房地产价格对我国经济环境的影响毕业论文.doc

1、房地产价格对我国经济环境的影响摘要:我国是一个人口众多的发展中国家。随着人口的不断增长，人们对各种基本配套设施的需求也在不断增加，特别是对住房的需求。由于住宅市场与攻击结构不匹配，出现严重供小于求的现象，导致房地产价格不断攀升，出现了一个又一个“地王”。此时此刻房地产的价格严重影响我国的经济大环境。关键词：房地产价格 经济环境 影响 对策 word文档 可自由复制编辑目 录 一、房地产的含义及发展历程- 1 -（一）房地产的含义- 1 -（二）房地产行业在我国的发展历程- 1 -二、房地产价格对我国经济环境的影响- 3 -（一）房地产价格适度涨跌对我国经济环境的积极影响- 3 -（二）房地产价

2、格大幅波动对我国经济环境的消极影响- 3 -三、房地产价格对我国宏观经济产生的影响- 3 -（一）房地产价格是否会下降- 3 -（二）房地产价格下降趋势对我国宏观经济的影响- 3 -（三）房地产市场走势与我国宏观经济密切相关- 3 -四、 我国应对房地产价格过高的对策- 3 -（一）政府应对房地产价格过高的作为- 3 -（二）企业应对房地产价格过高的作为- 3 -（三）个人应对房地产价格过高的作为- 3 -参 考 文 献- 15 - word文档 可自由复制编辑 word文档 可自由复制编辑房地产价格对我国经济环境的影响房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产经济的产品是房子，是社

3、会经济活基础要素，因此可以说房地产业是我国国民经济的基础。人们生活离不开房子也就是离不开房地产行业。由于房地产的发展总要超前于其他产业的投资开发又会引发对其他许多行业的需求，对相关产业产生不同程度的带动作用，所以房地产价格就显得尤为重要。同时房地产业与宏观经济关系密切，房地产价格是其中一个关键的因素。房地产价格价格波动对经济运行会产生重要的影响。一、房地产的含义及产生环境（一）房地产的含义房地产（Real Estate）是房产和地产的总称它是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活的必需品，不仅仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最

4、重视、最珍惜和最具体实在的财产。（二）房地产行业在我国的发展历程从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30多年的风雨历程。大体说，中国房地产市场的发展经历了以下四个阶段。1、19781991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。2、19911995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南方视察为标志，中国南方掀起了房地产开发的热潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后的极速“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。3、19952

5、003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展的最好的一个时期。整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步的成长，房地产业进入一个稳步上升的通道。4、20032007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005-2006年则是政府出台最为密集的阶段。2006-2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。5、20072011年，房地产行业全面调整阶段2007年第四季度开

6、始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度和广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。2009-2011年，国家多次从多方面，对房地产市场进行宏观调控，限制投机性购房需求，加大保障性住房建设，进一步稳定房价，防止房地产泡沫现象的进一步加剧。二、房地产价格对我国经济环境的影响房地产价格的波动对经济运行有着重要的影响。房地产价格适度涨跌会促进就业、刺激经济增长，而上涨过快或下跌过

7、猛，一方面会引发内需不足、阻碍实体经济发展、造成泡沫等负面影响；另一方面，也会对GDP、银行、房地产和相关行业造成负面影响。（一）房地产价格适度涨跌对我国经济环境的积极影响1、房地产价格适度上涨对经济的积极影响（1）促进房地产行业和相关行业的发展。房价的稳定上涨，一方面会带动更多的企业在房地产行业投资，促进房地产行业的增加供给；另一方面，因为房地产行业是产业关联度特别强的行业，它的发展会带动相关行业的发展。综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，会影响315元的总产出。由此看出，房地产行业的适度增长对一国的经济发展起着助推器的作用。（2）促进就业。房地产行业作为一个建筑部门属于劳动密集型

8、行业，需要大量的建筑工人，建筑工人的来源主要是农民。房地产行业的繁荣会解决大量的农村人口的就业问题。据调查，SOHO最大的一个项目有6000名农民工。（3）促进银行账款的回收。在房地产价格稳定上涨时期，银行的贷款的资产将更为安全。这主要包括两个方面：一是房地产开发商的贷款利息；二是个人购房贷款利息。因为抵押资产的不断增值，变现能力很快，银行对“坏账”的担忧减弱。2、房地产价格适度下跌对经济的积极影响（1）促进内需。如果房地产的价格适度下跌，房价在民众的消费支出中所占比重适当（可以按照国际通行的房价收入比来控制），会有更多的支出用于别的消费品的购买：比如旅游、汽车、家电、餐饮等。这些厂商利润的增

9、加，一方面会提高职工的工资收入，增加他们的消费；另一方面，会提高这些产业用于技术创新的投资，使得产业得以升级，产业结构得以优化。（2）改善购房者的福利。房价适度下跌，一方面会让更多的人有机会以更低的成本，改善自己的居住条件。改善购房者的居住条件，使得没有支付能力的无效需求变成有效需求；另一方面，适度下降也会促进房产交易量的提升。（二）房地产价格大幅波动对经济的负面影响1、房地产价格上涨过快对经济的负面影响（1）引起“内需”不足。目前，我国经济存在的最大问题是内需不足，而房地产价格的不断上涨，形成的高房价，正是引起内需不足的重要因素。为了积累买房的首付，一些家庭需缩减其他消费支出。而无多余的资金

10、以供其它消费，对我国经济产生很大的负面影响。（2）损害实体经济的发展。房地产的过度上涨对实体经济的影响可以从两个方面来看：一是高房价使得“内需不足”，减少了对其它产业得消费需求，从而阻碍了制造业等实体经济的发展；二是高房价带来的超额利润，吸引了本可以投资于制造业的资金资源。社会上大量资本、资源被吸收到了房地产市场，这对实体经济造成不利影响。（3）造成资产泡沫。房地产开发商和购房者对未来房地产价格具有系统性的上涨预期，进而各自采取群体性投机行为，使得房地产价格脱离市场基础所决定的基本价值而持续上涨。一方面，随着房价的不断上涨，炒房者的加入，投机行为的增多，都会引发房地产的泡沫，使得房地产的价格严

11、重背离实际价值。另一方面，房地产的产业关联度很高。房地产价格的持续走高，不仅会使得房地产行业过热，而且还能通过对后向关联产业得需求拉动和前向关联产业得供给推动，引发整体经济的过热。2、房地产价格下跌过猛对经济的负面影响（1）对银行系统的冲击。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房占全部购房总数的90%。关于房价下跌与银行系统安全的关系，中国建设银行董事长2008年在公开场合说：“当房价下跌10%，不会对我行产生影响；当房价下跌20%，会有一定的负面影响；当下跌到30%以上时，会产生较大负面影响。”所以说，在房价不断上涨的过程中，银行的金融风险也不断增加。一旦

12、房价过度下跌，抵押物的价值将大大缩水，而房地产供过于求的现实将使得抵押物缺乏变现力，银行的呆账、坏账增加；银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动的困境。（2）房地产行业受到冲击，影响住房的供应。政府将房地产开发商视其为市场经济的一个经济主体，而政府的作用就在于监管和引导其市场行为。虽然一些开发商在房地产开发的过程中存在各种各样的问题。但是，政府绝不是要采取极端的行政性行为“扼制”其发展，而是要通过一些政策的下达引导其健康发展。所以，房地产价格过度下跌，可能会引发资金不充裕的房地产商的倒闭和破产，引起房地产市场的震荡，从而减少住房供应量。（3）影响其他相关行业的发展。房地产具有产业链长、动作作用

13、明显等特点，在其价格下跌的情况下，会对其他行业产生较大的冲击。一是在前期房地产发展较好，对相关行业需求较大时，这些行为为满足需求加大一部分固定资产投资，一旦房地产行业萎缩，失业人员的大幅增加，将会对社会造成压力，引发社会问题。（4）影响经济增长。从2000年以来，我国房地产业从复苏到初步发展、快步发展，已经进入繁荣阶段，其发展速度接近经济平均增长速度的2倍。根据有关学者的研究，1997-2005年，房地产综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%。在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。在这样的

14、情况下，房地产价格的下跌，将会引起GDP的波动。三、房地产价格对我国宏观经济的影响近年来随着房地产行业的繁荣发展，房地产行业甚至是房地产的价格对我国国民经济的影响也越来越明显。很多中外知名的经济学者都纷纷加入探讨房地产对我国宏观经济的影响的研究。主要探讨问题如下：（一） 房地产价格是否会下降房地产价格将会回归理性，同时房地产行业在国民经济增长中的重要性会不断下降，前者将在短期内完成，后者则代表未来的一种必然趋势。转型尽管痛苦，但中国经济若要继续保持过去30年的高速发展，则必须走转型这条路，转型不是问题，问题是能否成功转型，这决定中国经济运行中积累的矛盾能否从根本上加以解决，决定了中国经济是否能

15、在一个更高的基础上进一步持续健康发展。以下通过笔者的分析进一步论证这一下跌趋势的必然性：1.市场自身的规律决定了房地产价格下降的趋势。尽管既得利益集团在想方设法阻止房价的下跌，希望维持他们的既得利益，但市场有其自身的运行的规律，即使政府不出台一系列调控政策，通过市场的自发性，房地产泡沫也必然会破灭。目前房地产市场有价无市，地产商的资金需要回流，过去几年地产商获取的暴利不足以长期支撑这种有价无市的局面，对资金回流的需求必将在不远的将来迫使房地产商降价销售，使价格回归理性。2.政府政策的引导及其实施的决心决定了房地产价格下降的趋势。泡沫破裂的危害性，使得中国的政策制定者必须出台相关调控政策去抑制房

16、价泡沫的进一步扩大， 并引导房价回归到理性水平，并且有证据显示政府在这方面已有所行动并且决心之大是前所未有的。纵观世界经济发展史，一条颠覆不破的真理就是泡沫终有破灭的一天，中国的房地产泡沫也同样不可能例外。与其任其发展最后毁灭性地破裂，不如在政府政策的引导下逐渐将这个泡沫消除，对泡沫的处置宜早不宜迟， 中国的政策制定者显然已经意识到了这一点。中国经济能否幸免于难，取决于政府政策的引导是否得当，但在这个过程中，若是控制不当，泡沫以毁灭性的方式破灭，这对整个中国经济将是一种致命的打击，这种可能性已成为中国经济运行中最大的风险，它的发生将对国民经济产生极大的危害。3.高房价不利于经济发展方式转变。不

17、少专家认为，房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业，它的过快发展，会增加更多的高耗能产品需求，使我们面临的资源环境压力更大。高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移，必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于自主创新和产业结构优化升级。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠卖地获得，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式，长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。同时，中国绝对不会依靠盖房子富强起来， 中华民族也绝对不会依靠盖房子完成民族的伟大复兴。尽管它对国民经济中其他行业的发展

18、有巨大的拉动作用，当它绝对不会成为中国发展战略中的支柱产业， 因而国家发展经济绝对不会停留在靠房地产拉动经济上。所以国民经济未来的进一步发展必然依赖关系中国综合国力的高新技术产业，从长期来看房地产行业在国民经济中的重要性一定会不断降低。4.高房价使内需增长面临长期抑制。内需不振是制约我国经济发展的突出问题，为拉动内需、刺激消费，国家采取了一系列政策措施。但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制社会中间阶层的扩大。因而政府为了化解国民经济发展中产能过剩与内需不足这一重大矛盾，也不会放任房价的飙升

19、，必然会出台相关政策使得房价回归到理性的水平。（二）房地产价格下降对我国宏观经济的影响房地产价格的下降无非是以两种方式进行，一种是跳水式，另外一种是温和式。这两种不同的方式对中国宏观经济短期走势的影响是不同的。1、我们来分析跳水式，即房价泡沫破裂时对整个宏观经济的影响。房地产行业泡沫的破灭，将会影响与之相关的上下游产业，其中包括铁矿、钢材、水泥、家具、装修、金融等行业。这些行业都可能受到房地产行业的不利影响而遭受不利冲击，众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长，危及整个金融系统的安全，并进而对实体经济带来重创，甚至引发整个经济的衰退。1991年日本房地

20、产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷，而美国次贷危机引发的国际金融危机阴影还未散去。前车之鉴，教训极为深刻。因此，房价若以跳水式下跌，对整个国民经济来说都将是一种灾难，经济将陷入衰退甚至萧条。2、我们再来分析房地产价格以温和的方式回归理性对中国宏观经济的影响。与跳水式一样，温和式的房价下跌同样会对于房地产相关的上下游行业产生同样的不利冲击和影响，但程度要显得温和许多。温和式的房价下跌的冲击可能会局限与相关的行业，且冲击的强度有限。与此同时房价的下降尤其促进经济的增长的有利一面，它将在某种程度上扩大内需，增加居民在其他生活用品方面的消费，这对其他行业而言无疑是一个好消息。由于它在一定程度上缓和

21、了产能过剩与内需不足之间的矛盾，因而有利于国民经济持续健康的发展，对次贷危机后出口下降所凸显的产能过剩的问题会起到一定的缓解。（三）房地产市场和我国宏观经济的密切关系从固定资产投资增长来看，可分为两块，一块是非房地产投资，其投资增速从2008年第2季度以来明显放缓。另一块则是房地产投资，当前中国房地产出现了较为严重的问题，投资明显下降，房地产投资的明显下降对原材料价格及能源消耗影响很大，钢、铝、铜等资源性产品价格下跌。因此，中国经济现在面临的是“内忧外患”，“内忧”主要是房地产的大幅下跌，“外患”是正在出现而且还有可能进一步加剧的全球性经济衰退。中国面临的经济增长放缓的问题比19971998年

22、更为严重，当时中国只遭受了外部金融危机的冲击，房地产市场并没有受到多大影响。如果，2008年初不实行从紧货币政策的话，可能现在的情况不会这么严峻，仅仅会出现与19971998年相似的问题。19971998年和20012002年中国出口都有所下降，但1997-1998年的投资反而出现大幅度上升，这是由于当时采取了积极的财政政策，靠投资驱动来抵消出口的放缓，使整个经济增长维持在正常的标准。这次，中国政府也推出了4万亿投资计划，以保证经济平稳较快增长。关键问题是，这次能不能像19971998年那样，靠政府的扩张性财政政策拉动经济增长，以抵消外部经济放缓的影响。我认为，房地产市场低迷和出口下降，两种因

23、素的叠加增加了中国经济增长下行压力，这种状况有可能延续到2009年第2季度。随着宏观政策的调整，积极财政政策和适度宽松货币政策的效果会慢慢显现，估计到2009年年中的时候，整个经济形势会出现转机。 2009年中国经济走势与4万亿投资政策的效果紧密相关。如何判断这一效果，首先要分析这4万亿投资政策的资金来源。根据国家发改委公布数据，其中1.18万亿来自中央财政，其余资金来自于财政投资所带动的社会投资。而社会投资并非新增资金，只是社会各类投资主体的计划投资，随着经济形势恶化，部分投资计划也有可能取消，因此，除政府财政投入的1.18万亿外，社会投资和2008年相比并没有新增。那么，1.18万亿对中国

24、经济的驱动力有多大呢？1.18万亿约占中国GDP总量的2%，根据投资对GDP的拉动作用估算，4万亿投资每年也只能带动1%的GDP增长。因此，2009中国要确保8%的GDP增长难度较大。 中国每年提出的8%、9%或10%的经济增长，均是在前一年的基础上增加的部分。按照资产投资增长比较，中国经济完全有可能出现负增长。比如，一个企业去年投资100万，今年形势不好可能就只投80万，80万和100万相比就是负的20%的增长。消费也同样如此，比如消费者去年消费1万元，今年工作不景气只消费了9千元，这也就变为负的10%的消费增长。考虑到财政投资刺激因素，即使中央财政投入的1.18万亿均是新增资金，那也只占G

25、DP增速的2%，若想达到8%经济增长的话，除财政投资外，其余部分投资对GDP增长贡献率要达到6%，这6个百分点从何而来？私人投资会不会有？制造业投资会不会有？恐怕不会有。所以说，在这种情况下中国要实现保8%的增长很难，因此，光靠财政投资肯定不够，还需要其他投资的跟进，其中，房地产投资是很重要的一块。 房地产投资在中国整个固定资产投资中约占20%左右，基础建设投资也约占20%左右，因此，财政投资如果主要集中在基础设施上，那么房地产投资一定要跟得上。现在问题是，房地产销售出现大幅下降，肯定会影响到房地产投资增长，虽然目前房地产投资还没有出现负增长，但由于房地产销售不景气，房地产商会压缩投资甚至不投

26、资，2009年有可能出现房地产投资出现负增长。可以说， 2009年如果房地产市场稳定，中国经济才可能实现软着陆，如果房地产市场出现大幅下降甚至达到20%30%的跌幅，那么，2009年中国经济最多能够实现4%5%的增长。 四、 我国应对房地产价格过高的对策 面对房地产价格过高，政府、企业和个人都会作出不同的选择，以期望可以转不利局面为有利局面。（一）政府应对房价过高的作为房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易

27、形成泡沫等后果。 历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需总量保持基本平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场结构矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市

28、场。 鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家业已出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。（二）企业和个人应对房价过高的作为1、企业应对房价过高的作为近十年来我国房地产与蓬勃发展，吸引了大量资金进入，因此造成了房地产投资过热的现象，形成了巨大的泡沫，同时也给个人投资带来了不可估量的损失。因此，为了抑制房地产投资的过热现象，我们必须通过一系列的宏观调控政策保护

29、稳定的个人房地产投资行为。需调节的宏观政策如下：(1）土地制度。土地制度直接影响着地价水平，科学合理的土地制度和政策，可以制约个人投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。(2)住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，保护健康的个人房地产投资行为。(3)城市发展战略、城市规划、土地利用规划。这些政策对相关地区的房地产价格都有很大的影响，从而直接干预了当地的个人房地产投资行为。(4）房地产价格政策通过房地产价格策略可以快速的影响投资者的投资行为。抽象来看，房地产价格政策可分为两类。一类是高价格政策，一类是低价格政策。在我国，政府可通过控制土地供应量及高土地出让价格以及房地产开

30、发经营的税费，调整产业政策等措施控制房地产价格。政府抑制房地产价格的措施主要有：制定最高限价、制定标准价格、调整土地供应量、建立并完善房地产交易管理制度等等。(5)税收政策。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落，进而影响个人房地产投资行为。( 6)行政隶属变更可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为市，或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的房地产价格上涨。这种变更对当地的个人房地产投资行为有着巨大的影响。2、个人应对房价过高

31、的作为收入较高的人群选择囤房子待房价进一步上涨再卖出去，因此出现了像中国特有的“炒房团”。而收入较少的，要不选择贷款买房，要不就租房子。总之，由于房地产行业的特殊性、基础性和不可替代性，房子始终处于供不应求的状态，这影响着全国各行各业的发展，为了防止房地产价格过度影响国民经济，政府颁布多种法令限制房价上涨、控制炒房行为，以期可以稳定房价降低通货膨胀。我相信，经过逐步控制和多方协调，房地产价格终会趋于稳定。参 考 文 献1 薛淑萍, 李建国.，房地产开发与经营，北京: 电子工业出版社,2007 2 田成诗. 我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析J. 价格理论与实践, 2009,(07) .3 张美涛. 对当前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析J. 民营科技, 2010,(11) word文档 可自由复制编辑