产业地产商业模式及实操指引.pdf

1、“产业+地产”的几种商业模式及实操指引集团投资发展中心2018.05课程目的21.了解产业勾地一般操作办法，在大的框架下规范近阶段勾地策略。针对各城市公司在勾地过程中如何谈判，具体合作模式模糊等问题2.了解地产与产业结合的几种合作模式，熟悉几种模式的核心竞争力及合作条件以及其在项目推进中可借鉴之处（政府合作层面）针对城市公司混淆了几种模式导致工作界面混乱，与政府沟通中的如何凸显我们的优势、选址合理性、产业方案等问题3.了解项目一般推进方法，总结寻找可借鉴的经验，规范化产业项目推进策略（产业项目推进）针对实际操作中，具体的推进办法，以及项目推进的策略不清晰、流程混乱4.了解产业运营成本，为产业项

2、目测算提供参考，为设计合作方案提供借鉴（资源合作层面）针对与产业资源企业合作方案中，如何执行等问题“产业+地产”的三种商业模式产业小镇通过产业资源，以较低价格获取土地资源，通过产城融合提升区域价值，同时兑现产业资源价值产业新城基于城镇化趋势，通过前期投资及产业集群导入，创造价值，通过土地出让兑现价值，兑现产业导入价值产业地产基于产业运营，通过租售、产业政策、风险投资多种渠道收回产业价值外溢搭配好，求平衡规划好，求未来运营好，求创新目录三、产业地产二、产业新城一、产业小镇产业小镇实质上是产业的长期运营与商住的短期变现有机结合，先进产业运营与城市配套的高效组合，是解决政府产业诉求、产业运营现金流压

3、力以及开发商高性价比土地资源获取难等问题的多赢模式。定义所谓勾地，就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺产业发展、基础设施等服务而愿意支付的土地价格。源起勾地政策1999年为香港政府首先采用,至2002年取消定期土地拍卖制度,乃成为唯一出让土地方式。勾地制度引入大陆是2006年初国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范提出建立一种新的土地供应运作制度“土地成交价格申报制度”，也即我们俗称的“勾地”制度。制度中提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”勾地制度是土地批租制度中土地的一种出让方式。由于中国实行土地的国家所有制,根据宪法、土地管理法以及

4、实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿,勾地制度具有合法性。目的香港勾地制度的出现是在经济危机中，为了防止土地流拍，进一步恶化土地市场，采取的拍前沟通，保护土地市场的一种方式；我国勾地制度的存在，是政府为了满足产业发展、城市级配套及其他城市发展所欠缺的关键要素，而设置的一种土地出让方式。当前空间：（并没有统计数据，城市间差距较大，错过了就会处于竞争上的劣势。只要政府有诉求，就会有空间。）产业小镇（勾地）产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业小镇的四种模式（1）以获取土地为核心1、自

5、带产业模式万达文旅城万达模式通过强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动，促使地方政府主动低价和万达合作。按照订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。2、先住后产模式恒大文旅城恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。恒大在文旅方面，除了恒大足球，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型，未来可持续性及可复制性方面挑战较大。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿

6、地条件产业小镇的四种模式（2）以获取土地为核心3、借鸡生蛋模式绿城农业小镇绿城的理想小镇，在通过盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。通过与与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇，绿城轻资产开发存量土地。包括与平安、泰

7、康等养老保险合作，获取地方养老小镇项目4、资源合作模式碧桂园科技小镇碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件合作空间（政府）合作原则：政府、卓越及产业方之间的合作，是基于三方互惠互利的基础之上，协议关键条款在自身商业模式

8、里能够保障稳定经营，共同实现区域经济及社会效应的提升。对价方式：1.土地设置条件挂牌，确保底价拿地；2.约定到手土地价格，以产业基金补贴等方式补贴土地款；3.两者皆有。产业价值谈判：1.地价优惠小于产业投资；2.地价优惠等于产业投资；3.地价优惠大于产业投资关键谈判指标：土地价格、配套比例、供地节奏、土地容积率产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业对价产业投资（成本）商住土地价差土地总面积*商住配套比例*产业地块面积产业投资强度*产业投资强度数据产业投资强度（不含设备）第一产业120万以内文化旅游100万250万/亩先进制造250500万/亩高科技/2.5产500万/亩星级酒店等10

9、000元/平米=挂牌价*区域溢价率1.确定有无勾地空间：根据区域是否有溢价，是否可以设置条件，或者地价款是否有返还通道。2.确定沟通关键条款：根据三方诉求，确定谈判目标（)，确定谈判商住比例3.确定其他开发指标：是否还需要其他补贴，土地节奏、容积率等其他谈判细节+？合作空间（政府）假设案例示例：假设产业投资强度300万/亩，政府仅能通过设置条件挂牌，没有其他返还通道；以等于产业投资为谈判目标，下面为土地挂牌价及溢价率与配套比例的模型。20%30%40%50%60%70%80%90%100%100060%50%43%38%33%30%27%25%23%90063%53%45%40%36%32%2

10、9%27%25%80065%56%48%43%38%35%32%29%27%70068%59%52%46%42%38%35%32%30%60071%63%56%50%45%42%38%36%33%50075%67%60%55%50%46%43%40%38%40079%71%65%60%56%52%48%45%43%30083%77%71%67%63%59%56%53%50%20088%83%79%75%71%68%65%63%60%10094%91%88%86%83%81%79%77%75%配套比例挂牌价溢价率示例：地价优惠等于产业投资的配套比例表产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件合

11、作空间（产业资源）获得地价市场地价临界地价合作空间市场地价：周边土地市场均价临界地价：满足我司开发项目测算中关键财务指标的地价获得地价：产业资源通过对价获得土地的价格示例产业资源通过产业勾地方式获得200亩商住用地，获得地价200万/亩，经测算该区域相同容积率的临界地价为400万/亩，合作空间为（400万/亩-200万/亩）*200亩=4亿元的合作空间。我们与其他产业合作，实现城市配套服务商与产业要素导入相融合的结合体；双方持合作共赢的态度，广泛探讨合作方式，商住地块的合作空间即临界地价与获得地价之间的空间。产业资源区别：制造类企业、现代服务业（重资产投资意识、勾地意识、要价幅度）产业小镇简介

12、合作模式项目选址产业方案拿地条件产业政策空间产业政策支持力度现代农业/物流/传统产业免地价智能制造1020%投资额高科技产业/新兴产业30%左右的投资额整车/新能源汽车50%的政策补贴，另外一些资质的支持电子信息/芯片40%的政策补贴，50%的资金支持（担保贴息等）产业合作模式1分块开发城市公司产业资源平台公司捆绑拿地工业地块开发商住地块开发投建开发开发运营反哺模式特点：1.产业资源运营能力强，或者产业地块自持比例高2.我司自主性较强，可发挥自身优势，资金回笼快合作要点：1.同时供地，尽量做大配套用地容积率，缩小产业用地容积率，缩小产业自持比例2.配套用地比例30%70%之间，具体跟溢价空间及

13、产业资源对价条件确定3.与资源的合作空间与土地溢价空间有关4.商住地块开发最终收益以公司投资关键指标为基准5.反哺条件以产业资源兑现政府产业诉求为标准给付产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业合作模式2合作开发城市公司产业资源合资公司/合作拿地商住地块开发工业地块开发投建开发开发运营模式特点：1.产业资源运营能力强，资金充裕2.要成立合资公司，项目存在合作风险合作要点：1.同时供地，尽量做大配套用地容积率，缩小产业用地容积率，缩小产业自持比例2.配套用地比例30%70%之间，具体跟溢价空间及产业成本有关3.与资源的合作空间与土地溢价空间有关4.商住地块开发最终收益以公司投资关键指标为

14、基准5.反哺条件以产业资源兑现政府产业诉求为标准给付X%y%产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业合作模式3合作开发城市公司产业资源合资公司/合作拿地商住、工业地块开发投建开发、运营模式特点：1.工业地块产品去化慢、资金积压大2.要成立合资公司，项目存在合作风险3.卓越切入产业运营部分，对于公司产业地产有积极宣传效应合作要点：1.需要对方找资金方，我方可以以少量资金或者轻资产获得较大股份合作形式可行2.同时供地，尽量做大配套用地容积率，缩小产业用地容积率，缩小产业自持比例3.配套用地比例30%70%之间，具体跟溢价空间及产业成本有关4.与资源的合作空间与商住土地溢价空间有关5.要求产

15、业资源或者政府多担产业板块的去化任务X%y%产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件先期城市公司对接政府诉求，从产业资源库中为项目找到满足政府的对象，或者开拓新产业资源该类项目建议由产业资源方主导对接，我司负责谈判指导要求各城市公司紧扣政府需求，把握好介入角色产业勾地主要方式为项目找产业（各城市公司主导方式）为产业找项目（中电事业部主导方式）产业自带项目（外部产业资源）以集团各产业事业部为主体，找到最适合产业资源落地及价值兑现的区域首先找到产业资源与政府诉求的交集提前收集信息，预判项目并拟定谈判对接策略主动对接市场优质产业IP，筛选其优质项目，同时拓展产业资源积极对接市场优质产业，发挥自身

16、优势，实现1+12产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件拓展选址选址原则1.有诉求：政府有产业诉求2.有空间：有规划有指标3.有溢价：可兑现产业价值成熟区/建成区夹生区/新区扩展区 成熟区以城市功能为主，缺少腾挪空间，对产业诉求不高 夹生区多开发区、高新区等，开发空间较大，城市配套较弱，需要大产业IP提升区域整体价值 扩展区城市规划边缘地带，政府诉求不高，有廊道机会，是新城、超级大盘的机会点产业勾地的重点区域在夹生区，通过满足政府产业诉求，充分利用新城溢价空间大的优势快速兑现产业价值，扩展区可探讨特色产业大盘及ppp合作模式。具体城市跟城市生长特点有关，多中心组团式、向心增长式、离心增长

17、式城市其合适勾地的区域不同。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件房地比去化速度市场市场基准地价溢价率土地土地要求产业要求能级指标要求政府政府132选址流程收集各区域数据数据分析溢价空间大土地资源多政府诉求强/政策宽松重点区域区域长沙-天心板块长沙-岳麓板块。平均地价平均溢价资源空间政府诉求政策宽松度勾地开放度供地节奏风险选定聚焦区域关注重要参数产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件选址筛选案例产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业方案结构宏观背景区域政策行业现状产业发展路径产业平台搭建产业定位区域禀赋功能分区及配套产业资源储备产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业

18、性、可行性，要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方案内容要体现出政府对经济、政绩、就业、城市形象等核心诉求。方案不能只是资源的展示，还需要有产业发展中所需要的各类要素的准备，最好是与产业资源方一并完成这个工作。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业方案无锡（南长）国家传感信息中心宏观政策区域政策导向行业现状产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件20产业方案无锡（南长）国家传感信息中心20区域禀赋地块现状产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业方案无锡（南长）国家传感信息中心产业定位产业发展原则产业平台搭建产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业方案无锡（南长

19、）国家传感信息中心产业发展路径容积率限定产业功能分区确定产业配套原则产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件产业方案无锡（南长）国家传感信息中心启动区产品定位产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件土地出让门槛设置勾地过程中，可以从下列角度考虑门槛的设定，须充分考虑到项目特点、地方政策、政府偏好等因素。土地出让相关条件设置：企业的开发资质、设置产业等资源要求、通过信息不对称设置、企业的资金证明、企业以往的开发经验、保证金的数额、地价款的支付时间、开竣工时间、带规划方案出让、开发企业驰名商标、土地交付条件、政府行政干预等。1企业资质设置条件2设置产业等资源要求3通过信息不对称设置4其他策

20、略 产业类别、高端人才引进、产值及税收、专业研究机构等 世界500强，中国500强，注册资金、高新技术企业等产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件案例：2017年8月8日，青岛万科房地产有限公司以楼板价7550元/平方米拿下李沧区青银高速东侧地块三宗地，楼面地价7550元/平方米，成交总价37.9亿元。出让地块总面积20.38万平方米，平均容积率2.46，规划总建筑面积50.2万平方米。其中一宗商服用地，一宗商住用地，一宗纯住宅用地。三幅地块的配比如下：商业建面：19.43万平方米，占比38.71%；城镇住宅：28.01万平方米，占比55.78%；人才公寓：2.76万平方米，占比5.51

21、%。三宗地竞买条件明确要求捆绑搭配一并出让，且对引进产业、自持物业等有明确要求。地块出让条件中规定：1、2、3号三宗地块搭配供应，一并出让；出让设最高限价，达到或超过线下竞售价；申请人可以单独申请，也可以联合申请；竞得人需无偿代建42班小学和12班幼儿园；竞得人副省级以上房地产区域总部或至少一个省级以上金融类分行落户；引进一个中国500强企业总部入驻；竞得人须自持不低于6万平方米的物业；引进落户20家以上中小微金融机构；确保每年完成税收区级留成五亿元以上；地块楼板价高于10000元/平，住宅部分现房销售案例：2017年12月13日，广州市增城区国土资源和规划局推出两宗商住用地，起拍总价合计39

22、亿元，出让条件如下：1、竞买人注册资金不得少于50亿元；2、竞买人须承诺引进不少于一家从事8k影视技术运营及相关产业的企业。该企业总投资额不低于10亿元，三年内每年营业收入不低于2亿元；3、引进的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科学基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作；4、竞买人须承诺引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作；5、竞买人须承诺引进1家以上从事8k面板产业研发科技创新类重点实验室或博士科研工作站；6、竞买人需提供广州市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速

23、器及超高清8K应用、8k技术研发等8k液晶面板相关产业的证明；7、携手落户企业以8k面板产业为核心，采用以产建城、以城兴产模式，建成智慧产业集聚区，并建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇；此外，项目建成后，竞得人自持企业总部、科研办公物业不得低于项目企业总部、科研办公总建筑面积的50%。土地出让条件设置案例产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件勾地案例:恒大长沙大王山片区勾地案例长沙恒大童世界：首期以住宅为主，产品涵盖高层、洋房、别墅。整个项目6000余亩土地，分为文旅产业和配套地产两个板块。文旅产业板块总占地约3100亩，投资240亿元，包括：恒大童话世界乐园、珍稀植物园、恒大

24、足球世界乐园、影视文创基地、湘军水秀场、温泉小镇、桐溪古镇等其他文旅配套项目。项目规划建设集童话神话主题乐园、大型珍稀植物园、恒大足球世界乐园、健康颐养社区、影视文创基地、欧式城堡酒店、恒大精品酒店、会议会展、温泉小镇、桐溪古镇等于一体的文旅综合大盘。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件出让条件设置：015号地块（110亩）要求竞得者需与湘江新区发展有限公司签订足球世界项目合作协议，负责投资建设499亩足球世界项目（二区）并运营不少于20年；016号地块（107亩）竞得者同样需负责投资建设466亩足球世界项目（一区）并运营不少于20年；017号地块（230亩）则要求竞得者负责投资建设1

25、24亩大型珍惜植物园项目（一期），并要求植物园项目须在摘牌成功后三个月内开工，在2018年底竣工。出让条件设置：056号地块（258亩）、057号地块（178亩）、058号地块（201亩）要求竞买人或其控股股东（含直接或间接控股股东）为世界500强企业、实缴注册资本不低于150亿人民币，而且不接受联合竞买。且均须确保2019年年底主体竣工，住宅销售限价8500元/平。勾地案例:恒大长沙大王山片区勾地案例为保证地块由产业方获取，政府在相应地块设置了产业、资质、注册资本等限制条件。产业小镇简介合作模式项目选址产业方案拿地条件勾地项目的一般流程（以产业为主导的项目，流程中与产业资源换位）项目推进立项

26、报告项目考察与评估投委会报告投委会决策董事会评审董事会备案结束结束结束总部立项评审立项阶段决策阶段资源初步接洽战略协议签署报批正式合作协议签署进一步谈判立项报告经一线总经理和区域领导审批集团考察项目及一线评估市场前景和对运营影响投委会报告经一线总经理和区域领导审批各专业（财务、法律等）参与评价和决策产业资源对接是否是初步接洽框架协议书签署框架协议书报批正式开发协议签署进一步谈判政府对接是投资理念和项目测算能力风险控制能力 项目测算决定了对项目的科学评判至关重要，联合财务部，对经济模型的测算把关。对项目财务核心指标深刻理解，并转化为行动方案（如配套比例、租售比例、付款节奏，借贷安排）全面排查风险

27、：协议谈判过程中，全面排查各类风险：国土规划风险、拆迁补偿风险、合作风险、政策风险等 控制风险节点：谨慎对待协议，充分利用付款节点，控制获取风险 坚持尽职调查：公司收购前，必须进行详细的尽职调查工作并设置相应的防范措施 闲置风险控制：监控土地合同执行，排除复杂交易操作风险-对合同中开工期限、竣工期限等核心节点执行做监控-对于复杂协议项目的后续执行，带动相关部门，共同排除风险勾地团队能力模型产业认知、规划及招商能力 产业认知有助于最快抓住政府的关键诉求，筛选出最适合勾地的区域，找到匹配的产业资源及组合。能通过科学可信的经济数据、清晰可证的产业逻辑；帮助团队提供高质量的产业方案。具有丰富的产业资源

28、，能根据政府诉求，快速对接相关资源产业资源拓展情况（按产业分）产业类别对接个数战略协议个数战略协议企业现代农业11华盛绿能农业科技有限公司先进制造156中国电子信息产业集团有限公司（英文缩写CEC）海尔集团机器人网中国泰坦新能源集团有限公司长沙市智能制造研究中心新松机器人（拟签）大健康82深圳市生命科学行业协会北科生物教育/体育123孔裔国际学校天诚华晟(北京)体育投资管理有限公司美国全球冰集团（美国滑冰学校）文化旅游134中信旅游集团有限公司嘉兆国际华鹰金石航空服务管理有限公司深圳远望淦拓金融服务71长江证券园区运营52中电光谷中关村东升科技园产学研/协会82青岛通产伟博大数据运营有限公司广

29、东装饰行业协会及广东设计师联盟酒店服务11华住集团旗下酒店总计7022对接产业资源总共70个，签订战略协议项目22个。有如下问题需要改善：（1）当前资源利用率低；（2）没有基于具体项目来签订战略协议；（3）没有针对产品线聚焦几个领域。产业资源拓展情况（按城市公司分）产业类别对接个数战略协议个数战略协议企业上海416中关村东升科技园天诚华晟(北京)体育投资管理有限公司中国泰坦新能源集团有限公司孔裔国际学校机器人网海尔集团青岛64青岛通产伟博大数据运营有限公司华盛绿能农业科技有限公司美国全球冰集团（美国滑冰学校）华住集团旗下酒店长沙93长沙市智能制造研究中心华鹰金石航空服务管理有限公司深圳远望淦拓

30、东莞44深圳市生命科学行业协会北科生物长江证券广东装饰行业协会及广东设计师联盟集团95中国电子信息产业集团有限公司（英文缩写CEC）中信旅游集团有限公司中电光谷嘉兆国际新松机器人（拟签）西安10-总计7022对接产业资源总共70个，签订战略协议项目22个。有如下问题需要改善：（1）当前资源利用率低；（2）没有基于具体项目来签订战略协议；（3）没有针对产品线聚焦几个领域。重点产业资源产业资源名称资源介绍备注中国电子集团（电子信息产业）是中央直接管理的国有独资特大型集团公司，是中国最大的国有IT企业。提供电子信息技术产品与服务为主营业务，是中国最大的国有综合性IT企业集团。中国电子旗下拥有36家二

31、级企业和15家控股上市公司，员工总数逾11万人。集团现有近50家二级成员公司，拥有14家控股上市公司。核心业务分布在涉及国家安全的战略性、基础性电子信息产业领域，在集成电路与关键元器件、软件与系统集成、高新电子、计算机及核心零部件、移动通信终端与服务、电子商贸与工程等六大业务领域具有广泛的影响力和较强的竞争优势。2016年8月，中国电子信息产业集团有限公司在2016中国企业500强中排名第76位。2017年7月12日，中国电子信息产业集团有限公司获国资委2016年度经营业绩考核A级。提前根据项目政府诉求确定对接身份由中电事业部负责对接中信旅游集团（文旅产业）中信旅游集团有限公司是中信集团公司的

32、全资子公司。依托中信集团的旅游资源和其他行业的有力支持，形成了独特的经营模式和相互支持的集团化战略联盟及经营网络。具体从事旅游资源整合和开发、智慧旅游开发与运营、出入境旅游、商务旅行等全产业链的旅游集团。先期由集团工作小组负责对接，后期成立事业部对接嘉兆国际集团（文旅产业）国内一流的文旅产业运营商，通过文旅与新商业、文旅与新生活、文旅与新产业的创新组合形成产业的协同效应，创造出主题型文旅商业综合体海洋城、都市家庭文旅娱乐中心Honey Bay（甜甜湾乐园）等诸多创新型文旅产品。在益阳投产的海洋城项目于2017年10月1日开业，开业当天客流量突破30万。益阳海洋城项目致力于打造城市旅游一体化生活

33、方式，总投资10亿，建筑面积9万方，创造性的将商业地产与城市旅游进行融合，已经当之无愧的成为城市名片和城市地标。先期暂由集团工作小组负责对接正大集团（现代农业、文旅）正大集团是一家以农牧食品、商业零售、电信三大事业为核心，同时涉足金融、地产、制药、机械加工等10 多个行业领域的多元化跨国集团公司，业务遍及21个国家和地区，员工超34万人，2017年集团销售总额500亿美元。正大集团逐步建立了从畜禽和水产种苗到饲料、饲养、屠宰、食品加工的“一条龙”生产经营体系，并涉足种子、油脂、生化工程等。目前，正大集团在中国的农牧业投资项目已达1 20多个。先期暂由集团工作小组负责对接新松机器人（智能制造产业

34、）新松机器人投资有限公司致力于智能制造产业园的投资建设和管理。沈阳新松机器人自动化股份有限公司，是中国国内机器人产业的龙头企业，国际上机器人产品线最全的高端制造产业集团。新松公司以机器人及自动化技术为核心，致力于数字化高端装备制造，已形成以自主核心技术、核心零部件、领先产品及行业系统解决方案为一体的完整全产业价值链。经过十几年的发展，新松公司已成为全球机器人公司中市值排名前列、国内排名第一的高科技企业。先期由集团工作小组负责对接，后期成立事业部对接产业资源管理办法（征求意见稿）（1）资源拓展：鼓励各城市公司积极拓展产业资源，要求各城市公司对产业部门设定产业资源战略协议个数及质量上业绩指标，必须

35、与其他城市公司共享已拓产业资源，帮助促进产业资源在各城市公司范围内落地。（2）拓展奖励：以签订战略合作协议作为资源拓展成功的关键指标，通过产业资源勾地成功，按照公司现有项目拓展勾地类奖励制度申请奖励。集团各城市公司需要用其他城市公司已拓产业资源的时候，按照公司拓展奖励制度中的比例分配给产业资源拓展者。（3）签约管理：为保障产业资源整体质量，如要与公司集团层面签订战略协议，原则上要求产业资源在其行业领域处于领先地位，与公司品牌具有对等地位。其他城市公司已经签订的产业资源，五年内不得与其本身及其控股的其他公司再重复签订战略协议，但可与控股该产业资源的企业签订战略协议。为更好地管控好产业资源，后期签

36、订产业战略资源，必须统一模板，必须要经过集团法务审核，并优先鼓励拟发展产业方向产业资源。（4）备案管理：战略协议签订后，将签署文件扫描版发至投资发展中心产业投资部进行备案。各城市公司、城市更新集团及中电事业部将项目信息通过邮件发送至集团投资发展中心产业投资对接人以及，并抄送集团投资发展中心总经理。评判先后依据为备案邮箱接收邮件显示时间先后。资源对接人为其他城市公司提供了产业资源，需与投资发展中心产业投资部进行报备。（5）资源包项目：对于城市公司需要使用多个产业资源的项目，落地区域公司制定好规范统一的产业政策，可对资源中的龙头企业制定一事一议通道，并保证政策执行规范可控。（6）龙头项目拓展：鼓励

37、与高新技术、上市公司、国有企业等产业大IP合作，鼓励在有标的项目基础上，成立合作开发平台公司。坚持“产业优先”理念，构建集团产业资源汇聚渠道 打造三大资源库（城市发展、产业集群、促进体系），全链条促进产城发展 践行四维创新（平台、金融、产业、城市），系统化构建创新生态系统坚持“客户优先”原则，为产业发展打造创新服务平台 搭建双创资源平台，激发区域经济原动力 积极对接产业圈层资源，营造产业生态圈坚持“以人为本”，打造生产生活便利、宜居宜业的卓越小镇 形成 生态智慧 的规划体系 实现 产城融合 的建设体系 打造 提升价值 的运营体系全球性产业资源汇聚网络卓著的创新服务平台完善的城市持续运营体系发展

38、理念坚持以高端产业集群集聚为抓手，坚持以卓越生活为目的坚持以科技创新驱动为内核，坚持以世界级城市运营为愿景13452产业地产市场化运作机制：产业综合体、产业小镇、产业新城愿景及业务模式-OUR VISION AND BUSINESS MODEL愿景：世界级产城融合综合服务商业务模式一个理念一个机制三大保障附录：卓越集团产业地产蓝皮书（另附文件）产业为基先进制造业资产运营大健康大教育文化旅游高科技产业教育服务酒店服务金融服务园区运营社区配套物业服务产城融合产业发展：城市可持续发展的基础，经济提升与就业创造城市提升：高端社区、顶级酒店、奢华商办、产城一体化先进制造文化旅游资产运营大健康高端社区奢华

39、商办发展模式-OUR DEVELOPMENT MODELSA产业综合体B特色小镇C产业新城高科技产业为先导重点布局城市核心区打造城市中心产业高地整合特色产业资源重点布局城市群周边及二、三线城市打造区域特色产业集群以一二级联动开发为核心导入产业资源及城市配套要素全面提升区域价值产品线-PRODUCT LINE自有产业资源：教育集团、资管集团、城市更新公司、金融集团控股参股产业资源：中国电子科技、协鹏装配式、中海南软件园、跨界资源整合：中国电子集团、中信文旅集团、嘉兆国际、新松机器人、自有产业资源A控股参股产业资源B跨界整合产业资源C通过三大渠道，打造以产业为基地的产业综合体/产业小镇/产业新城产

40、业导入渠道-INDUSTRIAL CHANNEL“2+3”产业发展体系中信旅正大集团四季酒店嘉兆国际法国雅高国际文化旅游中国电子集团新松机器人康硕集团丝科集团先进制造中电光谷中国泰坦华盛绿能OVU创客星高科技北大医疗哈佛医学院中信医疗葆康乐微医医康养北师大附中北外附属中学斯坦丁国际孔裔国际公学威雅公学教育教育产业资产管理金融服务物业服务自有产业资源基础金融合作规划研究资源高科技联盟产业圈层支撑资源平台通过自有产业资源为基础，整合支撑资源，围绕行业龙头，构架“2+3”的产业体系城市配套支撑主导产业社区教育国际教育配建学校学前教育商业管理园区运营卓越E+商务酒店管理股权投资资产证券化产业投资资产收

41、购CWAD智联壹号卓越O+平台CWAD FM系统产业发展体系-INDUSTRIAL DEVELOPMENT FRAMEWORK几点要求1.各城市公司需重视产业勾地模式，勾地项目一般是当地政府的一把手工程，在城市公司内部也要由一把手推进。各城市公司对所辖区域进行研判，如有勾地空间，需招募相关团队，做好引进资源及利用产业资源进行勾地工作。2.已设立产业勾地部门的城市公司需要对团队及个人有战略资源、签约项目的业绩指标上的要求，团队要有完备的管理机制及工作推进方略。3.认真研究所辖城市政府产业诉求及选址分析，对所辖区域思路产业勾地的工作开展研究4.城市公司有项目需要产业资源介入的时候，需要提供项目的具

42、体情况【勾地空间、土地资源规模、周边市场情况（房价、去化速度、配套等）】，尊重产业资源，同时有利于决策（后期由集团统一模板）。5.各城市公司把已经签订了产业资源的介绍文件发到投资发展中心，以备公司层面共享及蓝皮书的更新。各地政府对于产业的诉求及对产业地产的态度不一、各个城市空间格局也各有不同，这就需要各城市公司认真研究。在研究分析的基础上，形成针对性的勾地策略，探讨积累产业资源的措施。请城市公司产业投资部门认真研究，获取详实准确的信息及数据基础上，提出切实可行的探讨方案，并制定相应的三年规划目标。需从如下几个方面进行研究：一、城市对产业小镇或产业综合体产品态度二、政府对产业的诉求三、产业勾地项

43、目的一般决策流程四、城市公司业务范围内主要勾地出让地块/勾地典型案例1（如有）五、勾地区域选择六、勾地策略选择七、产业资源整合八、产业勾地三年度目标城市公司产业勾地思路研究目录三、产业地产二、产业新城一、产业小镇PPP的概述定义及现行立法对PPP模式的分类42根据财金【2014】113号文，现行的PPP模式有以下几种运行模式：委托运营 O&M Operations&Maintenance政府将存量公共资产的运营维护职责委托给社会资本或项目公司，社会资本或项目公司不负责用户服务的政府和社会资本合作项目运 作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付委托运营费。合同期限一般不超过8年。管

44、理合同 MC Management Contract政府将存量公共资产的运营、维护及用户服务职责授权给社会资本 或项目公司的项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本 或项目公司支付管理费。管理合同通常作为转让-运营-移交的过渡 方式，合同期限一般不超过3年。建设-运营-移交 BOT Build-Operate-Transfer由社会资本或项目公司承担新建项目设计、融资、建造、运营、维 护和用户服务职责，合同期满后项目资产及相关权利等移交给政府 的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。建设-拥有-运营 BOO Build-Own-Operate社会资本或项目公司拥有项目所有权，但必须在

45、合同中著名保证公 益性的约束条款，一般不涉及期满移交。转让-运营-移交 TOT Transfer-Operate-Transfer政府将存量资产所有权有偿转让给社会资本或项目公司，并由其负 责运营、维护和用户服务，合同期满后资产及其所有权等移交给政 府的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。改建-运营-移交 ROT Rehabilitate-Operate-Transfer在TOT模式基础上，增加改扩建内容的项目运作方式。PPP（Public-Private Partnership）：我国现行法规政策中所称的“政府和社会资本合作”。发源于20世纪80年代的英国，主要应 用于英国供排水、道路

46、交通、医疗卫生、教育等基础设施建设等领域。本质上是一种公共产品的非传统提供机制，是政府提供模式相对应的替代 性的基础设施和公共服务的支付方式。PPP的概述-PPP适用范围43根据国办发42号文、财金76号文、财金113号等规范性文件规定以及具体项 目所涉及的领域、行业、类型可以看出在现有立法上采用的是“列举+概括”的模式。政府与社会资本合作（PPP）模式的适用范围主要如下表所示：采用ppp模式的项目应具备的属性：1、具备公用属性且适宜市场化提供；2、周期长、投资体量大项目领域项目行业主要项目类型基础设施市政设施 供水、供暖、供气、污水、垃圾处理及地下综合管廊等交通设施 公路、铁路、机场、城市轨

47、道交通等公共服务医疗卫生、旅游、教育培训、健康养老、文化、保障性安居工程等其他水利、农业、林业、资源环境和生态保护等2017年ppp项目累计签约额政府*公司管委会项目公司(SPV)投资设立授权成立直接投资土地整理投资基础设施建设公共设施建设经济发展服务运营维护服务规划设计建设施工经济研究.PPP协议政府职责 规划计划审批 项目审批与监管 资本使用监管SPV核心业务特许经营权SPV外包业务按照“政府主导、企业运作、合作共赢”原则，政府负责对项目公司进行监管，项目公司具体负责项目的实施，以及产业项目的招商及落地合作模式：城镇综合开发类PPP模式监管监管共同决策共同决策政府主要负责行政管理和审批职责

48、：主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持，履行必要的程序，使整体委托取得合法授权，将服务费用纳入预算并经人大审核，确保拨付服务费用符合财政预算管理制度和办法并及时足额支付。*公司负责：筹集并投入全部资金并负责上述全部开发建设管理运营事项，为政府的新 型工业化和城镇化建设提供了一揽子的综合解决方案。8负责包括土地整理、拆迁补偿、村民安置还迁、社会保险保障及土地整理过程中应缴纳相关税费等相关投资1234合作服务事项土地整理投资市政基础设施建设公益及公共设施建设产业发展服务咨询服务运营服务56主要包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等项目建设主要包括公园、绿地、广场、规划展馆、文体等

49、公益设施，以及经营性公共建筑，如学校、医院等主要包括产业定位规划、招商引资、投资服务等主要包括区域空间规划及规划变更咨询、基础设施、公共公益设施的设计服务等主要包括城市绿化、保洁、部分公共服务设施的运营和维护等双方职责合作服务事项（*公司主要工作内容）及双方职责来源土地出让收入税收收入非税收入专项收入专项资金12345土地出让流程土地出让收入地方留成构成（基于土地出让）财政支付时间和流程包括合作区域内新产生的所有税收包括一级税、二级税及园区税明确税收收入地方留成定义：合作区域内所新产生收入的地方留成部分按照约定比例为上限作为支付社会资本投资成本和收益的资金来源。付费资金来源主要有两大类：税收收

50、入和非税收收入。税收收入仅限于增量部分，原有企业原址产生的税收不含在还款资金来源里。重点说明合作期限内合作区域的双方通过投资建设运营产业新城所产生和创造的地方财政增量收入作为向*公司支付服务费用的资金池，双方按照约定比例共享收益，体现了利益共享的精髓。其中付费资金来源将用于合作区域的整体开发建设，形成合作区域的投资与合作区域产出的全周期闭环，从而实现合作区域的良性可持续性的滚动开发。付费资金来源1012345服务费用结算土地整理投资运营服务市政基础设施建设公益及公共设施建设产业发展服务咨询服务6土地整理投资成本*115%总投资额*115%总投资额*115%新增落地投资额*45%成本*110%政