房地产公司系列产品线研究.pptx

1、四川蓝光地产四川蓝光地产coco系列产品线研究系列产品线研究PART 1 蓝光BRC企业背景分析企业背景企业背景企业概况蓝光集团产业构成蓝光集团产业构成和骏地产和骏地产（BRCBRC）嘉宝公司嘉宝公司美尚食品美尚食品物业管理饮品研发、生产、销售文化旅游产业商业运营房产经济战略发展核心主体最重要的利润中心品牌形象着力培育的利润中心稳定的现金流利润来源中心品牌度的提升 四川蓝光实业有限公司（蓝光集团）成立于1990年，其产业结构现由四大板块构成：房地产开发板块、资产管理板块、绿色健康饮品板块和生物药业板块。板块间的相互作用为集团房地产业的快速发展提供了保障，也为开发奠定了雄厚的资金基础。和骏实业和

2、骏投资和骏咨询住宅发展为主商业开发为辅蓝光文旅顾问咨询营销代理成立于1996年成立于2000年迪康药业迪康药业成立于2001年医药研发、生产、销售稳定的现金流利润来源中心企业背景企业背景蓝光地产企业组织架构 蓝光和骏实业股份有限公司（蓝光地产集团）是蓝光实业下属控股公司，成立于1998年5月，主要负责住宅开发，包含和骏实业、和骏投资、和骏咨询、蓝光文旅，下属项目子公司共计15家。2013年，蓝光地产集团销售业绩突飞猛进，销售面积全国排名第27位，销售合同金额全国排名第35位。同时，经权威部门认证，蓝光地产集团综合实力位居中国房地产业百强排名第28位。蓝光和骏地产蓝光和骏地产（BRCBRC业务板

3、块业务板块）和骏实业和骏投资和骏咨询蓝光文旅蓝光文旅是独立的地产业务板块，是蓝光品牌高端化的起点。和骏咨询主要负责所有与蓝光和骏开发项目相关的土地、建安、材料等招投标工作房地产开发企业背景企业背景蓝光地产企业发展历程1、1990年，蓝光实业成立，92年首个商业项目建成。2、2000-2004年，开发商业项目近20个，总面积达70万，单个项目体量均在20亩左右，利于消化。企业发展第一阶段（1990-2004年）企业发展第二阶段（2004-2008年）企业发展第三阶段（2008年-至今）起步发展期投身小型商业资本累积产品线扩张进军高端市场产品多元化发展1、2010年推出公馆1881、云鼎等高端项目

4、。2、2010年蓝光文旅成立，全面启动高端旅游产业，都江堰动漫城、金堂“大观岭”度假项目地块均处于待动工状态。快速发展期正式涉足住宅开发标准化制、薄利多销1、2005-2007年，开发诺丁山、雍锦湾、凯丽滨江等住宅项目，销售额超60亿元。2、2006年，蓝光换标BRC。3、截止2008年8月，成功推出了20余个住宅楼盘。各阶段主力产品1990-2004：社区商业、专业市场2000-至今 ：物业管理、不动产经济2004-2008：高密度住宅地产2008-至今：高端住宅、产业地产2009-至今：多元化产品、综合项目企业发展第四阶段（2009年-至今）领土扩张理念化、精细化面向全国布局1、2009年

5、，蓝光携手云南白药开发昆明项目，同时进军重庆、自贡。2、2010年，北京拿地，计划作为第二总部；同时在四川绵阳拿下近47亩住宅用地。3、2011年，在浙江嘉兴、四川遂宁拿地。4、推出蓝光CRM人居工程十大保障体系。多角度运作自2009年起进行产品精细化研究，注重企业文化经营。2010年战略转变，系列营销动作面向全国展开，从硬件设施到软件服务均以体现其高端价值为主。由商业地产起步，以传统休闲生活广场定位，采取小体量控制资金总量及资金链，迅速回收资金。单一的商业产品线住宅持续采取相对低价策略，实现项目的快速运转，“标准化复制、薄利多销、拿面积适中口岸好的地”。中高端住宅密集开发高端资源整合“蓝光文

6、旅”是一种全新的政企合作模式，所持项目业态复杂、重资产特征明显、资金占用率高。经历20余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地产等多元化发展的产品开发思路。同时，公司亦形成立足成、渝、昆为核心的西南经济圈，覆盖华北、华东、华中的战略布局。企业背景企业背景蓝光地产全国战略布局蓝光企业扩张路线成都片区-成都主城区川渝片区-成都、重庆、南充绵阳京滇片区-成都、自贡、峨眉山市、北京、昆明 1990年-2008年 2009年 2010年 2012年 蓝光地产的扩张战略：充分发挥土地价值，以稳健精耕细作的开发模式，立足四川，发展西南（重庆、昆明），并向北京、长三角等区域延

7、伸。业务覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计30余个大中城市。重庆北京四川昆明蓝光发展战略图：武汉长沙杭州青岛长江中游-武汉、长沙、青岛、苏州等 2013年长三角-杭州企业背景企业背景蓝光地产组织架构成都各项目部香江国际项目部贡山壹好项目部绵阳项目部峨秀湖项目部颐明园项目部十里蓝山项目部北京项目项目部圣菲项目部都江堰项目部观岭项目部项目部股东大会董事会董事长品牌及CRM委员会人力资源委员会战略投资委员会财务委员会总裁成本控制专

8、委会产品技术专委会招标投标专委会预算管理专委会质量安全专委会总裁助理策划中心产品策划部营销管理部品牌媒介部CRM部副总裁成都分公司常务副总裁创意技术中心创意管理部精装修管部理总工办安全质监部总裁助理南充公司自贡公司绵阳公司副总裁峨眉文旅公司招标采购中心招标管理部集中采购部供应商服务部副总裁总裁助理昆明公司重庆公司总裁助理综合管理中心人力资源部企业管理部信息管理部总裁办公室观岭公司北京公司财务管理中心首席财务官资本运营部资金管理部公司业务部会计管理部预算管理部计划管理部成本管理部杭州办事处审计法务中心监察审计部法律事务部监事会主席公司最高权利、决策机构公司高管层公司一级中心公司虚拟组织监事会行政

9、关系董事会虚拟中心副总裁（董事会秘书）投资发展中心143 +115l庞大的后台管理：造成人利资源的浪费。l树状的组织结构：造成业务流程过长。l各个部门职能平行：造成企业无主力部门，像（万科：企业的主力部门为营销部门；中海的主力部门为工程部）。u职能中心配备完善：职能中心配备完善，在支撑总公司运营的同时还满足外拓市场的需求。l财务管理中心总控财务：财务管理中心总控财务避免外部招标项目的重大失误。l总部集权分公司执行制度：总部集权，分公司执行制度，能使总部意志及时下发至分公司。l建立专属的文化部门展示对内对外形象：设立专门的文化部门，对内是利用蓝光学院对员工实行物质和精神激励，降低流失率；对外树立

10、良好统一企业形象。优势分析：劣势分析：企业背景企业背景蓝光地产组织架构辅助的基础平台核心业务操作平台l 明源地产ERP系统（CRM）l 明源成本管理系统l 用友U870财务管理系统l 宏景世纪人力资源系统（HR）l 蓝光供应链信息系统l 企业信息门户系统（EIP）l 蓝光集团单点登陆系统（SSO）l 蓝光集团活动目录（AD）l 蓝光集团电子公文审批系统（OA）l 蓝光BRC网站蓝光集团会议视频系统充分发挥内外部资源的有效利用公司建立了一系列的信息平台，满足日常业务运作的需要：目前公司的预算管理尚未通过信息平台实现，预算的编制、执行、分析与考核还似乎通过手工方式来实现。目前公司的信息管理中心负责

11、信息化规划、IT管控机制、流程规范和相关应用系统的实施组织、日常维护和持续改进工作。企业背景企业背景蓝光地产企业信息平台 蓝光企业通过报刊（蓝光视界），蓝光公益事业，以及各种活动，来扩大品牌影响力，以CRM系统运营和服务模式，挖掘客户需求，获得更多客户的认可。企业文化特征客户满意是蓝光的第一目标，尊重和关心员工的个人利益。34用心建筑生活。1发展愿景立志成为世界级的城市运营商。2为客户提供高品质的产品和服务；用稳健和创新推动企业不断发展从而为所有利益相关方创造持续的价值。企业使命核心理念企业宗旨企业文化BRc含义BBlue（蓝色）表达了尊重生命的人本精神RReal estate（地产）表达蓝光

12、成为世界级房地产开发商的理想愿景CCustomer（客户）一切以客户为尊文化主线：企业以人为本、用创新推动发展、以客户价值为导向的房地产开发企业企业背景企业背景蓝光地产企业文化 蓝光地产以“尊重和关心员工个人利益”为核心理念，集团建立蓝光培训学院紧密围绕公司战略，以培养蓝光人才为己任，努力实现企业和员工的共同成长、共同发展，加强员工价值与企业价值的提升，形成具有自身特色的人才培养模式。经理人管理培养提升班经理人管理培养提升班发掘和培育有管理潜质的员工，为学员量身定制培训课程，全方位的弥补管理知识、领导艺术、人力资源管理等知识和技能，为公司培养、储备更多的优秀管理人员。蓝光大讲堂蓝光大讲堂面对全

13、体员工开放，以传播思想、开阔视野为基本原则，引入行业一流专家进行讲座、互动，促进员工对新思想、新材料、新技术、新形势的了解，提升员工队伍综合素质，关注员工身心健康、调试工作状态，目前已形成先进管理思想、名企案例、员工健康等系列课程。海外学习海外学习为拓展视野、增进交流，学习并引入海外先进理念，每年派遣员工参加海外参观、学习，提升相关人员业务能力和视野。123发掘和培养内部中、基层管理干部和新任干部，提升管理素质和文化认同度，培育职业精神和职业技能，建设管理人才梯队，提升经理人综合管理能力。通过体验、授课、传帮带以及发放标准教材等方式，促进新员工融入蓝光文化氛围，促进员工职业素质的提升和职业精神

14、的培育。学习多样化，丰富和开阔员工视野，同时也是提高企业发展的路径之一。企业背景企业背景蓝光地产企业文化PART 2 产品线研究产品开发区域及阶段特征城市的选择上蓝光BRC以大成都作为重点，辐射四川二线城市投资，除此之外，逐渐开始在国内一些经济繁荣重点城市投资布局。蓝光进驻城市情况进驻省份进驻城市北京北京重庆重庆云南昆明四川成都、绵阳、自贡、遂宁、南充、峨眉山浙江杭州、苏州、无锡山东青岛湖南长沙湖北武汉产品线分析产品线分析产品发展史时间开发区域物业类型项目阶段特征19932000成都商业/办公/步行街蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日广场等蓝光从成都起步，产品以商业、办公为主。20012003成都

15、商业/商住楼/专业市场玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等开始尝试专业市场开发模式，并且首次开发商住项目，以小户型产品为主。20042005成都综合体/商住楼/住宅/商业春江花月、香槟广场、郁金香广场、君悦领地 等首次开发城市综合体、住宅、主题商业项目。20062008成都小高层/高层/别墅凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香碧歌庄园、紫檀山、观岭国际集中开发住宅项目，并且研发出了凯丽系和富丽系两类产品，首次开发高尔夫别墅项目。2009成都/南充/重庆/绵阳电梯/别墅花满庭、十里蓝山、香江国际等蓝光进驻南充、重庆等城市，产品以电梯为主，少量别墅产品。2010成都/自贡/峨眉山市/

16、北京/昆明高层/精装房/度假社区北京云鼎、公馆1881、贡山一号、SOFA社区、峨秀湖等蓝光入驻自贡、北京、峨眉山市、昆明等城市，产品以精装电梯为主，并且首次开发度假型社区和音乐主题社区。2011成都/遂宁/嘉兴高层遂宁项目、嘉兴项目等蓝光地产在西南地区率先启动绿色建筑战略，倡导绿色住宅理念。2012-今成都/武汉/苏州/长沙高层武汉Coco时代，Coco蜜城，Coco金沙等Coco系列开始发力，入驻武汉、青岛、长沙、苏州等地，主打高端电梯小户型 2009年以前，公司开发区域主要集中在大成都范围，物业类型从以商业开发为主逐步转化为以住宅开发为主；09年后，开始向省内二三线城市（南充、自贡等）及

17、沿海发达地区进行战略布局；从住宅产品线看，蓝光BRC于2010年开始起涉足高端、精装产品线研发，同时，蓝光BRC亦从2010年起进入旅游地产的开发领域。产品开发区域及建筑类型产品线分析产品线分析产品发展史产品线发展时序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商业、商住商业、办公1993-2000年君悦领地 蓝光大厦、罗马假日广场蓝色加勒比、玉林生活广场蓝光的产品线主要分化于2006年之后，由先前的商业或商住开发转变为纯住宅以及别墅开发，从09年开始走向川内二级城市以及经济发达区域。2010年开始住宅产品线转向高端或度假产品市场。2010年2011年综合体、商业、商

18、住、住宅香槟广场春江花月郁金香广场住宅富丽系凯丽系香瑞湖紫檀山皇后国际圣菲TOWN香碧歌庄园雍锦湾花满庭进驻二级城市和外省市高端及度假项目公馆1881峨秀湖遂宁项目嘉兴项目产品线分析产品线分析产品发展史蓝光BRC成功开出了凯丽系、富丽系、别墅系、商业系等多条产品系列。蓝光BRC一直坚持用心建筑生活的开发理念产品线分析产品线分析产品发展史产品住宅建筑类型产品线综述蓝光从93年开始开发商业办公，后续逐渐开发了专业市场、邻里型商业中心、主题餐饮商业街、综合体等业态的商业项目到2008年开发总部基地办公；2010年重点打造峨秀湖国际度假区旅游地产商业，积累了商业开发的各种成功经验。代表项目金荷花、香槟

19、广场、玉林生活广场、IBP总部基地、峨秀湖峨眉院子等项目峨眉院子玉林生活广场金荷花IBP总部基地商业产品线产品线分析产品线分析产品线细分产品线综述蓝光电梯产品线研发始于2002年，以商住小户型产品为主发展到后面的普通电梯以及高端电梯产品第一阶段电梯属商住性质产品，且为小高层，代表项目为蓝色加勒比、金色夏威夷等；第二阶段以富丽锦城、花城、凯丽滨江、凯丽香江等高层电梯为代表，创造了可变空间这一设计，引起了众多开发商效仿；第三阶段以SOFA社区、云鼎、公馆1881精装高层为代表项目，从此走上了高端精装房时代。代表项目蓝色加勒比、郁金香广场（第一阶段）、富丽锦城、凯丽香江（第二阶段）、公馆1881、云

20、鼎（第三阶段）金色夏威夷公馆1881凯丽香江富丽锦城电梯产品线产品线分析产品线分析产品线细分别墅产品线产品线综述别墅产品线研发起步较晚，始于2006年，首次尝试别墅叠拼产品，其别墅产品可分为三个阶段第一阶段别墅属川西民居建筑元素，且为叠拼产品，代表项目为雍锦湾、紫檀山；第二阶段以香碧歌庄园、香瑞湖等联排别墅为代表，引进了法式庄园风情及南加州风格；第三阶段以观岭国际社区高尔夫景观全别墅产品线为代表，强调“让生活回归自然”的理念，在规划和设计上注重打造更生态舒适的居住环境。代表项目雍锦湾、紫檀山（第一阶段）、香碧歌庄园、香瑞湖（第二阶段）、观岭国际社区（高尔夫别墅）雍锦湾观岭国际香碧歌庄园产品线分

21、析产品线分析产品线细分电梯产品线衍生作品：COCO系列产品线分析产品线分析p 在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公，总体涵盖面较广，但销售均不温不火。pcoco系是蓝光地产研发的一款专门针对青年置业者的城市中心区域住宅产品，以及极具成都特色的休闲式街区商业产品。pCoco系列客户定位很明确，就是针对比较年轻的购房群体，他们当中绝大多数购房者就是那些既想要舒适居住环境又不愿蜗居一隅的城市青年人群。成都Coco金沙成都Coco国际成都Coco时代产品线分析产品线分析昆明Coco蜜城苏州Coco蜜园武汉Coco时代重庆Coco时代青岛Coco蜜城长

22、沙Coco蜜城无锡Coco蜜园p coco系列自2012年问世以来，迅速复制扩张，先后布局重庆、武汉、长沙、青岛、无锡、苏州等多个城市，已成为蓝光标杆之作，也为蓝光地产快速完成了全国化布局，但是由于各个地域的不同，Coco产品在各个地区的表现也有所差异。COCO系列产品线分析产品线分析COCO系列【户型分析户型分析】p蓝光coco系列将厨房和卫生间面积分别控制在5.5平米左右和3.2-3.6平米之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都在10平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在6平米以内。pCoco系列户型紧凑但强调功能的齐全，主要

23、缺点是厨房开间较小，不足6平米的小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。成都产品线分析产品线分析COCO系列【户型赏析户型赏析】D1D1户型：建筑面积约户型：建筑面积约6969，实得面积，实得面积约约7878，得房率，得房率113%113%，三室两厅一卫，三室两厅一卫D2D2户型：建筑面积约户型：建筑面积约6868，实得面积，实得面积约约7676，得房率，得房率112%112%，三室两厅一卫，三室两厅一卫房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1700*32005.44卫生间1800*18003.24客厅3400*350011.9主卧3100*350010.85次卧3500

24、*28009.8书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约9房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1800*30005.4卫生间1800*18003.24客厅3800*400015.2主卧4000*310012.4次卧2200*28006.16书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约8成都产品线分析产品线分析COCO系列【户型赏析户型赏析】4 4室室2 2厅厅3 3卫，建面约卫，建面约6969平米，实得约平米，实得约150150平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3500*530018.6厨房4500*19008.6主卧7100*530030次卧12400*32007.

25、7次卧23000*360010.8赠送飘窗+阳台+卧室+储藏室+书房80成都产品线分析产品线分析COCO系列【户型赏析户型赏析】长沙p蓝光coco系列在长沙及重庆市场户型赠送面积相对成都及重庆较少，建筑风格融合了当地文化，相对差异较大，同时，因各城市相关建筑规定差异，部分城市可建造纯北向住宅，同时阳台赠送空间较大，可形成较高的得房率。产品线分析产品线分析COCO系列【盈利分析盈利分析】楼面地价楼面地价建面均价建面均价实面均价实面均价4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米备注：数据依据于coco时代4、5号楼p区域楼盘除目前九龙仓外，其他项目价差空间（主力价格楼面地价主力价格楼

26、面地价）均在5000元/平米以上，并且大部分项目是在70009000元/平米之间。p 蓝光项目以5050元/平米的低价差空间运作，单位面积盈利能力低于区域其他项目，但是在项目快销的情况下，可以快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。项目名称主力价格楼面地价价差空间招商东城国际1150031558345协信中心930035005800万科钻石广场1190030608840世茂玉锦湾1060038436757九龙仓御园960048374763和信融锦云湾1120040267174保利康桥1480073007500采用采用“薄利多销薄利多销”策略，快速回笼资金，提高资本利用率策略，快速回笼资金，

27、提高资本利用率蓝光coco时代价差空间为5050元【以成都以成都蓝光蓝光CocoCoco时代为例时代为例】注：以上价格为2012年售价产品线分析产品线分析COCO系列【样板间及展示区展示样板间及展示区展示】CocoCoco系列示范区面积规模不大，都是小巧精致、东线合理，样板间具有系列示范区面积规模不大，都是小巧精致、东线合理，样板间具有生活气息，易使客户产生情感共鸣。生活气息，易使客户产生情感共鸣。产品线分析产品线分析COCO系列【CocoCoco红街红街】CocoCoco红街为红街为CocoCoco系列商业配套，一般为住宅底商，共二层，二楼以系列商业配套，一般为住宅底商，共二层，二楼以连连廊

28、形式连接各个楼宇廊形式连接各个楼宇。体量一般为。体量一般为3 3万，户型面积从万，户型面积从20-40020-400不等，满不等，满足投资客及品牌商家运营等不同需求。足投资客及品牌商家运营等不同需求。业态定位：普通住宅升级之作，业态定位：普通住宅升级之作，新型邻里中心新型邻里中心。零售业态零售业态合约铺合约铺自持超市自持超市指定区域商铺（一般为较大面积商铺）指定经营业态，由开发商统一运营招商，提升红街品质，业主享受协定收益返点。红街核心，由开发商自持约1万地下超市，提升红街品质。购买后可自由经营，无硬性业态要求，快速回现，减轻开发商压力。（一般为小面积商铺）PART 3 总结与启示客户客户产品

29、产品市场市场土地位置土地位置位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础，地块较小财务指标财务指标土地单价高，总价低要求现金流，开发速度快，实现快速走量容积率指标容积率指标2.4FAR 4.5产品形式产品形式高层为主，面积在50-90之间周边环境周边环境居住密度相对较高配套较为丰富、商业配套、教育配套等较为完善客户对板块认可度较高交通配套交通配套交通便捷，位于城区主干道COCOCOCO系列总结系列总结客户客户产品产品市场市场主要客群主要客群刚需客群家庭生命周期家庭生命周期自由青年，小太阳之家家庭支付能力家庭支付能力具有一定经济实力家庭购房动机家庭购房动机生活基本需求，房屋功能改善类别类别

30、简称简称客户特征客户特征对产品要求对产品要求类1自由青年参加工作不久的单身青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。要求时尚、追求新科技、新媒体。希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。类2小太阳家庭2434岁青年夫妻，家庭成员学历较高。事业进入一定积累阶段，收入相对较高，通常以普通职员和一般管理者为主；因为小孩年龄较小，一定程度上成为了家庭的中心。各种闲暇消费较类1大为缩减，外出购物、市内旅游等家庭休闲方式逐渐凸现出来，而电子影像、健身等个人休闲方式渐淡化比较看重教育配套，比较关注幼儿园、小学；注重日常生活的商业配套，注重公交便利，考虑工作便

31、利性，同时也有私家车交通需求。会选择城市中心或城郊地段，小孩娱乐场地也是他们期望得到的配套。以两房与紧凑三房为主，价格要求会便宜一些。COCOCOCO系列总结系列总结客户客户产品产品市场市场概述：概述：Coco系列选址在位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础，地块较小；周边居住环境良好，配套完善，容积率在2.4-4.5区间，土地价格较高，规模适中，是城市价值导向的中高端社区。总体原则总体原则1.用足容积率；2.最大化赠送面积，注重产品功能性和灵动性；3.短、平、快的销售策略，薄利多销，实现资金快周转；物业形态物业形态高层为主，配以住宅底商，二楼以连廊形式连接楼宇，形成开放式商业街建

32、筑立面建筑立面立面风格：以Art-deco建筑风格为主，同时结合当地文化外墙材料：面砖+涂料COCOCOCO系列总结系列总结建筑平面建筑平面平面布局：均匀分布，注重视野需求；最大化布置临街可售商铺；户型配比：梯户比根据各城市要求确定，户型面积均在50-90平左右；户型特点：户型设计应体现灵动性、功能性等，在户型设计中考虑更多的赠送面积功能配套功能配套商业街：最大化商业价值；新型邻里中心开发节奏开发节奏启动区：考虑到快速回笼资金的需要。启动区的选择在景观视野较好楼栋；开发节奏：快速开发，一般从拿地到销售约6个月。展示区展示区展示区：展示区面积较小，一般为售楼部周边绿化风格：展示区与项目产品风格保

33、持一致售楼部：利用沿街的永久建筑，如临街商铺等样板间：实景样板间，打造体验式营销COCOCOCO系列总结系列总结COCOCOCO系列总结系列总结与企业战略相一致原则蓝光地产企业战略以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，实现全国化布局。Coco系列的诞生及近几年的快速复制，帮助蓝光地产实现了快速的全国化布局。可行性原则Coco系列在扩张复制的过程中，根据城市不同，各城市Coco系列在满足基本Coco系列定义的基础上进行优化，满足适合当地市场

34、。如：外立面，户型特点等。在满足当地政策的情况下，最大限度增加赠送面积，高单价，低总价的形式降低了购买门槛。现金流原则Coco产品定位明确，多选址在较为成熟区域，不追求高利润，以偏低的市场价入市，采用薄利多销的形式进行销售，整体采用“短、平、快”的销售策略，形成资金快周转。Coco系列均为50-90小户型产品，户型均具有面积高赠送特点，利用阳台、飘窗等最大限度的形成赠送面积，部分楼栋采用跃层方式实现面积赠送，根据各城市建筑规定不同，部分区域如成都、重庆等，Coco产品得房率最多可达到127%（不含复式），复式得房率最高可达217%。Coco系列在扩张复制的过程中，根据城市不同，充分结合和利用项目所在地特有的文化及景观资源，包装提炼，全新展现。同时能够做到快速对市场做出反应，打造符合市场的产品。体验区展示中，以较少的展示面积发挥最大的展示体验效果，样板间具有生活气息，使客户获得情感共鸣。创新性原则汇汇 报报 完完 毕毕谢谢 谢谢 指指 导导