房地产投资与项目管理25.ppt

1、房地产投资与项目管理房地产投资与项目管理主讲：田晓晨主讲：田晓晨Email:办公室：办公室：7-302房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析l房地产置业投资项目分析简述l房地产买卖投资分析l房地产置业消费投资分析l房地产租赁投资分析l房地产置业出租经营投资分析一、房地产置业项目投资分析简述一、房地产置业项目投资分析简述房地产投资直接投资间接投资开发投资置业投资房地产投资是国家、企业或个人为了达到一定的目的，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。1、房地产置业投资、房地产置业投资 是指投资者购置房地产后，或寻机出售，或租赁经营以获取收益的经济活动。（1

2、）目的：目的：不仅为了回收原垫付的所投资金，而且要获取盈利，其投资收益主要通过经营来实现。（2）形式：形式：以盈利为目的的房地产买卖投资、用于自己消费的置业投资、用于出租经营的置业投资、房地产租赁经营投资等。二、房地产置业投资分析的基本指标二、房地产置业投资分析的基本指标1、投资成本1）房地产买卖投资成本：l购置价款l利息费用l维护费用l经营费用l税费2）房地产租赁经营投资成本：l押金利息l改造费用l经营管理费用l设施运行维护费用、维修费用l空置费用l税费2、投资回收期3、投资利润率（利润总额/总投资）100%4、资本金利润率（利润总额/资本金）100%5、资本金净利润率（税后利润/资本金）1

3、00%6、财务净现值7、财务内部收益率练习1房地产买卖投资分析 某投资者投资了30万元购买一套80住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：购房时的契税和交易手续费分别为买价的1.5%、0.5%。营业税、城市建设维护税、印花税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？解：简要投资回报分析如下：1计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）契税：300 0001.5%=4 500

4、元 3）购买时交易手续费：300 0000.5%=1500元4）未来有关税费（1）营业税：400 0005%=20 000元（2）城市建设维护税：20 0001%=200元（3）印花税：400 0000.5%=200元（4）城镇土地使用税：0.5803=120元（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元（7）所得税：(销售价-购买价-契税-交易手续费-有关税费)20%=7148020%=14296元5）投资净收益（1）税后利润：57 184元（2）投资利润率：71 480300 000=23.8%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：57 1843300 000=6.4%2简要分析 如果该投

5、资者将其投资资金存入银行，年利率为4.68%，三年利息为42120元，总投资利润率为13.34%，年收益率（资本金净利润率）为4.45%。二者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低1.72%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数。练习2房地产置业消费投资分析 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销约为3000元。在购房时，有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择：置业投资选择户型二室一厅三室一厅三室两厅四室二厅面积(平方米)80100120140价格(元/平方米)3500350030003000标准成品房 成

6、品房毛坯房毛坯房其他条件如下：（1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每万元月还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每万元月还款额为66.22元。（2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元；（3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。练习3房地产租赁投资分析 某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租，该单位收取固定租金收益。基本情况如下：总建筑面积10 000平方米；总户数为200户；户型为一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和二室一厅（有厨房、卫生间和阳台）。整体包租价格：10万元/月，按月支

7、付；租期为10年；因装修免租1个月；押金相当于1个月的租金；整体装修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进行了调查和市场分析之后，决定将该楼市场定位为白领公寓。这样，需要进行适当的整改装修，添置一些设施和设备，例如一室的阳台可增设简易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户增设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行维修更换；对外墙进行清洗、修补，对室内进行全面翻新装饰等。所需整改投资共约80万元（全部为自有资金，利息在利润中体现）。预测在未来的10年里，平均租金水平约为每月18元/平方米（含物业管理费），空置率为20%（含管理用房）根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否值得投资经营。