销售型物业拿地阶段开发成本测算办法.docx

1、销售型物业拿地阶段开发成本测算办法华润置地有限公司编制时间：2014年6月25日一、 编制目的统一拿地阶段的成本测算口径，逐步引导拿地阶段项目定位与成本匹配度，规范拿地阶段房地产开发成本测算。二、 适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或共有经营权合资公司开发的销售型物业拿地阶段成本测算。三、 成本测算范围及责任部门本办法成本测算范围为“CB02房地产开发成本”。成本测算前，由大区投资运营部组织设计管理部、营销部等部门提供项目概况及物业类型面积指标等输入条件。大区合约管理部负责协调大区各部门输出测算成果。表1：拿地阶段成本测算主责部门责任内容主责部门提供成本测算输入条件大区投资运营部输出

2、成本测算成果大区合约管理部四、 成本测算逻辑结合项目经验值和住宅成本限额指标文件，成本指标分为通用类和个性类两类。通用类指标是指一般受项目个性化因素影响不大、指标值范围跨度不大的成本指标；个性类指标是指受项目个性因素影响大、指标值范围跨度大的成本指标。下表列述各类指标的测算办法及指标使用方法，特别是个性类指标，具体测算时需重点复核，按项目实际情况调整。表2：房地产开发成本测算办法及指标使用方法成本科目编码成本科目名称指标分类测算办法使用方法2房地产开发成本2.1前期及后期费用个性类总结项目经验值，设置参考区间项目据实调整2.2建筑安装工程费2.2.2土石方及基础处理工程个性类总结项目经验值，设

3、置参考区间项目据实调整2.2.12.2.3-2.2.15建筑安装工程费通用类假设测算条件，融入限额指标，建立成本测算模型，成本经验值验证更新项目概况信息及业态面积指标，自动输入结果，复核、校验。2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费个性类总结项目经验值，设置参考区间项目据实调整2.3.2环境景观工程通用类按限额值设置按限额取值2.3.3红线外市政工程费个性类总结项目经验值，设置参考区间项目据实调整2.4公共配套设施通用类同建安单体测算方法同建安单体使用方法2.5开发间接费个性类由财务部测算提供项目据实调整2.6增值服务个性类项目据实填写项目据实填写2.7资本化借款费用个性类由财务部测算提供

4、项目据实填写测算模型共有3类10个子表组成，详细测算使用方法见附件1：成本测算模板使用说明。(1) 01 输出成果(2) 02 测算输入条件(3) 03分物业类型建安工程成本测算：住宅多层、住宅小高层、住宅高层、住宅超高层、公寓、别墅、写字楼、底商、独立商业、1层非人防地下室。表3：拿地阶段成本测算逻辑图2五、 房地产开发成本测算成果本测算办法输出成果为房地产开发成本，除2.2建筑安装工程费由测算表按模型测算外，其余科目成本直接填写在成果表内。输出成果表设置了“面积折算系数”和“预留系数”：“面积折算系数”是用于建筑面积和成本计量面积两个口径成本指标换算的系数，“面积折算系数”统一按10%设置（仅单体地上有面积折算系数）。按成本管理体系文件，成本指标积累按成本计量面积口径，拿地阶段成本测算时，按建筑面积指标口径测算，此阶段使用“成本限额和经验数据”时需将成本计量面积指标转换为建筑面积指标，故设置了“面积折算系数”。“预留系数”为考虑测算深度、不可预见费、物价上涨等因素的综合调整系数。“预留系数”按10%-15%考虑，由大区在此区间内自行选择。六、 其他本文件自下发之日起实施，上市公司工程管理部负责本办法的解释和修订。七、 附件附件1-1：拿地阶段开发成本测算模板应用案例附件1-2：拿地阶段开发成本测算模板