广州白云区市场背景分析.doc

1、白云区区域分析估价对象位于广州市白云区。1、地理位置白云区位于广州市区的北部，地处北回归线以南，相邻增城市，西界南海，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市，面积795.79平方公里，辖内有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇等14条行政街、4个中心镇，全区户籍人口754969人，流动人口约70万。白云区党委、政府驻地在景泰街广园中路。2、基础设施：（1）交通：白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公

2、路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。（2）市政基础设施：白云区内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，覆盖率达100%，保障率高。3、市政公用设施：白云区内有白云山风景名胜区、南湖国家旅游度假区、东方乐园、帽峰山森林公园、云台花园、雕塑公园等公园及休憩场所，教学资源有南方医科大学、广东外语外贸大学等著名高校，市六十五中、市六十七中、广园中学等数多间省、市、区级中小学，幼儿园等；区内有南方医院、广州中医药大学第一附属医院、一五七医院、三

3、九脑科医院等不同等级的医疗机构。4、人文、环境条件：白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。5、经济发展规划据广州市政府规划,白云区将被划分为“五大片区”。所谓“五大片区”即除了城区之外,农村地区划分为江高片流溪河北岸产业区、人和片机场控制优化区、太和片大帽峰山生态旅游发展区和钟落潭片北部整合发展区,并以此为指导实施了镇级行政区划的调整。并具体将城区划分为中部白云新城商贸文化中心区,西翼金沙洲及其毗邻地区的广佛都市圈中心居住新城,东翼京溪、同和地区联结帽峰山与中心城区的商

4、旅走廊,西北部石井地区的现代物流基地和居住新区。三、市场背景分析1、广州市总体经济发展状况广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。2012年上半年，广州市实现地区生产总值6213.75亿元，同比增长 8.3%，增速比一季度（7.3%）提高1.0个百分点。三次产业结构由上年同期的1.536.961.6变化为1.5：36.8 ：61.7。其中，第一、二、三次产业分别完成增加值94.71亿元、2288.82亿元和3830.2

5、2亿元，分别增长2.6%、7.4%和9.0%。第一、二、三次产业对广州市经济增长的贡献率分别为0.5%、32.8%和66.7%，第二产业贡献率比上年同期（33.6%）回落0.8个百分点，第三产业贡献率比上年同期（66.1%）提高0.6个百分点。在生产领域，农业生产基本稳定，工业生产增速逐月回升，第三产业平稳增长2012年上半年，广州市实现农林牧渔业总产值164.60亿元，同比增长 2.6%，增速比一季度加快0.6个百分点，比上年同期加快0.1个百分点；农林牧渔业增加值94.71亿元，同比增长 2.6%，增速比一季度加快0.5个百分点。粮食作物中薯类和玉米产量增长平稳，同比分别增长5.5%和1.

6、7%；经济作物中甘蔗产量较快增长，增速达到66.2%，花卉产值增长5.5%，花生产量下降3.9%，蔬菜产量下降1.1%。水果生产形势平稳，产量同比增长1.8%。畜牧业和渔业平稳发展，肉类总产量同比增长2.6%，牛奶产量增长1.6%，淡水产品产量增长3.2%；海水产品产量下降6.9%，禽蛋产量下降5.1%。2012年上半年，“暖企行动”成效初显，广州市完成规模以上工业总产值7004.68亿元，同比增长7.0%，增速逐月回升，比一季度提高4.0个百分点，比上年同期回落3.3个百分点。汽车制造业增速继续加快、石油化工制造业增速有所放缓。2012年上半年，广州市规模以上工业三大支柱产业完成工业总产值3

7、527.18亿元，同比增长12.6%，增速较广州市规模以上工业平均增速高5.6个百分点，比一季度提高5.6个百分点，比上年同期提高6.1个百分点。其中汽车制造业完成工业总产值1541.69亿元，同比增长17.9%，增速比一季度提高12.1个百分点，高于上年同期（-6.1%），比广州市规模以上工业平均增速高10.9个百分点；电子产品制造业完成工业总产值870.30亿元，增速由一季度同比下降0.6%转为增长4.6%，增速比上年同期回落12.1个百分点；石油化工制造业完成工业总产值1115.19亿元，同比增长12.2%，增速分别比一季度和上年同期回落3.4个和4.4个百分点。大中型企业增势略好，民营

8、企业和小微型企业产值增速均低于广州市平均水平。2012年上半年，广州市规模以上工业大中型企业完成工业总产值5555.90亿元，同比增长8.2%，增速高于广州市平均水平1.2个百分点；民营企业和小微型企业分别完成工业总产值1006.26亿元和1448.78亿元，同比分别增长3.3%和2.7%，增速分别比广州市平均水平低3.7个和4.3个百分点。高新技术产品产值有所加快。2012年上半年，广州市规模以上工业实现高新技术产品产值2892.90亿元，同比增长7.5%，快于广州市规模以上工业平均增速0.5个百分点，增速比一季度提高3.7个百分点，比上年同期回落4.2个百分点。工业出口微幅增长、同比大幅回

9、落。2012年上半年，广州市规模以上工业出口产品产值为1448.11亿元，增速由一季度同比下降2.0%转为同比增长0.2%，增速比上年同期（15.0%）回落14.8个百分点，低于工业销售产值增速（5.1%）4.9个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市规模以上工业总产值（5721.86亿元）低于上海（12711.64亿元）、苏州（11397.40亿元）、天津（9500.00亿元）、深圳（7640.75亿元）和北京（5799.54亿元），高于重庆（4901.84亿元）。广州市规模以上工业总产值增速（6.6%）低于重庆（19.2%）和天津（18.6%），高于北京（4.8%）、苏州

10、（4.2%）、深圳（2.8%）、上海（0.3%）等市。2012年上半年，广州市完成货运量3.26亿吨，同比增长9.0%；货物周转量1594.70亿吨千米，同比增长24.0%；增速分别比一季度回落0.1个和2.1个百分点，分别比上年同期加快0.9个和12.8个百分点；港口货物吞吐量2.19亿吨，同比增长3.6%；其中广州港货物吞吐量2.12亿吨，同比增长3.8%，增速均比一季度回落1.4个百分点，分别比上年同期回落1.6个和1.2个百分点。完成客运量3.81亿人次，同比增长8.0%；完成旅客周转量999.83亿人千米，同比增长8.8%；增速分别比一季度提高2.4个和2.3个百分点，比上年同期回落

11、1.4个和0.2个百分点。16月累计，广州市实现旅游业总收入851.00亿元，同比增长13.0%，增幅比上年同期回落20个百分点；城市接待过夜旅游者2097.08万人次，同比增长5.1%。在需求领域，投资增速继续小幅提速，消费品市场略有转旺，出口市场有所回暖2012年上半年，广州市完成固定资产投资1310.87亿元，同比增长5.8%，增速分别比一季度和上年同期加快0.8个和3.7个百分点。其中，房地产开发投资520.04亿元，同比增长16.1%，增幅分别比一季度和上年同期回落6.9个和10.6个百分点。国有投资止跌回升，民间投资增速有所回落。广州市完成国有固定资产投资420.67亿元，由1-5

12、月同比下降4.6%转为同比增长2.4%，结束自2011年1-2月以来持续负增长的态势；市属固定资产投资为1093.43亿元，同比增长10.7%，增速比一季度提高0.2个百分点；民间固定资产投资为392.90亿元，同比增长15.2%，增速比一季度回落12.1个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市固定资产投资（980.90亿元）低于天津（3147.73亿元）、重庆（2842.17亿元）、北京（1945.60亿元）、苏州（1904.48亿元）和上海（1631.39亿元），也低于全国（20.1%）和全省（9.0%）平均增速，高于深圳（703.17亿元）；广州市固定资产投资增速（5.

13、7%）低于天津（26.4%）、重庆（20.7%）、苏州（18.6%）北京（10.2%）和深圳（9.8%），也低于全国（20.1%，不含农户）和全省（9.0%）平均增速，高于上海（5.6%）。2012年上半年，广州市实现社会消费品零售总额2803.37亿元，同比增长14.9%，增速为今年以来各月累计增速最高水平，比一季度提高0.2个百分点，比上年同期（16.4%）回落1.5个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额2435.91亿元和367.46亿元，同比分别增长15.1%和13.3%。广州市批发零售业商品销售总额为13586.55亿元，同比增长15.2%，增速比一季度加快1.7个

14、百分点，比上年同期（21.4%）回落6.2个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市社会消费品零售总额增速（13.4%）低于重庆（15.9%）、苏州（14.8%）、深圳（14.1%），低于全国（14.5%）平均增速，高于北京（13.1%）、天津（11.1%，限上口径）和上海（8.3%，限上口径）、也高于全省（11.1%）平均增速。2012年上半年，广州市实现商品进出口总值568.05亿美元，同比增长3.1%。其中，进口288.31亿美元，增长2.5%；出口279.74亿美元，增长3.8%，增速分别比2012年15月降低1.2个和提高0.1个百分点，分别比上年同期回落3.8个和1

15、7.7个百分点。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长4.1%和3.0%，分别占出口总值的43.50%和51.16%；机电产品和高新技术产品出口增势较好，分别增长8.9%和9.6%，分别占出口总值的54.2%和19.01%，比重分别比上年同期提高2.29个和0.93个百分点。从出口市场看，对香港出口下降4.0%，对欧盟、东盟出口分别下降1.0%和增长5.6%，这三个市场分别占广州市商品出口总值的22.6%、14.9%和9.1%。2012年上半年，外商直接投资实际使用金额25.61亿美元，同比增长8.0%，增速比2012年15月回落1.3个百分点，比上年同期回落5.8个百分点；签订外商

16、直接投资项目514个，同比增长7.8%；合同外资金额30.47亿美元，同比下降10.6%。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市商品出口总值（226.00亿美元）低于深圳（1017.56亿美元）、上海（825.01亿美元）、苏州（648.30亿美元）、宁波（243.33亿美元）和北京（226.99亿美元）等市，高于天津（191.40亿美元）和重庆（139.25亿美元）。广州市商品出口总值增速（3.7）低于重庆（2.3倍）、天津（15.2%）、深圳（6.3%）和北京（4.4%），也低于全国（8.7%）和全省（6.9%）平均增速，高于上海（3.1%）和苏州（1.5%）。在运行质量上，财政

17、收入增速略有回升，工业企业利润降幅收窄、亏损面逐月缩小，居民收入稳步增长2012年上半年，广州市实现地方财政一般预算收入479.62亿元，同比增长5.2%，比一季度（4.1%）提高1.1个百分点，比上年同期（20.1%）回落15.0个百分点；其中税收收入364.78亿元，同比微增0.2%，扭转连续五个月下降的态势。四大主体税种中增值税和营业税分别为82.50亿元和81.04亿元，分别增长9.0%和1.1%，企业所得税和个人所得税分别为59.77亿元和23.65亿元，同比分别下降4.3%和11.3%。财政收入增速略有回升，但总体形势依然严峻，一是营业税和个人所得税仍未扭转减收态势，二是销售不动产

18、营业税收入、土地增值税和契税收入持续下降；三是今年以来规模以上工业企业利润持续呈下降态势，导致房地产业企业所得税和汽车制造业企业所得税大幅下滑。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市地方一般预算财政收入（382.33亿元）低于上海（1884.29亿元）、北京（1495.76亿元）、天津（713.86亿元）、深圳（662.94亿元）、重庆（658.02亿元）和苏州（506.75亿元）。广州市地方一般预算财政收入增速（3.4%）低于天津（27.3%）、重庆（20.3%）、深圳（7.6%）、苏州（7.5%）、上海（6.7%）和北京（3.8%），也低于全国（12.7%）和全省（7.5%）平均

19、增速。2012年15月累计，广州市规模以上工业企业实现主营业务收入5612.24亿元，同比增长4.2%，增幅比14月（3.0%）提高1.2个百分点，比上年同期（11.7%）回落7.5个百分点；实现利税总额580.40亿元，同比下降0.7%，降幅比14月收窄2.3个百分点；实现利润总额302.32亿元，同比下降13.6%，降幅比14月（16.0%）收窄2.4个百分点，比上年同期扩大7.9个百分点，降幅大于全国（2.4%），但小于全省（19.2%）。主营业务收入利润率为5.39%，比上年同期下降0.95个百分点。广州市工业企业涉及的37个工业行业大类中，与上年同期相比，有12个行业实现利润增长，其

20、中一个行业扭亏为盈；有7个行业亏损；有18个行业利润下降，其中11个行业降幅超过20%。2012年15月累计，规模以上工业亏损企业亏损额同比增长1.1倍，增幅比14月收窄5.8个百分点，比上年同期扩大30.4个百分点。企业亏损面逐月缩小，2012年15月为28.26%，分别比12月（31.22%）、13月（30.57%）和14月（29.96%）收窄2.96个、2.31个和1.70个百分点。工业企业整体盈利状况略有好转，亏损面逐月缩小，意味着越来越多的企业正努力改善经营困境，走上盈利区间。两项资金占用较快增长，5月末，广州市规模以上工业企业应收账款为1719.33亿元，同比增长17.0%，增幅较

21、4月末（9.3%）提高7.7个百分点。产成品存货506.70亿元，同比增长14.7%，增幅较4月末（12.5%）提高2.2个百分点。2012年上半年，广州市城市居民人均可支配收入为19730元，同比增长11.4%，增幅比一季度（11.3%）提高0.1个百分点，比上年同期（11.7%）回落0.3个百分点，其中工资性收入为16091元，同比增长7.2%。城市居民人均消费性支出14985元，同比增长7.9%，增幅比一季度（5.8%）提高2.1个百分点，比上年同期（12.5%）回落4.6个百分点。在运行环境方面，价格持续回落，新增贷款有所增加，财政加大民生投入消费价格同比涨幅收窄、环比上涨。2012年

22、6月份，广州市城市居民消费价格总指数（CPI）同比上涨2.5%，升幅较5月份收窄0.5个百分点，其中消费品价格上涨3.8%，服务项目价格下降0.3%。6月份，食品类价格持续回落，环比下降1.0%，带动CPI环比下降0.3%，其中消费品价格下降0.5%，服务项目价格上涨0.3%。2012年上半年，CPI同比上涨3.2%，涨幅比2012年15月累计收窄0.1个百分点。构成居民消费价格的八大类商品呈“六升二降”格局，交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类同比分别下降3.3%和1.7%，同比上涨的六大类商品中涨幅居前三位的依次为食品类（10.4%）、烟酒及用品类（4.3%）、医疗保健和个人用品类（2.

23、1%）。生产价格继续回落。2012年6月份，广州市工业生产者出厂价格指数（PPI）和购进价格指数（IPI）同比分别下降0.8%和2.3%，降幅分别比5月份（0.2%和1.1%）扩大0.6个和1.2个百分点，环比分别下降0.3%和0.5%。受上年下半年起国际原油价格波动、国家下调成品油价格及全球经济低迷等因素影响，石油和黑色金属加工业等行业生产受阻，产品出厂价格受到了挤压，PPI持续出现回落。2012年上半年，广州市PPI同比上涨0.2%，IPI同比下降0.2%。2012年6月末，金融机构人民币各项贷款余额17470.55亿元，比年初增加1137.12亿元，同比多增284.86亿元，比年初增长7

24、.0%；人民币各项存款余额27492.53亿元，比年初增加1700.89亿元，同比多增386.11亿元，比年初增长6.6%，其中，单位人民币存款比年初增加134.54亿元。企业短期贷款增长较快，中长期贷款增速下滑，从同比增速看，自2011年7月起，短期贷款增速开始高于中长期贷款，且增速差距呈扩大趋势。6月末，金融机构人民币短期贷款余额4100.24亿元，同比增长9.5%，占人民币各项贷款余额的23.5%，比重比上年同期（20.2%）提高3.3个百分点；中长期贷款12444.36亿元，同比增长5.3%，增速比上年同期（15.0%）回落9.7个百分点，占贷款余额的71.9%，比重比上年同期（75.

25、6%）下降3.7个百分点。在全国主要大城市中，2012年5月末，广州市金融机构人民币存款余额（26044.59亿元）低于北京（73496.30亿元）和上海（55937.35亿元），高于深圳（25263.07亿元）、天津（17987.51亿元）、重庆（16917.94亿元）和苏州（15983.53亿元）。广州市金融机构人民币存款余额比年初增速（1.0%）低于重庆（6.9%）、苏州（5.3%）、深圳（4.9%）、天津（4.7%）、上海（1.2%）和北京（1.2%）。2012年上半年，广州市地方财政一般预算支出540.33亿元，同比增长18.2%。其中，教育支出73.01亿元，同比增长26.5%，占

26、财政支出的比重为13.51%，比上年同期提高0.88个百分点；住房保障支出36.28亿元，同比增长49.7%，占财政支出的比重为6.71%，比上年同期提高1.41个百分点；社会保障和就业、医疗卫生支出分别为67.26亿元和34.34亿元，同比分别增长4.8%和40.0%。2、影响房地产业发展的宏观政策金融政策2009年中国楼市走过了一波由低谷到小阳春，再迅速高涨的历程，高企的房价昭示着泡沫的形成。在此背景下，以“国四条”为代表的新一轮楼市调控政策正式出台，一些遏制房价过快上涨的金融政策也纷纷出台。2010年1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，此举标志着金融监管力度明显加强。继央行上

27、调存款准备金率之后，政府再次明确，二套房贷实现无差别的首付四成的政策。2010年9月29日，“新国五条”政策的出台，要求各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。目的是为了抑制当前占市场交易主流，并把自住型消费挤出市场的投机性和投资性购房。自2012年7月6日起中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，是自2012年第2次宣布加息。金融机构一年期存款基准利率由3.25%下调到3%，一年期贷款基准利率由6.31%下调到6

28、%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。税收政策土地增值税征收范围计征时间税率计征公式转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人增值额未超过扣除项目金额50%房地产转让合同签订后7日内30%增值额30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%40%增值额40%扣除项目金额5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%50%增值额50%扣除项目金额15%增值额超过扣除项目金额200%60%增值额60%扣除项目金额35%建造普通住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%免征城 镇 土 地 使 用 税征收范围计征时间定额税率计征公式在城市、县城、建

29、制镇、工矿区拥有土地使用权的单位和个人大城市按年计算，分期缴纳1.5-30元应税土地面积适用税率中等城市1.2-24元小城市0.9-18元县城、建制镇、工矿区0.6-12元契 税征收范围计征时间税率计征公式转让国有土地使用权、房屋权属，承受的单位和个人房地产转让合同签订后10日内3%契约价格或估价值适用税率值得注意的是，由于历史原因，广州地区一直未全面对房地产项目土地增值税进行清算，实际税收实务中采用一定预征率标准对应税房地产交易行为实施预征。根据广州市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告(2012年第2号)规定，广州市本次土地增值税预征率调整是：写字楼(办公用房)的预征率由2%调整为3%

30、。其他住宅类的普通住宅2%，非普通住宅3%，别墅4%及商业营业房和车位4%维持不变。此次调整执行时间自2012年7月1日起至2013年6月30日止（税款所属时期）。 2010年04月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。2010年5月31日，国家税务总局关于进一步加强

31、高收入者个人所得税征收管理的通知（国税发201054号），强调要切实按照国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）、国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（国税发200733号）等相关文件规定，做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。土地政策2011年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也有明显增长。2011年下半年至今土地新政日期文件或会议内容2011年6月17日财政部和住建部发布关于切实落实保障性安居工程资

32、金加快预算执行进度的通知住房公积金增值收益将按规定用于保障性安居工程。土地出让收益也将按规定用于保障性安居工程，当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除有关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金。2011年7月12日“新版国五条”出台房价上涨过快的二三线城市要求采取限购措施。2011年7月20日国务院常务会议出台土地市场“国五条”首次提出加强和改善土地调控。在保证保障房工地的同时，要采取多种措施增加普通商品住房用地供应，商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。2011年8月7日国土资源部修改土地管理法国土资源部表示，土地管理法的

33、修改是要处理好重要战略机遇期的背景下，不使耕地过多过快地流失。当前土地管理法的修改重点是保障农民的土地权力。2011年10月7日国土资源部鼓励开发坡地国土资源部表示未来将有计划、有节奏地推动低丘缓坡地、山地、未利用土地和工矿废弃地的综合开发利用。2011年11月9日国土资源部着手修改闲置土地处置办法国土资源部力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。2011年11月22日土地管理法修订土地管理法做出修订，除乡镇企业、农民宅基地或相关公益事业可以申请使用集体土地外，“任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有土地”，即实行“招拍挂”的土地出让制度2011年12月

34、22日限制土地可无偿收回国土资源部主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满一年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满两年的，经准后可无偿收回土地使用权。2012年2月20日国土资源部发布国土资源信息化“十二五”规划加快土地利用现状、城镇低级、土地利用总体规划、基本农田、农用地分等与耕地质量、土地整治规划等土地基础数据库建设与维护。2012年2月22日国土资源部发布2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会全国选择部分城市开展小产权房清理工作。2012年2月28日

35、国土资源部发布关于严格土地利用总体规划实施管理的通知凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局，强化土地利用总体规划对土地利用的整体管控作用。2012年3月21日国土资源部发布关于大力推进节约集约用地制度建设的意见政府将进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和低价政策。2012年3月26日国土资源部将加强规划扭转土地城镇化速度过快状况扭转的措施：1，加快人口急剧。2，控制城镇用地规模的过快扩张。2012年4月18日国土资源部部署2012年房地产用地供应和监管工作对保障房用地将应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地；

36、合理增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供地计划并向社会公布。2012年5月3日国土资源部十二五期间将加快推进征地制度改革未来将逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿标准。房地产政策在经济稳固复苏的基础上，为遏制房价过快上涨，中央今年从年初至今采取了深度调控政策，政策出台的频率和调控力度都达到了调控史上之最，对市场造成了较大冲击。各类政策中以“限购令”新政力度为最强。近期广州“限购令”细则的颁布，其核心内容包括四大方面：一：坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；二：非常住家庭不准在广州购买；三：未满18岁不得单

37、独购买商品房；四：境外购房，按照国家有关政策执行。现时，国家与广州市一系列出台的相关政策，都会对房地产的市场发展造成一定的冲击。2011年下半年至今房地产新政日期，文件或会议内容2011年6月1日，广东省物价局关于印发关于商品房销售明码标价的规定的通知商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。2011年7月12日，国务院：房价上涨过快二三线城市需要采取限购措施（最新“国五条”）贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力

38、度：1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；2、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房；3、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购施；4、确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。2011年8月1日，央行：继续实施稳健货币政策，执行差别化房贷要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标

39、准6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。2011年9月28日，国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见大力推进以公共租赁为重点的保障性安居工程建设；落实各项支持政策，包括：确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策；加强组织领导，进一步落实地方政府责任；建立目标责任制、统筹安排年

40、度建设任务、建立考核问责机制。2011年10月13日，北京等十余城市提高首套房贷款利率10月13日，中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，随后其他各地银行也纷纷上调房贷利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%-10%；而成都，济南在5%-20%；长沙、武汉更高，为10%-30%；长春最高，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。2011年11月30日：中国人民银行调整存款准备金率中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。201

41、1年12月4日：住建部明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变住建部明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。同时，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。2011年12月9日，政治局会议确定2012年房地产政策方向。2011年12月9日，胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年1月7-8日，中国人民银行召开工作会议会议指出，今后将继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。根据经

42、济金融运行情况，综合运用多种政策工具，按照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信贷供给，保持社会融资规模的合理增长。着力优化信贷结构，更好地服务实体经济发展。落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对国家重点在建项目和保障性住房建设。2012年1月31日，国务院召开常务会议温家宝总理对政府工作作了部署，其中房地产方面：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年2月20日国家发改委发布关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居

43、工程建设工作的通知各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金。要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。分解下达的计划要与已签订目标责任书相应的建设任务相衔接。2012年2月24日，央行下调存准率从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2012年3月5日，政府发布2012年政府工作报告报告指出，政府将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成

44、果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。2012年3月8日住房和城乡建设部“限购令“短期内不会有所微调和放松，楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松，今年的目标是要让几个一线城市的房价水平降下去。根据1月26日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，广州市在2月24日研究出台了关于进一步严格执行广州市商品住房限购政策的通知。至此，以限购、限贷为代表楼市调控政策全部在广州市落地实施。其中，限购令规定广州市户籍家庭限购两套住房、非广州市户籍常住家庭限购一套住房;限贷令规定实施差别化的信贷政策，首套房的首付比

45、例从最低20%提高至30%及以上(下半年由于商业银行信贷额度紧张利率普遍上浮5%-10%)，二套房的首付比例提高至60%及以上、利率不低于1.1倍，三套房及以上全面停贷。以上政策，不仅以行政手段限制了居民购买多套住房进行投资投机的可能性，亦抬高了首次置业和二次置业的房贷门槛，其本质是限制楼市的有效需求，对成交量影响巨大。3、广州市城市房地产市场发展状况2012年5月，“新国八条”广州细则正式出台满15个月。根据阳光家缘数据显示，15个月以来广州广州市均价微跌1.9，但成交套数则环比上涨46.3。在抽查的100个楼盘中，升价、持平和降价楼盘各占据33，呈现“三国鼎立”局面，有分析指出，该数据在一

46、定程度上显示市场各方博弈仍在继续。进入5月以来广州新房网签量持续高位运行，连续三周超过2000套。而4月广州一手房每周网签成交量仅维持在1000套左右的水平。4月24日5月23日广州一手房网签套数为8731套，环比增加46.3，网签成交面积为99.6万平方米，环比增加42.6，广州市网签均价方面，本月网签均价为11948元/平方米，环比下滑1.9。在楼市成交持续回升的背景下，广州推地节奏也开始加速，继月初挂牌出让珠江新城、天河软件园高唐新建区两幅商用地和番禺一幅商住地块后，上周又一口气推出南沙四幅住宅地，从目前来看，土地市场相比去年底有所好转，但全球经济总体仍然不容乐观，不少开发商拿地时还是会比较谨慎。与成交持续回升和推地加速形成鲜明对比的是，目前广州库存量压力依然较大，目前广州市共有未售商品住宅近11万套，总面积高达1440万平方米，其中可售商品住宅套数达5.6万套，总面积为731万平方米。而今年前三个月，广州一手住宅月均成交量只有约36万平方米，若以此计算，731万平方米的商品住宅可售面积足够消化20个月。word文档 可编辑复制word文档 可编辑复制