同济大学经济与管理学院试卷答案.doc

1、918同济大学经济与管理学院试卷 (B卷参考答案)2008 -2009 学年第 一 学期课号：01025801 课程名：房地产开发与管理 考试形式：开卷（ ）闭卷（ ）此卷选为：期中考试( )、期终考试( )、补考( )试卷专业和年级 工程管理06级 学号 姓名 试题编号一二三四总分得分一、选择题（14分，每小题2分） 得分 注意：1-2题为单项选择题，请选择一个最符合题意的答案编号填入划线中；3-7题为多项选择题，有二个或二个以上符合题意的答案，请将编号填入划线中，多项选择题错选或多选均不得分；少选且选对的每个选项得0.5分。1、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请

2、续期，但未获批准的土地使用权由国家 C 收回。A、有偿 B、补偿 C、无偿 D、协商2、有甲乙两建筑物，甲建于1975年，乙建于1980年，若依定额折旧法，甲的折旧 D 乙的折旧。A、大于 B、小于 C、等于 D、难以判断3、楼面地价是 BC 之比。A、土地总价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率 D、土地单价与建筑覆盖率4、一宗土地经过规划后其价格可能 ABC 。A、上升 B、不变 C、下降 D、不知5、下列属于不动产的有 ABCD 。A、房屋 B、水坝 C、地下工程 D、港口6、房地产产权主要分为 ABC 。A、国有产 B、集体产 C、私有产 D、股份产7、房地

3、产开发项目评估大致可分为 AD 。A、市场研究 B、项目预算 C、项目决策 D、财务评估二、填空题（共16分，每空1分，请填上最恰当的内容） 得分 1、房地产项目可行性研究重中之重的内容是 市场研究 、 财务评价 、 风险分析 。2、房屋的完好程度分为 5 级。3、地价在房价中所占的比重随着地价上涨和房屋陈旧而相应 增加，随着容积率和建安工程造价的增加而相应 减少 。4、房地产开发的主要工作阶段为：投资决策分析 、 前期工作 、 项目建设 、 竣工验收与交付使用 。5、房地产开发过程中“三通一平”建设条件是指：上水、 电 、 路 、 场地平整 。6、征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费 、 安置

4、补助费 、 地上附着物和青苗的补偿费。三、判断题（共16分，每小题2分，用“”表示正确，“”表示错误，不答不得分，答错倒扣1分，本题最多扣至0分） 得分 1、酒店的客房出租率可以大于100%，而写字楼的出租率一般小于100%。 （）2、城市规划区内集体所有的土地，可以有偿出让。 （）3、与个人允许拥有房屋所有权一样，我国的土地也允许个人拥有所有权。 ()4、土地使用权是对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。 （）5、用现金流法评估项目时，一般是建设期过半，投入资金也过半。 （）6、城市土地有偿使用的前提是土地所有权与使用权合二为一 。 （）7、房地产抵押是房屋产权人以房契作为抵押，取得贷款并

5、按期付本息，所以也称房地产典当。 （）8、 财务内部收益率是指项目在开发或经营期限内，各年净现金流量累计之和等于零时的贴现率。 （）四、问答与计算题（共54分） 得分 1、为何要实行物业管理早期介入方式？（6分）答：从功能完善，性能完备；原始设计和施工情况；销售，经济性等说明。2、论述房地产开发项目选择的方法。（6分）答：六大要求。3、请举例说明，在房地产项目策划时，你的新理念或“另类”策划（只需说透一项即可）。（8分）答：结合房地产项目策划理论和方法自由发挥。4、如何评价人民币升值（贬值）对房地产市场价格的影响？(8分)答：人民币升值-资产价格上涨房地产价格上涨-更多投资房地产增量增加价格平

6、稳和下降少投资增量减少价格上涨5、从土地利用角度出发，论述房地产开发时的城市“空心化”战略以及对城市发展的作用。（8分）答：土地集约利用理论、城市规划理论、产业结构、人口规模及自己的观点等。6、如果你是一个房地产中介代理商，谈谈你的销售策划。（8分）答：4P4C4R4V及房产销售策划理论。7、已知房地产行业基准收益率为15%，某项目在开发或经营期的前7年和前8年算得净现值累计之和分别为-500万元和900万元，并通过试算知，当利率为18%和19%时净现值累计之和分别为422万元和-698万元。问该项目投资回收期为多少？财务内部收益率为多少？（10分）答：因为： 所以投资回收期为：7.357年FIRR=18%+ =18.377%918