知名地产大区成本管理体系.pptx

1、1大区成本管理体系工程管理部2Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一、流程介绍二、应用指引目录3Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一、流程介、流程介绍4Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明1.新框架（七大管理流程，七个作业指引）5Copyright by CRLAND All rights reserved.华

2、润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明l目的l适用范围l编制依据l术语与定义l关键工作流程l关键活动描述l支持性文件管理流程文件框架l目的l适用范围l编制依据l术语与定义l关键活动描述l支持性文件作业指引文件框架l总部下发文件/模板l大区个性化模板支持性文件6Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明2.支持性文件清单管理流程作业指引支持性文件总部下发文件大区个性化模板拿地阶段成本管理流程拿地阶段开发成本测算办法拿地阶段开

3、发成本测算表基础信息表启动会阶段成本管理流程项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板基础信息表产品规划阶段成本管理流程项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板基础信息表目标成本管理流程目标成本编制指引目标成本编制模板华润置地目标成本编制及审核指引设计标准交底文件目标成本审核指引华润置地目标成本编制及审核指引共享平台需开通权限的人员清单填报模板责任成本作业指引-责任成本划分表责任成本确认书责任成本自评报告7Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明管理

4、流程作业指引支持性文件总部下发文件大区个性化模板动态成本管理流程变更签证作业指引-工程变更审批单设计变更审批单变更指令单现场签证确认单变更统计表变更讨论会纪要工程变更造价申报表设计变更造价申报表工程款支付作业指引-付款申请书形象进度确认表服务成果确认表物资进场验收表物资月度账目表合同维保验收表工程量清单计价表付款计算表合同付款台账预计待发生成本估算作业指引-结算阶段成本管理流程合同结算作业指引-结算计划工程合同履约验收报告工程结算申请表工程合同结算谈判纪要工程结算审批表工程结算造价确认书结算书成本后评估管理流程商业项目成本后评估报告住宅项目成本后评估报告-8Copyright by CRLAN

5、D All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明3.总则本次制度修订均以总部2014年1月下发的华润置地开发成本管理制度为编制依据，在工程管理之道高级研究班3月4日成本管理体系成果的基础上进行整合修订。适用范围：适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目成本管理工作。9Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.工作界面表流程流程指

6、引指引工作内容工作内容工作界面工作界面备注注城市公司与大区城市公司与大区中心城市公司与大区中心城市公司与大区总部部合合约主主责部部门大区合大区合约管理部管理部（大区）合（大区）合约管理部管理部拿地阶段成本管理流程拿地阶段开发成本测算主责内部自行分工启动会阶段成本管理流程项目启动会阶段开发成本测算编制审核产品规划阶段成本管理流程产品规划阶段开发成本测算编制审核目标成本管理流程目标成本编制指引编制目标成本主责编制目标成本测算表，汇总其他相关部门测算结果，并组织相关部门进行初审，上报完整目标成本资料至大区合约管理部审核并上报总部评审 目标成本的调整申请发起，并编制调整目标成本，上报大区合约管理部审核

7、并上报总部审核 目标成本审核指引目标成本审核目标成本完整资料上报大区合约管理部审核并上报总部评审 责任成本作业指引编制责任成本划分表、责任成本确认书根据责任成本划分表拆分目标成本，编制各责任部门责任成本确认书编制大区模板合约主责部门责任成本拆分本部门责任成本至合约分判维度审核合约管理部责任成本确认书编制责任成本自评报告完成本部门责任成本自评报告并汇总其他各责任部门责任成本自评报告，上报大区合约管理部审核编制大区模板，并审核各责任部门责任成本自评报告10Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单

8、总则工作界面表各流程说明流程指引工作内容工作界面备注城市公司与大区中心城市公司与大区总部合约主责部门大区合约管理部（大区）合约管理部动态成本管理流程动态成本管理报告主责编制，并双月上报大区合约管理部审核，向总部报备内部自行分工备案变更签证作业指引工程变更的审批变更估值，审核变更所归属合同是否正确，协助项目部对变更实施情况和工程量进行核实审核100万元以上的变更工程变更的造价核定与结算发起变更造价审批，核定工程造价，完成造价核定的可同期进行进度款支付设计变更的审批变更估值，并填写设计变更影响的工程合同审核100万元以上的变更设计变更的造价核定与结算发起变更造价审批，核定设计造价，完成造价核定的可

9、同期进行进度款支付资料的管理建立工程变更和设计变更统计台账，留存相应资料工程款支付作业指引编制资金计划编制，并报财务部汇总审核付款申请资料审核审核付款申请审批发起发起审批并建立台账，检查资金计划的准确性预计待发生成本估算作业指引预估变更金额计算结算阶段成本管理流程合同结算作业指引编制结算计划主责编制并组织相关部门会议确认审核工程结算及结算书编制审核结算并按权限发起结算审批，主责签署结算书审核总包/机电/门窗幕墙/精装/园林/钢结构/土方等七大标、结算金额超过人民币1000万元及结算金额超合同自行承建金额10%以上的合同结算，及金额超过100万元的重大索赔及补偿成本后评估管理流程编制项目成本后评

10、估报告资料归集，并编制报告审核并上报总部备案11Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.各流程说明拿地阶段成本管理流程术语与定义：开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。面积折算系数：是用于建筑面积和成本计量面积两个口径成本指标换算的系数，“面积折算系数”统一按10%设置（仅单体地上有面积折算系数）。“预留系数”为考虑测算深度、不可预见费、物价上涨等因素的综合调整系数。

11、“预留系数”按10%-15%考虑，由大区在此区间内自行选择。开发成本测算编制：编制主体：由合约管理部组织编制12Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明拿地阶段成本管理流程主要内容：由投资运营部发起该流程，先确定项目定位及档次，提供给营销管理部、设计管理部及合约管理部。营销管理部提供产品线、产品类型、大致产品标准、客户定位及售价和去化情况；设计管理部提供产品定位及强排方案和指标。由投资运营部统一收集营销和设计的资料一并提供给合约管理部进行测算。最后测算成果经大区合约分

12、管领导和大区财务分管领导审批后反馈给投资运营部用以编制可行性研究报告。项目定位及档次（投资运营部）成本测算（合约管理部）可行性研究报告（投资运营部）13Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明拿地阶段成本管理流程14Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明启动会阶段成本管理流程启动会发起时间：（1）销售物业：投资运营部在获取土地10天内发起项

13、目启动会，邀请总部相关部室参加。（2）自持物业：大区在完成项目立项审批、定位报告初稿、限额成本指标确定、概念设计70%等节点并获得总部投资批复意见后，由投资运营部发起项目启动会，邀请总部相关部室参加。启动会阶段工作的输入条件：投资运营部下发经总部审批的投资批复及明确项目定位及档次信息，作为此阶段工作的输入条件。15Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明启动会阶段成本管理流程主要内容：由投资运营部发起该流程，先提供投资批复给营销管理部、设计管理部及合约管理部。然后由营

14、销管理部提供产品线、产品类型、大致产品标准、客户定位及售价和去化情况；设计管理部提供产品定位及初步概念规划和指标。由投资运营部统一收集营销和设计的资料一并提供给合约管理部根据成本限额指标进行测算。最后测算成果经大区合约分管领导和大区财务分管领导审批后反馈给投资运营部用以编制项目启动会报告并发起启动会。投资批复 项目定位及档次（投资运营部）产品标准及售价（营销管理部）成本测算（合约管理部）成本限额指标（合约管理部）初步概念规划及指标（设计管理部）项目启动会报告（投资运营部）16Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程

15、介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明启动会阶段成本管理流程17Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明产品规划阶段成本管理流程产品规划阶段工作的输入条件：投资运营部下发经总部审批的项目运营目标书及提供项目启动会会议纪要，作为此阶段工作的输入条件。18Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明产品规划阶段成本管理流程 主要内容：首先由

16、投资运营部提供项目运营目标书及项目启动会会议纪要给营销管理部、设计管理部和合约管理部。然后由营销管理部根据其提供产品线、产品类型、参考竞品、客户定位及售价和去化情况；设计管理部提供产品定位、初步产品标准及方案设计和指标。由营销管理部负责收集各部门信息提供给合约管理部进行成本测算，测算成果经大区合约分管领导和大区财务分管领导审批后纳入深化产品建议书，由营销管理部报各部门及领导审批。项目运营目标书 项目启动会会议纪要 （投资运营部）产品类型及售价（营销管理部）成本测算（合约管理部）成本限额指标（合约管理部）方案设计及指标（设计管理部）深化产品建议书 （营销管理部）19Copyright by CR

17、LAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明产品规划阶段成本管理流程20Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明目标成本管理流程术语与定义：目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线，是成本分析、考核、控制及预测的重要基础依据。全成本：包括土地成本、房地产开发成本、房地产

18、开发费用和税金全科目成本费用。21Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明目标成本管理流程部部门准准备资料料成果成果设计管理部项目规划指标、项目产品标准、项目方案图纸/100%DD图纸、建筑做法设计费目标成本及编制依据开发部（或报建主责部门）当地报批报建收费标准、基础设施费收费标准前后期报批报建费用、基础设施费用目标成本及编制依据财务部地价分摊表、税务筹划方案土地成本、财务费、管理费、税费营销管理部项目定位、样板间、售楼处、会所需求、销售费用、推广费、产品规划建议书（

19、住宅项目）销售费目标成本及编制依据投资运营部投资批复书酒店事业部酒店开业采购及筹备费项目部项目工期计划、特殊工艺需求等合约管理部物业类型划分、限额指标、对标资料收集建安工程、公共配套、环境景观工程目标成本及编制依据物业公司/物业主责部门物业开办费、开荒保洁费主要内容：本流程由合约管理部发起，各部门需提供下表所列资料及成果。合约管理部根据各部门提供依据及成果编制目标成本初稿提交大区评审，通过后提交置地总部并组织相关评审会，审批通过后总部下发目标成本批复书。批复书下发后合约管理部组织各部门签署责任成本确认书。规划设计方案/初步设计100%成果（设计管理部）成本测算（合约管理部）目标成本批复书、目标

20、成本交底文件及责任成本确认书（财务部、设计管理部、合约管理部或合约主责部门及相关部门）22Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明目标成本管理流程目标成本时间要求：住宅项目在方案设计通过总部产品管理部评审后20天内，商业项目在初步设计100%成果通过总部审批后30天内，合约管理部上报目标成本。合约管理部负责项目分期投资额的编制，财务部负责项目分期核算额及利润率的测算工作目标成本批复书下发后，合约管理部分解目标成本，形成“合约分判”方案；在目标成本批复书下发后10个工作

21、日内，合约管理部完成ERP目标成本的录入工作。23Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明目标成本管理流程目标成本调整的条件：1.规划条件发生重大变化；2.政府政策发生重大变化；3.项目定位发生重大变化；（如：A、提高项目配置、户内精装标准；B、增加示范单位、样板房或销售中心；C、户内精装面积发生重大变化）以上情况引起开发成本增加超过批复房地产开发成本的2%时方可申请目标成本调整。特别说明：当精装改毛坯时或发生其他大额目标成本调减且使得开发成本调减额超过批复房地产开发

22、成本的5%时，需要对目标成本进行调减处理，并由大区合约部提报调减后的目标成本给置地总部进行审批，除此以外不得对目标成本进行任何调整，一般的调整变化在动态成本中进行体现即可。新版目标成本录入ERP时间要求：目标成本调整申请及新版目标成本在置地总部批复后，在5个工作日内完成ERP目标成本的调整录入工作。合约分判需同步进行调整。24Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明目标成本管理流程25Copyright by CRLAND All rights reserved.华润

23、置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.1目标成本编制指引l主要内容目标成本由城市公司合约部组织各职能部门进行编制。目标成本作为机密文件严禁外泄。项目分期成本归集原则：项目分期目标成本按当期开发成本总投资编制，跨期成本分摊单独说明。当期开发的独立公共配套设施（小学等）单列成本核算对象，进行成本归集；销售设施费（临时售楼部、临时样板间等）归入销售费管理范畴，目标成本编制时归入开发成本下的开发间接费中。分期产品成本归集原则：a)按部位成本构成；b）影响部位成本主要因素；c）便于成本测算和成本数据积累；d）基本保持与分摊原则一致。成本分摊原则：谁受益，

24、谁承担。编制主体（城市公司合约部）物业类型的划分要求/核算对象设置 成本测算编制依据成本归集、分摊原则26Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.1目标成本编制指引4.1目标成本编制指引l注意事项关于目标成本制定管理与限额设计管理的关系 方案设计阶段确定的限额指标成果应直接应用在目标成本制定过程中，并在目标成本汇报中就限额设计管理工作成果予以回顾检讨。关于地价分摊原则的确定 目标成本编制之前，首先需要确认地价分摊表，以财务分管领导签字确认的地价分摊表作为目标成本编

25、制的基础依据。27Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.2目标成本审核指引l主要内容审核主体（大区合约管理部）审核要点：合规性、专业性 成本审核审核参考体系：疑问案例库和成本数据库合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对标口径。专业性包括：前序阶段要点、单方成本指标、建安成本组成。合规性保证指标口径统一、专业性保证指标合理。28Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润

26、置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.3责任成本作业指引l主要内容编制主体（合约管理部或合约主责部门）目标成本批复书责任成本划分表合约分判成本科目大区组织架构、职责分工责任成本确认书责任成本自评报告责任成本：按照各部门的具体职责和工作界面，从成本科目和合约分判方案两个维度，对项目目标成本（指“CB02房地产开发成本”）进行分解，确定各职能部门的成本管控目标。责任成本由合约管理部（或合约主责部门）进行编制。责任成本的目的：各责任部门根据签署的责任成本确认书，制定预控、保证措施，将责任成本控制责任落实到具体岗位和个人，树立全员成本管理的意识。29Copyright

27、 by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明4.3责任成本作业指引l主要内容责任成本确认书编制时间：在目标成本总部批复书下发后30天内，合约管理部完成责任成本确认书的编制责任成本自评：在项目施工图完成、主体封顶、竣工验收三个节点到达后5个工作日内，各责任部门根据各自的基础台账及责任成本确认书，完成单因素责任成本、多因素责任成本、成本管理要点完成情况的自评，编制责任成本自评报告，提交城市公司合约主责部门汇总，由合约主责部门报大区合约管理部审核。30Copyright by CRLAND Al

28、l rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明动态成本管理流程l主要内容术语与定义：动态成本：是在工程项目实施过程中的即时成本，即在某一时点对项目已发生成本和待发生成本的综合考虑，是实现目标成本的重要管理工具。待发生成本：指根据项目实际进展及已发生成本情况预估完成本项目还需要发生的成本。动态成本管理：指目标成本制定之后的各种成本估算，包括工程变更、签证管理、工程款支付、预计待发生成本计算及动态成本预警等相关工作。动态成本预警：是指在项目开发过程中发生了不可预见的事项或者因项目管理不善，导致某成本科目之即时成本将要或已

29、经超出责任成本或目标成本时，由风险识别人向项目群及公司管理层及时发出成本预警的行为。预警的内容可以针对单因素责任成本、多因素责任成本、成本控制管理要点、也可以针对整体项目全成本。31Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明动态成本管理流程l主要内容目标成本分解/合约分判（合约管理部）合同招标、签署动态成本报告编制变更签证工程款支付预计待发生成本动态成本报告备案32Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有

30、限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明动态成本管理流程l主要内容招标阶段动态成本预警：当签约金额超过合约分判子项目标成本的3%时预警，责任成本部门需发出预警，说明原因，制订控制措施。动态成本报告编制：“责任成本确认书”签署后，合约管理部每2个月编制动态成本报告，动态成本计算口径为“CB02房地产开发成本”，合约主责部门应向各相关部门收集动态成本数据。动态成本报告中预警：当动态成本超过目标成本的2%时预警，责任成本部门需对发出预警项目进行成本超支专题分析，说明原因，制订控制措施，预警信息应编入动态成本报告中。招标阶段动态成本预警信息亦应编入动态成本报告中。33Copyri

31、ght by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明动态成本管理流程l主要内容当期动态成本报告内容：当期动态成本报告应包括以下内容：a.ERP系统中拆分完成的合同额及重计量；b.ERP系统完成估值拆分的变更内容；c.金额已确认的变更造价审核；d.承建商已发函的索赔及争议。动态成本ERP拆分主责部门：对于单因素责任成本，由于其主要以合同或费用的形式体现，要求将合同额或费用拆分到相应的分期上即可，此项工作由各单因素责任成本的主责部门完成。对于多因素责任成本，不仅要将合同额、变更额、结算额拆分到分

32、期及物业类型上，而且要按目标成本科目口径拆分到最末级成本科目上，此项数据的统计及拆分工作由合约管理部完成。34Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明动态成本管理流程l主要内容动态成本报告备案：大区合约管理部须在三大动态成本管理“关键检查点”向置地总部报备动态成本报告。三大关键检查点为：1、施工图完成且总包确定；2、主体结构封顶；3、竣工结算。1.施工图完成且总包确定：施工图出图且总包确定后1个月内，形成施工图阶段动态成本。2.主体结构封顶：主体结构封顶后（分期项目达

33、到50%塔楼主体封顶）1个月内，形成预计结算动态成本，此时大部分成本已经明确，此版作为控制项目结算的依据。3.竣工结算：竣工完成后14个月形成竣工结算成本，竣工结算成本应控制在预计结算动态成本及审批的目标成本之内。35Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.1变更签证作业指引l主要内容l流程图工程/设计变更提出变更指令单（项目部）变更审批工程/设计变更指令实施及签证确认工程/设计变更造价核定及结算36Copyright by CRLAND All rights r

34、eserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.1变更签证作业指引l主要内容术语与定义：工程变更：在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序，凡不涉及到施工图纸内容变化，发包方根据工程需要，向监理单位及承包方下达指令对合同文件中约定的工程技术标准、现场条件、合同工程范围及界面、或经监理人批准的施工方案进行任一方面的改变，统称为工程变更。例如：现场临时用水用电调整；现场搅拌混凝土变更为商品混凝土；因承包方进度延误导致发包方要求其他承包方的用工、用料调剂；由于建设主管部门规定要求变化导致增加的工地监控设备；承包方合同工作范围内的工作内容变更

35、予其他承包方；应发包方或建设主管部门要求，变更原施工方案中的模板支撑体系或外架搭设体系；非承包方原因造成甲供材二次搬运、赶工等施工原因发生变更；发包方要求承包方完成其合同范围以外的工作内容；合同包干范围外的零星用工。37Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.1变更签证作业指引l主要内容术语与定义：设计变更：在工程项目实施过程中，按公司内部设计成果评审程序确认了施工图后，凡涉及到施工图纸内容和产品技术要求的变化（不包括承包单位深化设计内容），以及施工图纸与合同图纸

36、的差异造成的更改，统称为设计变更。例如：必须发生的设计变更，包括图纸中的错、漏、碰、缺；设计失误引起的变更（功能不完善、有安全隐患、不满足验收要求、政府报批报建要求等）；设计与施工现场不符；图纸无法实施而需进行的设计变更及产品标准、功能布局、设计效果、面积指标等改变；在销售、招商过程中因满足客户要求而提出的设计变更。其中，需向政府主管部门报批、户型结构调整、建筑外立面整体变化、涉及销售/招商承诺及法律责任的设计变更属于重大设计变更。）38Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表

37、各流程说明5.1变更签证作业指引l主要内容术语与定义：紧急变更：现场必须立即执行，延缓实施会造成更大的变更为紧急变更，经项目分管领导同意后发出的紧急类变更必须在施工2个工作日内办理变更申请，按正常变更审批流程补齐手续。紧急变更范围包括：工程现场遇到险情（火险、塌方、地质灾害、水淹等），需立即采取措施处置，否则将可能会酿成重大事故的；华润置地管理团队现场明确指出的立即执行的变更，且延缓实施会造成更大的变更或对工期有不利影响；为满足开盘、样板间及售楼处开放、开业等工程关键时间节点要求，采取变通设计方案方式以满足开盘、开放及开业时的展示效果，需要紧急实施的变更；政府质检、规划部门及消防部门在最终验收

38、阶段提出之需立即整改、完善的工程；客户投诉，且我司管理层决策要求立即拆改、修缮的工程。除以上五种情形外，其余变更均不被认为是紧急变更。39Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.1变更签证作业指引l主要内容术语与定义：现场签证：由设计变更或工程变更引起的现场已完成工程的拆改（但不包括设计变更或工程变更本身的内容），以及图纸无法计量需现场实测计量的，称为现场签证。例如：因变更导致现场已砌筑的墙体拆除；土方工程开挖时遇到孤石需要静爆。现场签证应依附于某项工程变更或设计

39、变更，不可单独填写和发放。40Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.1变更签证作业指引l变更更签证流程流程图41Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明5.2工程款支付作业指引l主要内容l主要内容5.3预计待发生成本估算作业指引付款申请资料接收付款申请资料审核（合同执行部门、合约管理部）付款申请审批发起款项支付（财务部）待发生成本种类待

40、发生合约规划预估变更金额预计待发生成本计算动态成本计算待发生成本包括已发生合同的预估变更和待发生的合约规划二类42Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明结算阶段成本管理流程l主要内容工程合同履约验收报告及完整结算资料时间（项目部）结算资料收集结算计划编制（合约管理部）审核工程结算及结算书编制（合约管理部）结算书审批结算书签署l流程图总包/机电/门窗幕墙/精装/园林/钢结构/土方等七大标、结算金额超过人民币1000万元及结算金额超合同自行承建金额10%以上的合同结算，

41、及金额超过100万元的重大索赔及补偿，需审批至大区总经理。其他情况的合同结算审批至城市公司总经理。结算书审批权限:43Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明结算阶段成本管理流程l主要内容承建商/供应商在分项合同履行完毕、竣工验收合格及收到项目部下发的工程合同履约验收报告后1个月内，提交工程结算申请表，其内容包括：（1）完工证明（工程合同履约验收报告）（2）工程设计变更指令台帐（3）合同内暂定数量重新计量所需竣工图纸及图纸目录（4）合同内暂定物料单价重新计价所需技术及

42、商务资料（5）发包方索赔资料台帐（6）承建商、供应商索赔资料台帐（7）结算书44Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明6.1合同结算作业指引l主要内容结算计划管理结算资料上报工程合同履约验收报告签署（项目部）结算资料审核（项目部、设计管理部）工程结算审核（合约管理部、财务部）结算书结算完成时间:住宅项目工程结算完成时间：供应类合同为入住后6个月内完成结算，总包/机电/门窗幕墙/精装/园林/土方等六大标及500万元以上的合同为入住后12个月内完成结算，在项目入住12个

43、月内完成项目整体竣工结算。商业项目工程结算完成时间：供应类合同为开业后6个月内完成结算，总包/机电/门窗幕墙/精装/园林/钢结构/土方等七大标及500万元以上的合同为开业后14个月内完成结算，在项目开业18个月内完成项目整体竣工结算。对于项目交付后仍在执行的合同，如成本顾问服务合同、客服第三方维修合同，根据项目实际情况排定结算计划。45Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明成本后评估管理流程l主要内容结算完成后，资料归集（合约管理部）编制项目成本后评估报告（合约管理

44、部）综合分析（合约管理部）项目合同后评估应该在合同结算完成后15个工作日内完成，不可等到整个项目都结算完再做合同后评估工作。项目成本后评估报告终稿应在项目竣工后14个月内完成置地总部备案。合约管理部归集与综合分析形成项目成本后评估报告初稿，组织财务部/设计管理部/项目部/开发部/营销管理部/客户关系部/物业等多部门进行研讨、修订，要求各相关部门分别解释各责任成本范围内实际成本与目标成本差异的原因，书面提出改进措施。项目成本后评估分析和讨论等基础工作完成后，合约管理部调整并修订为正式的项目成本后评估报告并发起审批，项目成本后评估报告经大区合约管理部审核通过后报置地总部备案。46Copyright

45、 by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明成本后评估管理流程l主要内容项目成本后评估报告主要包括以下内容：1.项目概况及评估综述：项目概况、项目主要经济技术指标、项目开发周期等情况概述。2.目标成本执行情况说明：通过目标成本与最终执行成本对比表的数据分析，概述哪些建安外及建安内成本超支、超支原因及后续应对措施。3.合约分判执行情况说明：通过计划合约分判与实际合约分判的对比分析，优化合约分判模板。4.变更、分判执行情况说明、案例分享，为后续项目开发提供知识积累，后续项目开发过程中能够有效借

46、鉴经验、规避问题。5.项目全过程成本管理经验总结及案例分享，做好在成本管理各个阶段的经验总结，尤其对索赔争议等总结分析，完善合同条款，提升成本管理能力。47Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明有关审批权限介绍变更审批权限设定；工程变更事项审核与审批建议权限表费用估算审核审批5万元（含）以下项目合约主责部门项目分管领导5-50万元（含）城市公司合约部、项目分管领导城市公司合约分管领导50-100万元（含）城市公司合约部、项目分管领导、城市公司合约分管领导城市公司总经

47、理100万元以上城市公司合约部、项目分管领导、城市公司合约分管领导、城市公司总经理、大区合约管理部、大区合约分管领导大区总经理设计变更事项审核与审批建议权限表费用估算审核审批50万元（含）以下城市公司合约管理部、城市公司设计分管领导、项目分管领导城市公司合约分管领导50-100万元（含）城市公司合约管理部、城市公司设计分管领导、项目分管领导、城市公司合约分管领导城市公司总经理100万元以上城市公司合约管理部、城市公司设计分管领导、项目分管领导、城市公司合约分管领导、城市公司总经理、大区合约管理部、大区合约分管领导、大区总经理48Copyright by CRLAND All rights re

48、served.华润置地有限公司华润置地有限公司一一流程介绍新框架支持性文件清单总则工作界面表各流程说明有关审批权限介绍结算审批权限设定。总包/机电/门窗幕墙/精装/园林/钢结构/土方等七大标、结算金额超过人民币1000万元及结算金额超合同自行承建金额10%以上的合同结算，及金额超过100万元的重大索赔及补偿，需审批至大区总经理。其他情况的合同结算审批至城市公司总经理。49Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司二二、应用指引用指引50Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有

49、限公司华润置地有限公司二二 应用指引总则u流程、指引文件直接使用，各大区依据成本管理流程文件梳理及修订与其他部门流程的接口；u流程文件中的相关要求视为基本要求，各大区实际工作时可视工作需要以高于流程基本要求开展工作；u总部正式下发的支持性文件直接使用；uERP导出的模板表单各大区以目前各自系统中的模板为准；u其他模板各大区自行细化及完善，可使用同等作用的表单进行替换。51Copyright by CRLAND All rights reserved.华润置地有限公司华润置地有限公司二二 应用指引管理流程及指引表单管理流程作业指引支持性文件总部下发文件大区个性化模板拿地阶段成本管理流程拿地阶段开

50、发成本测算办法拿地阶段开发成本测算表基础信息表启动会阶段成本管理流程项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板基础信息表产品规划阶段成本管理流程项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板基础信息表目标成本管理流程目标成本编制指引目标成本编制模板华润置地目标成本编制及审核指引设计标准交底文件目标成本审核指引华润置地目标成本编制及审核指引共享平台需要开通权限的人员清单填报模板责任成本作业指引责任成本划分表责任成本确认书责任成本自评报告流程文件、作业指引及总部下发模板各大区、城市公司直接使用，由总部统一维护注：成本测算表已取消“塔楼地下室”及取消“成本计量面积”口径各大区自行细化52