东阳市保障性租赁住房建设项目（一期）工程总承包可研.doc

1、东阳市保障性租赁住房建设项目可行性研究报告浙江省华正建设项目管理有限公司二二二年一月东阳市保障性租赁住房建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目基本情况11.2研究范围及主要编制依据11.3可行性研究的主要结论22、资金筹措32、建议5第二章 建设背景及必要性72.1项目建设背景72.2项目建设必要性8第三章 项目选址及建设条件113.1项目选址113.2项目建设条件11第四章 建设规模及内容174.1确定规模的依据和原则174.2建设规模及内容174.3建设规模17第五章 建设方案195.1规划设计理念及原则195.2总平面布置195.3建筑方案225.4建筑结构255.5给排

2、水275.6强电305.7弱电335.8消防355.9景观及绿化375.10卫生防疫385.11安全防护38第六章 节能节水396.1节能原则396.2节能设计须依据396.3节能396.4其他节能措施406.5节水措施41第七章 环境影响及评价427.1概况427.2法律法规427.3环境影响分析评价437.4结论及建议47第八章 工程进度及建设管理488.1工程进度安排488.2建设管理488.3房屋租赁52第九章 建设项目招投标539.1招标范围及招标组织形式539.2招标方式539.3招投标相关要求549.4项目招标事项核准表55第十章 建设投资估算及资金筹措5610.1估算依据与说明

3、5610.2投资估算5810.3资金筹措60第十一章 财务评价6111.1计算依据及相关说明6111.2经营收入测算6211.3运营成本费用测算6411.4财务评价报表编制65基本报表1项目投资现金流量表65基本报表2利润与利润分配表65辅助报表1营业收入、营业税金及附加和增值税估算表65辅助报表2总成本费用估算表65辅助报表3固定资产折旧费估算表65辅助报表4无形资产和其他资产摊销费估算表6511.5财务指标计算结果与分析6511.6不确定性分析6711.7财务评价结论68第十二章 经济及社会效益分析6912.1社会影响分析6912.2资源环境影响分析6912.3互适性分析7012.4社会效

4、益7112.5经济效益分析71第十三章 风险分析与对策研究7213.1主要风险因素的识别7213.2风险程度分析7213.3防范和降低风险措施73第十四章 结 论7414.1结论7414.2建议74 II第一章 总 论1.1项目基本情况1.1.1项目名称东阳市保障性租赁住房建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3建设地点本项目位于东阳市白云街道。环城西路西岘新村、东阳市残疾人联合会以南，望江路以东，规划路以西，一号路以北地块。1.1.4项目用地项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为住宅用地。工程建设规划净用地面积37314平方米（约55.97亩）。1.1.5项目业主东阳市住房和城乡建设局

5、1.2研究范围及主要编制依据1.2.1研究范围浙江省华正建设项目管理有限公司受项目业主委托，对东阳市保障性租赁住房建设项目进行可行性研究并提交东阳市保障性租赁住房建设项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。1.2.2主要编制依据1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部经济适用住房价格管理办法2、东阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要3、中华人民共和国建筑法（1998）。4、中华人民共和国城乡规划法（主席令第七十四号）。5、中华人民共和国环境保护法（1

6、989）。6、住宅建筑规范（GB503682005）。7、民用建筑设计通则（GB50352-2005）。8、建筑设计防火规范（GB50016-2006）。 9、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）。10、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）。11、城市居住区公共服务设施设置标准（GBJ08-55-2002）。12、东阳市加快发展保障性租赁住房的实施办法。13、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。1.3可行性研究的主要结论1.3.1项目建设必要性为加快发展保障性租赁住房，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难，根据浙江省人民政府办公厅

7、关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（浙政办发202159号）和金华市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（金政办发202189号）精神，结合我市实际，东阳市出台了东阳市加快发展保障性租赁住房的实施办法，“十四五”期间，东阳市新增保障性租赁住房供应套（间）数占新增住房供应套（间）数的比例达到15%以上。“十四五”期间，全市建设筹集保障性租赁住房2.5万套（间）以上。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。项目建设的必要性主要有以下几个方面：1、改善城市低收入

8、居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。2、本项目建设是东阳市政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。3、项目建设是实现当地经济可持续发展的需要。1.3.2建设内容及规模本工程建设保障性租赁住房1230套。总建筑面积为119598（地上建筑88226，地下31373）。其中住宅建筑面积80693，配套建筑面积7533。1.3.3工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为3年，具体安排为：2022年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2022年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程

9、招投标工作。2022年9月至2025年5月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。1.3.4项目建设投资及资金来源1、项目建设投资本项目总投资56547.93万元，其中：工程费用34760.47万元，设备购置费529万元，安装工程费9683.16万元，工程建设其他费用5851.5万元，预备费5723.8万元。详见附表101。2、资金筹措项目总投资56547.93万元，全部由业主单位自筹解决。1.3.5资金使用计划本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。1.3.6财务分析根据经济测算，该项目投入运营后，运营期内实现经营收入167518.27万元，总成本费用82241万元，

10、增值税2475.64万元，营业税金及附加247.56万元，利润总额82554.07万元，企业所得税20638.52万元，净利润61915.55万元,详见基本报表2利润与利润分配表所示。所得税后财务内部收益率(FIRR) 4.22%，财务净现值-25780.47万元，盈亏平衡点71.33%（运营期平均）,以上计算结果表明，本项目的盈利能力一般。详见基本报表1项目投资现金流量表所示。1.3.7结论与建议1、结论本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（浙政办发202159号）和金华市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁

11、住房的指导意见（金政办发202189号）相关指导精神，也符合东阳市加快发展保障性租赁住房的实施办法，其建设对于缓解东阳市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于东阳市江北街道下卢新区，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了东阳市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理。本项目属政

12、府公益性工程，具有一定的社会效益，但经济效益一般。2、建议（一）鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予资金支持，使其早日建成，发挥效益。（二）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。（三）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成。经济技术指标表名称单位工程量备注一、用地面积37314折55.97亩二、总建筑面积119598地上建筑面积88226其中住宅建筑面积80693配套建筑面积7533地下建筑面积31373三、建筑占地面积8995四、容积率2.46五、建筑密

13、度%25.13六、绿地率%30绿地面积10739七、总户数户1230八、机动车位个953其中地上机动车停车位个215地下机动车停车位个738主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元56547.932固定资产投资万元81763.613项目资本金万元56547.934营业收入（经营期平均）万元8375.915营业税金及附加（经营期平均）万元12.386总成本费用（经营期平均）万元4112.057利润总额（经营期平均）万元4127.78所得税（经营期平均）万元1031.939税后利润（经营期平均）万元3095.78二财务评价指标1销售利润率%49.28%2投资利润率%4.54

14、%3财务内部收益率（所得税前）%5.25.13%4财务净现值（所得税前）万元-19828.645投资回收期（所得税前）年16.166资本金收益率%4.22%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）09偿债备付率（偿还期内平均）010总投资收益率%4.54%11项目资本金净利润率%3.41%浙江华正建设项目管理有限公司 第88页 共82页第二章 建设背景及必要性2.1项目建设背景随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。近日，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见。意见旨在通过明确加快发展保障性租

15、赁住房的支持政策，推动人口净流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建设小户型、低租金保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。当前，我国房地产市场总体平稳，但个别城市仍面临房价过快上涨压力。发展保障性租赁住房也有利于促进房地产市场平稳健康发展。地方政府制定并公布保障性租赁住房建设计划，扩大保障性租赁住房供给，能够不断优化城市住房供应结构，为新市民、青年人等群体通过租赁方式解决住房困难问题提供渠道；能够稳定市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。同时，保障性租赁住房由政府提供土地、财税、金融等政策支持，能够调动起房地产开发企业转型升级发

16、展保障性租赁住房的积极性，也引导金融机构将资金用于支持发展保障性租赁住房。为加快发展保障性租赁住房，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难，根据浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（浙政办发202159号）和金华市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（金政办发202189号）精神，结合我市实际，东阳市出台了东阳市加快发展保障性租赁住房的实施办法，“十四五”期间，东阳市新增保障性租赁住房供应套（间）数占新增住房供应套（间）数的比例达到15%以上。“十四五”期间，全市建设筹集保障性租赁住房2.5万套（间）以上。市保障性租赁住房领导小组办公室根据各镇乡街道、市经济开

17、发区、教育、卫生、影视文化等部门单位人口结构，工业园区、产业发展、人才公寓建设建设等综合因素，下达建设筹集工作任务（具体任务数见附件），并纳入市政府对各镇乡街道、市经济开发区及相关部门单位年度考核目标。争取到2025年，我市住房保障体系基本完善，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解。2.2项目建设必要性2.2.1改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的

18、全面发展。然而新市民、青年人等群体在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为新市民、青年人等群体家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另外，新市民、青年人等群体在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素。本项目为东阳市2023年保障性租赁住房建设项目，是为新市民、青年人人群提供的保障性住房，房间里设有床铺、桌子，开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分

19、便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全东阳市住房保障制度，构建和谐社会的需要。2.2.2本项目建设是东阳市政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，东阳市主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。本项目建设东阳市保障性租赁住房项目，首先是保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴

20、跌。其次保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。2.2.3项目建设是实现当地经济可持续发展的需要大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导

21、的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。 第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址根据该建设项目的特点和业主方提供的有关资料，本项目位于东阳市白云街道。环城西路西岘新村、东阳市残疾人联合会以南，望江路以东，规划路以西，一号路以北地块。此处交通便利、利于居住。详见项目位置示意图及项目红线图详见项目位置示意图项目红线图3.2项目建设条件3.2.1自然条件1、气象条件本区属亚热带季风气候，兼具盆地气候特征。湿润多雨，四季分明，光照充足。据

22、东阳市气象台资料，常年平均气温17.2，极端最高气温42.2，极端最低气温-10.6。多年平均降水量1423.3。年最大降水量约2044.9，年最小降水量935.7，降水量在季节分布上很不均匀，春末夏初，有一段梅雨期，夏季常受太平洋副热带高压气团控制，冬季有西伯利亚冷气团影响。一般五、六月份多雨易涝，而秋季少雨易旱。七九月份易受台风影响，四、五月份易受冰雹影响，无霜期250天左右。2、水文条件东阳市水系以东阳江和南江为主干流，两江均发源于磐安大盘山，从东到西贯穿东阳全境，在义乌佛堂附近两江汇合注入金华江，属钱塘江水系。区域内主要河流为东阳江，发源于磐安县大盘山龙乌尖，属钱塘江水系，河流大多沿构

23、造断裂带发育，源短流急，河床比降大，水量充沛，年内洪枯变化明显。在东阳境内长57千米，流域面积1124平方公里，坡降为2.1%，多年平均流量27.7方/秒，多年平均径流量8.74亿方。现上游18公里处建有横锦水库，在水量上起着调节作用，正常蓄水位以下库容17030万立方米，主要功能为供水、农灌和发电，该河流是东阳市的主要水系，其水体的主要功能是：饮用、灌溉、排涝等，对全市的工农业生产及居民生活起着很大的作用。3、地形地貌条件该区域地形属浙中丘陵盆地区，沿东阳江两岸有较大的河谷盆地，是主要的农业区。地形属中国东部新华夏系第二隆起带，浙闽隆起区，以新华夏系块断裂构造为主。大部分地区为中生代火山喷出

24、岩所分布，境内存有巍山屏等多处火山口，土壤为红壤和黄壤，并以红壤为主。山地由红壤演变为黄棕壤，这类土壤易于侵蚀，造成水土流失。4、地震根据中国地震烈度区划图（1990年）划分，该区域地震烈度为小于度区，适宜建设。5土壤与植被境内土壤主要为红壤和黄壤。红壤主要分布在盆地内侧的缓坡台地及周缘的丘陵和低山坡地带，土壤呈酸性；黄壤主要分布在海拔600米以上的低中山，表土有机质含量相对较高。主要植被有亚热带针叶林、常绿阔叶林、常绿落叶阔叶混交林、落叶阔叶林、竹林、草丛及人工植被等，森林覆盖率为46%。3.2.2社会、经济发展条件东阳地处浙江省中部，甬金高速、诸永高速在境内交叉而过。市域总面积1747平方

25、公里，辖有6个街道、11个镇和1个乡，2020年底东阳常住人口数108.97万。东阳历史悠久，公元195年（东汉兴平二年）建县，1988年撤县建市，迄今已有1800多年的历史，是省级历史文化名城、全国县域经济百强县市、国家卫生城市和国家森林城市、国家园林城市，享有歌山画水、“三乡一城”（教育之乡、建筑之乡、工艺美术之乡、文化和影视名城）的美誉。2020年全市实现地区生产总值638.2亿元；财政总收入123.7亿元，一般公共预算收入72.6亿元，分别增长4.5%和3.9%；城乡居民人均可支配收入分别达58189元和33686元，分别增长3.5%和6.2%；位列全国县域经济百强第64位。今年前三季

26、度GDP增长12.9%，固投增长19.6%，财政总收入增长19.0%，一般公共预算收入增长19.6%，规上工业增加值增长24.0%，GDP、固定资产投资等8项指标增速居金华市前三。（更新于2021年12月）。东阳是著名的“教育之乡”。东阳人文荟萃，英才辈出，自古以来就有“兴学重教、勤耕苦读”的传统，朱熹、吕祖谦、陆游等曾到东阳“石洞书院”讲学传道，明代开国文臣宋濂所作的送东阳马生序，数百年来脍炙人口。历史上，东阳进士题名共有305人。早在1989年，人民日报赞誉东阳“百名博士汇一市、千位教授同故乡”。三十年后，东阳人才呈现“十百千万”的盛况，有东阳籍院士13人，高校校长、科研院所领导100多人

27、，博士1100多人，教授和教授级高工10000多人。东阳是著名的“建筑之乡”。东阳古民居建筑以东阳木雕为主，融竹编、石雕、砖雕、堆雕等装饰艺术为一体，形成了独具儒家文化特色的民居建筑体系，卢宅肃雍堂、杭州胡庆余堂等都是东阳古民居建筑的杰作，其中卢宅肃雍堂纵深320米，堪称“中国民间第一宅”，有“北有故宫、南有肃雍”之说。改革开放以来，东阳建筑再创辉煌，先后被命名为省首批“建筑强市”、“中国建筑之乡”。全市现有特级资质总承包企业7家、一级70家，累计创鲁班奖45只。东阳是著名的“工艺美术之乡”。木雕和竹编是东阳工艺美术百花园中的两朵奇葩，东阳先后被命名为“中国民间艺术之乡”“中国木雕之乡” “世

28、界木雕之都”。早在1915年，东阳木雕和东阳竹编工艺制品双双在巴拿马万国商品博览会上获金奖。东阳木雕为浙江三大名雕之一，列全国四大木雕之首，是首批国家级非物质文化遗产保护项目。东阳木雕传世佳作颇丰，1997年香港回归时浙江省政府赠送香港特别行政区的礼品航归、江苏灵山梵宫、G20杭州峰会、首届中国国际进口博览会主会场木雕装饰等，均出自东阳木雕艺人之手。东阳竹编巧夺天工，是省首批非物质文化遗产代表作。大型竹编屏风九龙壁，获第四届中国工艺美术“百花奖”金杯奖，被列为国家工艺美术珍品永久保存。东阳是著名的“文化和影视名城”。横店影视城是全球规模最大的影视拍摄基地，先后建成了秦王宫、清明上河图、圆明新园

29、等30多个大型实景基地和130余座高科技大型室内摄影棚，形成了从春秋战国到近现代、跨越中华上下五千年的拍摄全场景。东阳也是全国影视文化产业集聚度最高的区域，现有影视企业1400多家，华谊兄弟、唐德影视等全国排名前十的影视企业八家入驻横店，全国每年拍摄的古装剧七成出自横店，被誉为“中国好莱坞”。“十四五”时期，东阳发展正处在战略机遇期、发展关键期、重要转折期，已呈现厚积薄发、蓄势待发趋势，赶超发展、争先进位态势，向上向好、合心合力良好势头。东阳将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照忠实践行“八八战略”、奋力打造“重要窗口”使命要求，围绕“经济强市、文化名城、歌画东阳”的发展定位，锚

30、定打造“两市三地两园”的工作目标（经济强市、文化强市、科创高地、改革开放高地、现代治理示范地、美丽花园、幸福家园），强化科技创新和数字赋能，全面弘扬东阳人“勤勇韧能义”五大特质，拼搏实干、攻坚争先，以顶格标准、满格状态争创社会主义现代化先行市。今年是新征程开启之年、“十四五”开局之年。东阳将以开展党史学习教育为重要契机，始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，扎实推动“654333”工作落地见效，即聚焦“六个方面”重点任务，优化实施“五大会战”，全力培育“四个千亿产业”，持续推进“三项重点工作”，集中开展“三项专项治理”，建立健全“三项机制”，确保开好局起好步，见到新气象，以优异成绩

31、迎接党的百年华诞。 3.2.3基础设施条件（1）给水系统由东阳市自来水管网提供，并使其在基地范围内形成环网供水，供应室内外各生活用水点以及室外消防用水量。（2）排水系统室内排水系统室内采用污、废水分流制排水系统，生活污水经化粪池、油污水经隔油池处理后再汇总其他废水排入污水管网内。室外排水系统采用分流制排水系统。屋面雨水和空调凝结水自成体系，分别排放，在室外汇总后就近排入雨水管网，污水经二级生物处理后排入污水管中。（3）雨水系统雨水单独一个系统，本项目范围内雨水经雨水干管收集后排至雨水管网。（4）供电由东阳市电网就近接入。（5）通讯电话、宽带、有线电视均可从相关管线直接引入，通讯网络品种多、覆盖

32、面广，能够满足项目建设和建成后的使用要求。第四章 建设规模及内容4.1确定规模的依据和原则4.1.1确定规模的依据1、关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号）；2、关于改善农民工居住条件的指导意见；3、宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）；4、东阳市城市总体规划。4.1.2确定规模的原则1、项目建设符合东阳市城市发展规划。2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。4.2建设规模及内容保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉

33、租房等。按照东阳市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，东阳还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。项目建设内容包括保障性租赁住房建安工程，小区配套用房工程、地下停车场及设备用房工程、规划红线内的配套基础设施建设工程等。4.3建设规模本项目规划总用地面积37314平方米（约55.97亩），总建筑面积119598 m2，其中：保障性租赁住房1230套，建筑面积80693 m2，配套附属用房建筑面积7533；地下建筑面积31373。项目主要建设内容包括：住宅、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。具体建设规模见表4-1

34、。表6-1 项目主要建设内容名称单位工程量备注一、总建筑面积1195981.1地上建筑面积88226其中住宅建筑面积80693总户数1230户配套建筑面积75331.2地下建筑面积31373机动车位953个，其中：地上215个，地下738个二、建筑占地面积8995三、绿地面积10739四、道路、广场及景观硬化16065五、室外公用工程5.1供电线路（浅沟）米1505.2室外雨水管网米1650管道d700，850米；d300，800米5.3室外污水管网米1500管道d600，800米；d400，700米5.4室外自来水工程米890管道DN250，890米5.5通透围墙米965第五章 建设方案5.

35、1规划设计理念及原则5.1.1规划设计理念 （1）合理性：根据地块的特点和项目建设目标的要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（2）统一性：项目规划设计与整个东阳城市的风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。（3）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给拆迁的居民住户营造一个生态、舒适的空间环境。4.1.2规划设计原则（1）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个适宜居住的良好环境。（2）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。5.2总平面布置5.2.1设计依据1、主要设计规范和标准城市道路和建筑物无障碍设计规范JG

36、J50-2001；民用建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、业主提出的设计要求。5.2.2场地概述1、场地所在地的名称及在城市中的位置本工程建设地点位于东阳市江北街道下卢新区,广福路以南、迎宾大道以东、学士路以西，规划道路以现地块。远离各种污染源，四周环境优越，市政配套设施完善交通便利，是建设居住场所的理想地点。2、概述场地地形地貌项目场地规整，分东、西二块，总用地面积37314（约55.97亩）,净用地面积34173，代征道路面积3141。场地内现状地势高差较大。3、工程地质和水文地质情况场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料。5.2.3平面布

37、置根据用地条件，各幢形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。在小区南侧邻城市规划道路，退红线约12米，在设临街商铺。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。5.2.4竖向布置该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。室内外高差控制在0.4500.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。5.2.5交通组织小区的交通体现人车分流的概念，依据场地实际状

38、况，小区在南面设主入口，在南北各设次入口一个，主要供动车出入。小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧次入口。小区入口道路宽度为7米。在住宅楼周边形成宽度为5.5米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库出入口宽度9米。在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。5.2.6无障碍设计小区主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。5.2.7绿化场地东、南侧临规划道路为交通次干道、北侧临规划道路，均退红线满足防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，西南

39、角布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。5.2.8主要技术经济指标经济技术指标表名称单位工程量备注一、用地面积37314折55.97亩其中：净用地面积34173代征道路面积3141二、总建筑面积119598地上建筑面积88226其住宅建筑面积80693中配套建筑面积7533地下建筑面积31373三、建筑占地面积8995四、容积率32.36五、建筑密度%24.1六、绿地率%30绿地面积10739七、总户数户1230八、机动车位个953其地上机动车停车位个215中地下机动车停车位个7385.3建筑方案5.3

40、.1设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。5.3.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性租赁住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可

41、能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，形成南北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。5.3.3根据东阳市加快发展保障性租赁住房的实施办法本项目保障性租赁住房建筑面积按不超过70平方米设计。5.3.4竖向交通设计小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。5.3.5立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、

42、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。5.3.6剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。5.3.7建筑物无障碍设计应建设方要求，本项目不设计无

43、障碍住宅。5.3.8建筑安全 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。 外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-1230的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门

44、、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部