房地产价格概念培训讲义.ppt

1、 房地产经济学房地产经济学20172017年年9 9月月 房地产价格房地产价格房地产价格的概念及构成房地产价格的概念及构成一一房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素二二房地产价格的评价指标房地产价格的评价指标三三房地产价格评估的主要方法房地产价格评估的主要方法四四2思考题与阅读内容思考题与阅读内容五五一、房地产价格的概念及构成一、房地产价格的概念及构成房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的构成房地产价格的构成房地产价格的构成房地产价格的构成(二二)(一一)3（一）房地产价格的概念（一）房地产价格的概念 房地产价格本质上本质上是一种产权价格产权价格，它的大

2、小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。房地产价格与租金纯收入关系为：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+Ri/(1+r)i+Rn/(1+r)n其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入(i=1,2,3,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使用年限。如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长，则：P0=R/r如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够大，则：P0=R/(r-g)如果固定年限（如m年）变动一次租金，则:P0=R/r(1+r)m-(1+g)m注：决定房地产价格的是租金纯收入租

3、金纯收入，而不是房租总收入。4（二）房地产价格的构成（二）房地产价格的构成4 4 4 4房地产开发税费房地产开发税费房地产开发税费房地产开发税费房屋建筑成本房屋建筑成本房屋建筑成本房屋建筑成本流通费用流通费用流通费用流通费用1 1 1 12 2 2 23 3 3 3房地产开发利润房地产开发利润房地产开发利润房地产开发利润51.1.房屋建筑成本房屋建筑成本房屋建房屋建筑成本筑成本 基地价格基地价格 其他附加费其他附加费勘察设计费勘察设计费房屋建筑安房屋建筑安装工程费装工程费 配套设施费配套设施费 管理费管理费 贷款利息贷款利息 土地使用税土地使用税 62.2.流通费用流通费用生产性流通费用生产性

4、流通费用房地产使用价值在由生产领域转向流通领域的过程中所引起的流通费用如空房看管费、包修期内的维修费等纯粹流通费用纯粹流通费用在房地产买卖活动中发生的流通费用如广告费、展销费、代售代销费等房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：7 流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。3.3.房地产开发税费房地产开发税费8房地产开发房地产开发税费税费房产税房产税土地增土地增值税值税契税契税城镇土地城镇土地使用税使用税企业所企业所得税得税个人所个人所得税得税印花税印花税城市维护城市维护建设税建设税教育费教育费附加附加增值税增值税注：其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房企的

5、3大税种。增值税自2016年5月1日起由营业税改成，税率由5%增加到11%。4.4.房地产开发利润房地产开发利润9沪深两市61家上市房企六成中报预增 三成亏损 截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计净利润实现同比增长的企业有36家，占比约为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企业占比约达三成。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主营业务依然是房地产的房企业绩为正增长。房地产开发利润是指按

6、房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润。二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素经济因素经济因素经济因素经济因素(一一)物理因素物理因素物理因素物理因素(二二)环境因素环境因素环境因素环境因素(三三)政策因素政策因素政策因素政策因素(四四)社会因素社会因素社会因素社会因素(五五)心理因素心理因素心理因素心理因素(六六)10（一）经济因素（一）经济因素经济增长对房地产价格的影响大体来说，经济发展速度越快，储蓄、投资和消费水平越高，财政金融状况越好，对房地产的需求量就会越大，房地产的价格就会越高；否则就相反

7、。同样，物价水平的提高，也会引起房地产价格的上升。11（二）物理因素（二）物理因素 影响房地产价格的物理因素物理因素，主要是关于房地产自身的自然自然或物理物理的性质等因素，如房地产所处的位置，房屋的结构、类型等。122017年年7月上海房价地图月上海房价地图2017年年7月上海房价成交月上海房价成交TOP5（三）环境因素（三）环境因素 影响房地产价格的环境因素环境因素主要是指房地产周围环境周围环境的状况，如噪声、大气污染状况、绿化状况、环境整洁度等。地块周围公园环绕，环境较好。l青浦赵巷万科有山l低密度海派风格的国际别墅社区13（四）政策因素（四）政策因素 政策因素政策因素主要是关于影响房地产

8、价格的制度制度、政策政策、法规法规、行政措施行政措施等，如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、土地利用规划等。14（五）社会因素（五）社会因素 社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安水平、房地产运行状况、城市化水平以及人口状况等。城镇化会给房地产业带来巨大需求。15公共配套设施完善会影响住房需求。（六）心理因素（六）心理因素 人们的心理状态心理状态对房地产价格也有重大影响，如购买或出售的心态、欣赏趣味、时尚风气及对享受、舒适程度的追求等。当房地产需求者看中了某宗房地产时，如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于

9、正常市场价格。房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。16三、房地产价格的评价指标三、房地产价格的评价指标房地产指数房地产指数房地产指数房地产指数(一一)房价收入比房价收入比房价收入比房价收入比(二二)空置与吸纳指标空置与吸纳指标空置与吸纳指标空置与吸纳指标(三三)租售比值租售比值租售比值租售比值(四四)住房消费支出比率住房消费支出比率住房消费支出比率住房消费支出比率(五五)17（一）房地产指数（一）房地产指数 房房地地产产价价格格指指数数（Real Estate Price Index）是动态描述一定区域内各类房地产（包括商

10、业用房、住宅和办公楼等）价格变动及总体价格平均变动趋势与变动程度的相对数。理理论论依依据据是”特特征征价价格格理理论论“，其内涵为消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费愿意支付的边际费用。1820172017年年6 6月新房指数（部分城市）月新房指数（部分城市）来源：http:/ 房地产综合景气指数房地产综合景气指数 房地产综合景气指数房地产综合景气指数是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展状况的经济指标。一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为基础基础进行编制的，主要用于宏观经济形式与宏观行业发展的分析。19l全国房地产开发业综合景气指

11、数全国房地产开发业综合景气指数 该指数是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。（二）房价收入比（二）房价收入比 房价收入比房价收入比（Housing Price to Income Ratio）是国际被广泛使用的一种衡量房地产市场发展态势及价格水平的指标，指房地产价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比的计算方式：房价收入比的计算方式：以成套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。一些学者认为，合理的房价收入比的取值范围为4-64-6，高于这一范围，则认为其房价偏高。2001-2015年全国35各大中城市商品住宅房价收入比情况20数据来

12、源：易居研究院（三）空置与吸纳指标（三）空置与吸纳指标 空置空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售（或出租）的商品房面积。空置率空置率（Vacancy Rate）为当前商品房空置量与近三年竣工的商品房面积之比。资料来源：资料来源：2015年中国住房空置率调查报告年中国住房空置率调查报告 国外的空置及空置率国外的空置及空置率l空置房屋是指可以用于出售（或出租）但尚未出售（或出租）的房屋；空置率是指相应类型的房屋的空置量与其总存量的比例。l国外的空置及空置率直接反映了当前市场的供求关系供求关系，而中国反映的是房地产增量市场的销售情况销售情况。

13、21（三）空置与吸纳指标（三）空置与吸纳指标 吸纳率吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供出售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。22l吸纳率吸纳率l吸纳周期吸纳周期（四）租售比值（四）租售比值 租售比值租售比值（Rent to Sale Ratio）是指在特定时期内，某一国度或地区，平均一套住房的租金与售价之间的比例关系，该指标可以反映房地产租赁与买卖市场上租金和售价之间的关系。租

14、售比值租售比值公式表示：国际惯例上合理的租售比值的经验数据是，若按每月房租计算，租售比值应为1:200-1:300；若按年房租计算，租售比值为1:17-1:25。23（五）住房消费支出比率（五）住房消费支出比率 住房消费支出比率住房消费支出比率（Housing Consumption Rate）是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比率。国际上对用于住房方面消国际上对用于住房方面消费支出的不同表述费支出的不同表述l仅指房租支出；l指居住支出，除房租外，还包括水、电、燃料及其他家具和设备服务等支出；l指购买房款或房租、装饰装修款、能源使用费和物业管理费等。24食品烟酒消费30%衣着消费8%居住消

15、费22%生活用品及服务消费6%交通和通信消费14%教育、文化和娱乐消费11%医疗保健消费7%其他用品及服务消费3%20152015年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图数据来源：国家统计局四、房地产价格评估的主要方法四、房地产价格评估的主要方法土地估价方法土地估价方法土地估价方法土地估价方法房产估价方法房产估价方法房产估价方法房产估价方法(二二)(一一)房地产估价方法房地产估价方法房地产估价方法房地产估价方法(三三)25（一）土地估价方法（一）土地估价方法5 5 5 5成本法成本法成本法成本法市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法1 1 1

16、12 2 2 23 3 3 3其他方法其他方法其他方法其他方法路线价估价法路线价估价法路线价估价法路线价估价法4 4 4 4261.1.市场比较法市场比较法 市场比较法市场比较法是一种将待估土地与市场上已成交的同类地块同类地块实例进行比较，以获得待估地块价格的一种方法。具具体体做做法法应注意如下几点：l尽量选择用途相同的地块作为比较样本；l尽量选择交易情况无反常性的实例；l时间上的接近性；l尽量选择地段等级相近的交易实例。272.2.收益还原法收益还原法 收益还原法收益还原法是指将待估土地的单纯收益资本化单纯收益资本化，算出收益收益价格价格，并以此作为该土地的实质价值的估价方法。估价公式为:V

17、=(A-C)/R其中，V 代表地价；A代表正常情况下土地年收益；C 代表正常情况下年费用；R 代表还原利率。收益还原法的步骤：收益还原法的步骤：第一步，求取总收益第二步，计算总费用第三步，由总收益减去总费用得到纯收益第四步，决定还原利率第五步，运用具体的计算公式求得估价额收益还原法广泛应用于以收益为主要使用目的的土地的估价，如租赁或企业用地的估价，而对于不以收益为主要目的的土地估价则不宜使用，如对于机关、学校、公园等公益性用地的估价就不太适宜。283.3.成本法成本法成本法估价的步骤：成本法估价的步骤：（1）估价视为空地时的基地成本；（2）估价土地上种类建筑改良物的成本；（3）将上述建筑改良物

18、的重置成本减去按实际使用年限计算的折旧额，计算出建筑物的实际现值；（4）估计土地改良费用，包括平整土地工程费、筑路费、造景费用等；（5）将基地成本地价和土地改良费用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利润），便可计算出估价标的物的总价。29 成本法是利用估价标的物的重置成本计算土地价格的方法。重置成本是指在目前条件下，重新复制出一块与标的物效用相同的土地所应投入的合理成本，因此成本法又称标的物的复制。4.4.路线价估价法路线价估价法路线价估价法的步骤：路线价估价法的步骤：（1）划分地价调查区段；（2）设定标准深度；（3）收集交易案例；（4）计算宗地价格；（5）划分地价区段（地价相近 地段相连）；

19、（6）计算区段地价；（7）编制深度指数表及其他修正系数表；（8）计算宗地地价。路线价估价法是由多种具体方法所构成的，主要有：（1）配合深度表法。地价地价=路线价深度指数土地面积+(或-)修正值（2）公式计算法（“哈柏法则”)。基本原理基本原理是一宗土地的价格与其临街浓度的平方要成正比。深度指数深度指数=所给深度/标准深度100%地价地价=路线价标准深度地块面积深度因素/勘估地块面积路线价估价法一般适用于大面积土地的价格评估。路线价估价法一般适用于大面积土地的价格评估。30 路线价是指面临特定的街道而可及性相等的市街地，设定标准深度，求得在该深度上数宗土地的平均单价，此单价即为路线价。然后据此路

20、线价，再配合深度系数表，用数学方法计算出临近街道的其他街地的价格。这种评估方法就称为路线价估价法。5.5.其他方法其他方法 剩余法剩余法是用某一房地产售价减去房屋建筑造价与正常利润，将剩余部分直接作为该块土地的总地价的一种估价方法。剩余法地价计算为：剩余法地价计算为：地价房地产价格建筑费地价房地产价格建筑费用专业费用利息开发用专业费用利息开发商利润商利润香港经验香港经验l专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，共约为建筑费用的6%l利息，无论是否需要借贷建筑费用，都应列入成本，每年约为建筑费用的8%l开发商利润约为全部预付资本的1520 费用补偿法费用补偿法是我国特有的一种计算地价的方法，它

21、是在我国土地市场不是十分健全的条件下，对暂不便于估价的征用土地，以征地费征地费用来代替地价，实行有限的有偿使用。一般做如下补偿：一般做如下补偿：耕地或其他类型土地的补偿费 土地开发基金 土地上的附着物补偿费 青苗补偿费农业人口的安置补助费等31（二）房产估价方法（二）房产估价方法4 4 4 4重置价成新折扣法重置价成新折扣法重置价成新折扣法重置价成新折扣法成本法成本法成本法成本法剩余法剩余法剩余法剩余法1 1 1 12 2 2 23 3 3 3比较法比较法比较法比较法321.1.成本法成本法成本法计算方法为:房产价格房产价格=原值-原值(1-残值率)/耐用年限已使用年限 局限性：局限性：l没有

22、考虑价格指数因素，因而往往使得评估价格脱离实际情况。l为此，这种方法目前主要用于如下情况：企事业单位核定固定资产和计算折旧；征收房产税；内部房产的有偿转让等。332.2.剩余法剩余法剩余法估价程序：剩余法估价程序：（1）调查待开发房地产相关项目；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）估计开发成本及各项费用；（6）得出评估结果。剩余法计算方法为剩余法计算方法为:待开发房产价格待开发房产价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润34 剩余法是在估算开发完成后房地产正常市场价格的基础上，扣除未来的正常

23、开发成本、税费和利润等，以剩余之数来确定估价对象的客观合理价格的一种方法。3.3.重置价成新折扣法重置价成新折扣法 重置价成新折扣法重置价成新折扣法适用于对旧房产旧房产的估价，它是按照重置价重置价和房屋的新旧程度新旧程度来进行估价的。对照法计算方法为对照法计算方法为:房产价格房产价格=重置价(1-残值率)成新程度+残值率(1+环境因素增减率)建筑面积35 重置价成新折扣法：重置价成新折扣法：适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略，无法根据建筑物的具体使用、保养情况进行调整。4.4.比较法比较法 比较法比较法是将房产买卖实例买卖实例与所估房产相比较，从

24、而确定所估房产的价格的方法。一般适用于房产市场交易过程交易过程中的估价。比较法计算方法为比较法计算方法为:房产价格房产价格=买卖实例交易单价(1+房屋差异调整增减率)评估时物价指数/交易时物价指数建筑面积 比较法应注意：比较法应注意：l必须掌握大量的资料，以保证房产买卖实例的可比性。l对房产的建筑结构、建筑年代、设备、装修、地段层次、朝向等因素存在差异的，可利用房屋差异调整增减率进行调整。（三）房地产估价方法（三）房地产估价方法 房地产价格评估与单纯的地产价格评估的区别区别在于增加了房屋或建筑物这一部分财产价格。从实物形态及固定性特点来看，房屋完全可作为一个商品体按一般的商品经济规律结合不动产

25、特点来进行评估。房地产价格评估方法主要有：成本法成本法收益还原法收益还原法市场比较法市场比较法37五、思考题与阅读内容五、思考题与阅读内容38(三三)（一）思考题（一）思考题1.房地产价格的主要影响因素有哪些？2.2016年以来房地产价格变动趋势如何？3.“供给侧”改革对房地产价格会产生怎样的影响？五、思考题与阅读内容五、思考题与阅读内容39(三)（二）阅读内容（二）阅读内容1.房地产价格的概念及构成房地产价格的概念及构成参阅（1）董藩，丁宏，陶斐斐：房地产经济学（清华大学出版社，2012年），第172-173页。（2）赵艳霞，张晓凤，蔡文柳：房地产经济学（哈尔滨工业大学出版社，2016年），

26、第114-116页。2.房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素参阅（1）谢经荣，吕萍，乔志敏：房地产经济学（中国人民大学出版社，2013年），第80-88页。（2）张永岳，陈伯庚，孙斌艺，孟星：房地产经济学（高等教育出版社，2016年），第121-123页。五、思考题与阅读内容五、思考题与阅读内容40(三)3.房地产价格的评价指标房地产价格的评价指标参阅董藩，丁宏，陶斐斐：房地产经济学（清华大学出版社，2012年），第174-176页。4.房地产价格评估的主要方法房地产价格评估的主要方法参阅（1）赵艳霞，张晓凤，蔡文柳：房地产经济学（哈尔滨工业大学出版社，2016年），第140-143页。（2）高波：现代房地产经济学导论（南京大学出版社，2010年），第173-188页。（3）唐永忠：房地产经济学：知识讲解与热点点评（清华大学出版社北京交通大学出版社，2016年），第110-114页。