迎宾御花园营销策划案.ppt

1、迎宾御花园营销策划分析 吕倩倩吕倩倩市场分析通许县虽然有十几家房地产营销部通许县虽然有十几家房地产营销部门，但是通许县的房地产仍处于初门，但是通许县的房地产仍处于初步发展阶段，整体规划和产品有待步发展阶段，整体规划和产品有待提升，而且房子没有卖点，产品同提升，而且房子没有卖点，产品同质化严重，没有自己的特色。如果质化严重，没有自己的特色。如果房子没有一个突出的利益点和差异房子没有一个突出的利益点和差异化，房子就很难卖出。毕竟房子是化，房子就很难卖出。毕竟房子是高参与度的商品，在买房之前会经高参与度的商品，在买房之前会经过深思熟虑，货比三家过深思熟虑，货比三家根据调查，根据调查，15%的人们选择

2、高的人们选择高层，层，18.3%选择小高层，选择小高层，35%选选择多层，择多层，6.6%表示无所谓，由通表示无所谓，由通许县的整体发展趋势向北向西发许县的整体发展趋势向北向西发展，迎宾御花园多层花园式楼房展，迎宾御花园多层花园式楼房会卖得很好，以下会详细分析。会卖得很好，以下会详细分析。消费者分析 1.即将结婚的年轻男女，买房子做为婚房用即将结婚的年轻男女，买房子做为婚房用.此部分人思想前卫，容易接受新鲜事物，此部分人思想前卫，容易接受新鲜事物，他们对自己的社会地位也很看重，一般是让他们对自己的社会地位也很看重，一般是让父母先付首付，自己拿月供，他们喜欢城市父母先付首付，自己拿月供，他们喜欢

3、城市的中心，选房时月供尽量低，年限尽量长，的中心，选房时月供尽量低，年限尽量长，具有随性而置的购房理念，他们看重的是房具有随性而置的购房理念，他们看重的是房子的附加值，比如情调等。子的附加值，比如情调等。2.中年人购房 此类人上有老下有小，并且他们的事业都以成功，他们选择的一般都是大户型，注重小区附近的环境，彰显自己的身份，同时也是为了子女而购房竞争对手分析通许东：主要为工业区，虽然房价较低，但是噪音大，环境差，不利于健康，根据人们对生活质量的要求，此不做主要竞争对手。通许南：小区主要有：锦绣富汇城。南边为老城，根据通许的发展政策，南边不会再有发展，而且老城的治安和管理肯定是脏乱差，所以此也不

4、做主要竞争对手。通许北：小区主要有中央公园，中侨名都，汇景等。北边属于行政区，治安好，目前发展不错，基础设施比较齐全。但是毕竟有行政区有住宅区，缺乏统一的管理，邻里之间的关系淡薄，而且房价高。通许西：小区主要有迎宾御花园，瑞通家园，凯旋城，俪（御）景湾，水榭花都。根据通许的政策向西发展，此地段会越来越抢手，而且西边属于住宅区，管理统一，基础设施正在建，会发展成为通许的中心。但是目前有点偏僻，基础设施不齐全。根据分析根据分析迎宾御花园的主要竞争迎宾御花园的主要竞争对手为对手为中侨名都，御景湾，中侨名都，御景湾，瑞通嘉园，水榭花都，凯瑞通嘉园，水榭花都，凯旋城。旋城。主要竞争对手分析1.中侨名都中

5、侨名都优势：地理位置优越，依附北边大广场，和附近的优势：地理位置优越，依附北边大广场，和附近的学校，医院，车站，发展成熟，目前发展不错。学校，医院，车站，发展成熟，目前发展不错。劣势：房价高，缺少统一管理。劣势：房价高，缺少统一管理。2.御景湾御景湾优势：地理位置优越，小区环境优美，三面路一面优势：地理位置优越，小区环境优美，三面路一面水，离附近的酒店水，离附近的酒店.广场较近，集休闲娱乐为一体。广场较近，集休闲娱乐为一体。劣势：房价较贵，均价劣势：房价较贵，均价3100-3200元元3.瑞通嘉园瑞通嘉园优势：房子成熟，通许资深房地产销售中心，现在卖的优势：房子成熟，通许资深房地产销售中心，现

6、在卖的是第五期，即将推出第六期，基础设施完善，地理位置是第五期，即将推出第六期，基础设施完善，地理位置优越。优越。劣势：第五期房子基本卖完，可选户型较少，价格较高，劣势：第五期房子基本卖完，可选户型较少，价格较高，均价均价2900元楼盘销售人员穿衣随便，服务态度差，让人元楼盘销售人员穿衣随便，服务态度差，让人烦感。烦感。4.凯旋城凯旋城优势：小区位置优越，临近杨坤学校、广场和亿通五星优势：小区位置优越，临近杨坤学校、广场和亿通五星大酒店，小区内有通许为数不多的车库，小区为方正地，大酒店，小区内有通许为数不多的车库，小区为方正地，风水好，绿化率很高，达到风水好，绿化率很高，达到70%。劣势：户型

7、少，都是电梯房，可供选择性差，交房晚，劣势：户型少，都是电梯房，可供选择性差，交房晚，房价高，均价为房价高，均价为3200元。元。迎宾御花园自身swot分析s：1.处于通许未来的商业中心处于通许未来的商业中心2.大产权大产权70年，一直到年，一直到2083年年3.环境优美，绿化率较高，交通便利环境优美，绿化率较高，交通便利4.基础设施齐全，有通许少有的天然气供基础设施齐全，有通许少有的天然气供应应5.容积率低容积率低-1.86.多层花园式楼房，在通许较少。多层花园式楼房，在通许较少。7.价格较低，均价少于价格较低，均价少于2800元，是通许县元，是通许县城房价最低的城房价最低的w：1.目前地势

8、较偏，附近为农田，目前地势较偏，附近为农田，比较荒凉比较荒凉2.路没有打通，交通稍不便路没有打通，交通稍不便3.基础设施目前不完善，医院、基础设施目前不完善，医院、学校正在建设学校正在建设4.房产预售证没有下发，给人一房产预售证没有下发，给人一种不太信任的感觉。种不太信任的感觉。o：根据通许县向西发展的发展形式来看，地根据通许县向西发展的发展形式来看，地产项目主要集中在西区，分布在惠贾渠两产项目主要集中在西区，分布在惠贾渠两侧，环境优美，区域认识度越来越高。而侧，环境优美，区域认识度越来越高。而迎宾御花园小区会成为未来的通许中心，迎宾御花园小区会成为未来的通许中心，集购物休闲娱乐为一体的，由调

9、查得出由集购物休闲娱乐为一体的，由调查得出由35%的住户愿意选择多层房，呈现上升趋的住户愿意选择多层房，呈现上升趋势，迎宾御花园小区会成为抢手小区。势，迎宾御花园小区会成为抢手小区。t：竞争对手多，附近的御景湾就是竞争对手多，附近的御景湾就是其劲敌之一，地理环境较优越，其劲敌之一，地理环境较优越，风景优美。风景优美。市场定位：多层花园欧式洋房，多层花园欧式洋房，改善居住环境为己任，改善居住环境为己任，成为开封地产综合性成为开封地产综合性地产的领跑者。地产的领跑者。媒介分析开盘之前（近期）1.造势：派发单页，悬挂条幅，告知大家即将开盘，起到提醒的作用。2.车体广告可以将小区海报贴于公交车、出租车

10、、和三轮车上。它们流动于通许的大街小巷，范围广。3.通过通许县新闻联播报道此快要开盘的消息。4.在通许房地产网投放广告开盘之中1.新闻继续报道告知，网络和电视同时投放，广告继续投放。2.举行一场以“通许瞩目的未来商业中心”为主题的大型活动，可以邀请著名节目主持人庞晓戈，小品演员范军。此二人对于河南人来说知名度高，深受观众喜爱。介时邀请通许县土地局、房产局的领导，开发商、代理商、业主莅临，活动分为小品，相声，歌舞和戏曲，可以把迎宾御花园插入式广告。开盘之后1.新闻继续报道开盘当天举行的活动和规模，给那些不知道的或者是当天没有时间去现场的客户观看，以免漏掉目标消费者。2.条幅继续悬挂3.如果是购买

11、婚房，无论首付还是一次付清都送婚戒一套。4.随意选出观众，每个人说出迎宾御花园的一条优势，送精品小礼物一个。以下是我为迎宾御花园写的广告语：1.迎宾御花园，通许瞩目的未来商业中心2.迎宾御花园我有我的生活态度，我有我的生活高度，生活主流，上层之家。3.迎宾御花园我把阳光搬回家。4.迎宾御花园这一站，幸福站。5.迎宾御花园修身、齐家、得天下广告软文，可以投放到通许房地产网广告软文，可以投放到通许房地产网这一站，幸福站这一站，幸福站从小就对家有一种莫名的牵挂，无论走到哪里，我都会想家，长大了，我以为从小就对家有一种莫名的牵挂，无论走到哪里，我都会想家，长大了，我以为自己会不那么想家，但是不然，对于

12、家的思念，我只增无减。有人说家是最温馨的港自己会不那么想家，但是不然，对于家的思念，我只增无减。有人说家是最温馨的港湾，家是酝酿爱与幸福的酒坊，是盛满温馨和感动等待品味的酒，我非常赞同，我想我已经找到了这种湾，家是酝酿爱与幸福的酒坊，是盛满温馨和感动等待品味的酒，我非常赞同，我想我已经找到了这种感觉，并且很爱它感觉，并且很爱它迎宾御花园。迎宾御花园。家是一种期盼，家是一种期盼，当我劳累了一天，我就会迫不及待的往家回，走到小区门口，看到迎宾御花园当我劳累了一天，我就会迫不及待的往家回，走到小区门口，看到迎宾御花园这几个字时，仿佛我一身的疲惫都已经被洗礼，顿时感到轻松和宁静。这几个字时，仿佛我一身

13、的疲惫都已经被洗礼，顿时感到轻松和宁静。家是一种归宿，当我走进房间，看到家里陈设是这么的美，我会不由自主的开心起来，随后到家是一种归宿，当我走进房间，看到家里陈设是这么的美，我会不由自主的开心起来，随后到一声甜甜的一声甜甜的“妈妈妈妈”，我的心会微微颤动，我知道那是幸福的颤动。，我的心会微微颤动，我知道那是幸福的颤动。家是魂牵梦绕的地方，是和爱人坐在沙发上聊，收藏他（她）的点滴哭和笑，是和他（她）一家是魂牵梦绕的地方，是和爱人坐在沙发上聊，收藏他（她）的点滴哭和笑，是和他（她）一起慢慢变老的地方。起慢慢变老的地方。家是温馨的，家是温柔的，家是快乐的，家是丰富多彩的，家是一首写不完的诗，是人类最

14、本家是温馨的，家是温柔的，家是快乐的，家是丰富多彩的，家是一首写不完的诗，是人类最本质质，最相互的一种情感，最相互的一种情感我想我已经找到了我的情感归宿我想我已经找到了我的情感归宿迎宾御花园，不知道你找到了没有？迎宾御花园，不知道你找到了没有？销讲总结v主动开门主动开门v您好，欢迎参观。请问是第一次来吗？有没有打过电话呢？下面由我来带您您好，欢迎参观。请问是第一次来吗？有没有打过电话呢？下面由我来带您v领略一下咱小区的风釆。领略一下咱小区的风釆。v咱小区位于行政路与迎宾大道交叉口向南一百米路东，也就是行政咱小区位于行政路与迎宾大道交叉口向南一百米路东，也就是行政v路路南，西河的西边。小区规模比

15、较大，分为三期建设，这是第一期，路路南，西河的西边。小区规模比较大，分为三期建设，这是第一期，v除了除了9号楼和小高层以外，标楼牌号的都已经盖好，今年农历号楼和小高层以外，标楼牌号的都已经盖好，今年农历6月底月底7月月v初就可以交房了。咱的小区是六层花园式洋房，一层带院，院子达到八初就可以交房了。咱的小区是六层花园式洋房，一层带院，院子达到八v十多平方。买六层送阁楼，可以住人，很划算。小区的楼间距十多平方。买六层送阁楼，可以住人，很划算。小区的楼间距2537v米，采光好，风景优美，绿化率达到米，采光好，风景优美，绿化率达到40%，10号楼与号楼与11号之间有一个小号之间有一个小v广场，每栋楼前

16、都有简单的健身器材，集休闲娱乐为一体。广场，每栋楼前都有简单的健身器材，集休闲娱乐为一体。v小区的交通也很便利，三期建好共有三个门，东南西门，西门为主大门，除小区的交通也很便利，三期建好共有三个门，东南西门，西门为主大门，除v绿化外宽绿化外宽12米，西门前是一条将要加宽米，西门前是一条将要加宽50多米的迎宾大道，建好后是一条标准多米的迎宾大道，建好后是一条标准v的双向八车道，小区西门斜对面有一七百多亩的农贸市场，买菜非常方便，迎的双向八车道，小区西门斜对面有一七百多亩的农贸市场，买菜非常方便，迎v宾大道的北边正在建医院和学校，车站也已规好，以后看病，孩子上学，出门宾大道的北边正在建医院和学校，车站也已规好，以后看病，孩子上学，出门v都会非常方便。小区南门为文卫路，今年就可以打通，打通后通往迎宾大道，都会非常方便。小区南门为文卫路，今年就可以打通，打通后通往迎宾大道，v是一个宽是一个宽70多米，长多米，长1000多米的繁华商业街，对于日常生活非常方便。多米的繁华商业街，对于日常生活非常方便。v留下联系方式，主动开门送客留下联系方式，主动开门送客