛坯住宅，有架空层2层高2.90m2.85m无2.9

11、0m桩基工程（主楼分摊）090904砌筑材料外墙+厨卫内墙为砼空心砌块260元/m3其他：为粉煤灰加气砌块260元/m3内外墙：ALC砌块（砂加气混凝土砌块360元/m3）5外立面装饰墙地比：1.2墙地比：1.2墙地比：1.4墙地比：1.23；a)门厅、勒角石材1400元/m2；外饰面成本110元/GFA外饰面成本72元/GFA；b)12F多彩漆85元/m2，3F以上仿石漆60元/m2；a)门厅石材800元/m2；c)阳台平涂45元/m2。立面复杂，线条多；b)其他采用反光涂料60元/m2，且立面简约；d)水泥发泡板100元/m2c)20mm厚保温腻子6铝合金门窗窗地比：0.22窗地比：0.2

12、0窗地比：0.22断桥铝合金门窗（其中：25%内置百叶遮阳)675元/m2,空调铝合金百叶400元/m2塑钢门窗限价450元/m2塑钢门窗420元/m2铝合金门窗限价：520630元/m27栏杆及其他零星阳台栏杆限价：（1100mm方管栏杆）200元/m阳台、消防栏杆：（1100mm方管栏杆）190元/ma)阳台：（1100mm双层钢化夹层玻璃栏板）452元/m；b)护窗：（900mm钢栏杆）309元/m。c)楼梯靠墙扶手：117元/m8公共部位精装a)大堂：限量32m2以下；限价1800元/m2a)大堂：限量32m2以下；限价1800元/m2a)大堂：限价3600元/m2a)大堂：73m2,

13、3600元/；b)电梯厅：限量15m2以下；限价700元/m2b)电梯厅：限量15m2以下；限价560元/m2b)电梯厅：限价1080元/m2b)电梯厅：16m2,1080元/，c)防火门 限价：625650元/m2c)走道：720元/c)走道：9m2,720元/9入户门限价：1250元/樘普通锁+乙级防盗门1250元/樘无密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘；10电梯a)迅达，18站，800kg,1.5m/s,22万元/台；a)日立、30站1000/1350kg,2.5m/s；b)担架梯+消防梯，均价51万元/台b)通过公关，更改电梯参数，未设担架梯11泛光照明无此项费用政府要求，有此预算2

14、.2.3 地库/建安成本对标虽然因容积率高出50%引致B地库建两层，从下表可以发现，B在地库设计方面仍有一定的优化空间，特别是：地面停车比例、停车效率（m2/辆）、层高、变更控制等。序号项目名称备注AB差额对标差异说明（BA）建面单方建安工程费（地库）含地下分摊26953426731 B：面积小，墙体摊占钢筋、砼多，停车效率(35m2/辆)远低于A(27m2/辆)不含地下分摊0桩基工程（地库分摊）桩基、试桩及检测09090 B：350350方桩，306元/m，L=16 A：无桩基基坑支护（地库分摊）A：地下1层，且抬高1.5mB：地下2层200424224A：喷射砼+双向钢筋网B：灌注桩、搅拌

15、桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑土方工程（地库分摊）A：深约3.6mB：基坑深约8m，覆土1.5m129237108 A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/m2降水工程（地库分摊）0土建结构含底板、措施费21452268123 B：钢筋含量(含塔楼下落去)165kg/m2,较A高出22kg/m2；高出115元/m2粗装修安装费给排水、强电、通风、消防、预埋13515722 B：增加通风设备24元/预留金86250164B：重计量按总包之5%，变更按总建安5%A：按建安约3.0%地基与基础工程费20602297237 其中：客观因素（层数、外门窗）占76元/m2建面；

16、桩基工程桩基、试桩及检测09090B：PHC-600-AB130,287元/m,L=45；B：350350方桩，306元/m，L=16A：无桩基A：PHC-500-A100,180元/m基坑支护B：地下2层200424224B：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑A：地下1层，且抬高1.5mA：喷射砼+双向钢筋网土方工程B：基坑深约8m，覆土1.5m129237108A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/m2A：深约3.6m降水工程02.2.4 地库/配置标准对标序号项目名称备注A限额A实施B限额B实施地库层数1层2层层高非人防3.8m，人防3.9m非人防3

17、.4m，人防3.8m无非人防3.8/3.6m，人防：4.0m停车效率(m2/车位)扣除高层地下面积33m2/辆27.1m2/辆34m2/辆35.3m2/辆桩基工程无桩基350*350方桩，306元/m，L=16基坑围护地下1层，且抬高1.5m，喷射砼+双向钢筋网地下2层，灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑土方工程深约3.6m，巧妙的把地库标高抬高1.5m，减少土方、基坑围护成本深约8m 覆土1.5m土建结构钢筋含量186kg/m2(人防)133kg/m2(非人防)砼含量：无柱下基础钢筋143kg/m2，砼:1.27m3/m2非塔楼下落区：钢筋：115kg/m2，砼：0.95m3

18、/m2，人防：钢筋170kg/m2，砼1.2m3/m2有桩基；钢筋含量165kg/m2，砼含量0.98m3/m2粗装修金刚砂地坪金刚砂地坪2.3 基础设施成本对标从下表可以发现，B在与垄断企业（七通）进行议价谈判方面有较大改善空间。序号项目名称备注AB差额（BA）建面单方可售单方建面单方可售单方建面单方可售单方1.2.3基础设施费七通+室外+景观+弱电6057938381134233341配套工程七通、室外管网、车行道路369484564763195279河道驳岸0056765676消防65854054-25-31智能化A：限价25元/m2，可视对讲机：4黑白202635471521景观A：限

19、价350元/m2B：限价450500元/m2151198110149-41-49景观限额外室外土建硬景基层、围墙土建、小品土建、架空层土建等00334533452.4 三费对标从下表可以发现，B：a.营销费用略高；b.管理费较高，主要为总部管理费分摊较高，项目管理费略高10%，如能适当控制开发周期，项目管理费将会得到更好控制。c.融资成本具有空前优势，融资利息成本几乎可忽略。序号项目名称备注AB差额对标差异说明（BA）建面单方可售单方建面单方可售单方建面单方可售单方二营销费用1672192092834264 B：售价高2.1营销设施建造费2938334547 B：为售价之2.70%；2.2销售

20、费用1381811762383857 A：为售价之2.58%三管理费用136178343464207286 B：开发时间长3.1开发间接费9712719025793130 B：为建安成本13%；3.2总部管理费用3951153207114156 A：为建安成本6%四财务费用22729868-221-290 B：融资成本几乎可忽略.三费小计5306955587552860 管理费过高，冲抵了融资优势其中：营销设施建造费从下表可以发现：2个项目的精装标准限额指标基本相同，项目可根据定位，降低标准。序号项目名称备注A限额A实际B限额B实际对标差异说明售楼处装修硬装B：建在配套商业内之临时售楼处。软装

21、A：远低于公司标准。样板房装修硬装B：异地样板软装B：异地样板售楼处外立面B：异地样板售楼处建安B：异地样板体验区景观B：异地样板2.5 总包对标序号项目名称备注AB对标改进建议招标方式、时间按案图、模拟清单、固定单价，45天确定总包；施工图（招标）、工程量清单、固定单价重计量、总价包干a)施工图下发后，30天内完成重新计量；a)正式施工图下发后，有约定30天内完成重新计量；约定：开口合同转闭口合同的时间、流程。b)60天内完成核对，签订总价包干补充协议。b)如在一个月内未能达成一致，需暂按工料测量顾问计量之数量结果作为进度款估值的依据，待双方达成一致后再作调整。合同范围检/试验、桩基、基坑围

22、护、土方、结构、基本装修、保温、人防门、防水、水电安装、室外回填至设计完成面以下30cm。土方、结构、基本装修、保温、人防门、地下防火门、栏杆、防水、水电安装、通风及空调、室外回填至设计完成面以下50cm。合理制定招标策划分包范围外墙装饰（涂料、石材、面砖）、外门窗、精装修、消防、智能化、景观桩基、基坑围护、外墙装饰（涂料、石材、面砖）、铝合金门窗、玻璃幕墙、金属雨棚、金属装饰构架、金属装饰条、百叶工程、精装修（含入户门、防火门（地下室除外）、消防、交通设施及标识系统、智能化、景观、检试验甲供物料购入户门、防火门、栏杆、电梯、信报箱电梯、信报箱调差范围钢筋、砼钢筋、砼、砌块、人工调差方法结构施

23、工前按信息价下浮2%调整。材料按信息价超出5%部分调整；人工价格波动幅度超过10%部分调整。付款方式按形象节点付款按实际完成工程量每月付款。可考虑按形象节点付款付款比例无预付款，进度款75%，竣工验收至85%，结算至95%，保修款5%。有预付款，进度款90%，结算至95%，保修款5%。可考虑降低进度款付款比例，增加竣工验收节点付款。措施费按建筑面积单价包干总价包干总包照管费按建筑面积单价包干总价包干甲供材料设备采保费无约定。总价包干工程变更只罚不奖有奖有罚（合理化建议）甲供料用量只罚不奖无甲供料。3 成控效能3.1 效能对标项目名称AB对标差异说明（BA）造价咨询费(元/m2)招标/总包预算/

24、全过程在建项目建面(m2)进驻城市/单项目面积大小/项目数量/项目跨度/业态差异成本部人数(人)集团/区域/城市公司分摊成控人均效能(m2/人)3.2 原因分析对标、改进建议从上表的效能对标中发现：B在“造价咨询费很高”、“人均效能较低”，原因对标：项目名称AB改进建议咨询单位属性(本地/跨区域)需从总部对项目的管控模式、职责划分等多方面统筹考虑；全过程造价咨询及监理 考虑延期索赔服务范围管控模式、职责权限(直管/分管、大小集团)对标差异说明B：地价低20%，容积率高见3.2前期成本对标见3.3（住宅单体）总包价对标见3.4（地库）建安成本及配置标准对标见3.5基础设施费对标见3.6三费对标开

25、发周期长短融资利息、年利率、融资渠道等（自有资金利息单独考虑）可售率低，可售单方增加对标说明B：高出74%。业态、层数差额（BA）高：架空层增加成本约30元/m2*CFAB：350350方桩，306元/m，L=16 A：无桩基高：12元/m2*CFA低：60元/m2*CFA线条复杂度对标差异说明其中：客观因素（层数、外门窗）占76元/m2建面；B：PHC-600-AB130,287元/m,L=45；B：350350方桩，306元/m，L=16A：无桩基A：PHC-500-A100,180元/mB：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本

26、约100元/m2B（26-39F）：钢筋含量50kg/m2较A（18F）高出8kg/m2；砼含量0.34m3/m2较A低出0.03m3/m2；高出26元/m2A：塑钢窗450元/m2；B：断桥铝合金门窗（25%中空百叶遮阳）675元/m2。B：阳台（双层钢化夹层玻璃栏板）452元/m；护窗（钢栏杆）309元/m。A：方管栏杆190元/mB：大堂：3600元/，标准层电梯厅/前室1080元/，走道720元/B：密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘；A：普通锁+乙级防盗门1250元/樘B：日立、30站，担架梯+消防梯，均价51万元/台（1.7万元/台站）A：迅达，18站，无担架梯，22万元/台（1

27、.2万元/台站）B：重计量按总包价之5%，变更按总建安5%；A：按建安约3%。高：52元/m2*CFA高：14元/m2*CFA高：34元/m2*CFA高：15元/m2*CFA高：41元/m2*CFA高：8元/m2*CFA差额(BA)高：*元/m2高：*元/m2高：*元/m2高：*元/m2高：*元/m2高：*元/m2对标差异说明B：面积小，墙体摊占钢筋、砼多，停车效率(35m2/辆)远低于A(27m2/辆)B：350350方桩，306元/m，L=16 A：无桩基A：喷射砼+双向钢筋网B：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/

28、m2B：钢筋含量(含塔楼下落去)165kg/m2,较A高出22kg/m2；高出115元/m2其中：客观因素（层数、外门窗）占76元/m2建面；B：PHC-600-AB130,287元/m,L=45；B：350350方桩，306元/m，L=16A：无桩基A：PHC-500-A100,180元/mB：灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉，混合围护，无水平支撑A：抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/m2对标差异说明见基础设施费对标B：供水、供电配套费很高603元/GFAB：可视对讲机：5彩色（2室户型为黑白）a）B：容积率高，虽配置标准高，但摊占至GFA不高；b）景观500元/m2景观面积B：有硬景的土建未包括在限额内。约150元/m2景观面积A：均包括在限额内对标差异说明B：为售价之2.70%；A：为售价之2.58%B：开发时间长B：为建安成本13%；A：为建安成本6%B：融资成本几乎可忽略.管理费过高，冲抵了融资优势对标差异说明对标改进建议可考虑降低进度款付款比例，增加竣工验收节点付款。