第十章不动产估价的程序.ppt

1、不动产估价第十章第十章不动产估价的程序不动产估价的程序进行不动产估价的基本步骤和环节，进行不动产估价的基本步骤和环节，反映的是估价工作的客观过程。反映的是估价工作的客观过程。1 1 接受估价委托接受估价委托接受估价委托接受估价委托2 2 明确估价的基本事项明确估价的基本事项明确估价的基本事项明确估价的基本事项3 3 确认估价对象，拟定确认估价对象，拟定确认估价对象，拟定确认估价对象，拟定估价作业计划估价作业计划估价作业计划估价作业计划4 4 收集资料实地查勘收集资料实地查勘收集资料实地查勘收集资料实地查勘5 5 分析整理相关资料分析整理相关资料分析整理相关资料分析整理相关资料6 6 确确确确定

2、估价方法，计算试算价格定估价方法，计算试算价格定估价方法，计算试算价格定估价方法，计算试算价格7 7 确定宗地估价结果确定宗地估价结果确定宗地估价结果确定宗地估价结果8 8 撰写估价报撰写估价报撰写估价报撰写估价报告书告书告书告书9 9 交付估价报告书，收取估价服务费交付估价报告书，收取估价服务费交付估价报告书，收取估价服务费交付估价报告书，收取估价服务费l估价准备阶段估价准备阶段l估价实施阶段估价实施阶段l估价完成阶段估价完成阶段共性资料共性资料不同方法的侧重资料不同方法的侧重资料目的目的要求要求格式格式内容内容一、一、估价业务受理的基本要求估价业务受理的基本要求第一节第一节 估价业务受理估

3、价业务受理接受委托接受委托主动争取主动争取二、二、签订估价委托合同签订估价委托合同第一节第一节 估价业务受理估价业务受理房地产估价合同房地产估价合同 三、三、制定估价作业计划制定估价作业计划第一节第一节 估价业务受理估价业务受理1.初选估价方法初选估价方法 1 1）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2）若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍）若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3）有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法）有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4

4、 4）收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法）收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5）具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法）具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6）在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，）在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 3.其他估价作业环节安排其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 2.

5、拟定调查搜集的资料拟定调查搜集的资料一、一、确定估价目的确定估价目的第二节第二节 确定估价基本事项确定估价基本事项 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头估价目的源自于对估价的需要估价目的源自于对估价的需要 经国务院国有资产监督管理委员会国资改革2007 号文件批准，中国集团公司拟发起成立股份公司，根据国土资源部关于核准中国集团公司重组改制土地资产处置总体方案的批复（国土资函2007 号），核准采用作价出资方式对原划拨土地使用权进行处置，需对其下属建设有限公司位于山西省太原市的九宗土地土地使用权价格进行评估，为中国集团公司发起成立股份公司进行土地资产处置及确定

6、国有建设用地使用权价格提供参考依据。二、二、确定估价对象确定估价对象第二节第二节 确定估价基本事项确定估价基本事项（一）估价对象实体确认（一）估价对象实体确认（二）估价对象权利状态确认（二）估价对象权利状态确认（三）最佳开发利用方式的确认（三）最佳开发利用方式的确认 对土地的查勘；对房屋的查勘；勘丈绘图；拍照、录像；对环境条件的确认。产权证明；其他证明；行政与规划限制。法律许可；自然可能；经济可行；最高价值。三、三、确定价格定义确定价格定义第二节第二节 确定估价基本事项确定估价基本事项1.估价对象的用途估价对象的用途 2.估价对象的土地开发程度估价对象的土地开发程度 3.土地使用年期土地使用年

7、期 4.估价期日估价期日 1、用途设定：估价对象土地登记用途为工业，根据土地利用现状分类GB/T 210102007的规定，此次估价设定用途为工业用地。2、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通 讯）及场地平整，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地平整；3、土地利用和规划条件说明：待估宗地容积率按照现状容积率设定。4、国有建设用地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有划拨土地，由于委托方因重组改制的需要，拟采用作价出资

8、方式处置原国有划拨建设用地使用权，故：设定估价对象国有建设用地使用权年限为设定用途法定最高出让土地使用年限50年。5、国有建设用地使用权价格权利设定：估价对象评估基准日时为国有划拨土地，由于委托方因重组改制的需要，拟采用作价出资方式处置原划拨国有建设用地使用权，故此次设定估价对象国有建设用地使用权价格是指假设已经取得作价出资50年期的国有建设用地使用权价格。本报告评估的土地价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日2007年12月31日的作价出资50年的国有建设用地使用权价格。一、一、资料的调查与收集的主要类型资料的调查与收集的主要类型第三节第三节 资料调查与收集资料调

9、查与收集（一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人

10、口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 （三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料二、二、资料的调查与收集的主要来源资料的调查与收集的主要来源第三节第三节 资料调查与收集资料调查与收集（1 1）委托估价方提供；）委托估价方提供；（2 2）实地查勘与调查；）实地查勘与调查；（3 3）查阅各种媒

11、体有关不动产方面的信息资料；）查阅各种媒体有关不动产方面的信息资料；（4 4）咨询中介机构获取；）咨询中介机构获取；（5 5）查阅政府有关部门资料，如土地管理部门、房）查阅政府有关部门资料，如土地管理部门、房 产管理部门；产管理部门；（6 6）不动产交易市场；）不动产交易市场；（7 7）询问有关当事人；）询问有关当事人；（8 8）同行之间相互提供。）同行之间相互提供。三、三、现场查勘现场查勘第三节第三节 资料调查与收集资料调查与收集（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 二、二、影响因素分析影响因素分析第四节第四节 资料整理与影响因素分析资料整理

12、与影响因素分析（一）影响因素分析的原则（一）影响因素分析的原则 产权清楚；实事求是；公正有据；复核产权清楚；实事求是；公正有据；复核产权清楚；实事求是；公正有据；复核产权清楚；实事求是；公正有据；复核 （五）个别分析（五）个别分析（二）影响因素分析的重点（二）影响因素分析的重点（三）影响因素分析的方法（三）影响因素分析的方法（四）区域分析（四）区域分析近邻地区；类似地区近邻地区；类似地区近邻地区；类似地区近邻地区；类似地区 宗地、街道、接近、环境、行政、其他条件宗地、街道、接近、环境、行政、其他条件宗地、街道、接近、环境、行政、其他条件宗地、街道、接近、环境、行政、其他条件 一、一、资料整理资

13、料整理一、一、选择估价方法选择估价方法第五节第五节 不动产价格评估不动产价格评估初步方法能否最初步方法能否最终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量 二、二、试算价格及价格调整试算价格及价格调整第五节第五节 不动产价格评估不动产价格评估（一）从资料信赖度观察（一）从资料信赖度观察 自用不动产、收益不动产自用不动产、收益不动产（二）从估价对象的种类观察（二）从估价对象的种类观察 三、三、确定估价结果确定估价结果第五节第五节 不动产价格评估不动产价格评估l方法选用是否正确；方法选用是否正确；l公式运用是否恰当；公式运用是否恰当；l计算过程是否有误；计算过程是否有误；l基

14、础数据是否准确；基础数据是否准确；l参数选取是否合理；参数选取是否合理；l是否符合估价原则等。是否符合估价原则等。（一）估价结果分析（一）估价结果分析（二）确定估价结果（二）确定估价结果 方法：算术平均法方法：算术平均法 加权平均法加权平均法 中位数法中位数法 众数法众数法 综合法综合法 根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见表3-5。考虑到评估过程中案例真实，估价方法得当。估价师根据当地地价水平，认为待估宗地两种方法求得地价都比较准确反映待估宗地的合理地价水平，且相差幅度不大，故可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。根据国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2

15、006307号），待估宗地的地价水平高于太原市的工业最低限价。一、一、撰写估价报告书的作用和目的撰写估价报告书的作用和目的第六节第六节 撰写估价报告书撰写估价报告书二、二、撰写估价报告书的基本要求撰写估价报告书的基本要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量（1）全面性）全面性（2）公正性和客观性）公正性和客观性（3）准确性）准确性（4）概括性）概括性三、三、估价报告书的格式估价报告书的格式第六节第六节 撰写估价报告书撰写估价报告书文字式报告文字式报告表格式报告表格式报告（1）估价报告书的形式）估价报告书的形式（2）土地估价报告书的构成）土地估价报告书的构成 城镇土地估价规程城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）（3）房地产估价报告书的构成）房地产估价报告书的构成 房地产估价规范房地产估价规范（GB/T 50291-1999）