房地产投资与项目管理26.ppt

1、房地产投资与项目管理房地产投资与项目管理主讲：田晓晨主讲：田晓晨Email:办公室：办公室：7-302练习3房地产租赁投资分析 某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租，该单位收取固定租金收益。基本情况如下：总建筑面积10 000平方米；总户数为200户；户型为一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和二室一厅（有厨房、卫生间和阳台）。整体包租价格：10万元/月，按月支付；租期为10年；因装修免租1个月；押金相当于1个月的租金；整体装修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进行了调查和市场分析之后，决定将该楼市场定位为白领公寓。这样，需要进行适当的整改装修，添

2、置一些设施和设备，例如一室的阳台可增设简易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户增设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行维修更换；对外墙进行清洗、修补，对室内进行全面翻新装饰等。所需整改投资共约80万元（全部为自有资金，利息在利润中体现）。在租赁经营过程中，每年租赁推广费用为3万元，租赁经营、管理费用为6万元，维修费用为3万元，物业管理费6万元。有关税费按国家标准征收。预测在未来的10年里，平均租金水平约为每月18元/平方米（含物业管理费），空置率为20%（含管理用房）根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否值得投资经营。包租与一般出租的区别：（1）包租投资者与置业后出租的投资

3、者有些不同。后者本身是物业的业主即所有者，把物业出租以获得租金收入，而包租投资者对手中的物业没有所有权，他只是从业主手里把物业以每年或每月固定租金的形式包下来，然后再对外出租。（2）包租投资的收益是建立在出租经营的基础上，在有限的经营年期里，经营顺利便有利可图，经营不善则导致投资失败、血本无归；而置业出租的投资者在出租经营失败后，仍可将其购置的房地产转让出去，收回投资。（3）包租投资经营收取的标准只能往上升，往下降的空间非常有限，同时交纳固定租金的压力始终都存在；而置业出租投资可自由调整租金水平，如果是银行按揭付款，虽然在还款期也存在压力，但在全款付清后，其压力也随之消失。（4）包租投资者无须

4、承担由于不可抗拒的因素造成的房地产毁灭的巨大风险，承担的只是其前期整改投入与经营方面的市场风险；而置业出租投资者则必须承担其全部风险。二者相比，前者压力相对小一些。投资经营现金流量表 单位：万元现金流入现金流出净现金流量(税前)累计净现金流量首次投入付年租经营管理费用税费1172.8901101812.3-57.52172.81201812.322.5-353172.81201812.322.5-12.54172.81201812.322.5105172.81201812.322.532.56172.81201812.322.5557172.81201812.322.577.58172.812

5、01812.322.51009172.81201812.322.5122.510172.81201812.322.5145退回押金 10155练习4房地产置业出租经营投资分析 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保

6、持在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为实际总租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。现金流量表（自有资金、税前）单位：万元年末01234-1516-48股本金投入9531净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130自有资金净现金流量-9531284.98658.231031.481404.733545.86