运营的视角看项目全周期管理（图文并茂）.pdf

1、提质控速、行稳致远运营的视角看项目全周期管理区域运营管理部敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 2前期管控-精心策划、严谨铺排1中期管控-狠抓落实、夯实基础2目录后期管控-全面回顾、总结提升3敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 3前期管控-精心策划、严谨铺排1敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 4运筹帷幄助力完美交楼后期中期前期精心策划，严谨铺排 明确工期目标 模块化交楼策划 合同风险管控狠抓落实、夯实基础 三条主线穿插 强化综合管理 合作方履约管理全面回顾、总结提升 全周期后评估、报建后评估 交楼奖罚制度目的敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 5一、工期目标要求序号产品类型开发

2、基准工期(天)传统工艺1低层及多层一层地下室、装修300211层高层一层地下室、装修343318层高层一层地下室、装修364424层高层一层地下室、装修382530层高层一层地下室、装修400632层高层一层地下室、装修416新建造体系（SSGF）130层高层一层地下室、装修360计算规则1、每增减一层地下室，总工期相应增减30天；2、以30层精装，一层地下室洋房基准工期400天为准，每增加一层+8天、减少一层-3天；3、基准工期指开工到交楼联合验收的净工期。项目开发基准工期表集团工期管控要求例：1、一栋28层精装，一层地下室洋房基准工期为：400-（30-28）*3=394天2、一栋34层精

3、装，一层地下室洋房基准工期为：400+（34-30）*8=432天适应新要求、采用新体系内心认同、内在驱动敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 6各类桩基标准工期参考：桩基立项根据桩型、桩量“一事一议”管桩按25根/台/天灌注桩按4根/台/天进行工期计算特殊地质情况灌注桩按照23根/台/天桩基工程招标立项工期一、工期目标要求桩基础施工充分考虑桩基的合理选型地质的特殊性桩基的施工质量提前铺排、策划含检测1-1.5月/栋敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 7一、工期目标要求说明：1、30层洋房每增加一层，工期增加8天，每减少一层工期减少3天；2、以上计算规则为1层地下室，每增加一层地下室，工

4、期增加20天，每减少一层地下室，工期减少30天；3、立项工期计算时均不考虑春节。1、总包立项工期开工时间为场地移交总包时间；2、总包完工时间为单体工程完成时间(扣除桩基、装修、峻备时间)。总包招标立项工期总包工期加强对总包工期的宣贯及交底敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 8 开工时间为第一批次装修场地移交时间，竣工时间为移交开荒保洁时间（含现代家居施工工期）（一）装修立项时间 建筑面积5万/批次（含），立项一家 每超过5万/批次，新增一家（二）装修单位个数 根据楼栋层数划分 多层4个月/每栋 18层以下5个月/每栋（含18层）18层以上6个月/每栋（三）立项基准工期装修工程招标立项工期项

5、目管理要求：1、立项工期已为装修工程留够时间，项目必须严格把控总包工期，给装修单位（含现代家居）预留合理的施工周期；2、严控交场标准，避免因交场问题扯皮，导致工期损失，班组流失。一、工期目标要求预留充足时间、助力提升品质敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 9模块化交楼要求模块化分证：分批次获取工规证、施工证，匹配交楼的需求（柳州要求同一个施工证同一批验收）；模块化设计：各模块户型配比合理，且保证每个交楼批次满足单独交付的设备用房及其他验收要求（规划、消防）；模块化施工组织：场平布置、塔吊位置，避免因垂直运输、施工动线等问题导致的计划外开工；十六字方针不卖散小步快跑以销定产新货不积存模块化交

6、楼集团最新要求：1、所有新项目每个户型只能供一栋，开盘后根据去化情况进行加推；2、严控现场的开工面积、严控资金支出；3、严禁卖散，造成小去化、大面积交楼，增加资金支出；设计分证工程组织二、模块化交楼策划敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 1012356721模块化交楼铺排1、户型配比：1-3#、5-7#均包含YJ115、140户型，符合市场需求。2、设备用房设置：首批交楼范围配置配电房、高位水箱、物业用房、消防控制室等全套配套设施，满足独立交付条件。3、分证情况：工规证3个（地下室；1-3#；5-7#）施工证3个（地下室；1-3#；5-7#）4、模块交楼策划：1-3#、5-7#、地下室独立

7、取证，工规证、施工证均分三证获取，满足独立竣备条件，符合以销定产要求；合同交楼时间：2020-9-21合同交楼时间：2020-6-22合理分证，模块化交楼YJ140&YJ115YJ140云墅YJ140&YJ115YJ140正面案例桂平项目二、模块化交楼敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 11反面案例7#2#8#9#1#动工面积大、投入增加；已卖散、交楼组织困难首推范围无法满足独立要求配电房生活水泵房消防水泵房消防控制房消防水箱物业用房首推范围-城市属于五线城市-100%碧桂园持股操盘-好房子项目-占地面积44亩-首推：1#、2#、7#、8#、9#-开盘总货值去化率：12%-取证去化率：18

8、%-动工去化率：18%坚持“十六字方针”严禁卖散！二、模块化交楼敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 12二、模块化交楼（设计）6#YJ1157#YJ1402#YJ1401#YJ140首推情况：1、YJ140首推72套，去化率70.8%；2、YJ115首推36套，去化率94%；3、YJ215首推34套，去化率50%；3#YJ2155#YJ140+115户型配比后续经营思路：1、计划加推1#（YJ140）；2、若加推YJ115（6#），则可能存在交楼批次不连贯的情况；集团指示：根据市场，调整规划存在问题：1、项目存在收地问题，设备用房集中布置在40/42#，42#受征地影响无法开工，40#受高

9、压线影响40#无法施工。设备用房敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 13二、模块化交楼（设计）项目名称存在的问题合浦碧桂园二期89#为设备用房所在，但未动工且无推售计划，将影响首批交楼防城港006号地块碧桂园6#、8#、9#已有供需，但设备用房位于5#、7#、8#，该批次无供需且未动工防城港008号地块碧桂园水泵房、物业用房、配电房位于4#，将影响首批交楼钦州浦北碧桂园水泵房位于5#楼地下室，消防水箱、配电房位于6#，但均未批准开工，将影响首批交楼上思碧桂园10#水泵房、高位水箱，无供需且未开工南宁碧桂园时代城未开盘项目，视开盘情况而定上林碧桂园物业用房位于40#，配电房位于41#，均未开

10、工且无供需博白碧桂园31#有水泵房、配电房、高位水箱，32#有配电房，但均为收地且无供需陆川碧桂园设备用房集中于9#，无供需且未批准动工项目名称存在的问题玉林碧桂园凤凰城39、40#消防、供水配套位于42#，但42#楼受调规等影响未能开发，将影响39#消防验收及竣工验收玉林碧桂园三期首批交楼范围为1-5#，其中5#暂未收地开工但有电房，可能影响首批交楼永福碧桂园1#高位水箱管整个小区，但未批准开工，可能影响整体交楼贺州18号地块碧桂园12#的消防控制室控制整个小区，若无法使用将影响所有交楼岑溪碧桂园50-53#的设备使用受65#控制，但65#所在位置无法先行建设，将影响首批交楼藤县太平项目6#

11、有水泵房与配电房，但暂无供需柳城碧桂园11#、12#的设备用房影响首批交楼，但根据市场情况，11/12#暂不开工柳州城市之光公变电房、生活水泵房位于6#地下室，但无供需且未批准开工，可能影响首期交楼敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 14二、模块化交楼（分证）验收要求：验收批次按照施工证进行验收；施工证11-4#施工证25-6#目前情况反馈：3-4#的户型市场接受度较高，优先推售，1-2#作为后续加推；设备用房情况：集中在6#楼；最小交楼范围：1-4#及6#地下室；分证要求：供货紧跟市场需求，考虑交楼可行性；营销、报建、项目多方联动；敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 15货量区工程策

12、划做好现场组织模块化统筹（施工道路、垂直运输、交楼动线等）12#（以销定产）11#已供塔吊附着在12#（以销定产），为满足11#交楼，12#必须同步建设，提前投入资金，不满足以销定产要求。二、模块化交楼（工程组织）敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 16存在问题：1、12#的合同交楼时间是2018-12-20，交楼时间最早且单独交楼，无道路进入，道路配套无法满足独立交付。2、10#、11#楼33层，一层地下室精装交付，现场桩基础施工中，合同交楼2020.03.30，推断目前进度合同交楼逾期非常大，现场施工组织极不合理。10#合同交楼时间：2018-12-2012#12#11#11#合同交楼

13、时间：2019-3-30合同交楼时间批次设置不合理，交楼动线无法组织交楼动线合同交楼时间：2020-3-20三、合同风险管控敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 17三、合同风险管控批次32020-2-282020-6-30（1栋）批次12019-12-30批次22020-2-28风险预估不足：批次3高压线未迁移，42#目前2层（26F），施工时间不满足基本工期；交楼动线不合理：批次1优先交楼，且无交楼小区入口；预估风险、策划交楼动线、控制体量交楼体量控制：2个月内整体交付约12万方，共计650户；重难点项目攻坚克难、保障交楼敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 18反面案例不同业态的交付

14、时间存在问题：6、7#洋房合同交楼时间为2018-12-15，5-7#地下室合同交楼时间为2018-8-10，比上部洋房提前四个月，而项目前期未关注，打乱后期交楼节奏，造成合同逾期。三、合同风险管控敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 19合同风险管控要求预估风险住宅商业综合楼地下室合理制定各业态合同交楼时间，同一批次其它业态合同交楼时间不允许早于住宅合同交楼时间。征地红线外地质资源充分评估不稳定因素对工程进展的影响，制定合理的合同交楼时间，规避合同逾期风险。不同业态不稳定因素合同交楼时间设置考虑各种因素：不同业态、不稳定因素。控制体量合理错开交付时间，避免后期扎堆交楼；策划动线策划良好交楼

15、动线，可实施性、提升交楼品质；三、合同风险管控敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 20城市公司/片区严格落实区域要求，做好风险管控二、流程设置不同工期执行不同审批人-执行原工期且合同交楼时间距里程碑交楼时间超过4个由集团运营中心李龙威总终审-其余由区域总裁终审一、审批流程注意线下沟通-合同交楼时间线上申请前需线下经区域运营管理、客户关系部审批通过-合同交楼时间申请发起时需传阅各审批部门三、时间要求区分开盘批次、加推批次-新项目：开放后3天内完成线下沟通与发起流程-旧项目：在楼栋推售前7天完成线下沟通与发起流程1、住宅：不同产品在旧基准工期基础上增加6-9个月风险工期，每跨越一个春节工期增加

16、一个月，不利因素增加考虑；2、裙楼商业：合同交楼时间晚于塔楼交付时间1-2月；3、综合楼：合同交楼时间充分考虑销售周期及改造时间；4、地下室：合同交楼时间需晚于所处塔楼批次交付时间；5、拎包入住板房：合同交楼时间晚于该批次合同交楼时间1年；6、其余情况“一事一议”规范审批流程合理设置合同交楼时间合同风险管控要求三、合同风险管控敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 21小结运筹帷幄助力完美交楼精心策划、严谨铺排城市公司/片区承责工程策划、营销策划多方联动、全局把控良好开端、助力完美收官敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 22中期管控-狠抓落实、夯实基础2敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突

17、破 23货量区开工桩基及检测完成地下室底板完成地下室顶板完成主体结构封顶砌体穿插室内抹灰穿插外架拆除土建移交精装精装移交四大件监控批次数1957454239193220滞后批次数1954374136142815正常批次0003813545滞后率100%100%100%57%82%98%92%74%88%75%上月滞后率100%63%80%80%70%80%80%86%75%75%195745423919322019543741361428150003813545100%100%100%57%82%98%92%74%88%75%100%63%80%80%70%80%80%86%75%75%0%2

18、0%40%60%80%100%120%01020304050区域各阶段新工期进度情况分析表监控批次数滞后批次数正常批次滞后率上月滞后率区域工期现状一、区域工期管理现状整体滞后率87%！敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 24地下室主体及室内室外工程三大主线项目存在问题：收地难、桩基慢、岩石爆破问题导致交场总包滞后；综合管控不足，未能全面提供良好施工条件；（1）地下室封闭不及时，甚至主楼形成孤岛；（2）地下室分项工程甩项，导致移交设备、管网安装滞后。（1）总包工期意识薄弱，主体进度滞后；（2）铝模班组水平差，拼装慢，频繁更换班组，恶性循环；（3）人货梯未前置、分包定标不及时等原因导致穿插少；

19、（4）未严控交场标准，导致整改多，两个交场滞后，导致装修及四大件工期不足，盲目赶工，恶性循环；（5）材料下单晚、数量不足，影响现场进度。（1）地下室封闭不及时；（2）地下室顶板防水未前置；（3）外架、塔吊、人货梯拆除不及时，影响室外回填；（3）市政、园建、园林图纸出图不及时；一、区域工期管理现状敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 25桂林临桂项目总包：广东腾越副楼地下室甩项未封闭，主体形成孤岛玉林项目，总包：广东龙越地下室封闭不及时，砌体/抹灰/安装滞后北海项目总包：中建四局地下室积水严重，未铺排地下室施工防城港项目总包：沈阳腾越地下室未封闭，影响交楼1、正负零完成后一个月完成封闭；2、供

20、水、供电招标及地下室采购工作需前置；3、地下室砌体/抹灰早穿插，封闭后4个月完全交场安装工程；4、与主体同步施工禁止甩项；地下室工期管理要求未封闭未封闭地下室甩项设备房未交二、三大主线科学穿插（地下室）敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 26南宁天悦湾项目总包：中天建设1、1#楼主体17/27，主体20天一层；2、里程碑时间：2019-4-30；3、按新工期竣备时间：2019-6-25；共性项目：玉林项目、北海项目、宜州项目、桂平项目玉林容县项目总包：广东腾越1、60#交场较晚，保证主体4天一层；2、交场总包时间：2018-8-30；3、里程碑时间：2018-12-25；共性项目：西江府、

21、玉林项目、桂平项目、临桂项目、岑溪南北大道柳州融水项目总包/装修：广东腾越1、33#土建交场13层，四大件未交场；2、总包交场滞后，主体滞后6个月；3、里程碑2019-3-25；共性项目：玉林项目、容县二期、荔浦项目、横县项目交场滞后主体滞后交场装修滞后二、三大主线科学穿插（主体及室内）敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 27防城港项目总包：沈阳腾越商铺甩项，未开始进行建设南宁天悦湾项目总包：中天建设底层架未拆除，室外工程无法开展玉林容县项目一期总包：广东龙越未提供园建工作面，室外工程未能开始1、地下室及时封闭提供室外工作面、场地规划合理布置；2、顶板防水、保护层同步施工；3、底层架尽早拆

22、除进行室外工程穿插施工；4、室外商铺同步施工，不可甩项。室外工程工期管理要求商铺甩项底层架未拆无工作面临桂项目总包:电白二建地下室顶板防水及保护层不及时防水及保护层不及时二、三大主线科学穿插（室外工程）敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 28地下室穿插要求1.地下室结构早闭合2.地下室室内工程不闲置3.供电工程早铺排二、三大主线穿插亮点敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 29主体及室内穿插要求1.保主体进度抢砌体穿插2.铝窗、防火窗提前铺排3.抢室内抹灰保装修交场4.室内燃气管道早进场5.室内电梯保运输6.抢装修湿作业保现代家居交场7.公关装修与室内装修逐层同步完工二、三大主线穿插亮点

23、敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 30室外穿插要求1.地下室周边早回填2.地下室顶板布置早规划3.底层外架优先拆4.室外工程分段早穿插5.顶板早回填抢绿化二、三大主线穿插亮点区域运营已经发布穿插亮点操作指引，城市公司/项目加大宣贯执行力度敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 31质量管理进度安全文明综合管理项目管理工作要求项目加强策划管理、综合管理行为，更好的服务总包合作方培养合作方“大总包”综合管理意识熟悉集团和区域要求的重点责任到人，让合作方各岗位明白自己职责项目管理三、加强项目综合管理综合巡检项目管理供方管理运营管理设计管理招标管理采购管理工期执行安全文明质量管理履约情况夯实项目

24、管理落实穿透式管控敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 32图纸出图12图纸会审3图纸管理19单位定标20合同交底4采购下单10策划管理3计划管理8项目管理主要存在共性问题：单位定标、图纸管理图纸出图、采购下单大运营综合巡查项目管理行为扣分类别及次数设计板块：1、图纸管理：项目普遍存在图纸收发混乱、无分类管理，蓝图无统一存档管理；2、设计出图：项目普遍存在园林图纸出图较慢；招标板块：1、市政工作（供水、供电）的设计方案及单位定标不及时；工期管理：1、交场滞后，不满足工期要求；2、无开工令，工期管理意识薄弱；3、过程工期滞后严重，导致黑色预警风险大。三、加强项目综合管理敢于牵头，敢于主导，敢于

25、承责，敢于突破 33普遍存在图纸无统一管理、收发台账不明晰项目管理行为案例通报交底记录形式不对以联系单形式交底总包交场记录要求：1、使用开工令形式，明确交场时间，高层以栋为单位进行交场；2、交场记录需附合同工期、节点细化表，加强对总包的工期管控。交底记录以开工令形式分楼栋，明确交场时间图纸统一管理，收发台账分专业、分楼栋记录合同工期、节点细化表三、加强项目综合管理敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 34四、加强总包履约管理工期滞后项目约谈停止处罚城市公司/片区约谈双方商定下阶段计划工期工期计划按合同条款处罚、切割工期计划区域约谈工期计划项目为工期目标第一责任主体，城市公司/片区需主动承责。

26、双方商定下阶段计划工期双方商定下阶段计划工期区域执行工期监控、大运营综合巡查，通报项目工期管理行为，倒逼管理提升。敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 35四、加强总包履约管理地下室底板完成桩基及检测完成砌体穿插室内抹灰穿插10项监控节点货量区开工主体结构封顶地下室顶板完成外立面完成并外架拆除开始土建移交精装作业面现代家居施工作业面移交制度支持广西区域货量区工期管理办法议标、上浮单位评优对赌奖励大运营奖集团工期优化要求工期对赌协议通报处罚约谈切割罚奖内心认同、内在驱动：区域提供给项目工期管理的思路，项目需要转化运用到自身管理中去全周期工期管理大运营综合巡查184节点考核新版184确定后，考核

27、逐步下放城市公司敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 36小结运筹帷幄助力完美交楼狠抓落实、夯实基础加强工期管控、培养大总包意识加强综合管理、提供良好条件敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 37后期管控-全面回顾、总结提升3敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 38一、加强全周期后评估报建后评估交楼后评估开盘后评估全面评估、总结提升报建后评估：1、以城市公司为单位，结合地方报建工作特点，编制报建验收工作指引手册，实现报建工作模块化；全周期后评估：1、区域/城市公司/项目三级联动，全周期后评估总结，提升管理，扭转现状；敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 39二、交楼奖罚制度对触发“红

28、色预警”的处理措施：1、每月暂扣项目总经理工资50%（风险解除后一次性补发）；对触发“黑色预警”的处理措施：1、每月暂扣区域总裁工资50%、暂扣项目总经理工资80%（风险解除后一次性补发）；2、无论风险是否解除，所有被集团总裁约谈的项目均会在集团高管会上被通报批评；1、里程碑逾期且距离合同交楼不足6个月黄色预警2、里程碑逾期且距离合同交楼不足4个月红色预警3、里程碑逾期且距离合同交楼不足2个月黑色预警敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 40碧桂园集团进度计划管理办法（2018年版）400+、360+工期：按项目第一版里程碑计划，按时或提前完成交楼联合验收节点的，按5元/奖励；若项目在201

29、7年12月份进行过交楼时间调整，即作为2018年度第一版里程碑计划，按时或提前完成交楼联合验收节点的，按2元/奖励。对于2018年初已在运营中心备案（由运营中心目标管理小组确认）的由2019年提前至2018年，其计划节点完成率奖励系数规定如下：较基准工期提前该批次奖励系数1个月（含）以内1.151-2个月（含）以内1.32-3个月（含）以内1.453个月以上1.6“完美交楼，实现口碑相传”的考核方案完美交付项目：实际交付日期起计60天，考核数据由区域客户关系部提供，评定结果分为A、B、C三个级别，对应相应的考核要求和奖罚：满足以下条件，额外奖励0.5元/m2：（1）评定等级为A级（2）户均缺陷

30、条数2（精装）/1（毛坯）（3）首月总体交付率：洋房F85%，别墅60%（4）三个月总体交付率：洋房F95%，别墅71%（5）首月维修及时关闭率为100%分级划分ABC得分范围80分以上60-8060分以下奖励发放奖励两万不奖不罚处罚两万二、交楼奖罚制度敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 41集团关于助力完美交楼奖励方案指标保底目标数据截止30天总体交付率92%集中交付开始起算30天30天标准时现维修关闭率95%奖励标准2.5元/二、交楼奖罚制度聚焦交付增加完美交付奖励（合同）首月总体交付率=交付达30天的实际收楼户数/该批次计划交付户数当月按时或提前完成合同交楼的项目批次，根据交楼指标完成情况，可于集中交付起算30天后申请奖励关注实际交付助力完美交楼杜绝群诉玉林项目、柳江项目、崇左项目已获得交楼奖励敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 42小结前期管控精心策划，严谨铺排中期管控狠抓落实、夯实基础后期管控全面回顾、总结提升区域城市公司/片区严格把关城市公司/片区强监控项目强执行区域城市公司/片区项目联动提升敢于牵头，敢于主导，敢于承责，敢于突破 43运筹帷幄完美交楼谢谢聆听！