土地资源管理专业毕业实习报告.doc

1、毕 业 实 习 报 告系 别： 测绘工程学院专 业： 土地资源管理姓 名： 学 号： 指导教师： 完成时间： 2014年3月15 河南城建学院2014年3月16 日目录一、实习的性质、目的和任务31、实习性质32、实习目的和任务33、实习单位发展情况3二、毕业实习的时间及地点4三、毕业实习的内容41、对地产行业一般性的了解42、学习并培训项目管理体系投资拓展与报批报建管理63、新乡市近三年土地供应实例收集及分析64、新乡市房地产市场分析75、房地产市场调研和科学实践86、房地产开发项目前期项目可行性报告10四、毕业实习心得和体会11一、实习的性质、目的和任务1、实习性质毕业实习是我们完成土地资

2、源管理专业所设置的全部课程，并经过有关的实践教学环节之后，所完成的最后一次综合性的业务实践。它是土地资源管理专业培养高级应用型人才的重要过程，又是对我们毕业之前所具有的业务水平和工作能力的实际检验。2、实习目的和任务毕业实习的任务，一方面是要在我们完成全部学业之前总结和检验以往的知识积累情况，进一步巩固和运用已学知识，培养我们的工程观念。掌握土地管理和土地利用的基本技能和方法，急促拓展我们的知识面。另一方面，在于培养大家的综合能力，包括自学能力，科学研究能力，收集资料和获取信息的能力、工作的组织和管理能力，动手能力、用科技语言表达设计思想和观点的能力，独立分析问题解决问题的能力，以及社交活动能

3、力等。为从事今后工作打下坚实的基础。3、实习单位发展情况集团是集房防腐保温、建筑施工、装饰工程、实业投资等项目为一体的综合企业集团。集团创始于1991年，前身为防腐保温公司和新乡市装饰工程公司。集团自2005年组建以来，凭借特有的“诚”字企业文化，努力推进新乡市城市化进程及社会经济发展，赢得了政府、业界、客户的尊重和赞誉。集团始终以“诚信”作为核心价值观和企业文化精髓，通过“诚信产品”、“诚信经营”、“诚信服务”，打造了的“诚信品牌”，坚持以人品铸造产品，以产品质量赢得人心，赢得了客户的信赖，取得了企业持续、稳健发展。2005年，集团被中国施工企业管理协会评为“全国优秀施工企业”；2010年，

4、集团被评为“支持新型农村社区建设先进企业”和“经济发展重大贡献企业”；2012年，被新乡市信用评审委员会、新乡市信用建设促进会评为2012年度新乡市信用示范企业。二、毕业实习的时间及地点时间：2014年2月24日至2014年3月16日。共计三周。地点： 详细地址： 三、毕业实习的内容1、对地产行业一般性的了解1.1 整体分析全国整体调控基贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。城市政策导向出现分化。 年初“国五条 ”及各地细则 出台 ，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定， 十八届三中全会将 政府工作重心明确为全面深化改革 ；不动产

5、登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价涨预期，而温州、芜湖等、市场持续低迷的城市，在不突破调控底线前提下， 微调当地调控政策以促进需求释放 。投资量升速缓、销量逐月乐观、价格增幅明显，行业趋稳，开发重心将转移到中小城市，房价未来将变为震荡波线，预测未来房地产企业也将出现“强者越强，差者愈差甚至被淘汰出局”的局面，产品格局也将受到较大影响，主要体现在深化产品层次，拉开产品之间的差距，未来的三四线城市将是房地产发展重地，房价的变化将由单一上升波线变为震荡波线，小城市人口

6、净流出将会停止，购买需求增加，购买力得到提升，自住型多卧室产品将成为市场需求主流1.2 实例分析新乡2013上半年，受市场预期和调控影响，政府推地谨慎，推地较少，新乡市土地供应持续低位，供应量持续低迷，出现了四个月的零供应，但土地市场供不应求，成交火热，需求旺盛，开发商对后市的良好预期，拿地热情高涨，土地成交量持续高位，出现了供不应求的市场行情。下半年商品房市场表现超出以往，土地供应量不断走高，10月因金九银十表现不佳，供应量回落，迫于年度供地计划完成压力，加之各企业对后市的看好预期，政府推地力度加大，经过上半年的成交释放，住宅市场销售情况火热，融资环境良好，开发商资金压力缓解，下半年土地市场

7、依然高烧不退，持续走高，全年土地成交价格高开低走，下半年逐步回升，同时优质地块集中入市，新乡市呈现出供需两旺的市场局面。2、学习并培训项目管理体系投资拓展与报批报建管理此文件为投资拓展中心的制度管理文件。主要有：（1）、项目可行性管理制度（2）、土地投标制度管理制度（3）、项目的初步定位与策划管理制度（4）、项目证照手续办理管理制度3、新乡市近三年土地供应实例收集及分析信息主要来源与新乡市土地储备中心，新乡市国土资源局，中国土地市场网。此次土地供应信息的收集目的不在于查无遗漏。旨在收集新乡市本级用于商服、住宅的宗地（公司开发项目多是商服住宅用地）。其他用途土地作为参考。此次共收集新乡近三年23

8、0宗土地。其中，工业。收集信息包括土地位置、宗地号、出让形式、挂牌时间、成交时间、保证金、投资强度、绿化率、建筑密度、建筑高度、容积率、使用单位、使用年限、土地面积、成交价格、土地用途、增价幅度等多样信息。实习成果：新乡市近三年土地供应数据库简单分析（详见新乡市场调研报告）：2011-2013年新乡市土地供求状况新乡市可分为四区(红旗、卫滨、凤泉、牧野)八县（卫辉市、辉县市、延津、原阳、新乡县、获嘉县、封丘县、长垣）。红旗渠符合规划方向，地价在80万每亩左右，交通便利设施齐全的可达173万每亩左右。凤泉设施陈旧，低价一般在30万左右。南环附近，地价在60-70万左右。老城区在100万左右。当然

9、，也有个别区域局部环境影响致使价格不在这个范围。4、新乡市房地产市场分析简单分析：从上图，综合新乡城市发展规划的发展脉络，我们发现：新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关。现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块及行政东区板块三个板块。5、房地产市场调研和科学实践5.1 秦皇岛项目部分汇报成果：房地产投资金额不断上涨,除了09受经济危机的影响出现下行外，投资总额增速一方面是市场繁荣,需求量的增长，另一方面是投放量的加大，加剧市场竞争。下图：房地产销售面积五年内上涨了2倍，主要涨幅出现在09年和10年，从11年开始增长幅度大

10、幅下降，12年出现了负增长。结合房地产投资额上涨看，供给上涨需求减弱。未来价格上升空间较小。下图：5.2 信阳震雷山以及老一中项目1、羊山区土地价格多在80万左右。2、产业集聚区价格在50万左右。3、南湾湖片区价格在66万左右，环境较好交通便利的区域达到173万。5、浉河区价格与羊山区价格相当，在80万左右。6、建业琵琶山项目土地价格在84万，本项目地价59万/亩，价格低于中心城区及羊山新区，高于产业集聚区，类比南湾湖景区价格与建业琵琶山价格，地价较为适中。6、房地产开发项目前期项目可行性报告第一部分：项目总论 第二部分：市场研究第三部分：项目开发方案第四部分：投资估算与融资方案第五部分：财务

11、评价第六部分：不确定性分析第七部分：综合评价第八部分：研究结论与建议第九部分：附录四、毕业实习心得和体会此次的工作实践，训练了自己利用行政、经济、技术、法律等手段进行土地管理的基本技能，提高了自己的动手能力。与此同时，使自己了解和初步掌握整个土地管理工作的过程。学会土地利用项目的组织领导和管理，发现其中存在的问题并提出较合理的解决办法。为此，心得总结为以下几点：1、之前对于数字没有太深的感念，三周下来锻炼了自己对地产行业的洞察力和数字的敏感性。比如：分析各地市人均经济，社会消费品总额、投资面积、施工面积、销售面积等等众多。2、发现自己有很好的学习工作态度，对信息库的整理及其认真。不足之处是在收集信息的时候没有关注数字机真正含义，刚开始只是一味的搜集整理。相信以后会逐步提高。3、对市场调研的内容了解得更加系统。比如了解宗地周围的设施配套、地质条件、政府出让条件、是否符合公司开发能力、相似宗地的价格以及项目开发后楼盘售价、宗地开发后的楼面地价、造价成本是多少、政府优惠条件等众多信息。4、信阳出差。让我明白工作中，只有思考和实践相结合才能学习的更多。5、处处留心皆学问。以后要更多的关注各地市的经济、环境、教育、交通等多状况。6、实习中、或者以后的职场中。定要踏踏实实，谦卑好学。12