工程项目合同体系策划及总控进度计划.ppt

1、高档写字楼合同结构体系策划高档写字楼合同结构体系策划东台农商行项目合同体系策划东台农商行项目合同体系策划江北新城合同架构设计江北新城合同架构设计浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制与执行与执行如皋农商行大厦项目总控进度计划说明如皋农商行大厦项目总控进度计划说明高档写字楼合同结构体系策划高档写字楼合同结构体系策划 江苏建科建设监理有限公司 张明 一、合同结构体系策划的目的二、合同结构体系的策划原则三、合同结构体系的策划依据与方法四、合同结构体系策划具有以下作用一、合同结构体系策划的目的一、合同结构体系策划的目的 随着我国综合国力的逐步增强，高档写字楼成

2、为城市中一道亮丽的风景线，高档写字楼不仅包括常规的土建、安装工程施工，更重要的是含有高档的装饰工作以及建筑智能化程度高，强调的是人的舒适性。高档写字楼因参与建设的单位较多、工期紧、技术含量高、工序多并各工序存在紧前紧后的逻辑关系，同时因专业化施工的原因，大量工作如内外装饰、建筑智能等不得不采用二次深化设计。根据高档写字楼建设的调研，发现普遍存在实际投资大大超出概算、工期延迟预计工期半年以上、实施过程中因前后工作衔接不当给管理带来意想不到困难等上述通病存在，如何顺利实现投资者的建设目标，应加强项目前期工作的策划，特别是合同结构体系的策划，才能起到牵一发而动全身的作用。合同结构体系策划的目的是合同

3、结构体系策划的目的是:根据社会化分工的要求以及该项目实施中所包含的工程内容，合理界定发包的工作内容、工作量、工作面。合同结构体系策划另一个重要目的是指导招投标工作的开展，决定项目采用的合理管理模式，并作为编制项目实施总进度计划等工作计划的重要依据之一。二、合同结构体系的策划原则二、合同结构体系的策划原则 下面就以某建筑面积10万m2、总投资7亿元人民币、总期为2年的高档写字楼为例，该项目合同结构体系策划采用主要为平行承包模式，主要基于以下几个原因：u目前国内所谓的总承包企业主要由土建单位转变而来，该工程土建投资仅占到总投资的15%左右，大量投资为装饰及设备，因此很难物色到具备全面实施该工程能力

4、的总承包企业；u考虑到专业性较强如外幕墙、内装饰、建筑智能、VAV变风量中央空调等需委托专业队伍进行二次深化设计及施工，由业主直接发包控制更为有利；u工期较紧，缩短定额工期近50%，必须采用CM法即分段设计分段施工，才能大幅度缩短工期；u有利于对工程总投资的控制，因采用总承包势必增加额外的管理费用；u风险的有力控制原则，专业队伍对于自身领域出现风险的控制能力比总承包单位更有力。但同时必须考虑到平行承包单位不能过多，过多将给协调工作带来难度，相互干扰过大反而影响实施。三、合同结构体系的策划依据与方法三、合同结构体系的策划依据与方法 该项目合同结构体系策划依据是按照WBS的方法对工程项目进行结构分

5、解，土建工程按照分项、分部工程进行，装饰工程按照部位进行，安装包括建筑智能按照系统进行，这样全方位、全过程梳理形成合同包，避免了重复项目进入不同的合同包及遗漏项目现象的出现。根据上述原则、依据及方法形成如下的合同结构体系框图：业主防水分包设计机电安装消防煤气土建承包商预应力分包钢结构分包商品混凝土幕墙室外工程内装修庭院智能建筑VAV空调高低压配电监理擦窗机家具卫生洁具 照明灯具发电机锅炉冷水机电梯管理合同协调配合变压器管理分包分包 四、合同结构体系策划具有以下作用：四、合同结构体系策划具有以下作用：u指导招投标工作的开展。业主对项目管理与控制的重要工作是择优选择具备设计与施工能力的队伍进场实施

6、项目，合同结构体系明确了招标工作的工程内容、范围，清晰地界定工作界面，避免遗漏项目、重复项目的出现，同时为投标单位准确报价创造了良好的基础，避免了实施中扯皮问题发生。在设备材料采购上，确立“甲供”与“甲控乙供”的原则，保证“物质流”的组织工作有条不紊的开展。u合理确定项目管理模式，并准确定位管理工作的重点环节。采用何种合同结构体系直接决定在实施中应采取的管理模式与之相配套，该合同结构体系中存在三种关系，合同关系是业主与设计院、监理、土建单位、幕墙、机电承包单位、建筑智能单位、室外庭院单位以及主要的甲供设备，管理关系为监理与各承包单位以及各承包商与甲供材料设备供应商，协调关系为土建承包单位与幕墙

7、、土建与安装、安装与内装饰等。三种关于必须充分运用合同的约束条件，强化合同管理意识，管理模式应建立业主为管理核心，发挥监理工程师管理次核心的作用。重点是做好项目“信息流”的组织工作，以“信息流”控制“物质流”的走向。上述工程合同模式要求业主具有很强的组织协调能力、快速的决策路径。u编制项目总实施计划等工作计划的重要依据。项目实施的计划一般分两大部分，一是现场施工为主线的工程施工计划，二是围绕施工计划能够连续开展而进行的招投标计划、设计计划、设备材料采购计划等。在进度计划上，合同结构体系在工程内容的划分上已经确定招投标工作的内容、范围以及该部分内容正常施工所需的时间期限，同时合同结构体系内在体现

8、各合同包在实施过程中因技术与组织因素等逻辑关系存在而合理穿插、平行、搭接的计划关系。在投资计划上，平行承包模式所花费的投资额及计算方式上与EPC、CM、PM等不同。该合同结构体系在项目运行中，业主方基本按照执行，运行成效显著，基本达到业主所期望的建设目标，表现在投资额未超出计划值的5%，交工日期延误仅一月。东台农商行项目合同体系策划东台农商行项目合同体系策划第一节 项目概况第二节 合同架构设计 第一节第一节 项目概况项目概况一、总体概况一、总体概况 东台市农商行大厦位于城东新区经八路核心区，用地面积28429平方米，总建筑面积58560平方米，主楼25层，总高度96.9米，裙房3层，总高度14

9、米；大厦北侧为城投大楼，区域建设以金融、税务办公及公共服务为主要功能的现代建筑群。二、功能布局二、功能布局 项目拟建高层银行办公楼及其配套服务设施等，由地下室、裙房、主楼组成。地下室共1层，功能为汽车库、自行车库、银行库房、设备用房、后勤用房等。裙房共3层，1层为银行营业大厅（现金区、自助区、理财区）、办公人员出入口、厨房等；2层为银行业务区（个人业务部、公司业务部、国际业务部）和银行员工餐厅；3层为银行员工餐厅、包厢、银行会议中心、各式会议用房及服务用房等。主楼：地上共25层，主要满足银行的日常办公、招待、会议等功能三、组织架构图三、组织架构图 第二节第二节 合同架构设计合同架构设计一、本项

10、目合同策划一、本项目合同策划 合同策划主要解决三个层面上的问题：u合同采购方案：合同发包模式的确定，即公开招标、邀请招标和直接发包三种方式的选择；以及合同签订方案；u合同结构：主要解决项目管理架构、专业合同包的界面、设计与施工的界面、材料采购方式；计价模式；u合同层面：合同文本的选择、文本重要条款的确定；二、本项目的发包模式的策划二、本项目的发包模式的策划 公开招标、邀请招标和直接发包等项目的三个模式，从自主性角度上讲，依次增强，从公开性角度讲，依次减弱。三种模式的选择主要考虑政府法律的允许。本项目为国有资金投资，主要考虑公开招标，对部分技术咨询服务和材料、设备在法律法规允许范围内进行邀请招标

11、。三、三、本项目各个合同结构的初步建议方案本项目各个合同结构的初步建议方案 本工程合同结构拟划分成如下形式，分成四大类，即勘察设计类、咨询/技术服务类、施工类（承包商）、材料设备供应类。合同结构见图2。各单位的工作范围、招标采购启动条件（或进展状态）、主要界面说明等详见表一。东台农商行总控进度计划图2、合同体系结构图 江北新城合同架构设计一、合同策划主要解决三个层面上的问题二、本项目的发包模式的策划 三、本项目现场管理架构的策划四、本项目各个合同结构的初步建议方案（含界面说明）一、合同策划主要解决三个层面上的问题一、合同策划主要解决三个层面上的问题u合同采购方案：合同发包模式的确定，即公开招标

12、、邀请招标和直接发包三种方式的选择；以及合同签订方案；u合同结构：主要解决项目管理架构、专业合同包的界面、设计与施工的界面、材料采购方式；计价模式；主要合同管理过程流程设计，主要包括投资控制流程、工期控制流程、质量控制流程、设计变更流程、支付与结算管理流程、竣工验收流程、合同索赔流程、合同争议处理流程等；u合同层面：合同文本的选择、文本重要条款的确定；二、本项目的发包模式的策划二、本项目的发包模式的策划 公开招标、邀请招标和直接发包等项目的三个模式，从自主性角度上讲，依次增强，从公开性角度讲，依次减弱。三种模式的选择主要考虑政府法律的允许。本项目为国有资金投资，主要考虑公开招标，对一些特别的材

13、料、设备要考虑政府采购的模式。本项目发包方式策划如下表三、本项目现场管理架构的策划三、本项目现场管理架构的策划 在现代工程中，工程承包方式主要有平行分包、总承包以及混合模式等等。业主应在“如何有效控制工程”和“不限入工程日常的专业管理中去”之间平衡。对设计、施工招标过程和重大材料的采购的控制，是对工程的最大控制（功能品质和造价的控制），而对现场管理（各工种界面管理、进度管理、质量管理、安全文明管理等）则属于日常管理，业主更应关注前者，对后者则采用固定总价合同包死，委托给一家管理能力强的承包商，由其负责各承包商之间的协调管理。考虑到江北新城总部大厦的实际情况，建议采用国内通常的操作模式，就是施工

14、总体管理配合单位（包括部分实体施工任务，通常是土建主体结构）专业分包，施工总体管理单位通常由土建单位来担任，负责现场的安全文明管理和垂直运输、脚手架等配合工作。四、本项目各个合同结构的初步建议方案（含界面说明）四、本项目各个合同结构的初步建议方案（含界面说明）1、设计合同结构 2、施工合同包 设计合同结构及进展安排、施工合同范围见表浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制与执行 一、项目总控进度计划编制的依据与原则一、项目总控进度计划编制的依据与原则二、项目总控进度计划的有效执行二、项目总控进度计划的有效执行三、总控进度计划执行中应予以重点关注的问题三、总控进度计划执行中应予以重点关注的问题

15、现代楼宇建筑为满足使用者的功能性及舒适性要求,所牵涉到的专业越来越多,技术含量越来越高,同时因社会化分工和生产的需要,产生了大量专业化的施工队伍,以满足现代工程建设的需要。在目前的市场经济条件下，时间就是金钱，因此作为项目的投资方最为关心的问题是：项目如何提前或按期投入使用，早日发挥投资效益。如何组织好大量的专业施工队伍、材料设备及时介入工作面开展工作，是摆在项目管理者（业主、顾问公司）面前首先要解决的问题，以满足投资者的需求，解决该问题的有效方法是事前制定要求的、周密的总控进度计划，事中严格遵照执行，在保证质量的前提下，应建立以进度计划为核心的管理体制。一、项目总控进度计划编制的依据与原则一

16、、项目总控进度计划编制的依据与原则 项目总控进度计划作为工程的管理者使用，是指导、落实图纸设计（包括二次深化设计）、材料设备采购、施工队伍招标、实体施工的主要依据，因此事前的庙算必须考虑以下因素：u现场实体施工为总控进度计划编制的主干线。实体施工的进度计划安排是建立在建筑工程自身工艺关系与成熟的组织关系上，也就是相对不可调整的客观进度计划部分，其有相应的工期定额或各种已完建筑实际施工周期以及类似经验为依据。为保证实体施工进度计划的实现，项目管理者必须编制政府报批/报建、设计（包括二次深化设计）、设备材料采购、施工队伍招标等配套进度计划，该配套计划须满足实体施工进度计划的要求，与其有密切的紧前、

17、紧后的逻辑关系。u承发包模式对总控进度计划的编制有重大影响。采用何种承发包模式影响项目任务开列、工作内容的划分以及项目任务之间的工艺和组织的逻辑关系。如采用施工总承包模式或EPC模式与平行承包模式进度计划的编制就存在较大的差异。在总承包模式或EPC模式下，总承包（EPC）单位承担大部分的图纸深化设计、材料设备采购、分包单位选择（业主指定的分包商除外），工程管理者主要对指定分包商或甲供材料设备负责，对项目总控进度计划的关注重点是考核主要节点工期目标的实现。而在平行发包模式下，工程管理者要承担大量的设计、设备材料采购、承包商招标等计划的制定与督促、落实工作，并对各项工作的最迟完成时间以保证及时介入

18、工作面提出详细的规划要求，否则势必影响与上述工作有紧密进度逻辑关系的单位工期与费用的索赔问题，对工程的实际进度将产生重大偏差影响。u合理安排及利用项目任务之间的逻辑关系，保证项目所有工作任务均衡、有序进行。在总控计划的编制与执行中，必须考虑项目任务之间的逻辑关系，项目之间的逻辑关系不外乎由两种情况决定，一是工艺特点决定的工艺逻辑关系，如在土建施工中，模板架设完成才能绑扎钢筋，钢筋绑扎完成才能浇注混凝土，工艺逻辑关系决定的进度计划是相对不可调整的，只能尊重其内在规律作好相关安排；二是项目具体管理者因组织该项目任务实施过程中考虑各种因素后安排任务决定的逻辑关系，因此计划的编制应重点放在由组织关系决

19、定的任务上，合理组织以充分利用之，可以达到使项目任务均衡、有序得到开展，如在图纸深化设计完成必须给施工招标及进场留出足够的时间，设备采购应尽量提前，应留出加工期或供货期。u树立全面进度计划编制与管理意识。考虑进度与质量 的关系，与成品保护的关系，与资金平衡的关系等。二、项目总控进度计划的有效执行二、项目总控进度计划的有效执行 作为项目的管理者在项目总控进度计划的实施过程中，应起到主导作用，而实际上我国多数工程的实施中往往因业主工作不到位，给进度计划的实施制造了较大的障碍，因此为保证进度计划的实施，牵涉到项目业主的方案确定、设备交付、施工单位招标等大量工作，项目管理者必须及时恰当地完成，以保证进

20、度的良好衔接，为有效执行，应从以下几个方面作好工作：u重点控制设计工作包括需专项设计的工作。设计是所有工作得以开展的前提，否则后续施工无法进行。u妥善完成施工队伍选择工作。这是保证及时介入相关工作面的条件。u设备材料采购应予以尽可能的提前进行。一方面考虑加工或定货周期，不至于施工过程中出现停工待料现象，另一方面考虑材料设备的选型对施工图纸细化以确定合理技术及施工工艺所创造的条件。u注意关键线路完成的重要性，并防止非关键线路向关键线路转化的倾向。在计划执行过程中，大量的工作是有限制条件的，因此在签定合同中必须明确各重要项目任务的最迟完成时间，否则必将引起合同纠纷，使实际进度产生多米诺骨牌反应。如

21、土建工作的后续施工是幕墙作业，如若土建未按照计划完成，直接造成幕墙工作无法开展；外幕墙的封闭的后续工作为内装饰面层施工的前提条件，不形成封闭，内装饰面层无法开展；安装的的各种隐蔽管道的也是内装饰面层得以施工的前提，而内装饰面层的完成又是安装末端的前置任务，诸如此类，不再赘述。三、总控进度计划执行中应予以重点关注的问题三、总控进度计划执行中应予以重点关注的问题 项目总控进度计划，对于项目管理者来说主要是控制的手段与方法，在实施中总会存在手段与方法的不得当即进度计划会产生一定的偏差，如何减少偏差的产生，笔者建议从以下几个方面入手：u设计方面。重视方案技术与经济的论证，减少重大技术失误，可以起到事半

22、功倍的效果。u施工方面。重点放在施工工艺技术及方案和施工组织的合理性上。保证施工满足基本功能要求，要树立不因质量问题而影响进度计划实施观念。u自然气候的影响。冬雨季施工措施应到位，并在计划的安排上留有余地。u组织协调上。妥善处理项目近层次与外层次范围内各单位的关系，创造良好氛围的软环境。u合同方面。在工程实施中尽可能减少合同条款漏洞，选择与项目相适应的合同结构体系。充分依靠合同的约束作用并有效使用合同手段激励各单位的工作积极性。树立诚信与和约精神。u重视项目团队人员素质。保证项目管理人员职业道德操守与技术和操作水平，充分发挥人的核心作用，才能保证计划的真正可行性。如皋农商行大厦项目总控进如皋农

23、商行大厦项目总控进度计划说明度计划说明一、总控计划编制思路一、总控计划编制思路二、项目进度控制总目标及关键控制节点二、项目进度控制总目标及关键控制节点三、各年度项目主要工作说明三、各年度项目主要工作说明 四、执行项目总控进度计划需重点关注的问题四、执行项目总控进度计划需重点关注的问题 根据本项目目前状态，从2013年3月28日起计算项目总工期，计划安排39个月完成项目全部工作，即2016年3月31日完成竣工移交并投入使用。本项目总控计划编制说明如下：一、总控计划编制思路：一、总控计划编制思路：根据工程基本建设程序的要求，按照前期报批报建、施工条件准备、各专业工程实施（设计/招标/施工）、竣工验

24、收等四大方面编制总控进度计划。四大方面的主要工作如下：u前期报批报建工作：前期报批报建工作：主要包括立项审批工作、方案设计及审批、扩初设计及审批几方面。u施工条件准备工作：施工条件准备工作：主要包括场地拆迁及准备、临时水电等申请、地质勘查、试桩等几方面。u各专业工程实施工作：各专业工程实施工作：主要包括桩基支护工程、土建工程、机电安装工程、幕墙工程、内装工程、建筑智能化工程、电梯工程、高低压配电工程、厨房工程、景观工程、市政公用设施工程等各专业工程的设计、招标/采购、施工等工作。u竣工验收：竣工验收：包括专项验收、预验收、正式验收等。二、项目进度控制总目标及关键控制节点二、项目进度控制总目标及

25、关键控制节点 本项目总工期按（含前期报批报建、设计、招标、施工等全部工作按）39个月计算，其中工程实体施工的工期为28个月（从打第一根桩开始计算），前期报批报建工作工期为11个月（从当前时间计算至正式开工之前）。关键控制节点如下：1、项目工期计算起点：2013年3月28日2、正式开工时间：2014年2月14日（以打第一根工程桩为标志）3、主体封顶时间：2015年3月26日4、竣工移交投入使用时间：2016年6月31日三、各年度项目主要工作说明三、各年度项目主要工作说明1 1、20132013年度主要工作：年度主要工作：（1）前期报批报建工作：如办理立项审批、规划许可、施工许可等手续；（2）设计

26、工作：方案设计、扩初设计，以及相关设计审批手续的办理；（3）施工条件准备：包括场地拆迁清理、临时水电申请、地质勘查、试桩等。（4）招标工作：桩基、支护工程的施工招标。2 2、20142014年主要工作：年主要工作：（1）设计工作：包括建筑/结构/水/电/通风空调的施工图设计、幕墙专项设计、内装专项设计、建筑智能化专项设计等，以及上述设计的相关审批手续。（2）招标采购工作：土建、机电安装、幕墙、内装、建筑智能化等工程的施工队伍招标；重要机电设备的采购，如电梯、空调、配电房设备等。（3）工程实体施工：桩基及支护工程、土建工程的施工。3 3、20152015年主要工作：年主要工作：（1）设计工作：景

27、观工程专项设计；（2）招标采购工作：机电、幕墙、内装、建筑智能化等工程之主要甲供材料、设备的采购；（3）工程实体施工：土建主体结构施工、机电安装、幕墙工程、内装工程等施工。4 4、20162016年主要工作：年主要工作：（1）工程实体施工：机电安装和内装工程的末端、面层安装；厨房工程、家具工程、景观工程等施工；（2）竣工验收：各专项验收、预验收、正式验收及移交等工作。四、四、执执行行项项目目总总控控进进度度计计划需重点关注的划需重点关注的问题问题 本计划在实施过程中，牵涉到方案确定、设备选型、施工队伍招投标、各分部分项工作内容施工等大量的工作，因此必须及时恰当地完成施工图设计、设备交付、施工队

28、伍进场、各施工队伍及时提交工作面等协作配合工作，以保证进度的衔接。1、专项设计的工作必要按照此计划的要求期限内完成，否则造成后续施工无法持续进行。2、业主提供明确的需求，和设计师进行有效的沟，是保证设计质量的必要条件，方案设计阶段应保持与设计师的良性互动。如建筑平面分隔布局、办公工位（家具）布置、物业管理模式等是进行室内装修设计、机电设计的依据。3、专项工程设计介入的时间越早越好，如室装修设计、智能弱电设计、室内外标识设计、灯光设计、景观绿化等，各专项目设计之间是相互关联，专业之间需互相提供专业要求和设计条件图，否则设计将不完善，留下不确定项。4、设备材料采购应予以尽可能地提前进行，一方面考虑

29、定货周期，不至于现场出现停工待料现象的出现，另一方面考虑材料设备的选型对施工图纸细化以及确定合理的施工工艺所创造的条件。5、制定合理的合同体系规划，明确建设单位方自行发包的项目及由施工单位承包的项目，明确甲供、乙供材料设备范围，制定招标采购工作计划。6、关键线路上的工作必须按照计划完成，签定合同时必须予以明确关键工作的最迟完成时间。总计划中基本的逻辑关系是：（1）设计招标/采购施工队伍或材料设备进入工作面施工验收。（2）实体施工方面重要的逻辑关系：u幕墙封围对内装饰、机电设备施工的影响；u机电隐蔽管道对后续内装饰面层施工影响；u内装饰面层施工对机电末端安装的影响对调试的影响。总控进度计划详细内容见如皋农商行大厦项目总控进度计划。