浅谈房地产经济对中国经济的影响.doc

1、 高等教育自学考试本科 毕业论文题目： 浅谈房地产经济对中国经济的影响 目录一、摘要 1二、房地产市场供求分析 11、房地产市场有效需求过于旺盛 12 房地产市场有效供给严重不足 1三 、房地产价格构成21 、土地费用 22、建安成本 23、相关费税 24、影响房地产价格的因素 2四、房地产发展趋势51、房地产发展趋势52、房地产发展对经济的影响5五、房地产发展中注意的问题121、房地产发展中注意的问题 122、房地产经济的可持续发展 24六、结束语29 七、参考文献29一、摘要清单计价模式在世界上有很广泛的运用，在我国也正在取代定额计价模式成为主流，中国的政策法规规定，凡使用国有资金投资的工

2、程项目必须采用清单计价模式，其他情况下的工程项目具体是使用清单模式还是定额模式由建设单位自行决定。保留定额计价是考虑到我国实际情况而作出的一种过渡性安排。二 房地产市场供求分析1、房地产市场有效需求过于旺盛房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：a、房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要

3、通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。b、中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。c、居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。d、

4、投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。e、国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。2、 房地产市场有效供给严重不足房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量

5、偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下:a、一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。b、房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房

6、或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。c、现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。三 房地产价格构成 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： 1 土地

7、费用 土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。 2、建安成本 建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建

8、筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。 3、相关税费 税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。 4影响房地产价格的因素 a、需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。 房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。 从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。 从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期

9、货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。 b、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。 在商品房开发成本中，各种税费也占了不

10、小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。 c、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的

11、走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。 d、投机的作用对房价上涨影响颇大 按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者 目前，城市房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项

12、因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策，取得土地的费用很低，因而房价相对较低。（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例，包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代

13、理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种，大配套指开发项目地块以外的，街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担。（4

14、）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费（如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等）。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。四 房地产发展趋势1 房地产发展趋势从古到今，房子都是一个永远说不完的话题。很多人都记得孟子的“居者有其屋”、杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的普惠理想，而现实却一直更接近白居易在卜居中的感慨“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有居，未如硕鼠解藏身。”2014年2月末，浙江省杭州市城北两个楼盘降价，加之此前

15、“香港、常州楼盘降价”、“鄂尔多斯-0.52% 资金 研报、温州楼市崩盘”、“银行停贷”等消息的曝出，让楼市遭遇恐慌。房子关系到每个人的财富，很多人对于当前楼市上的任何一点风吹草动都敏感不已，许多房地产企业犹如“热锅上的蚂蚁”。房地产问题从2014年两会开幕以来一直是代表委员、社会各界关注的热点话题。土地市场、房价走向、房产税等一系列词汇高频率的出现在房地产调控讨论中，那么，房价是涨还是跌？如何来抑制房价过快上涨？房价高在哪儿？房地产领域是权钱交换吗？小产权房怎么办？中国房地产问题症结在哪？如何看待目前银行收紧房地产贷款？楼市拐点将到来了吗？房地产市场会不会大规模崩溃？有没有可能出现压垮房价的

16、最后一根稻草？2014房价走向究竟如何？政府工作报告中的房地产业我们一起来看一看，2014年政府工作报告中对房地产发展的全面描述完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不

17、同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在其他领域，房地产相关内容也多次被提及。推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作；保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点；城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵

18、循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化；加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。通过提高建设和管理水平，让我们的城镇各具特色、宜业宜居，更加充满活力。不难发现，这是10年以来政

19、府工作报告中首次未强调“房地产调控”，但实际进行差异化调控。这是在增加供应、抑制投机、提高大城市保障房比例、更大规模加快棚户区改造和城中村改造，促进房地产业可持续发展。回眸房地产业11年2003年至2013年，国务院先后出台10次房地产调控措施，期间全国房价涨幅达145%，全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%，京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%，其中北京房价涨幅最高为259%，全国涌现出一批又一批的“地王”，土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。过去的11年里，我国房价上涨的原因主要有需求旺盛、土地供应收紧、货币增发、高地价、调控政策缺乏长期规划、城市人口激增、房产保值增值

20、能力被广大投资者认可等。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。由于不同区域市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点

21、城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而鄂尔多斯、唐山、温州、芜湖、海南等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，适当微调当地调控政策以促进需求释放。2014年房地产业解读人大新闻发言人傅莹在面对中外媒体时表示，要加强对新税种的立法工作。我看到一些讨论，社会上比较关心的房地产税、环境保护税，这方面的立法工作都在研究当中，也会注意听取社会上的意见。而财政部部长楼继伟表示，正在研究资源税，推进环保税、房产税立法，正在研究消费税范围和税率做适当调整。上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，房地产税立法，仍以持有税为核心，但涉及亿万家庭，慎之又慎，人大立法流程长，估计草案会向全社会征求意见，三年内难

22、见法律，也不会全国开征；“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明即便是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是限购限贷至少今年不会全面退出。对于政府工作报告中的楼市密码，住建部部长姜伟新答记者问时给出了四个字“双向调控”。全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴表示：“我们还有10年的稳定期，到城镇化还有10到15年，在这个期间房地产市场整体上不会出现问题。”他还表示，应该从现在开始对那些收入比不合理的城市采取办法降低收入比，平稳过渡，使得城镇化末期不会出现房地产泡沫。“中国是有机会又有能力拿时间换空间，避免房地产泡沫的。”中国目前的房地产市场分化严重，房价

23、收入比超过10的城市大概有七八个，房价收入比超过8的城市近20个，前述城市的房地产风险较大，需要进行降温；“但是剩余600多个城市中的相当一部分房地产市场较为疲软，有些地方甚至出现空城，所以应该分类调控，不应该一刀切。”对于分类调控的说法，全国政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林表示赞同：“北上广深地区房价平稳，新增人口特别多，所以房价短时内下不来。而与一线城市不同的是，二三线城市房价有降低的趋势，尤其是二手房价格。”全国政协委员、住建部住房政策专家委员会专家、上海市房地产行业协会副会长张泓铭表示，国内房价地区差异不同，需要分类对待，同时坚持宏观调控。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也表示

24、要分类调控，告别一刀切。针对不同城市分类调控，房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。对于地产市场趋势的预测，业内人士的看法偏向乐观。首创集团董事长刘晓光说：“我想今年还是比较稳定的趋势。房价是稳定的，增量也是稳定的，我估计有7%到9%左右的增速，应该是这样一个幅度。”华远集团总裁任志强明确表示，受到人口结构、城镇化、消费水平等多方面因素的共同影响，中国的房地产市场，不管是今年，还是短期之内的三五年，还是中期的十年左右，发展趋势都不会发生太大的变化，房价不会下跌。泰禾集团0.53

25、% 资金 研报董事长黄其森也认为，房地产地位不会动摇，调控政策可进一步微调；“中国房地产的黄金十年，才刚刚开始，特别百姓对改善的需求尤其强烈。”清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵表示，如果以20年为大周期的话，中国的房地产市场目前正在转换，像过去20年的迅猛增长的时代恐怕已经过去，但也不会崩盘。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，尽管2013年是房地产市场近十年来的第三个高增长年份，但这种增长速度是很难持续的，一定会伴随经济增速下台阶而放缓，但不会大跌。对于与房地产市场息息相关的新型城镇化建设和小产权房的治理等话题，相关专家及业内人士也纷纷建言献策。中国房地产学会副会长陈国强

26、认为，新型城镇化的最大特点是以人为核心，“三个1亿人”目标将极大地改变我国城镇格局与城乡面貌；在保障房建设领域会运用市场化思维和手段。全国政协委员、湖南财政经济学院院长伍中信认为，建在耕地上的小产权房要坚决打击，不能假借土地流转之名搞房地产开发建设；建在原来宅基地上的小产权房可以考虑合法化，流转的土地要按照规划不能随意用于非农建设，不能占用耕地。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。链家地产市场研究部认为，从2013年开始，农村土地流转改革试点已经开启，未来这是农村土地改革的重

27、要方向，土地流转率的提高对房地产行业是一种长期利好。“中国现在主要问题是在房地产领域投资太多，占GDP的比重13%左右，在整个固定资产投资占到差不多1/4以上。这在世界其他国家即便不能说没有也是极为罕见的。因而，房地产投资的主要问题是个资源配置问题，而不一定是房地产泡沫问题。”全国政协委员、中国社会科学院学部委员余永定表示，“把大量资源用于房地产，就需要大建钢厂、水泥厂和平板玻璃企业，这是一种不合理的产业结构。”“把大量的资源投入到房地产行业就意味着投入科学研究、技术创新和社会消费领域的资源严重短缺。我们应该把钱用在改善民生(这包括棚户区改造和建设社会住房)、改善教育、减少贫困差距、促进科学技

28、术发展等方面，而不是用在盖超出中国经济增长水平所能支撑的豪宅上。“房价，既不能够大涨，也不能够大跌。大涨大跌都不是市场经济，我们还是要尊重市场经济规律。总的来说，要保持稳定，就是我们常说的稳中有降。”全国人大代表、北京市常务副市长李士祥表态，“首先是加大保障房的力度，去年我们提供了7万套保障房，今年要有47万平方米的保障房，同时135万平方米的共有产权房，这些都是加大市场供给的力度。同时，以市场为主的，多样性需求的体系也要建立，通过我们提供必要的土地供应，加大土地供应的力度。”全国人大代表、欣意集团总裁于贵良分析道，房价高是因为房产资源占用的两极分化，实施全国联网登记，同时征收房产税，有利于二

29、手市场房源的大量供给，而客观上有利于房价的下降。“下降也是市场经济的一种形式，是存在的。崩盘，说整个房地产市场崩盘，我觉得这句话有点言过其实，为之过早。”全国人大代表、中南房地产业有限公司董事长陈锦石认为。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表态，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定。对于房价偏高而言，“房价高在哪儿？房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被有关部门拿走了，要降房价，首先请不要雁过拔毛，”全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印这样发声。全国政协委员、住建部副部长齐骥认为：“一线城市

30、要遏制投资投机性需求，限购政策不退出，同时双向调控，对库存量比较大的城市，要控制供地结构和供应结构。不同历史阶段要进行不同的房地产调控。目前，除了抑制投资性需求外，还要增加供给。”对于当前房地产业的风险，全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪警告：“当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是定时炸弹。银行收紧房贷，既是进行风险控制，也符合国家政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。 2 房地产发展对经济的影响 A、 房地产经济在我国经济中的地位首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是

31、生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是

32、不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。B、 房地产经济在我国经济中的作用首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投

33、资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间-费用-距离反映，城市商业、工业与农业土地单位面积收入的比例为1000：100：1，而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的。除了上述外，房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面： （1）房地产业在国民经济中的重要作用。由于我国人口众多的问题，以及我国目前还处于发展中国家，住房问题是每个人都会面临的问题。但是，以目前的形式来看要做到每个人都要拥有自己的房子那是无法实现的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被

34、没收了，自有率有了一定的下降。德国只有50%多，我们国家的统计数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万，城市化水平的不断提高，导致对住房的需求是持续的、长期的。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个需求，也是我们必须要做的，因为这是人们的基本生活需求。 （2）房地产的投资建设对于国民经济的拉动作用是很明显的。 十年前有人做过一次研究，就是说100元钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220元钱的投资。建房要

35、有钢铁、木材、水泥、砖块，以及对装修业、家具、家电的需要，再加上对园林、运输、服务业的需要，所以房地产建设对国民经济的拉动作用是非常明显的。（3）房地产建设对于就业也有着重要的作用。 根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展房地产业，可以解决就业问题。 C、 房地产经济与国民经济的协调发展由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的发展必须由房地产业提供基本的物质条件，所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度，但房地产业的发展速度也不是越快越好，而是既要符合房地产业自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，适应国民经

36、济的承受能力并促进国民经济快速健康发展，也就是说，房地产业的发展要适度。对于国民经济的增长速度，有资料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈产业的增长速度，考虑到知识产业受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可适当放大到知识产业的增长速度，则与国民经济增长速度相适应。同样房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。要做到房地产业与国民经济协调发展，除了要考虑房地产业的发展规模和速度与国民经济发展水平相适应外，还要考虑房地产业内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地产业内各类物业及其相互间的关系保持合理比例。供需协调指通过

37、加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来达到房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。D、总结当前，我国的房价已经偏离了价值的正常轨道，部分地区甚至出现了泡沫的迹象，已到了政府不得不调控的地步。政府调控的首要措施是加强经济适用房等保障性住房的建设，其次是抑制各类投资投机性需求，防止房价恶性上涨，使房价回归到一个合理的区间，真正使“居者有其屋”。希望今后我国房地产市场能平稳健康发展，在国民经济的不断发展中发挥越来越重要的作用。五 房地产发展中注意的问题1、房地产发展中注意的问题我国房地产热已经超过国际警戒线，当今世界广泛关注，担心房地产“泡沫” 破灭引发金融危机给未来经

38、济带来伤害的经济问题和社会资源、社会财富分配不公平、贫富差距拉大的社会问题。这两个问题一直以来困扰世界大部份市场经济的各国政府，几次房地产“泡沫”破灭带来的金融危机，给以市场经济为主体的世界各国经济带来的伤害之深至今还留下了许后遗症。对此，我们党和政府也非常重视，从去年开始先后出台了不少组合拳政策对房地产市场进行宏观调控和监管，如贷款几次加息，房贷首付款由原来的百分之二十增加到百分之四、五十等；又有党政要员及经济学家支招征收房地产暴利税等手段。后来的国八条以及京十五条形成各个城市相呼应的系列对房地产市场进行强有力的宏观调控及措施等。在两年的调控中，一线城市的房价略有小幅回调，但是二、三线城市的

39、房价确出现了大幅上升，全国整体房价上升的幅度大约在百分之四五十以上。为什么会出现这种情况，我认为这些调控措施和手段只能治标而不能治本，短期来看虽有效果，但从长期来看还是无法把房价降下来，而且越调控房价只会越来越高。同时也无法解决因房地产开发而带来的的经济问题和社会问题。a、我国目前房地产市场运作模式存在的问题我国现在的房地产开发运行模式借鉴的是世界大部份市场经济国家通用的模式，都是采取“土地挂牌卖给开发商，开发商根据政府的相关规定和规划，在购买的土地上开发成商品房进行销售”。这种房地产开发运行模式，它本身就存在着固有的、致命的缺陷。剖析如下：其一、政府对房产土地政策是挂牌竞拍出卖，房价的源头土

40、地是水涨船高。政府追求高价格土地，以多增加地方财政收入，而房地产商追求高房价以便获取高额利润，这样便造成房价一步一步的不断走高。其二、政府对房产的价格没有话语权，对房地产市场难以有效地宏观调控和监管。房地产开发及房屋价格是市场说了算，随市场的供给和需求的波动而波动。投资、投机等热钱也介入其中为房屋价格上涨推波逐浪。因房价的高低关系到房地产开发商利润的多少，房地产开发的整个过程政府只有规划建筑比例、质量等监督措施，而房地产开发企业也不是政府绝对控股企业，且没有直接参与房地产开发，政府就无法直接调控房屋价格，当然也就没有话语权，因而就难以有效地实施宏调控和监管。其三、政府对房地产商所取得的利润没有

41、法律界定。而法律意义上的界定，是指利润所占的比例超过多少就要受到法律的处罚或征收暴利税等手段，迫使房地产商不敢使房价爆涨的法律性保障措施。如德国房地产开发模式。房地产商赚了是它自己的事，赔了政府也不会拿钱出来补偿。如果你从法律意义上界定时，房地产开发商便会加大成本核算（房地产的成本是由购土地的费用和房产造价构成，房产造价包含建筑材料、税收和管理费，而房产造价是随市场物价的波动而变化，进货渠道和原材料质量的好与差其价格的差异也比较大，而管理费的多少也很难确定，因而很难监管）从而达到掩盖利润比例而逃避法律制裁和行政处罚的目的。其四、造成社会资源和财富分配不公平、贫富差距拉大的社会问题。这个问题实际

42、上就是指社会财富的流向问题，是流向国家还是流向个人，如果流向国家就不存在社会问题。而现在正好相反，社会财富流向了房地产开发商个人，由此造成了严重的社会问题。其五、容易形成房地产开发热，产生房地产“泡沫”，造成金融危机给未来经济带来伤害的经济问题。房地产热虽然能带动相关产业的快速发展和掘起，也推动GDP不断走高。但容易使社会财富不断流向该行业，导致国内、国外的热钱大量涌入，使房价爆涨，产生房地产“泡沫”，造成经济问题。以上五点是现房地产开发市场存在固有的、致命的缺陷，它即是经济问题，同时也是社会问题。b、我国目前房地产市场存在的问题及背景分析第一是经济问题分析。经济问题是指房地产开发热所带来的经

43、济系列问题。由于房地产开发市场高额利润的驱驶，使许多热钱不断地进入房地产行业，有国内的，也有国外的，有投资的资金，也有投机的资金，都纷纷地大量的涌入，由于他们不断地进行炒作使房价不断的推高，资金的规模和利润也在不断地膨胀，形成了房地产“泡沫”。这种房地产“泡沫”无论是国内势力的热钱，还是国外势力的热钱，一但形成了大的气候，资金规模达到了几万亿到几十万亿人民币时风险随时都有爆发金融危机的可能，一旦爆发，我国这么多年来积累起来的外汇储备，将被这些外逃的、膨胀后的热钱洗劫一空，且对经济直接构成伤害的严重后果。拿国内的房地产大腕来说吧，他们都是亿万身价，动不动在国外购置豪宅达几百万乃至几千万或上亿美金

44、，然后取得该国国籍（或大多数的子女都取得了外国国籍），资金流向国外，同时摇身一变变成了外国人，成了华侨，在国内投资变成了外资，这种情况在国内普遍存在。这些人的资产估计已经有几万亿元到几十万亿人民币的规模，要防止他们的资金外逃。而外国人的热钱通过各种渠道流向金融、房地产、矿产等热点行业，而我国的金融系统都是牢牢掌握和控制在政府的手上，且宏观调控和监管比较严格。从股市上来看，现在上海股指一直在3000点以下徘徊，说明热钱没有流向股市及金融行业，一定是流向了房地产、矿产等暴利行业，要不然房屋的价格也不会涨的那么快，可以说就是爆涨。他们的资金流入大多数是同国内的人相互勾结在一起的，规模在不断地扩大和膨

45、胀，金融危机的风险也再不断加大。我们就拿一九九一年暴发的“亚洲金融危机”来说吧，亚洲的头号经济强国日本、“四小龙”及泰国等，以房地产热带动经济快速发展，由于房地产高额利润的诱惑，大量的国内、国外热钱涌入，特别是世界几十万亿美元对冲基金的介入，使亚洲的几个市场经济国家和地区的房价空前高涨，热钱及利润也空前膨胀，造成房地产“泡沫”破灭，致使房屋崩盘，巨额外资撤离，又加大了危机连锁反映，也造成银行、房地产等相关企业的破产，给亚洲几个市场经济国家和地区造成了极大的损失和困难，伤害之深，使亚洲经济之首的日本的经济倒退十年，至今还留下了许多后遗症。而韩国政府为了支付外逃的外汇，拿不出钱来向国民借钱，借私人

46、的金银首饰等资产，来弥补外汇的枯竭。而香港政府靠内地政府的支持才逃过一劫；泰国、新加坡、台湾地区等经济体都受到了严重的伤害和打击。我国当时的房地产市场还未开放，还处在国家的掌控之中，实行的是货币福利分房政策，亚洲金融危机时对我国没有构成冲击和伤害。而我国现阶段房地产过热现象不亚于亚洲金融危机前的日本，前车之鉴我们应当高度重视和采取果断措施，改变房地产市场开发的政策链。第二是社会问题分析。社会问题是指社会财富的流向问题，社会财富流向房地产开发商个人，造成社会资源和财富分配的不公平、贫富差距拉大的社会问题。二七年底网上公布了一则新闻，关于世界级富豪榜公布情况，中国在世界富豪榜上的排名中占世界富豪榜的百分之四十，而百分之四十之中有百分之八十是房地产开发商，剩下的百分之二十之中又有百分之八十是矿产老板。我们透过现象看本质，说明房地产开发业和矿产开发业是两个暴利行业，也是我国现行政策的最大受益者，他们掌握了几万到十万亿人民币的财富，从侧面也说明了我国在这两个行业的政策链存在问题。使社会财富流向了这两个行业。再拿玉溪去年二、三月份前后房地产开发的数据也可得到论证，以玉溪中心城区土地的价格为每亩一百万元左右，按一百万元价格计算