XXX商贸物流城建设项目（一期）申请报告.doc

1、XXX商贸物流城建设项目（一期）申请报告项目名称：XXX商贸物流城建设项目（一期）申请报告建设单位：XXXX实业有限公司编写单位：XXXXXXXX有限公司编写日期：二一年三月目 录第一章 项目概况及申报单位概况31.1 项目概况31.2 项目申报单位概况141.3 项目研究结论141.4 相关说明及建议16第二章发展规划、产业政策及行业准入分析172.1 物流产业总体发展规划172.2 物流产业政策202.3 行业准入分析27第三章资源开发及综合利用分析393.1 资源开发方案393.2 资源开发利用方案413.3 资源节约措施42第四章 节能方案分析434.1 地区气候参数434.2 建筑节

2、能设计依据434.3 建筑与建筑热工节能设计434.4 节能效果分析494.5 节能措施49第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析545.1 项目选址及用地方案545.2 土地利用合理性分析545.3 征地拆迁和移民安置规划方案55第六章 环境和生态影响分析566.1 环境和生态现状566.2 生态环境影响分析566.3 生态环境保护措施576.4 地质灾害影响分析576.5 特殊环境影响分析58第七章 经济影响分析597.1项目投资估算597.2资金筹措637.3收入费用估算6374.项目净收益估算667.5 盈利能力分析667.6不确定性分析687.7 财务评价结论69第八章 社会影响分

3、析708.1社会影响效果分析708.2社会适应性分析738.3 社会风险及对策分析74第一章 项目概况及申报单位概况1.1项目概况1.1.1项目名称XX商贸物流城建设项目（一期）。1.1.2 项目建设单位XXXX实业有限公司。1.1.3 项目建设地点XXXXXX工业园内。1.1.4 项目建设背景XX商贸物流城建设项目（一期）选址位于XXXXXX工业园内。XX商贸物流城项目总用地面积100万平方米，其中一期建设用地49万平方米，已由XXXX实业有限公司与XX市XX县人民政府签订用地协议。项目开发地段位于X江河边，临东环路，紧靠XX市区，处于XX工业园中心区域。该区域是XX县XX镇工商业发展中心，

4、又是XX市工商业向周边区域扩展的重点区域，地理位置十分优越。目前，该区域内景观较好、路网发达、公共配套设施日趋完善。项目四至：西靠东环路、北至XXXX河。项目用地座落于XX开发区内,交通便利,各配套设施及基础条件正在完善，建设进场施工条件成熟。1.1.5 建设内容及规模项目规划占地100万平方米，总投资约40亿元，分三期投资，建设内容主要包括综合市场、仓储物流、商业配套及商家住宅三大块，总建筑面积2000000平方米，其中一期用地面积49万平方米，建筑面积48万平方米，投资约6.5亿元。XX商贸物流城计划建成集物流仓储配送、商品贸易、专业会展、商业配套服务、电子商务以及信息交流、金融结算等功能

5、于一体的大型综合商贸物流平台，包括轻纺、电子、五金、塑料、化工、建材、家具、医疗器械、汽配、日常用品、小商品等工业原料及其产品展示交易中心、展览馆、商业办公楼宇、酒店宾馆等。项目主要经济技术指标如表1-1。 主要经济技术指标表1-1 序号项目单位指标1用地面积万平方米492建筑占地面积万平方米19.63总建筑面积平方米4800003.1综合市场建筑面积平方米3000003.1.1工业原料商铺平方米1350003.1.2展示交易中心平方米1350003.1.3展览馆平方米300003.2仓储物流建筑面积平方米1200003.2.1货代市场建筑面积平方米500003.2.2普通仓库建筑面积平方米5

6、00003.2.3钢结构仓库平方米200003.3商业配套及商家住宅建筑面积平方米600003.3.1商业配套设施平方米200003.3.2商家住宅和生活服务设施平方米300003.3.3休闲和文化服务设施平方米100004道路、绿化及广场平方米2500005堆场及停车场平方米245006容积率0.98 7建筑密度40.00%8层数层2-26 1.1.6工程技术方案1、项目定位本项目以开发商丰富的建设及市场开拓经验为依托,拟建设成集物流仓储配送、商品贸易、专业会展、商业配套服务、电子商务以及信息交流、金融结算等功能于一体的大型综合商贸物流平台，包括轻纺、电子、五金、塑料、化工、建材、家具、医疗

7、器械、汽配、日常用品、小商品等工业原料及其产品展示交易中心、展览馆、商业办公楼宇、酒店宾馆等，实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。2、目标客户及市场价格定位项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为从事工业原料经营的企业或个人、境内外企业或个人。本项目位于XXXX工业园内，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，作为定价参照，同时参考目标客户对项目价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略。3、项目开发进度XX商贸物流城建设项目规划占地100万平方米，总开发建筑面积200

8、0000平方米,开发面积大, 项目拟分三期进行，总开发期为7年，其中一期建设项目，计划完成开发区域49万平方米，建筑面积480000平方米，其中综合市场300000平方米，仓储物流120000平方米，商业配套及商家住宅60000平方米，第一期预计固定资产投资65007万元（含土地投资8820万元）。1.1.7 主要设备选型及配套工程一、电气设计本项目属民用建筑项目。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。(一)、设计依据：1民用建筑电气设计规范JGJ16-20082供配电系统设计规范GB50052-953低压配电设计规范GB50054

9、-954火灾自动报警系统设计规范GB50116-985建筑照明设计标准GB50034-2004610KV及以下变电所设计规范GB50053-947通用电气设备配电设计规范GB50055-938爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB50058-929消防联动装置设计汇编（二）、设计范围供配电，电视，电话网络，火灾报警及联动控制，路灯和监控系统。（三）、供电设计方案1市政提供两路10KV高压电源，埋地敷设，至总配电站，由总配电站至各个变电站。2区内共设3个变电站。3其中11号变电站干式变压器A、供电商铺、展示交易中心、展览馆。B、供电面积30万平方米，配备二台2000KW柴油发电机。22号变电站干

10、式变压器A、供电商家住宅楼。B、供电面积6万平方米。33号变电站干式变压器A、供电地上货代市场、普通仓库、钢结构仓库、停车场及广场、道路等。B、供电面积12万平方米。（四）、线路铺设1强电部分由变电站引出至各栋楼的电源电缆及路灯线路均采用YJV22-0.6/1KV型电缆直埋铺设，电缆埋设前，将沟底铲平夯实，电缆上下各铺细砂或过筛细土100MM厚，其上加盖保护板（或一层草红砖），最后还土至地平面，详见标准图05D4-4/5图集。2弱电部分（1）室外电话、宽带网络、有线电视线路等穿水泥管地下埋设，水泥管及其铺设方法，详见标准图集0512-54，05D4-64-67。（2）室外弱电缆线进户及拐弯处等

11、设置检修手孔，详见标准图集05D4-62。3电力电缆与道路室外各管网交叉时，应加设RC100/150型保护管保护，详见标准图集05D4-5-10。4路灯位置、型号、规格及控制方式由建设单位确定，本方案之设计路灯出线回路，路灯为两路走向，即1号变电室一路，供商业部份。2、3号变电室一路，供商住楼、物流仓库、公共设施部分。5设火灾报警及联动控制室，具体位置待定。6监控室设在门卫处，在进出口，道路转弯处，和道路终端处设置监控器。（五）、防雷与接地部分本工程中一类防雷建筑的防雷装置应满足：防直击雷、侧击雷、防雷电感应及雷电波侵入的措施，并设置总等电位联结。（六）、照度设计见附表 商住楼照度标准房间或场

12、所功能参考平面高度照度标准值Ra值起居室一般活动区0.75m水平面10080书写、阅读0.75m水平面30080卧室一般活动区0.75m水平面7580书写、阅读0.75m水平面15080餐厅0.75m餐桌面15080厨房一般活动区0.75m水平面10080操作台0.75m水平面15080商铺0.75m水平面30080卫生间0.75m水平面10080走道、楼梯0.75m地面7580酒店照度标准房间或场所功能参考平面高度照度标准值Ra值客房一般活动区0.75m水平面7580床头0.75m水平面15080写字台台面30080卫生间0.75m水平面15080中餐厅0.75m餐桌面20080西餐厅、酒吧

13、间、咖啡厅0.75m水平面10080多功能厅0.75m水平面30080门厅、服务台地面30080休息厅地面20080客房层走廊地面5080厨房台面20080洗衣房0.75m水平面20080楼梯、走道等一般活动区地面7580二、给排水设计（一）、设计依据：1.建筑给水排水设计规范GB 50015-20032.全国民用建筑工程设计技术措施给水排水（2003）3.给水排水设计手册4.自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20015.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（二）、设计范围：给水、排水和消防设计。（三）、设计内容：给水水源：由市政管网供水，根据市政管网供水压力，在市政供水压力服务范围之

14、内的建筑由市政管网直接供给，在市政供水压力服务范围之外的建筑，由水泵房加压二次供水，室外消防采用市政管网直接供水，室内消防由消防泵房从消防水池蓄水加压供给，即临时高压系统。给水用水量：项目单位最高日用水定额L数量使用时数时变化系数最大时用水量 m/h最大日用水量m/d住宅人/天300约559624269.951678.8酒店人/天500约330024268.751650商业、观光人/天3约50001221.2515绿化平方米/天12416581324合计1734089未预见水量10%17.3408.9总计190.34497.9 给水系统：供水形式为下行上给，室内管材采用钢塑复合冷水管。排水系统

15、：采用雨污分流制，污废水由重力流排出，经化粪池处理后再排至市政排水管网。室内管材采用铸铁排水管,粘接。雨水系统：屋面雨水经雨水斗汇集后经管道排至室外地面，地面雨水分片沿道路设置的雨水口收集后进入室外雨水管网，经沉泥井排入市政雨水管网。（四）、节水、节能措施：给水管入口处装设水表，计量用水。卫生洁具采用节水型。给水管材采用新型管材减少水头损失。开水器采用高效节能大容积开水器。三、暖风空调设计：（一）、设计依据：1. XX规划局审批意见2.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20033.实用供热空调设计手册4.全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动力5.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收

16、规范6.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-977.高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）（二）、设计气象参数：夏季空调室外计算干球温度： 33.5 夏季空调室外计算日平均温度： 30.1 夏季空调室外计算湿球温度： 27.7 （三）、设计范围：1.消防排烟设计。2.分体空调预留电源及方案设计。3.设备用房、封闭房间、卫生间等房间的排风换气设计。（四）、设计内容：1.消防排烟设计.对大厅经常有人停留且面积超过300平方米的房间及办公用房的内走道，由屋顶引排风竖井，经消防排烟风机对该层的房间分别进行消防排烟设计，并将每层大厅分为若干个防烟分区、按最大防烟分区

17、每平方米120m/h进行排烟风量设计。新风在每层桁架上部空间选用新风换气机，送风口选用多叶送风口，并与消防控制室联动控制，平时做通风换气用，着火时打开相应防火分区的送风口，并关闭新风换气机的排风系统，各层通风系统与通风竖井对接时均加装止回风阀、防火排烟阀。2.分体空调预留电源及方案设计.对于住宅，均在设计中由电气专业预留空调电源插座及电容量，日后根据需要自行配置室内外空调器。对于酒店、商场和超市设置中央空调。3.设备用房、封闭房间、卫生间等房间的排风换气设计.水泵房、变配电室：按房间每小时15次换气次数选用壁式风机进行排风设计。卫生间：按68次换气次数选用吊顶内设置吸顶式通风器，通过金属柔性通

18、风软管引至卫生间排风竖井，排至屋顶室外。（五）、综合数据：估算分体空调总制冷量约： 11500 KW（总装机量）估算分体空调总用电量约： 6900 KW估算中央空调总制冷量约： 24320 KW（总装机量）估算中央空调总用电量约： 3550 KW通风排风用电量约： 500 KW消防排烟及送风机用电量： 300 KW四、消防专篇（一）、设计依据：1.建筑设计防火规范GB50016-20062.建筑灭火器配置设计规范GB 50140-20053.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-974.高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）5.自动喷水灭火系统设计规范GB5

19、0084-2001（二）、设计内容：1.消防系统：室内消防用水量为40升/秒，室外消防用水量为30升/秒，由于市政管道压力相对供水不足，前十分钟消防水源为屋顶消防水箱,并采用一套增压稳压消防设施，保证最不利点消防水压；十分钟后由消防泵加压供水。2.室外消火栓：市政给水干管上接入两根给水管，连成环状,环状给水,满足本工程的室外消防用水量的要求, 给水干管上消火栓间距小于120米,每个消火栓的保护半径为150米。3.室内消火栓： 给水管网的水量满足本工程消防的要求,但压力不满足,故设消防泵房。同时设消防水池,紧靠消防泵房.水池的进水管为两根给水管.在消防泵房内设消防泵两台(一用一备),在屋顶设高位

20、消防水箱一个。消防泵出水管采用双管制,保证每栋建筑物内的消防管路有消防管从双管制消防管不同的管道上接入,各建筑物的消防管道于室内连成环状.在适当的部位设置阀门以保证检修需要和供水安全.消火栓的布置满足两股充实水柱到达室内任意一点,充实水柱10米.消火栓箱内设置19mm水枪,25米衬胶水龙带,并设置启动按钮, 另外设水泵结合器与室内消防管网连接。4.自动喷水灭火系统：酒店及商场拟做自动喷水灭火系统。5.灭火器： 按规定,本工程各建筑物均需配置固定灭火器,配置标准如下 :A类 轻危险级 20平米/A 保护距离25米A类 中危险级 15平米/A 保护距离20米1.2 项目申报单位概况单位名称: XX

21、XX实业有限公司住 所: XX经济开发试验区XX工业园法人代表: XXXX注 册 号: *公司类型: 有限责任公司（中外合资）成立日期: 2006年04月24日注册资本: 壹亿港币经营范围：1、房地产经营开发、出租、出售及物业管理（国家限制项目除外）；2、生态农庄开发、出租、出售和经营管理；3、体育场馆的开发和经营管理。1.3 项目研究结论1.3.1 投资估算和资金筹措XX商贸物流城建设项目预计总投资40亿元，分三期建设，其中一期建设投资65007万元，资金全部由建设方自行筹措，不计算建设期利息。XX商贸物流城（一期）建设项目建设时间为2年，即2010年3月至2012年月，项目投资根据工程进度

22、按需投入，更详细投资计划根据建设单位资金及市场情况确定投资规模，按国家有关规定确定投资比例。1.3.2 项目综合评价结论1、项目地处片区优势明显，有工业中心和商业中心的双重覆盖，具有良好的市场前景。2、项目建设单位具有较强的资金实力和良好的融资渠道，可保证项目的顺利开发。3、项目的财务分析结果表明，项目具有较强的盈利能力，并具备一定抗风险能力，因此项目在财务上可行。4、项目的建设可进一步完善新市区的建设规划版图，可为政府和相关利益群体带来良好的社会效益和经济效益。5、项目建设工程技术方案切实可行，项目建设和经营过程中将采取有效的措施避免对环境可能造成的损害。项目的建设和运行都能合理的利用土地和

23、能源以及其他各种社会资源，符合XX市城市发展规划和土地利用规划。1.3.3 财务评价1、根据项目投资现金流量表可以计算各项财务指标，详见表7-19现金流量表，根据现金流量表可知：当平均收益率ic取15%时，项目所得税前财务净现值（NPV）为1442万元，大于0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。2、项目财务内部收益率（IRR）=16.25%15%(目标收益率)，且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。3、项目所得税前动态投资回收期Pt为8.01年（含建设期2年）,回收期较短。上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。1.4相关说明

24、及建议本报告的投资估算是按照XX市目前类似项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，如建筑方案有修改，工程施工条件方法还需进一步落实研究，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入及搬迁工作的落实作相应的调整。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1物流产业总体发展规划2.1.1XX城市发展与规划1、XX市总体城市功能定位XX市是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。XX市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、龙川县、XX县、连平县、和平县共五县一区。全市原有119个乡

25、镇和街道办事处，截止至2006年末全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1个农场，1251个村委会和154个社区居委会，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人。2、XX城市经济发展规划根据XX市国民经济和社会发展十一五规划到2010年，全市生产总值达到420亿元，年均增长16%；人均生产总值达13330元（约合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增长15%；第二产业增加值达到220亿元，年均增长23%，其中工业增加值达到173亿元，年均增长22%，三次产业增加值比重达到125236；地方财政一般预算收入达21亿元，年均增长20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长

26、15%以上。3、XX城市社会发展规划XX市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻党的十六大精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。以打造“四个XX”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。XX市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过10年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到2010年全市城镇化水平达到40%。根据XX市总体规划，确定城市发展方向为

27、重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期X江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。4、XX城市环境发展规划构建绿色XX以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保XX生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色XX，把XX建成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。5、XX城市产业发展规划重大工程项目是实施“十一五”规划的重要载体，也是实现规划目标的强大支撑。“十一五”期间，X

28、X市重点建设“十大工程”，规划建设重大项目193项，计划总投资380亿元，“十一五”期间计划投资359.7亿元。其中:规划建设交通项目19项，“十一五”期间计划总投资24.9亿元。重点建设广河高速公路XX段及汕昆高速公路龙川至连平段。规划建设能源项目22项，“十一五”期间计划总投资78.4亿元。规划建设工矿企业项目40项，“十一五”期间计划总投资94.5亿元。规划建设新农村工程项目4项，“十一五”期间计划总投资8.3亿元。规划建设农业龙头企业项目19项，“十一五”期间计划总投资31.6亿元。规划建设水资源开发工程项目14项，“十一五”期间计划总投资31.2亿元。规划建设旅游资源开发工程项目11

29、项，“十一五”期间计划总投资20.3亿元。公共卫生体系。重点建设好市人民医院、市妇幼保健院、市中医院等公共卫生工程。文化教育设施。重点建设市职业技术学院二期、市技工学校二期、市职业技术学校、市第二中学、市图书馆、市广播电视中心及广播电视数字化等项目。体育设施。重点建设市体育场和市体校改造工程。（十）生态环保工程规划建设生态、环保工程项目16项，“十一五”期间计划总投资10.5亿元。环境保护。加快建设城市和县城污水处理设施生态环境建设。环卫设施。规划建设城市密闭式垃圾中转站，改造和建设公共厕所。生态环境建设。重点建设水土流失综合治理及江河整治工程。2.1.2项目情况分析XX商贸物流城建设项目位于

30、XX市XXXX工业园内，用地面积100万平方米,总建筑面积2000000平方米,整个项目分三期进行建设，规划拟建成集建筑材料、工业原材料及成品展示交易、信息服务、物流配送、会展、物业管理以及金融结算等功能于一体的超大规模综合商贸物流平台。该项目属于商贸物流服务开发项目，建成后将填补XX市工业原材料专业市场空白。项目一期的主要工作是项目的建设和市场培育，计划完成开发区域0.49平方公里，建筑面积480000平方米，其中综合市场300000平方米，仓储物流120000平方米，商业配套及商家住宅60000平方米。项目将充分依托XX连接珠三角地区和粤东北、江西、华中地区的交通枢纽优势，着力建设成为辐射

31、周边，面向泛珠三角地区，连通粤东北、江西、华中地区，集交易、展览、物流、商贸以及相应商业配套服务为一体的现代综合商贸物流基地。项目的建成在可以改善XX市XXXX工业园目前比较荒凉的现状，加速工业园开发，改善区域内居民生活环境，带动周边相关产业的发展，促进经济发展。同时项目的建设让广东甚至全国更多的人早日认识和了解XX。2.2 物流产业政策2.2.1物流产业发展现状1、发达国家现代物流发展现状及特点 美国作为物流理念的发源地，其物流研究、设计和技术开发一直处于世界前沿，有十分成熟的物流管理经验和发达的现代物流，商贸流通和生产制造企业十分重视现代物流能力的开发，物流理念在企业广为普及。物流管理作为

32、支持企业商务战略而对材料、制品和库存成品的流通加以控制的系统设计和行政管理，成为企业物流行政主管的核心责任，一直是在企业不断追求产品和服务竞争力以完善物流战略的基础上不断推动美国物流的发展。物流中央化的美国模式积极强调“整体化的物流管理系统”，是一种以整体利益为重，冲破按部门分管的体制，从整体进行统一规划管理的管理方式。在市场营销方面，物流管理包括分配计划、运输、仓储、市场研究、为客户服务五个过程。在流通和服务方面，物流管理过程包括需求预测、订货过程、原材料购买、加工过程，即从原材料购买直至送达顾客的全部物资流通过程。2、我国现代物流发展现状 发展现状:1）、社会物流需求快速上升，幅度明显高于

33、同期GDP增幅。这说明，物流发展与一个国家的经济总量成正比，与一个国家的经济发展水平成正比，也说明经济发展对物流依赖程度越来越高。2）、社会物流总成本增长逐年趋缓，但占GDP的比重仍处于高位。这反映出我国物流运作水平是极为粗放的，社会化、专业化水平低，经济增长付出的物流成本太高。3）、社会物流增加值的幅度高于国民经济增长水平。说明我国物流社会化、专业化水平在不断提高，第三方物流企业在加速发展，物流业已成为国民经济的重要产业。4）、物流领域固定资产投资快速增长，但投资规模还相对较小，滞后于物流需求的增长。现代商贸物流业作为一种先进的组织方式和管理技术，被认为是推动国民经济增长的“第三利润源泉”，

34、是被普遍看好为21世纪的朝阳产业。按照XX市委、市政府把XX工业园打造成为市域经济的增长极、商贸物流的样板区、体制创新的试验田的目标要求，园区把现代商贸物流业作为支柱产业来定位，放在优先发展的位置上，打造区域商贸物流中心。这是园区提升核心竞争力的需要，也是将已有的优势进一步发挥和扩大的必然选择。要加快推进现代商贸物流产业的发展，必须立足现有优势和基础，着力从做大、做强、做优、做全、做活上下功夫。3、XX市物流行业基本情况及特点2009年，XX经济总体呈平稳较快发展态势，消费需求畅旺，投资平稳增长，出口逆势增长，财税增收，金融形势稳健，城乡居民收入稳步提高，全年经济增长10%的预期目标如期实现。

35、2009年XX经济运行的基本情况及主要特点：GDP增速逐季回升，总体经济向好趋势增强。2009年一季、上半年、三季止GDP增速分别为4.8%、7.1%和8.9%。初步核算，2009年全市生产总值(GDP)416.95亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，增幅比全年预期目标高出0.7个百分点，比全省快1.2个百分点。分产业看，第一产业增加值52.54亿元，增长4.9%，对GDP增长的贡献率为5.4%，拉动经济增长0.6个百分点；第二产业增加值223.89亿元，增长12.2%，对GDP增长的贡献率为60.8%，拉动经济增长6.5个百分点；第三产业增加值140.52亿元，增长10.4%，对GD

36、P增长的贡献率为33.8%，拉动经济增长3.6个百分点。XX市地处粤北地区，位于广东北上的交通要道，京九、广梅汕铁路穿境而过，与105国道、205国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了XX四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。XX是后发城市，也是承接珠三角产业转移的重要地区。近年来，XX市市委、市政府积极落实“双转移”工作，推进工业园区建设，不断完善基础设施，夯实承接平台，全面配套完善道路、水电、通信等基础设施和商贸、教育、卫生、物流等公共服务设施。XX产业转移园成为全省开发建设进度比较快、产业集聚度比较高、综合效益比较好的示范园，规划总面积达到了147平方公里，已开发面积19平方公里。其

37、中，已建成投产的项目126个，投资额100多亿元。但是，作为后发城市，XX市还存在诸多不足，其中物流行业的发展相对滞后就是其中之一。首先是现代物流观念还比较薄弱。习惯“大而全”、“小而全”，没有按照现代物流理念，对企业内部物流进行整合和重组，或者实行业务外包；其次是物流社会化程度低，物流企业“小、散、差”，很难满足国外跨国公司一体化物流服务的需要；最后是物流信息化、标准化程度不高。由于利益冲突及信息不畅通等原因，造成余缺物资不能及时配送，大量物资滞留在流通领域，造成资金沉淀，发生大量库存费用。据北京市调查，商业企业应用计算机系统的比例不到一半，服务业和运输业的比例更低。2.2.2物流产业发展前

38、景 1、中国巨大的经济总量决定了物流市场的潜力很大。国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7；财政收入6.85万亿元，增长11.7；粮食产量53082万吨，再创历史新高，实现连续6年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8和8.5。2、中国企业对物流的需求正向纵深方向发展。 目前国内企业外包的物流业务基本还属于比较简单的仓储、运输功能。调查显示，目前企业外包业务项目最多的是仓储保管，比例达到70.6%，其次依次是中转运输和市内配送以及代为报关；再次是物流信息管理，然后依次是物流系统设计、原料质检、代结贷款、包装加工

39、和条码采集。未来企业希望物流服务商提供的服务项目，首先是物流过程管理，比例高达约79%；其次是物流信息管理；再次是物流系统设计，市内配送和代为报关，比例都较以前有了40%，再往后是条码采集、仓储保管，中转运输和包装加工，最后是原料质检和代结贷款。由此可见，生产、销售企业对高层次物流的追求，在客观上为物流企业的发展提供了空间。3、物流提供企业正在迅速崛起。 现实情况是，生产企业希望得到的一些高层次的物流服务，还难以从物流提供商处得到满足。目前国内的还没有出现市场占有份额超过2%的物流企业，物流企业规模普遍较小，地域性局限大。正是在这种情况下，物流市场纷争格局已经出现，部分传统物流企业正在改造为现

40、代物流企业，新兴的第三方物流企业正在迅速崛起，国际物流巨头借助WTO开始全面进入中国市场。所以，未来中国的物流市场将异彩纷呈。4、物流行业不断创新发展物流技术高速发展，物流管理水平不断提高，国外物流企业的技术装备已达到相当高的水平。 其中，高新技术在物流运输业的应用与发展表现尤为突出。专业物流形成规模，共同配送成为主导。共同配送是经长期的发展和探索优化出的一种追求合理化配送的配送形式，它对提高物流效率、降低物流成本具有重要意义。目前，在美国、日本和欧洲等经济发达国家和地区，专业物流服务已形成规模。物流企业向集约化、协同化、全球化方向发展。 国外物流企业向集约化、协同化方向发展，主要表现在两个方

41、面，一是大力建设物流园区；二是物流企业兼并与合作。电子物流需求强劲，快递业发展迅猛。 基于互联网络的电子商务的迅速发展，促使了电子物流的兴起。绿色物流将成为新增长点，物流专业人才需求增大，教育培训体系日趋完善。物流虽然促进了经济的发展，同时也会给城市环境带来负面的影响。为此，21世纪提出了大力发展绿色物流的新要求。科学、合理的物流人才教育培训体系亦将很快形成。2.2.3项目发展前景XX商贸物流城开发项目位于XXXX工业园内，是未来10年重点发展的工商业中心。XX商贸物流城项目坚持生态开发的原则，力求创造一个全新的、公共的、开放的景观空间体系，本项目的设计、规划、选址具有以下方面的优势。1、区位

42、优势明显。项目位于XX市XXXX工业园内,临XX市区东环路，距粤赣高速城南出口不足15公里，属于市区辐射的主要区域之一,是XX市未来10年重点发展的工业、商业中心,具有良好的市场前景。2、交通便利。项目用地西靠东环路、北至XXXX河，距XX市市区只需5分钟车程，到高新区只需10分钟的车程，距XX市火车站约15分钟车程，到粤赣高速接口只需5分钟车程，地理位置十分优越，这就决定了它在XX市以及整个珠江三角洲城市当中的得天独厚的地理与交通优势。3、填补XX市大型物流仓储空白。目前，XX市仅在高新区有一家国泰综合物流公司，还缺少大型的物流仓储企业，本项目正好可以填补这个空白。XX市是后发城市，也是承接

43、珠三角产业转移的重要地区。近年来，XX市已经引进了大量企业投资，区内工业发展迅速，物流需求旺盛。总体而言，XX市物流发展还远跟不上经济发展的脚步，本项目地理位置优越，交通便利，物流需求旺盛，项目具有广阔的发展前景。2.2.4发展的原因与动力珠三角城际轻轨延伸至XX，对XX做好承接产业转移文章，做强做大区域经济，更多地吸引和留住高素质人才，将起到重要作用。届时，XX人流量将大增，产业发展加速，XX市旅游业将飞速发展，珠三角城际轻轨延伸至XX将间接促进本项目的发展。七条（XX大道（二期）改造、万绿旅游大道、西环路（首期）工程、桂山迎宾大道、滨江大道、X江东岸沿江路、X江西岸沿江路）重点市政道路规划

44、工作已经全面展开建成后，不仅有利于减轻城区内部道路的交通压力，还将增强城区对周边区域的辐射能力，提升城市品位，使城区道路网更加完善，为XX市可持续发展提供有力保证。经济的高速增长为物流业带来巨大的市场。初步核算，2009年全市生产总值(GDP)416.95亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，增幅比全年预期目标高出0.7个百分点，比全省快1.2个百分点。而XX毗邻珠三角，其独特、丰富的资源必然会吸引更多的投资，促进经济进一步发展。近年来，XX市政府出台了一系列的政策，对物流业进行正确引导，鼓励物流业及相关配套服务业的发展。本项目是属于商贸物流服务业大型开发项目，XX市政府的支持及经济的持

45、续发展，必然给本项目的发展提供充足的动力。2.2.5政策影响分析国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。这些政策、措施给XX旅游业带来难得发展机遇。2.2.6风险分析首先，XX市是广东省后发城市，同时工业化程度低，缺乏有优势的竞争产业、城市化水平较低，城市网络尚未完善，这是市场发展的宏观制约因素。其次，XX物流市场存在着市场规划滞后、内部功能分区混乱、管理落后缺位、自发市场无序等