国企项目设计优化与成本管控（多个案例）.pdf

1、 中建三局工程设计有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中建三局设计总院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE王春晓2020年9月设 计 优 化 与 成 本 管 控目 录二、设计与成本关系三、两者管控的内涵四、整体管控的原则五、各阶段实施案例六、几个方面的思考一、几个观点的探讨三个观点的探讨part 1 1.1 真假EPC 1.2 设计优化 1.3 项目创效1.1 真假EPC（1）设计单位是业主介绍的,只听业主的安排,所以是假的；（2）施工单位与设计单

2、位组成联合体模式只是为了中标,所以是假的；（3）第三种认为“联合体”模式不属于真正的工程总承包模式。“定制化EPC”-成本管理典型EPC模式目前情况提倡采用固定总价模式，引导设计和施工的深度融合1、通过限额设计、设计优化等方式要求承包商将施工图预算价控制在一定标准内倾向于采用固定单价模式，或者以施工图预算审定后的价格作为固定总价1、项目实施过程中的成本管理上，也并不是一味要求承包商承担全部风险2、通过设置严格的变更索赔、价格调整、风险分担等内容，最大程度的降低承包商可以提出价格调整的可能性2、根据工程变更的情形、市场波动的情况设置合理的价格调整机制1.1 真假EPC“定制化EPC”-设计管理典

3、型EPC目前情况1、设计费总价固定，即便发生业主要求的变更，也存在不调整设计费的情况业主出于对最终交付成果的精准化要求，需要严密监管设计工作1、业主前期分别接洽设计方、施工方2、要求限额设计，以达到成本控制的目标2、前期已经开始实质性程发包给设计施工联合体，尤其在以外观设计为主要目标需求的房屋建筑中，业主可能同时聘请设计管理顾问、专项设计单位等多家设计主体参与实施项目3、除业主要求变更外，设计变更属于承包商风险，不作为EPC模式下的工程变更4、要求承包商主导组织设计审查会议并进行图纸报审确保图纸审查通过5、较少存在业主委托多个不同设计单位在一个项目中交叉实施设计工作的情况1.1 真假EPC2、

4、A，B组成联合体去投标某EPC 项目，双方在联合协议里注明，A承担设计责任，B承担施工责任，专家评审未发现。中标通知书发出后，A、B与业主商量后均同意不连带，该条款是否有效？1、A 与 B 联合投标中某 EPC 项目，后签订合同时，A觉得承担连带责任风险太大，在签合同时，与B，业主商量 A承担设计责任，B承担施工责任，三方均同意，该约定是否有效？3、某国资基础设施工程EPC 招标，招标文件里写明，设计、施工分别承担相应责任，不连带，后A、B中标后与业主签的合同注明此条款，该条款是否有效？观点：对于国资项目，可能性极小；对于非国资项目，或许有可能。观点：对于国资项目，可能性极小；对于非国资项目，

5、或许有可能。1.1 真假EPC（1）真假EPC是法律层面的概念,只有在法庭上才会去判别真假。企业承揽项目的目的是要和业主共同成就项目,以合同为准,合同是工程总承包模式,就必须以工程总承包的角色去管理项目。（2）“联合体”模式是一种正规的工程总承包模式。房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法第十条:工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质和施工资质,或者由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体联合体各方应当共同与建设单位签订工程总承包合同,就工程总承包项目承担连带责任。（3）联合体”模式是专业性不同的单位互相合作、优势互补、积累经验、培育自身力量的一种有效模式。联合体E

6、PC作为工程总承包发展的“过渡模式”正发挥着积极的作用和价值。业主总包（设计+施工）业主联合体施工方设计方观点一：EPC模式还没完成成熟的情况下，EPC真假关键在介入力度和深度，管就真管就真EPC，不，不管就是假管就是假EPC！1.1 真假EPC1.1 真假EPC内 耗死磕共赢对设计缺乏主导权、控制权、处罚权商务策划、限额划分、与设计相关的施工进度、交楼标准的制定、系统配置与选型等核心内容均无法有效掌控在公司层面能有效掌控设计资源，与合作态度好的设计院建立稳固的战略合作关系，确保联合体的设计方能全程高效配合1.1 真假EPC在设计管理方面，联合体设计方派出设计协调人、专业设计代表与中建三局设计

7、总监、专业设计管理工程师共同进行管理。中建三局全程主导设计管理工作，从设计流程、质量、进度、接口进行全面管理，包括设计方案把控、施工图审核、深化设计提资、设计优化建议等工作。利益共同体关系共同体责任共同体三位一体惯性的业主导向，为迎合业主，脱缰之马，天马行空。广州恒大足球场鸟瞰预想图广州恒大足球场鸟瞰预想图-大雷音足球场三河市天子大酒店三河市天子大酒店-开窗抬头有神明，设计师去过天庭的真实证据北京金泉时代北京金泉时代-金元宝本土风味中医走向世界中医走向世界-中医=古代鹤发老者走=脚、世界=地球石家庄的“白宫祈年殿合体”-乾隆华盛顿乱搞cp的魔幻感南宁迪拜七星酒店南宁迪拜七星酒店-国际范，阿拉伯

8、贵族奢靡1.2 设计优化大跨度绿建大悬挑豪华装修惯性的业主导向，过度追求设计效果、档次。1.2 设计优化施工融合的不够，往往多以设计合规性角度去设计，忽视工程实施为导向，欠缺设计合理性考虑。1.2 设计优化施工栈桥进入主楼区域，措施费较高，且主楼为该工程关键线路，栈桥施工和后期破除增加了工期；内支撑梁高1000mm，不符合模板915*1830的原尺寸，配模麻烦且材料损耗较大。1.2 设计优化造价了解不全面，或因长线条的职能式管理形成的层层汇报、层层负责、层层管理的组织体系和管理方式很难适应工程总承包的要求，导致水土不服。某项目，*设计院作为联合体中设计责任单位，需对设计概预算编制工作负主要责任

9、。但由于其商务人员长期异地办公，对项目所在地（广东）的定额及计价规则等不熟悉，概预算编制工作进展缓慢，同时概算精度不高，无法满足报审要求。例：2015年四川定额中人工费是按不同工种计取不同人工费，如成都市高新东区混凝土工*元/工日、工程技工*元/工日，且仅成都市内的不同区之间的人工费也有所差别，如温江区混凝土工*元/工日、工程技工*元/工日，而广东定额是按综合日工资计取为*元/工日。本工程初步统计涉及*万工日，单价差之毫厘谬以千里。观点二：观点二：EPC项目需要优化，且要项目需要优化，且要“自己优化自己自己优化自己”优化优化 方式方式利利弊弊改进建议改进建议设计院设计院 自优自优设计院内部沟通

10、相对简单，优化阻力小。1.不仅耗时耗工，设计优化需自我否定，设计院不情愿；2.优化需打破经验和思维定势局限，设计院难以自优；3.若无激励，设计院更无积极性。1、选择成本意识强、技术能力强的设计院；2、加大对设计院的考核激励力度；3、引入外部资源帮助设计院自优。第三方第三方 设计院设计院优化优化旁观者清，可以看出别人的不足（对标TOP20房企，90%请人做）1、大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做；2、出于自我保护，第三方不愿提有价值的意见以帮助其他院提高；3、第三方不愿得罪同行提尖锐意见；4、事后优化，设计院难以全部接受第三方建议。总包方主持、加强协调。专业公专业公司优化司

11、优化1、能站在全局角度，更全面考虑问题；2、汇聚了多家设计院/咨询公司先进经验，视野开阔，取各家所长；如事后优化，设计院不一定全部接受专业公司的建议 1、尽量采用事前优化或全程顾问；2、支持专业公司的合理化建议；3、加强对设计院的协调、考核和激励。1.2 设计优化大哥-疾在腠理-汤熨之力-最好 润物细无声（事前）；二哥-病在肌肤-针石之力-次之-细雨打芭蕉（事中）；扁鹊-病在肠胃-火齐之力-最差 操作猛如虎（事后）。项目策划是价值创造之“源”，设计是价值创造之“根”1.3 项目创效锄禾日当午，造价真辛苦；对着设计图，一算一下午；算了一下午，设计还在补；设计刚补完，成本超支，方案又重组。苦苦苦！

12、观点三：观点三：结果优化能创效，提前策划更能创效1.3 项目创效设计与成本的关系part 2设设计计决决定定成成本本p 设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权。p 施工图完成时，项目的建安成本的80%已经确定成本约束设计成本约束设计概念设计方案设计初步设计施工图设计投资目标匡算估算设计概算施工图预算约束约束约束约束 每阶段的设计对应每阶段造价文件；上一阶段的造价文件为下一阶段设计的约束条件；设计优化与成本管控的内涵part 3 设计优化不等于减量品质保证，充分优化，降低成本总价包干品质提升，限额做满、高利润点做大费率计价品质保证，清单亏损项变更，另行认质认价清单计价品质、量价共提升成本+

13、酬金EPC计价模式不同计价模式下的优化方向 成本管控不等于减量增强感官性成本装饰、园林景观、泛光、标识标牌很容易通过这些部位的成本投入来判断项目的品质的成本严控结构性成本砼含量、钢筋含量、幕墙龙骨、基坑支护、土方随建筑荷载、起支撑作用的空间体系所投入的成本，对于此类成本应在保障安全的前提下进行严控，避免肥梁胖柱深基础适配功能性成本电气、给排水、消防、暖通、智能化为了匹配项目定位而需合理配置的成本。对于此类成本应适配，避免形成功能性浪费。建筑建筑品质品质更高更高用户用户体验体验更佳更佳建造建造工期工期更短更短业主业主投资投资更优更优建造建造成本成本更低更低设计优化与成本管控的原则part 4开展

14、设计成本编制成本计划技术计划成本复核技术复核设计优化成本复核方案设计初步设计施工图设计PDCAPDCAPDCA全方位集成需求、界面、标准（定义明确）充分集成建设方的品质、工期、造价控制需求，使用方的体验需求，运营方的收益需求，明确专业分包建造任务的需求；分析项目可研、招标文件、合同条款等定义文件，收集各方“告诉我们的需求”，通过编制和管理建设标准、交付标准，识别、剖析出各方“内心真正的需求”限额设计“加减法”为核心，以全方位策划优化为抓手，以交付界面、设计界面的“渐进式”完善与确认为依托，全方位保证设计成果和工程实体的效益好、品质高、风险少全过程集成方案、初设、施工图（逐层融合）以计划为主线，

15、实现EPC 时间集成；以设计为引领，实现EPC 功能集成；三是以采购为媒介，将招采充分前置，用以支撑设计、保障施工、控制成本。全专业集成建结水暖电、幕墙、景观、电梯、泛光专业设计前置，在方案设计与施工图设计阶段，有序引进专业设计力量，各专业小设计节点的逻辑性，大设计节点的一致性，保证各专业总体设计进度的同步性，在专项方案设计中把控品质，保障设计成果更加合理；注重专业界面规划，理清各专业设计界面体系，通过多层级、细颗粒、高精度的的设计界面划分，促进设计成果更加完整；接口与提资管理，以界面划分为参照，进一步细化各专业接口，拟定接口需求清单，全专业高效、及时的完成提资工作，促进全专业协同设计，保证全

16、专业成果的一致性，确保设计成果更加匹配。优选方案、改进建议，兼顾项目近远期功能减少冗余功能、降低成本总包方主导专业设计咨询或者专业分包商提前招采、提早介入，在设计阶段，服务总包方与设计院充分对接，利用专业技术能力，在满足业主设计需求、工程安全运营、造价合理、各方利益的前提下，开展材料比选、大型设备选型及参数确定、施工做法等优化造价的工作，通过与业主沟通确认，最终形成专业交付标准、技术规格书，融入整体设计，增强施工图纸的经济合理性。施工发包模式设计设计平行发包 主体设计 基坑支护设计 金属屋面设计 玻璃幕墙设计 精装修设计 舞台机械设计 园林景观设计 针对舞台剧场、桌椅板凳、比赛设备等非常规专业

17、采用设计-施工一体化招采模式。通过多家单位带设计方案报价和总价包干、无变更的方式避免不熟悉专业的暴利。针对常规的幕墙、精装修、景观园林等专业采用设计-施工分离的招采模式，避免在图纸设计时，将自己施工的部分造价做大，占总概算额度，侵占其他专业合理效益。设计-施工分离设计-施工一体化设计优化与成本管控的实施part 4定总额定方案成本线：技术线：CheckDoPlanActionu 业主投资目标u 可研（项目建议书）批复金额u 成本目标：投资限额技术目标：u 区位关系分析u 确定建设规模u 满足功能和性能需求u 确定产品定位和类型比例u 确定建筑布局及风格u 生态绿色设计理念u 满足主要经济技术指

18、标u 方案设计l 方案估算是否在投资限额允许误差范围内l 方案是否能有效实现建筑功能l 方案是否有利降低运维成本l 方案是否有利提高工程品质方案优化：关键工作：关键工作：识别项目需求识别项目需求编制方案估算编制方案估算以价值创效为目标以价值创效为目标以估算复核为基础以估算复核为基础以方案报规为契机以方案报规为契机以招采前置为推手以招采前置为推手优化建筑功能，优化平面布局PDCA专业专业优化点优化点 成本成本 策划点策划点 引导业主引导业主建筑1、平衡土方及整体坡度，减少开挖和填方；2、调整单体布置和地库轴网，增加车位，减少无效空间，降低无效成本；3、优化地库内平面布局和层高，控制结构成本；4、

19、结合总图，消防通道及登高场地，进行轮廓优化；4、优化体型系数、长宽比，外墙面积，窗璃比等。结构1、对建筑方案进行结构可行性评价；对不同结构的可行性，安全性，经济性等进行对比；2、对方案逬行结构方案分析，并进行结构试算；对选用的结构方案进行精细化对比。给排水1、结合项目定位、市政条件、绿建星级、国家及地方规范政策要求，复核各系统设置的必要性和合理性，在满足规范前提下尽可能精简；2、各类设备机房和管道井位置及面积，节约造价。电气1、变压器安装容量估算；2、初步高压配电方案优化。暖通1、优化各类机房位置及面积，节约造价；2、优化单体暖通井用房、暖通井面积。幕墙1、根据建筑幕墙体型特征，结合造价，品质

20、要求，比选幕墙形式，如单元幕墙、框架幕墙等形式。2、在满足建筑效果的前提下进行多材质对比，经济选材。3、结合具体项目业态及需求特点，进行使用功能性优选。园林1、主题定位优化；2、道路交通优化；3、地面停车位优化；4、骨干树、行道树、特色树种优化精装1、精装修对建筑方案，使用功能的优化 2、精装修对结构的优化 3、精装修空间优化，不同方案的对比 4、精装修材料优化，不同方案的对比测算 成本结论：AD B C 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约*元/平米，人防地下室约*元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约*元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人

21、防地下室的建安成本约*元/平米人防地下室布置：人防地下室布置：编制方案估算 方案阶段成本管控关键工作把握权重分析时间、地域、业主等因素的影响，合理运用“估”去测算“估”同时还有评估的作用，作为限额设计目标根据对标项目经验“估”相关工程量，对“算”进行补充和修正“算”是根据图纸计算工程量并按市场价格计算的过程，是对于每个项目个性和特殊性的尊重估算科学的编制方法宠大的数据支撑经验决策数据决策 核心：成熟的大数据支撑体系，完备的设计与商务数据库建设对对标标工工程程的的选选取取 对对标标工工程程的的差差异异性性分分析析 世界上没有两片完全相同的树叶 编制方案估算 方案阶段成本管控关键工作估算复核方法

22、第一步 第二步通过方案设计文件的内容，了解项目的基本情况；根据项目定位，搜集类似工程信息，充分甄别；以“估”为主，从宏观上定大数、定标准，以“算”为次，从微观上调差异；第四步采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家规范变化 第三步以某综合体的概念方案估算复核的案例，简要诠释如何使用“估”完成估算复核。根据项目特征及定位找到三个对标项目，在对标项目造价指标的基础上，针对新项目的特点作数据调整，最终复核出拟建项目的估算指标。评估项目与各参考项目的项目特征比较表项目特征对标项目拟建项目ABC建筑面积（m2）380000600000380000480000建筑高度（m）250260260300建筑层数地

23、下3+地上 60地下5+地上 55地下4+地上59地下2+地上64业态商业+办公+酒店及服务式公寓商业+办公+酒店商业+办公+酒店项目位置武汉市宜昌市襄阳市宜昌市竣工时间201820172019估算复核案例估算估算指标指标复核过程复核过程主要指标主要指标对标项目（元/m2）估算复核指标（元/m2）ABC单方造价修正因素桩基础桩基础*地区地质、建筑高度及造型结构及建筑结构及建筑*结构形式、建筑造型、地区抗震等级及其他外墙外墙*墙地比、幕墙类型、装饰条类型及数量、异形程度机电机电*不同业态配比、机电配置系统、材料设备档次、绿建要求电梯电梯*建筑高度、业态的配比弱电弱电*业态配比、项目档次精装修精装

24、修*业态配比、项目档次室外室外*室外面积比、项目档次合计合计*除上述专业的特点外，还包括施工时间、区域人工、材料涨价因素和政策因素 上述估算复核的过程，是经过大量商务数据的整理和分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方法，才能确保方案设计阶段投资估算的准确性。估算复核案例建设投资为*亿元，方案设计需要在此限额下进行，保证设计概算不突破总投资额投资限额1文化中心：1场2厅，以大剧场、音乐厅、多功能厅为核心内容。体育中心：1场3馆，以体育场、体育馆、游泳馆为核心内容。会展中心：1馆5厅，以1个科技馆、5个展览厅为核心内容。项目需求2

25、案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例文文化化中中心心建建设设投投资资估估算算表表序序号号工工程程和和费费用用名名称称单位数量金金额额(万万元元)一 建安工程费用m242200*1桩基工程m242200*2基坑m242200*3地下室m213200*4剧院m215200*5多功能厅m23700*6配套设施m210100*7室外工程项63560*二 建设项目其他费用 万元*三 预备费（8%）万元*四 建设投资合计*体体育育中中心心建建设设投投资资估估算算表表序号工程和费用名称单位数量金额(万元)一建安工程费用m21973

26、94*1体育场m279124*2体育馆m233123*3游泳馆m215907*4平台层、商业用房m218544*5全面健身综合训练馆m24313*6室外市政配套工程m210664*二建设项目其他费用万元*三预备费（8%）万元*四建设投资合计*会会展展中中心心建建设设投投资资估估算算表表序号工程和费用名称单位数量金额(万元)一建安工程费用m2103900*1基础工程m2103900*2土建结构工程m2103900*3内装饰工程m2103900*4外立面装饰工程m2103900*5设备安装工程m2103900*6室外工程m2103900*二 建设项目其他费用 万元*三预备费（8%）万元*四建设投资

27、合计*方案超限额达*亿序序号号项项目目方方案案投投资资（万万元元）投投资资限限额额超超限限额额合合计计建建设设投投资资*（一）文化中心*（二）体育中心*（三）会展中心*0102未进行充分的需求分析。政府方对各个大型场馆的需求并不明确，也没有详细调查对比项目所在地对“文体会”综合场馆的需求及消费能力，导致项目设计规模过大设计规模过大未考虑后期运维模式。未深入考虑场馆功能与项目所在城市的契合性。导致设计的场馆功能浪费、后期运营成本增加，创收点不足场馆功能浪费 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例方案设计前计划不完善，导致设计走回头路 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与

28、成本管控案例规模重新分析相似城市相似建筑对比分析国家相关场馆标准 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例规模重新分析相似城市相似建筑对比分析国家相关场馆标准体育中心对标城市1对标城市2对标城市3项目所在城市人口规模（万人）81019380130体育设施规模（坐席数）体育场26000座体育馆6000座游泳馆1000座体育场22000座体育馆4500座游泳馆1500座体育场15000座体育馆5000座游泳馆1500座体育场25000座体育馆6000座游泳馆1200座结论未来项目所在城市将建成亚洲最大的物流航空港，预期将会吸引数十万年轻外来人口工作定居，另外可充分利用区域优势。综合

29、考虑各项因素，本项目设置25000座体育场，6000座体育馆，1200座游泳馆。文化中心对标城市1对标城市2对标城市3对标城市4项目所在城市人口规模（万人）24681096456130文化设施规模（坐席数）1180座大剧场1000座大剧场1200座大剧场1200座大剧院300座多功能厅1200座大剧院400座黑匣子大剧场结论未来项目所在地城市将建成亚洲最大的物流航空港，预期将会吸引数十万年轻外来人口工作定居，另外可充分利用区域优势。综合考虑各项因素，本项目设置1200座大剧院，400座黑匣子剧场 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例项目规模调整情况表座位/展位调整（座）建筑

30、面积调整（）投资额调整（万元）文化中心-300-8400*体育中心-7300-21110*会展中心-216-6650*合计-7816-36160*序号序号项目项目调整后投资调整后投资额额（万元）（万元）投资限额投资限额超限额超限额合计合计建设投资建设投资*（一）文化中心*（二）体育中心*（三）会展中心*优化后节余投资约*万 政府方原政府方要求:按照奥运场馆标准进行设计，满足承办国际比赛要求引导设计设计10m跳台、国际标准跳水池。减法 项目公司运营需求建议：承接国际比赛可能性较低，设计标准过高，场馆设计应更加亲民。引导设计取消10m跳台、跳水池，完善儿童池及戏水池功能，突出“亲子互动”主题。加法

31、 预期效果游泳馆预计减少建造费用*万每年运营收入预计增加*万等于 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例考虑后期运营调整体育中心功能 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例加法科技馆：2000增大至10256；增设会议中心，增加会议接待功能减法展厅面积减少3900投资成本 预计增加*万元运营收入预计每年增加*万元考虑后期运营会展中心功能调整：=案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例加法400座黑匣子剧场减法400座多功能厅投资成本 预计增加*万元运营收入预计每年增加*万元考虑后期运营会展中心功能调整：=案例1：某市“文体会”三中心项目 设计

32、优化与成本管控案例 功能调整对投资和收入的整体影响序号序号项目项目功能调整功能调整对造价的影响对造价的影响调整后投资额调整后投资额（万元）（万元）投资限额投资限额超限额超限额运营收入运营收入增加增加合计合计建设投资建设投资*（一）文化中心取消10m跳台、跳水池。完善儿童池及戏水池功能*（二）体育中心增大科技馆面积，减小展厅面积*（三）会展中心多功能厅更改为黑匣子剧场*功能调整对造价影响整体较小，满足限额要求，同时大大增加了运营收入。实现了投资更优的目标。案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例投资限额设计条件 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例设计方案对标项目1：*财富中心对

33、标项目2：*广场 项目功能类似 项目高度类似 地下室层数类似 地质情况类似 项目档次定位类似选取对标项目编制方案估算 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例方案估算与限额对比情况表方案估算在限额允误差范围内，方案整体可行序号工程和费用名称原方案估算（万元）限额（万元）超限情况1 1工程费用工程费用*1.1桩基工程*1.2地下室*1.3办公副楼*1.4办公主楼*1.5酒店主楼*1.6酒店副楼*1.7连廊*1.8变配电工程*1.9室外工程*2 2工程建设其他费用工程建设其他费用*3 3基本预备费基本预备费*4 4建设投资建设投资*案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例两层地下室结构

34、，开挖深度需超过10m，基坑开挖阶段将会涉及4-6m深的基岩层开挖，开挖量大，且项目地处航空管制地段，爆破手续繁杂；临近项目的业主新增地块拟用来建造公园，根据完成孔位的勘探及地勘报告，适宜进行一层地下室建设，考虑施工可操作性及工期，将原地下两层结构展开为两个负一层结构，大大缩短了工期，且节省了项目建造成本。原两层地下室造价原两层地下室造价*优化后地下室造价*降低结构成本*工期缩短6个月 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例原方案修改后方案原外立面方案原外立面方案*优化后方案*增加造价*原建筑方案外立面采用窗墙体系，窗户与窗间墙每隔600mm间隔布置，由于600mm窗间墙砌体砌筑困难，

35、工期较长且砌筑时安全隐患极大，故修改窗墙体系为幕墙体系，外立面无砌体施工，整个外立面均安装幕墙龙骨，采用玻璃+蜂窝铝板形式。案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例 项目2#、3#塔楼顶部存在一跨度38m的高空连廊，经过多方协调后，将连廊形式改为两侧悬挑钢结构（每侧悬挑19m），规避了结构超限，大幅缩短工期，降低施工难度且节约施工成本。原连廊造价原连廊造价*优化后连廊造价*降低成本*缩短工期105天 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例结构性成本降低*万元；感官性成本增加*万，整体建安成本降低*万。达到了项目品质更高，建造成本更低的目标序号工程和费用名称原方案估算优化后方案估算

36、投资变化备注1 1工程费用工程费用*1.1桩基工程*1.2地下室*结构成本降低1.3办公副楼*1.4办公主楼*1.4.1外立面*感官成本增加1.5酒店主楼*1.6酒店副楼*1.7连廊*结构成本降低1.8变配电工程*1.9室外工程*2 2工程建设其他费用工程建设其他费用*3 3基本预备费基本预备费*4 4建设投资建设投资*总结定总额定分部成本线：技术线：定方案定系统CheckDoPlanActionu 明晰界面u 识别高品质项u 品牌清单u 风险分析成本目标：概算限额技术目标：u 平面布局匹配功能使用u 层高、窗墙比等指标合理u 结构形式及地下室方案合理u 基坑和地基方案优选u 材料设备系统高性

37、价比u 初步设计l 设计概算是否满足概算限额l 大型设备选择是否最优l 系统设置是否冗余l 结构方案是否最经济初步设计优化设计概算小于概算限额时，节余投资可用于品质提升优化机电系统、结构形式PDCA以商务策划为前提以商务策划为前提以限额切分为中心以限额切分为中心以商务复核为手段以商务复核为手段以合约规划为重点以合约规划为重点重大效果不变重大效果不变主要指标不变主要指标不变关键成本不变关键成本不变业态布局不变业态布局不变专业专业优化点优化点 成本成本 策划点策划点 设计输入条件设计输入条件 整体系统性建设标准整体系统性建设标准建筑1、对总图、竖向进行优化调整，降低造价，提升品质结构1、优选地基与

38、基础方案，节约地基与基础成本。结合地质勘察报告，地基承载力等对不同可行的基础方案进行对比；2、确定合理的设计标准、选择合理的设计荷载；3、群桩基础，配桩系数优化，杜绝浪费；4、计算建筑物总荷载与基础承载力之比，利用系数优化。给排水1、各系统设计参数（如生活、热水用水定额，消防用水量等）和系数控制在合理范围内；2、在满足规范和实际需求前提下，优化设备选型；3、复核设备机房和管道井位置和面积，优化管道路由。电气1、优化变压器安装容量；2、高压配电方案优化、低压配电干线系统优化；3、电缆阻燃等级优化；4、优化电气火灾监控系统、防火门监控系统等消防系统。暖通1、系统比选；2、设备平面布局优化园林1、优

39、化软硬景成本比重的；2、优化不同材料用量比例，各种乔木用量的合理性；3、围墙和灯具密度等配置的合理性；4、景观小品优化；5、绿化灌溉限额划分的步骤限额划分的步骤STEP 1p估算各专业工程基准收益率p识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。STEP 2p响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入；p确定限额总量及预留余量STEP 3p进行限额的初始调整。p对建设标准根据初始调整的限额进行调整使两者匹配。STEP 4p经上步骤预留的总包效益，通过商务策划、高利润专业追加投资分成等方式，实现效益最终落地计价模式类费率计价、清单计价 初设阶段成本管控关键工作限额划分的原则概算限额品牌清单方案估

40、算界面高品质项原则1：匹配交付界面原则2：匹配设计界面原则3：预留风险金原则4：高品质项优先 限额做满、高利润点优先 预留余量 匹配交付标准 最低成本投入 匹配交付标准计价模式类总价包干 建立完整界面体系：界面直接影响限额划分的合理性 初设阶段成本管控关键工作设计院与各专业边界划分序号分项设计方案施工图（国家规范规定设计深度）1总图甲设计院甲设计院2建筑甲设计院甲设计院3节能甲设计院甲设计院4结构（含钢结构）甲设计院甲设计院5水暖电甲设计院甲设计院6幕墙甲设计院专业设计单位7泛光照明专业设计单位专业设计单位8装饰装修甲设计院专业设计单位9标示标牌系统甲设计院专业设计单位10声学甲设计院甲设计院

41、11园林景观甲设计院专业设计单位。各专业单位之间界面序号 专业名称边界划分1给排水1、为园林专业预留接驳点；2、卫生间洁具采购、施工由装饰单位负责，机电为精装单位预留接驳点；3、为太阳内热水系统提供接驳点。项目与政府界面工程部位完成内容负责单位室内装修图书馆库房档案馆库房政务中心库房天花墙面地面装修及保温保湿隔音处理中建三局仓储柜架，柜架分类标识，相关器材政府贵宾门厅天花墙面地面装修及装饰灯具中建三局沙发、窗帘、装饰柜、摆设、植物等政府 初设阶段成本管控关键工作一级部位（专业）二级部位（专业）三级部位（专业）关注等级室外工程总平室外园林景观高室外管网低出入口高单体工程主体结构结构工程低基坑围护

42、工程低层高中外立面外墙饰面工程高幕墙工程高外装饰构件工程中室内装修公区精装修高功能房间机电设备安装电梯工程高智能化高通风空调中电气照明中备用电源中一般水、电、气及消防管线低高品质价值项识别，提升感官品质低中高用户感知等级总包效益情况结构性工程功能性工程感官性工程 在编制限额时，一是造价分配依次按用户关注度“高中低”的顺序进行安排，二是造价分配依次按效益率高低（感官工程功能工程结构工程）的顺序进行安排，三是依据上位成本指标，为后续的不可遇见因素留下合理空间。另外，要特别注意“基于户关注度造价分配”与“基于效益率高低的造价分配”两者之间的平衡。原一期工程建安费估算原一期工程建安费估算调整后一期建安

43、费估调整后一期建安费估算算说明说明序号序号工作内容总造价占比工作内容1土建施工*土建工程下调2外墙装饰工程外墙装饰工程*外墙装饰工程外墙装饰工程上调上调3无*绿色建筑工程补充项4室内装饰工程*室内装饰工程下调5给排水及消防*给排水及消防工程下调6强电工程*强电工程下调7弱电工程*弱电工程下调8暖通工程暖通工程*暖通工程暖通工程上调上调9燃气工程*燃气工程不变10无*太阳能光伏系统补充项11无*建筑景观照明补充项12电梯及扶梯工程*电梯工程下调13通风工程通风工程*通风工程通风工程上调上调14变配电工程*变配电工程上调15640kw柴油发电机*640kw柴油发电机不变16无*基坑支护工程补充项1

44、7室外园林及管网室外园林及管网*室外工程室外工程上调上调 初设阶段成本管控关键工作 概算限额材料价格变化风险如近年来由于砂、石等原材料供应紧张，导致混凝土原材料价格大幅上涨，从而使工程造价大幅增加进而造成超限。2设计管理风险总承包商设计管理能力薄弱，会出现图纸问题的风险，而最终导致造价超限额4政策性风险包括政策性人工价格的调整，定额的更新及各类规费或者税率的调整。1设计规范更新风险比如2018年发布的建筑结构可靠性设计统一标准对荷载分项系数进行调整，使得钢筋含量提高。3标准变化的风险建设标准的变化或者品牌的变化导致造价增加而超限额5 风险分析 初设阶段成本管控关键工作序号风险因素风险分析预留比

45、例备注1人工费通过对以往政策性人工调价文件的频率进行分析，在施工期间会进行一次人工价格调整，调价幅度预测为7%。1.1%根据类似项目人工费约占造价的*%，则*%*7%=*%2材料价格上涨由于合同约定3以内的材料价差由承包商承担，则只有超过3%部分才能进行结算调差导致结算造价增减。通过对钢筋、混凝土、预拌砂浆等主材的材料价格走势进行分析，预测主材综合上涨率为6%。0.9%根据类似项目主材占造价的*%，则*%*（6%-3%）=*%。3设计规范更新国家2019年3月出台了新版绿色建筑评价标准将于8月1日实施，可能出设计进度延误而需要采用新规范而导致造价上升0.6%根据行业测算数据，标准的更新可以导致

46、造价上升*元/m2。4设计管理风险聘请了专业设计管理团队对设计进行管理，此项可判定为无风险0%5标准变化的风险本项目业主需求明确，此项可判定为无风险0%6合计2.6%初设阶段成本管控关键工作编制建设标准专业分项技术要求结构结构1、纯地下室结构：钢筋混凝土框架结构。2、地上主体结构：主要结构型式为钢筋混凝土框架，局部大跨部分结构形式采用钢结构。建筑东南角大悬挑部分主要采用钢结构+支撑体系。混凝土结构部分与钢结构部分要求衔接自然，设计时考虑结构自重差所导致的不均匀沉降。地上主体结构全部采取钢结构+支撑体系。（待定结构选型方案）给排水室内热水系统1、学生宿舍采用太阳能+空气源热泵定时集中热水系统；2

47、、食堂淋浴热水采用容积式电热水器供应；强电变电所1、按变压器容量的30%预留备用回路；2、超市设置单独电能计量；3、采用SCB10变压器，KYN28中置柜，GCK低压柜；4、高低压柜采用下出线。装饰天花1、成品木饰面板地面2、水泥自流平墙面3、白色环保型乳胶漆幕墙玻璃幕墙框架式玻璃幕墙，竖隐横明，横向大装饰杆，表面氟碳喷涂；园林景观湖1、驳岸：自然式驳岸（为主）+整形式驳岸；2、植物：尊重自然，适地适树，群落式 设计优化与成本管控案例 案例：*项目概算限额与建设标准p 重点核对各类雨棚、景观连廊、采光顶、机房、门卫房的面积是否计容、计容比例、计入范围（地上、地下）p 在满足容积率的前提下，优先

48、把低成本部分做满，如单层便民店等工程结算=最终图审面积 固定单方总价 材料价差调整签证常规优化点建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2013GB/T 50353-2013全文全文1414页页关注微信公众号：鸿蒙建筑施工，更多建筑工程资料分享关注微信公众号：鸿蒙建筑施工，更多建筑工程资料分享 设计优化与成本管控案例新方案：位于实验楼1层原方案：位于地下室防火一区内技术对比原方案新方案p规范不宜p进出线复杂p设备吊装运输复杂p应采取防水措施p需增加通风空调设备p防火门应为甲级防火门p地下车位损失p进出线方便p设备吊装运输简单p非地势低洼处，有效避免雨天积水；p防火

49、门可采用乙级防火门经济对比相比原方案，新方案降低如下费用电缆及桥架费用*防水防洪费用*通风空调设备费用*安装吊装费*车位损失及其它*合计*设计优化与成本管控案例优秀的设计成果一定是从最佳的用户体验出发业主需求：配备可容纳800人大型汇报厅，设备设施、室内装修和视听技术达到三星级及以上影院的配置标准；实施效果最终从用户体验角度出发，项目采用网架加金属屋面形式；提升了档次；降低成本、投资可控；工期保证；方案一：汇报厅内会有钢柱；方案二：建造实施风险大，工期不可控；方案三：空间保证实施方便；方案一：采用钢结构屋面；方案二：混凝土结构加预应力梁板；方案三：网架加金属屋面；设计方案方案分析 设计优化与成

50、本管控案例 案例：*项目系统比选及优化风冷变频多联机水冷变频多联机传统大型水机系统机电系统比选系统能效比系统能效比在负荷较小、变化较大时，系统能效比较低使用寿命使用寿命主机可达15年末端58年初始投资初始投资初始投资较低约*元/平米运营维修运营维修需专人维修年维修费用约*元/平米冷热水分、集水器冷热水分、集水器冷冻水循环冷冻水循环泵泵燃气锅炉燃气锅炉风机盘管风机盘管空调机组空调机组新风机组新风机组冷却塔冷却塔水冷冷水机水冷冷水机组组热水循环泵热水循环泵冷却水循环泵冷却水循环泵大型水冷机组空调系统大型水冷机组空调系统 Water chillers System 设计优化与成本管控案例 案例：*项