淄博-周村家具市场项目开发简介.ppt

1、盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密1周村家具市场项目开发简介About Zhoucun furniture market project development TIMESUNION CONSULTANCY盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密目目 录录 CCOON NT TE EN NT T周村专业周村专业市场分析市场分析项目规划项目规划建议建议项目整体项目整体定位定位项目地块项目地块分析分析城市宏观概述城市宏观概述市场竞争分析市场竞争分析主要竞争个案研究主要竞争个案研究市场研究小结市场研究小结盛 世 行 顧

2、 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密3周村区位周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。系淄博市辖区之一，总面积263平方公里。城市概况盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密4p周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。p周村区第三产业发展迅速，三产比重提高，产业结构更

3、趋优化合理。目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等周专业市场，年市场交易额逾100亿元。p2009年实现地区生产总值2107305万元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，人均生产总值9625.1美元。城市经济周村城市经济产业构成由第二产业向第三产业转化，产业结构周村城市经济产业构成由第二产业向第三产业转化，产业结构很快转化为以第三产业为主的产业构成。很快转化为以第三产业为主的产业构成。经济产业构成盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密5城市人口周村区城市化水平仅次于张店城区，随着张店城区东移，周村周村区城市化水平仅次于张店城区

4、，随着张店城区东移，周村城市化进程将会越来越快，城区凝聚力也会越来越强。城市化进程将会越来越快，城区凝聚力也会越来越强。县区名称 区划面积（平方公里）总户数总人口其中：非农业人口人口密度(人/平方公里)全市5938137702841812601843516704.15张店区3602328077095275297271970.91淄川区999229968672915316577673.59博山区682162204464579282117681.20临淄区668190526599397277486897.30周村区2631067913210001603401212.61桓台县49915588049

5、4731116360991.44高青县83010376636343955618437.88沂源县1637195086557755105291340.72淄博市各县区人口分布状况表（2009年）盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密6随着周村城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费随着周村城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔需求令商业的开发市场前景广阔城市化发展城市人口增长人口数量增长人均收入水平提高各种配套需求量增大商业面临升级需求产业结构变化第三产业比例提高办公物业需求比例提高城市用地扩展，市区土地集约化商业

6、体量提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散城市动态效应分析盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密7p产业：周村第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；周村主导产业：未来以丝绸、纺织、建材、机械为主体，工商业间的互动来拉动周村消费。p城市化：随着周村城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔；周村城市化进入高速发展阶段，周村商业中心的集聚效应将得到加强。p消费力收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求；宏观小结宏观小结目前

7、周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心目前周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。外扩和升级趋势明显。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密8周村专业市场格局p周村作为淄博乃至山东的商业重镇，其专业市场发展已经形成了其自有的特色。p目前周村专业市场已经形成了以不锈钢制品、纺织制品、家具市场为主，辅以装饰材料及家具原材料市场的市场形态。p周村现有专业市场借助其周村的商业发展，普遍经营状况良好。家具市场家具市场不锈钢市场不锈钢市场轻纺市场轻纺市场装饰材装饰材料市场料市场家具原材家具原材料市场料市场北方不锈钢市场北方不

8、锈钢市场天河不锈钢市场天河不锈钢市场国际家具会展中心国际家具会展中心凤阳家具城凤阳家具城胜利家具市场胜利家具市场恒业装饰材料市场恒业装饰材料市场金州沙发材料市场金州沙发材料市场轻纺科技城轻纺科技城盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密9p位置位置：周村309国道与正阳路路口p业态类型：业态类型：不锈钢p产品结构：产品结构：沿街商铺、内铺、商务办公、加工物流平台p经营状况：经营状况：目前空置商铺较多。p项目定位：北方不锈钢产业航母项目定位：北方不锈钢产业航母p优势：优势：309309国道旁，交通便利；规模较大，易于形成规模效益，知国道旁，交通便利；规模较大

9、，易于形成规模效益，知名度高；统一经营状况良好，外立面简洁时尚。名度高；统一经营状况良好，外立面简洁时尚。p劣势：目前人气较低；距离市区较远。劣势：目前人气较低；距离市区较远。北方不锈钢市场北方不锈钢市场个案研究盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密10p位置：周村309国道与正阳路路口p业态类型：轻纺品p产品结构：集中交易大厅、内铺、物流平台p经营状况：9月底准备开业周村轻纺科技城周村轻纺科技城p项目定位：淄博最大纺织交易中心项目定位：淄博最大纺织交易中心p优势：优势：309309国道旁，交通便利；规模较大，易于形成规模效益；招国道旁，交通便利；规模较

10、大，易于形成规模效益；招商状况良好。商状况良好。p劣势：目前人气较低；距离市区较远。劣势：目前人气较低；距离市区较远。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密11p位置：周村309国道长途汽车站西p业态类型：家具用品p产品结构：会展大厅、交易大厅、内铺、外铺p经营状况：目前经营状况良好，无空余商铺，新的经营者无入场机会。国际家具会展中心国际家具会展中心p项目定位：江北高规格家具交易中心项目定位：江北高规格家具交易中心p优势：优势：309309国道旁，交通便利；档次较高，在家具博览会的带动下国道旁，交通便利；档次较高，在家具博览会的带动下易于积聚人气。易于积

11、聚人气。p劣势：目前外部环境较乱，管理水平较低。劣势：目前外部环境较乱，管理水平较低。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密12p位置：机场路以南，周长路以东，青年路以北。p业态类型：装饰材料p产品结构：内铺、外铺p经营状况：周边无竞争市场，商铺租售率较高恒业装饰材料市场恒业装饰材料市场p优势：周边缺少相同市场竞争的情况下，经营状况良好优势：周边缺少相同市场竞争的情况下，经营状况良好p劣势：市场规模较小，地理区位和交通限制了其市场影响力，市场劣势：市场规模较小，地理区位和交通限制了其市场影响力，市场内管理混乱，目前人气较低。内管理混乱，目前人气较低。盛

12、世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密13p位置：周长路以西，凤阳路以北。p业态类型：沙发材料p产品结构：集中交易大厅、内铺、外铺p经营状况：目前商铺租售率较高金州沙发材料市场金州沙发材料市场p优势：周边缺少相同市场竞争的情况下，经营状况良好优势：周边缺少相同市场竞争的情况下，经营状况良好p劣势：市场规模较小，市场内管理混乱，地理区位和交通限制了劣势：市场规模较小，市场内管理混乱，地理区位和交通限制了其市场影响力，业主对其市场影响力，业主对2 2层商铺抗性较大。层商铺抗性较大。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密14

13、市场研究小结市场研究小结p目前已借助目前已借助309国道交通优势在周村区形成了一条集中不锈国道交通优势在周村区形成了一条集中不锈钢、纺织、家具等产业的专业市场带钢、纺织、家具等产业的专业市场带p凭借着良好的工商业传统以及现在招商引资力度，使得区域凭借着良好的工商业传统以及现在招商引资力度，使得区域性专业市场的发展前景看好性专业市场的发展前景看好p区域内缺乏高规格、大规模的形象大盘，大部分家具专业市区域内缺乏高规格、大规模的形象大盘，大部分家具专业市场配套不完善、单一产业发展，没有形成区域影响力，缺乏发场配套不完善、单一产业发展，没有形成区域影响力，缺乏发展后劲，难以形成产业链集群以带动地区经济

14、增长展后劲，难以形成产业链集群以带动地区经济增长盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密目目 录录 CCOON NT TE EN NT T项目规划项目规划建议建议项目整体项目整体定位定位项目地块项目地块分析分析地块区位四至地块区位四至项目地块现状项目地块现状周边环境配套周边环境配套项目属性综述项目属性综述周村专业周村专业市场分析市场分析盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密16项目地块区位、地块四至p项目位于309国道周村城区段，西可通济南、滨州，东可通淄博市区至潍坊p项目位置的通达性充分符合周村“旱码头”的称号p四

15、至：项目北临309国道、东临正阳路、西临米河路，南至村镇绿化带盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密17项目地块现状p项目内部为未拆迁厂房，地块平整p地块周边分布各类临街商业、厂房，位于交通干道交叉口，昭示性较好p地块南部为村镇绿化带p地块地势整体较为平坦整齐、形状方正盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密18周边环境配套专业市场专业市场金融配套金融配套周村不锈钢市场北方不锈钢市场建设银行中国银行国际家具会展中心商务配套商务配套华泰大酒店凤阳家具城沙发家具批发市场富豪家具城周村胜利家具广场锦伦国际酒店新周村客运中心

16、p项目周边金融、商业配套完善，已经形成309国道一体化商业带p项目位于城市主干道交叉口，交通便利，利于发展大型专业市场p项目周边物流业发展粗放，缺乏专业化的物流中心建设路建设路309国道国道正正阳阳路路东东门门路路工商银行农业银行交通银行道路道路职能等级职能等级车道车道环境环境309309国道国道东西主干道双向4车道路况好、车流量大、山东重要交通线路正阳路正阳路城市南北干路双向6车道路况良好、车流量大、北通周村区政府米河路米河路城市南北次干道双向车道路况稍差、车流量小盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密19区位区位区位区位交通交通交通交通配套配套配套配

17、套项目属性综述项目属性综述项目位于城市发展主方向，盘踞商贸居住区，占据城市商业发展核心位置，地段位置十分优越。项目临城市主干道，南部为新客运中心，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。项目周边地段成熟，周边商务、金融、交通等配套较为完善，具备专业市场、商务功能良好的发展背景。城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，地块整体综合素质较好，其中城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，地块整体综合素质较好，其中地段、交通、配套等资源优势突出，项目规模大可操作性强。地段、交通、配套等资源优势突出，项目规模大可操作性强。城市背景城市背景城市背景城市背景城市未

18、来规划起点高城市发展蓝图看好，目前城市经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。地块地块地块地块项目规模大，适合发展集专业市场、商务于一体的大型城市综合体，但项目南面村庄给项目形象拔高带来一定难度。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密目目 录录 CCOON NT TE EN NT T项目规划项目规划建议建议项目整体项目整体定位定位项目地块项目地块分析分析项目形象定位项目形象定位项目产品定位项目产品定位客户群体定位客户群体定位周村专业周村专业市场分析市场分析盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密21以大

19、规划、大配套的大盘开发理念，打造未来区域乃至华东地区标志性大盘，以大规划、大配套的大盘开发理念，打造未来区域乃至华东地区标志性大盘，实现销售、利润、品牌的多赢。实现销售、利润、品牌的多赢。发展理念理念理念层面层面产品产品层面层面以大盘开发的理念，引领区域乃至淄博整体房地产开发以大盘开发的理念，引领区域乃至淄博整体房地产开发更上一层楼，成为区域性标志更上一层楼，成为区域性标志以大型城市综合体的概念，大规划、大配套的前提下，以大型城市综合体的概念，大规划、大配套的前提下，建立当地完全不同的评价标准建立当地完全不同的评价标准提供较高的整体品质感以打造物有所值的精品项目，掌提供较高的整体品质感以打造物

20、有所值的精品项目，掌握未来市场话语权，重塑周村握未来市场话语权，重塑周村“旱码头旱码头”形象，使项目形象，使项目成为周村的新名片成为周村的新名片综合市场层面以及自身开发资源，打造区域品质型专业综合市场层面以及自身开发资源，打造区域品质型专业市场，实现利润与品牌双赢市场，实现利润与品牌双赢盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密22可借助的优势资源可借助的优势资源区域价值升级区域价值升级区域发展机遇区域发展机遇规模资源规模资源地段资源地段资源升级区域产品、满足市场需求本区域的商业发展氛围浓厚地段发展成熟、周边配套完善区域规模大盘 地段、规模、机遇等多方决定，

21、先天条件较好，生而不凡，未来需借助多钟资源，地段、规模、机遇等多方决定，先天条件较好，生而不凡，未来需借助多钟资源，打造成区域型专业市场，提升项目形象、发挥土地价值。打造成区域型专业市场，提升项目形象、发挥土地价值。定位依据盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密23突出项目地段、品质品位以及复合型大配套大规划的大盘概念。突出项目地段、品质品位以及复合型大配套大规划的大盘概念。核心发展区域核心发展区域4040万平米复合型典范大盘万平米复合型典范大盘项目的核心价值项目的核心价值地段，大盘地段，大盘多功能、复合型发展多功能、复合型发展发展核心区域，40万大盘规

22、模项目的功能项目的功能集家具材料、商务、居住于一体的复合型可持续投资平台项目的产品线项目的产品线专业性家具产业平台专业性平台，配套完备专业性平台，配套完备关键词关键词4040万平米，复合型万平米，复合型项目的整体印象项目的整体印象核心发展区域40万平米复合型典范大盘项目价值梳理盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密24项目形象定位华东家具产业总部集群基地华东家具产业总部集群基地-华东家具产业交易平台华东家具产业交易平台华东家具产业交易平台华东家具产业交易平台 家具材料集散地家具材料集散地家具材料集散地家具材料集散地 家具物流专业市场家具物流专业市场家具物

23、流专业市场家具物流专业市场盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密25项目产品定位立体式功能平台、一站式采购服务立体式功能平台、一站式采购服务集会展、交易、办公、物流、商贸服务、电子交易集会展、交易、办公、物流、商贸服务、电子交易集会展、交易、办公、物流、商贸服务、电子交易集会展、交易、办公、物流、商贸服务、电子交易平台以及餐饮等商业配套于一体的功能性平台平台以及餐饮等商业配套于一体的功能性平台平台以及餐饮等商业配套于一体的功能性平台平台以及餐饮等商业配套于一体的功能性平台会展中心会展中心物流中心物流中心办公中心办公中心盛 世 行 顧 問 TIMESUNI

24、ON CONSULTANCY本方案严格保密26满足客户满足客户需求需求投资者配套行业各类专业企业物流企业客户置业原则客户置业原则p选址原则：选址原则：基于工作的关系可以依靠周围交通或者快速干道便利出入p规划原则规划原则追求有品质的商业环境，多公共交流商务平台；良好的企业形象展示；便利的物流配送服务p服务原则：服务原则：希望拥有便利、简单但系统的保障型物业服务模式。项目客群定位交通便利交通便利展示平台展示平台服务保障服务保障盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密目目 录录 CCOON NT TE EN NT T项目规划项目规划建议建议项目整体项目整体定位定

25、位项目地块项目地块分析分析周村专业周村专业市场分析市场分析盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密28p建筑布局：建筑布局：北侧沿街建设综合商务体，东侧沿街面建设家具会展中心，北侧沿街建设综合商务体，东侧沿街面建设家具会展中心，西南角建设开放式物流中心、电子交易中心以及相关配套，其他西南角建设开放式物流中心、电子交易中心以及相关配套，其他部分沿街建设外铺及内铺专业市场部分沿街建设外铺及内铺专业市场p业态组合：业态组合：家具会展中心、灯饰区、厨卫区等专业功能专区，另设办公、家具会展中心、灯饰区、厨卫区等专业功能专区，另设办公、酒店、公寓以及物流设施等大型配套

26、酒店、公寓以及物流设施等大型配套 p经营模式：经营模式：联合有实力的家具生产、经营公司共同开发，成为各大家具联合有实力的家具生产、经营公司共同开发，成为各大家具企业的展厅和分销地，形成集家具设计、材料、加工、检测、物企业的展厅和分销地，形成集家具设计、材料、加工、检测、物流、商贸为一体的产业集群流、商贸为一体的产业集群p通过深入的市场调研及项目分析，我们对本项目物业发展给出以下建议：p借助周村整体商借助周村整体商贸氛围，尤其是贸氛围，尤其是309309国道沿线既有国道沿线既有的人气，建设高规的人气，建设高规格家具展销平台，格家具展销平台，重塑周村重塑周村“旱码头旱码头”形象形象盛 世 行 顧

27、問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密29规划建议p家具会展中心：家具会展中心：靠近道路交叉口处建设家具会展中心，作为项目具有昭示性的形象地标；p综合商务体：综合商务体：项目北边建设集酒店、办公、公寓于一体的综合体与广场p品牌文化展示区：品牌文化展示区：沿内部道路建设品牌文化展示区p商铺：商铺：商铺单个门头开间5-6米，层高5-5.4米，内铺尽量避免双层设计；p配套中心：配套中心：建设开放式物流中心以及必要的餐饮、电子交易平台和市场服务中心家具家具会展会展中心中心仓储物仓储物流服务流服务平台平台电子服务平台、电子服务平台、市场服务中心、市场服务中心、其他配套其他配套综合

28、商务体、形象广场综合商务体、形象广场沿沿街街商商铺铺沿沿街街商商铺铺沿沿街街商商铺铺商商业业内内铺铺商商业业内内铺铺品牌文化展示区品牌文化展示区品牌文化展示区品牌文化展示区品牌文化展示区品牌文化展示区盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密项目开发意义项目开发意义盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密31p“济南、潍县，日进斗金，不如周村一个时辰济南、潍县，日进斗金，不如周村一个时辰”周村自古商业发达，明末清周村自古商业发达，明末清初就开始走向繁荣。周村现已基本形成了以城区市场为主体，以专业批发市初就开始走向繁荣。周

29、村现已基本形成了以城区市场为主体，以专业批发市场为特色，批零兼营相结合的流通格局，有力地带动了周村区第三产业的快场为特色，批零兼营相结合的流通格局，有力地带动了周村区第三产业的快速发展。速发展。p作为工商业强区，周村缺乏具有区域影响力的专业市场作为工商业强区，周村缺乏具有区域影响力的专业市场。现有专业市场未能。现有专业市场未能将将“旱码头旱码头”的品牌影响力发挥到最大化。的品牌影响力发挥到最大化。p从目前市场情况来看，周村需要一个有区域影响力的专业市场来带动新一轮从目前市场情况来看，周村需要一个有区域影响力的专业市场来带动新一轮的增长点。的增长点。天 时盛 世 行 顧 問 TIMESUNION

30、 CONSULTANCY本方案严格保密32p区位优势区位优势：位于山东中轴线上，四通八达；：位于山东中轴线上，四通八达；p交通便利交通便利：适合发展大型商贸市场。：适合发展大型商贸市场。地 利立足淄博，经营立足淄博，经营山东，辐射华东山东，辐射华东盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密33p开发商煜泰公司具有很强的房地产开发能力以及运作开发商煜泰公司具有很强的房地产开发能力以及运作大型专业市场的经验，为项目的开发运营提供了有力的大型专业市场的经验，为项目的开发运营提供了有力的保障。保障。p淄博市及周村区政府对商贸市场重点扶持，本项目的淄博市及周村区政府对

31、商贸市场重点扶持，本项目的开发运营在政策及税收方面将会享有一定的优惠。开发运营在政策及税收方面将会享有一定的优惠。人 和盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密34p在如此在如此“天时、地利、人和天时、地利、人和”之下，周村家具市场的之下，周村家具市场的开发建设势在必行，而且市场前景广阔，开发建设势在必行，而且市场前景广阔，“华东家具产华东家具产业总部集群基地业总部集群基地”即将展现眼前。即将展现眼前。盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密351.本项目的开发将进一步促进周村区的城市建设发展。本项目的开发将进一步促进

32、周村区的城市建设发展。目前周村区的城市建设正进入了一轮新的快速发展阶段，随着各种配套设施及小区的规划及建设，周村区正逐渐与张店城区连为一体，周村区的城市化水平也将更上一个台阶。而本项目的开发，将会进一步加快周村的城市化进程，从而促进周村乃至整个淄博的城市建设发展。2.本项目的开发将进一步促进周村区的经济建设发展以及完善淄博家具行业的产业链。本项目的开发将进一步促进周村区的经济建设发展以及完善淄博家具行业的产业链。目前周村区309国道沿线，特别是本项目周边区域已经形成了以纺织、沙发、沙发材料、不锈钢、摩托车、小商品等为主的一大批大型专业市场，而本项目的开发，将为周边区域及整个周村区提供大量新增劳

33、动力及税收收入，将进一步促进周村区的经济建设发展以及完善淄博家具行业的产业链。3.将对淄博市家具产业市场起到积极的促进作用。将对淄博市家具产业市场起到积极的促进作用。目前淄博市家具产业发展势头良好，而与快速发展的家具市场不协调的是，目前淄博仍然缺乏专业的高端家具展销平台。而本项目的开发建设，正弥补了这一市场空白，将对淄博的家具产业市场的进一步发展起到积极的促进作用。本项目的开发将对周村区甚至整个淄博市的发展带来极大地促进作用：本项目的开发将对周村区甚至整个淄博市的发展带来极大地促进作用：盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY本方案严格保密36预祝本项目取得圆满成功！预祝本项目取得圆满成功！预祝本项目取得圆满成功！预祝本项目取得圆满成功！THE ENDTHE END