市场弱势下的住宅产品设计趋势.pptx

1、一线城市土地价格居高不下，拿地困难，利润不再地王频出，土地稀缺，溢价困难！缺地二三线城市供过于求，价格竞争惨烈，成本品质两难存量过剩，低价竞争，价格顶板！缺客户互联网的冲击，实体经济不景气，股市过山车，失业率剧增 导致传统商办市场也严重过剩届最 过的日子可能是中国房地产The Silver eHas Came里里白银白银 时时代代,NONO 根本看不到银子在那根本看不到银子在那弱势下的 产品设计产品设计趋势创 新 无 止 境E n d l e s s I n n o v a t i o n第 一 生 产 力P r o d u c t i v e F o r c e上海柏涛产品创新的先驱 也有可

2、能是先烈1 1，一线准一线城市，一线准一线城市，地王时代的地王时代的产品溢价策略产品溢价策略2 2，二三线城市，存量过剩时代的，二三线城市，存量过剩时代的产品竞争策略产品竞争策略 3 3，社交化互联网时代的社交化互联网时代的共性个性产品突破方向共性个性产品突破方向 弱势下的 产品设计产品设计趋势创 新 无 止 境E n d l e s s I n n o v a t i o n第 一 生 产 力P r o d u c t i v e F o r c e差异化产品差异化产品Searching For Difference是我们努力的方向寻 找高地价下的一线城市住宅市场高地价下的一线城市住宅市场

3、为了利润，单价必须高 为了速度，总价必须低豪宅单价，改善面积段小面积豪宅研发成为一个重要课题小面积豪宅研发成为一个重要课题 如何让小面积房型宽敞舒朗 如何让小面积房型实用可变空间视觉大：视觉穿透 房型结构可变：灵活调整好看好看 好用好用空间体验大：行走洄游 储藏空间丰富：弹性储藏老人房洄游空间家居大面宽大面宽客卧套 定制家具 空间定制 儿童房儿童房 大横厅空间细分 双钥匙景观飘窗功能实用独立电梯大露台观影空间中西厨中西厨端户侧厅大卫生间酒店式酒店式南向次卧 流动主卧套房主卧套房 私密性私密性大阳台 餐客厅空间紧凑 独立书房十字轴线十字轴线豪华套房独立玄关独立玄关独立吧台轻奢体验电梯入户 老人房

4、收纳灵巧卧室数量卧室数量礼仪空间三代同堂收纳空间趣味空间Soft Multiple Art复合复合独特独特舒适舒适如何将豪宅理念进入改善刚需？Soft MultipleArt功能实用模式空间细分模式个性定制模式Improve And Science改善改善 多变多变改善户型如何做到多变空间体验文 件 中 找 不 到 关 系 I D 为 r I d 3 的 图 像 部 件。将165轻段减少到125，持续压低总 价，进入大众视野一种十字轴双流线平层户型一个舒适可变的 家NN舒适四房：舒适四房：舒适主卧套舒适主卧套+两间南两间南向卧室向卧室+北向卧室北向卧室奢华两房奢华两房：豪华主卧套豪华主卧套+南

5、向卧室南向卧室S S S S S S全生命周期体系全生命周期体系豪华豪华 卧套卧套一个星级酒店般开阔的 家双线洄游让空间使用效率极双线洄游让空间使用效率极大提升大提升：B B L L S S玄关餐厅厨房功能环线玄关餐厅厨房功能环线+客厅书房娱乐环线客厅书房娱乐环线洄游空间洄游空间D DK KE E餐厅餐厅+客厅客厅+书房组合空间书房组合空间：一个灵活百搭的 家多功能空间设置多功能空间设置S玄灵活适应不同场合玄灵活适应不同场合&不同生不同生活模式活模式LD视线多方位拉长处理视线多方位拉长处理极致南向极致南向13M13M面宽面宽凸窗凸窗 凸窗凸窗凸窗凸窗 阳台阳台凸窗凸窗13M13M一个明朗通透的

6、 家视觉化大空间设置视觉化大空间设置全凸窗设置全凸窗设置+宽景阳宽景阳台台凸窗凸窗一个高贵尊享的 家双流线双流线+十字轴十字轴：家庭公共空间礼仪化家庭公共空间礼仪化设计设计顶级酒店分流路线顶级酒店分流路线一个精打细算的 家精细化收纳精细化收纳酒店式双玄关体系酒店式双玄关体系多种收纳模式多种收纳模式常用型居家收纳 紧凑型后勤收纳功能玄关功能玄关对景玄关对景玄关创新产品.单身生活 .二人世界 .三口之家 .三代同堂1.75-90平米2+1房全生命周期公寓计（刚需型）高精细化，高实用性，高改造性，高标准化，高结构2.四开间118平米免偷送精细化4+1房设计（刚需型）最实用的改善房型，零空间浪费，结构

7、工整，偷面积可控制在110以内3.得房率90%的花园洋房（刚需型）经济使用，紧凑，无浪费空间，125四房4.高接地性70-90平米别墅化洋房（刚需型）高容积率，高接地性，私密，邻里，超预期实用率组团内花园5.高容量舒适小面积叠加别墅（改善型）120混合型联排叠加平层，比小联排高空间舒适度，比洋房客户赠送多6.高节地小面积联排别墅（改善型）背靠背联排（理论上省1/4用地）7.高赠送率90洋房度假别墅（改善型）8.100-120平mini高实用率叠加别墅（改善型）创新意味 着风险规 避风险的 方法就是 眼见为实万万 试试 如如 意意RUYIONCE宁信“度度”，无自信也。郑人买履 1 1：1 1灵

8、感以前总是以“度”造“履”而且是缩小50倍的“度”现在试试以“足”直接造“履”或有别样收获图纸=度度需求=足足 产品=履履书书房房“诞生记”实景拍摄简介简介上海柏涛建筑设计咨询有限公上海柏涛建筑设计咨询有限公司产品中心司产品中心（简称上海柏涛产品中心）成立于（简称上海柏涛产品中心）成立于20112011年年 5 5月月1 1日，投资上千万日，投资上千万元人民币，面积逾元人民币，面积逾18001800平方米平方米，研发中心可同时进行三个研发中心可同时进行三个 产品的测试，开创国内唯一产品的测试，开创国内唯一1 1：1 1实体户实体户型型样板测试及研发之先河样板测试及研发之先河。传统设计传统设计-

9、通过土地价值评估，然后再作户型，立面，示范区，企业开发思维卖方市场产品设计产品设计-是一种客户视角切入点的设计方法，先忘记土地，做到客户想要的产品，在来匹配不同 的土地，客户思维买方市场产品设计产品设计-绝对不仅仅是户型，而是客户生活模式的精细化思考，进入第二篇 章-社社区圈层精准定制区圈层精准定制特征词特征词-圈层圈层-将居住社区赋予圈将居住社区赋予圈层属性层属性社区只是居住的躯体 圈层则是居住的灵魂圈层社区圈层社区线上朋友圈在社区的线下体现线上朋友圈在社区的线下体现圈层社区是线上圈层线下社区体验店物以类聚 人以群分圈子不再是高端人士专利。,圈层社区 海德公馆 W-PARK 圈层策划圈层策划

10、为特定相似客群订做圈层社区为特定相似客群订做圈层社区合肥海德公馆合肥海德公馆-W-W-PARKPARK-量身订做量身订做9090后社区后社区国内首个国内首个9090后圈层线下后圈层线下社区社区,与互联网精神握手与互联网精神握手曾思吉ZENG SI JI曾厝垵小地主landlords of settlementmoy22岁湖南妹子在厦门MENGJIE Hunan s girl inA职业文艺女青年TING professional literary上海艺术学子art student in shanghai李作杰LI ZUOJIE郭婷婷GUO TINGZHANG张梦婕girlzeng22岁24岁2

11、0岁GUO G圈层锁定圈层锁定9090后，未来新兴消费后，未来新兴消费群体群体圈层个性圈层个性9090后行为习惯的个性后行为习惯的个性分析分析圈层共性圈层共性9090后行为习惯痛痒点后行为习惯痛痒点归纳归纳痛点痛点90后后痒点痒点合理合理价格价格90后后休闲休闲 娱乐娱乐财力财力 状况状况单身单身户型户型 可变可变配套配套 对口对口休闲休闲 场所场所空气空气 质量质量上下班上下班交通交通个人个人 理财理财环境环境 要求要求场所场所心感心感问题问题健健康康餐餐饮饮社交社交 圈子圈子景观景观产品产品多样多样功能功能 运动运动市中市中实际调研实际调研9090后客群居住后客群居住社区需求采访社区需求采

12、访特征总结特征总结针对针对9090后需求选择功能菜单后需求选择功能菜单 规划菜单规划菜单-9090后对规划功能的多元化要求后对规划功能的多元化要求菜单植入菜单植入9090后主题功能菜单植入规划后主题功能菜单植入规划O2OO2O实现圈层线上线下互动，活动同步实现圈层线上线下互动，活动同步客群细分客群细分再度细分再度细分9090后主题圈层人群后主题圈层人群为细分为细分9090后客群再度配后客群再度配置不同主题功能需求置不同主题功能需求圈层主题活动植入，实现圈圈层主题活动植入，实现圈层体验最大化层体验最大化产品菜单产品菜单-9090后对产品的多元化功能要求后对产品的多元化功能要求产品菜单产品菜单-为

13、为9090后设定不同产品类型选择后设定不同产品类型选择个性需求个性需求9090后对于产品可选配有喜好后对于产品可选配有喜好户型菜单户型菜单需要为需要为9090后配置不同主题户型后配置不同主题户型每种户型分别匹配不同可变主题和个性定制每种户型分别匹配不同可变主题和个性定制家具菜单家具菜单增加增加9090后对智能家居的可选性后对智能家居的可选性像研发汽车一样订产品研发像研发汽车一样订产品研发菜单菜单首个互联网线下90后圈层社区-也是首例菜单式产品配置案例互联网思维下的房地产产品开发创新“线下圈层设计”+“菜单式配置”,线上虚拟理想社区 线下实体体验展示圈层需求 线下精准菜单式配置为精准客群营造理想居家模型