知名地产财务总监应知应会.pdf

1、运营管理应知应会财务总监应知应会沈阳公司 陈鹏2019年08月基 础 术 语 篇01PART成本盈利预测02PART项目总监角度对财务的需求03PART项目发展各个阶段财务需求04PART目 录SUCCESS合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房买卖合同登记备案金额。合约额结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后能够结转收入的合约额。结利合约额营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税率）。营业额营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。利润额成本利润率=利润额成本额。成本利润率一、基础术语篇毛利率=毛利/

2、营业额毛利=营业额-营业成本。毛利率内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率IRR存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监管资金等存出保证金Part 01WHY?各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊，使之税负最低。成本分摊方法现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利用资金效率。现金流一、基础术语篇增值税税率9%契税（4%）等其他税费土地增值税税率30%-60%企业所得税税率25%各税种实际税负所占比例房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、教育费附

3、加、企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、土地使用税、河道费等税负约4%税负约5%税负约6%税负约2%所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%土增税=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数契税=土地价款x4%应纳增值税=销售额x税率-进项税额计算公式房地产行业主要税种分析土地增值税税率Part 01WHY?01收入-成本=利润。02收入-成本-税金=利润。03收入-成本-费用-税金=利润。04全部现金收入-全部现金支出=利润。利 润二、项目成本盈利预测JOHN USDesigner开工时间开盘时间俊工时间入伙时间ABOUT US单击此处添加标题我们工作室致力于专业PPT模板的发布，并

4、为您提供专业的PPT个性定制服务。我们工作室致力于专业PPT模板的发布，并为您提供专业的PPT个性定制服务。项目投资任务书指标项目投资任务书指标含税总销售金额240,626全投资 IRR15.24%含税项目总成本193,368不计息 IRR19.63%全投资税后利润28,032全投资成本利润率15.67%含税营销费用3,609全投资项目毛利率19.37%含税建安成本84,966开工时间2020年5月1日销售周期安排2020年7月-2022年6月开盘时间2020年5月30日结利安排2021年12月20日竣工时间2021年12月20日清盘时间2022年6月入伙时间2022年10月30日项目投资备案

5、书规划成本收入回报节点投资任务书体系成本收入回报量价销售总收入各物业形态销售单价总投资额土地费用前期费用建安成本其他费用目标成本体系利润额利润率收益率投入时点开发节点利润总额利润单方成本利润率IRR毛利率集团管控项从投资任务书看地产管控体系核心利润收入体现、成本体现、利润率体现成本及利润初步测算表土地增值税计算土地增值税测算表现金流的图表性体现资金投入回收曲线核心现金流体现资金流入与流出值与时点计算资本化利息资金来源预测表体现计息，部分计息与不计息情况下的现金流情况现金流量表资金投入与流出时点与份额项目实施及销售计划表测算表成本利润率IRR毛利率建筑指标值销售单价成本单方费用单方收入与投入时点

6、测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！输入与输出项1432盈利预测表-全投资成本规划控制表土增税测算现金流量表盈利预测报表项目发展过程中的参谋角色项目发展预算执行科学细化编制预算，为预算执行打好基础。预算编制是预算执行管理的基础。预算执行过程中按实际情况客观修正预算，建立反馈机制，确保预算有效落地。对项目整体进行财务把控，确保项目发展按照预算执行。项目发展经营成果确认通过项目总合约额、总成本、净利润、全投资成本利润率、全投资项目毛利率、IRR、各运营节点等各项指标确认经营成果。项目发展的资金统筹、税务安排1、通过现金流量表预测统筹安排资金调度，最大化的加大资金利用效率。2、通过税务

7、筹划及税务协调最大化的降低企业税负，合理延迟缴税时间争取现金流。三、项目总监角度对财务的需求项目发展过程中的参谋角色“（1）项目前期通过税务筹划合理规划分期并取得规证，降低税负。（2）通过土地增值税测算对销售定价提出合理建议，降低税负。项目前期税务筹划四、项目发展各阶段不同的财务需求规划立项环节取得土地环节开发建设环节销售环节前期介入全流程税务筹划规划立项阶段销售阶段将普通住宅、非普通住宅销售均价控制在合理水平，避免土增税的跳跃式增长；（或可考虑降低人防地下车位面积，并将此部分销售时间推迟到清算完毕之后）取得土地阶段对于公开市场拿地，应尽量降低土地出让金分期利息等扣除有争议的支出，同时也可以保

8、证项目的整体利润最大化；通过比对测算结果，合理划分清算单位（具体表现为立项和规证的划分范围），合理规划地下开发面积严格监督投资报建部门按照前期策划要求办理相关手续全流程税务筹划实际清算阶段应加快合约结算进度，催收成本发票，最大化成本扣除范围。复盘阶段项目开发完成后，与预测数据对比，为今后同类筹划方案提供经验数据通过关联方供应商转移定价，合理设定设计费及建安成本的浮动空间，降低土增税的适用税率；（目前碧桂园等公司较多采用）开发建设阶段全流程税务筹划项目前期税务筹划，应充分考虑未来销售价格上涨因素的影响项目前期税务筹划武汉中海项目税务筹划案例税务筹划案例一【武汉琴台华府】项目平面图【武汉琴台华府】技术指标合肥中海项目税务筹划案例税务筹划案例二【合肥原山】项目平面图【合肥原山】技术指标运营管理应知应会沈阳公司Thanks