房地产建筑工程“五大要素”成本精细化管理控制.pdf

1、第七章 房地产建筑工程“五大要素”成本精细化管理控制第七章 房地产建筑工程“五大要素”成本精细化管理控制工期、成本、质量、安全、现场是建筑施工中的五大目标控制要素。但我国的建筑施工企业在施工过程中，大多对工期、成本、质量、安全、环境五大目标控制要素相对独立，割裂相互之间的联系，使得“五大要素”控制不统一，不能高效地对“五大要素”进行综合控制。例如，当前许多工程建设项目片面追求某一控制目标而对其它目标较为忽视，大多是过于追求进度目标或质量目标而忽视成本造价目标；又或是过于追求工程质量而使得工期大幅拖延、成本严重超支。工期、成本、质量、安全、环境五大目标是既相互矛盾又相互依存的对立统一体。一般而言

2、，加快施工进度，需要增加工程资源的投入，不可避免地使得工程成本增加。同时，不顾工程项目的合理工期，工程质量水平很可能降低。而缩减成本，由于工程投入的减少将可能降低工程的质量水平，施工进度也可能放缓。另外，如果要提高工程质量，则需要使用更好的工程材料或施工工艺，这会相应地增加工程成本，施工进度也会受到影响。由此可见，五大要素之间是相互影响相互制约的，改善其中一个目标将以其他目标为代价。因此，在进行工程管理时，片面地追求单个目标并不合理，工程管理人员必须同时兼顾各个目标，尽可能地使各个目标达到权衡优化，从而提高工程建设项目的整体控制水平。第一节第一节 房地产建筑房地产建筑工程工程中中的的“五大五大

3、”控制控制要素要素一、一、进度控制进度控制进度控制就是在既定工期内，编制出最优的进度计划，在执行计划的过程中，经常检查项目实际进度情况，并将其与进度计划相比较，若出现偏差，便分析产生的原因及对工期的影响程度，制定必要的调整措施，更新原进度计划。凡影响项目进度的工作都应列入进度计划，成为进度控制的对象。如由施工合同确定的开工日期、总工期和竣工日期确定的进度目标以及根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定的施工进度计划都是进度控制的对象。图 7.1 进度计划与控制管理流程二二、成本控制、成本控制施工阶段成本控制的主要任务是通过工程施工

4、、设计变更与新增工程费控制等手段，努力实现实际发生的费用不超过计划投资，具体到控制对象上是：施工项目成本形成过程，施工项目的职能部门、施工专业队和班组，以及以分部分项工程。三三、质量控制、质量控制凡是构成工程项目实体、功能和使用价值的各方面都应列入项目质量目标范畴，对参与工程建设的单位和人员的资历、素质、能力和水平，特别是对他们工作质量的要求也是质量目标不可缺少的组成部分。因而，施工项目质量控制的对象包括：施工项目工序质量、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量及单项工程质量；施工项目的职能部门、施工专业队和班组；施工项目的功能和使用价值等。四四、安全控制安全控制安全控制是在施工过程中安全工

5、作所要达到的预期效果。施工项目职业健康安全控制的任务是防止和减少生产安全事故、保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失。其控制对象包括安全生产责任及其保证体系和有关的生产培训、技术措施、技术交底、检查及伤亡事故处理等。五五、环境控制、环境控制施工现场环境因素影响的对象，通常分为：粉尘、有毒有害气体及生产废水、生活废水排放物；建筑渣土、建筑垃圾等废弃物；油品、化学品的泄漏污染；原材料与自然资源的使用；噪声、振动、光污染等当地环境和社区性问题。由此，施工项目环境控制的任务包括：按照分区划块原则，对施工项目的环境进行定期检查，保持现场良好的作业环境、卫生条件和工作秩序，进行污染预

6、防；对环境因素进行控制，制定应急准备和相应措施，预防可能出现的非预期损害。六六、“五大要素五大要素”间间的的联系联系模型模型进度、质量、成本、安全、环保是工程管理的五大要素，只有将五者进行最佳的组合，才能到达项目经济效益与社会效益的统一，工程项目管理才能达到预期目标。同时，成本、质量、进度、安全、环保五大要素之间既矛盾又统一，既相互依存又相互制约，是一个相互影响的三维动态系统。一个因素发生变动，必然会引起其他方面的变化。如图 7.2 五大要素相互关系图示，半径上等距离地分布五个小圆点(小圆点的圆心也在这个半径固定的圆中)，各圆点分别代表着进度、质量、成本、安全和环保五大要素，五大要素之间有圆弧

7、线和等长度的直线两两联系着。这个固定半径的圆上任何一个小圆点位置的变动(小圆点圆心在圆上或其他任何一点移动)，都会影响到这个小圆点与另外四个小圆点之间的距离或这个圆的形状。图 7.2 工程施工“五大要素”相互关系图可是，在实际建筑施工过程中，房地产、建筑企业及承建商们虽然也确立了进度、成本、质量、安全及环保等各方面的目标，但并没有真正把这五个要素相互联系起来，往往都是按照各自的目标体系独立进行的，各目标要素的责任人也往往互不联系，都以牺牲其他要素目标为代价来实现自己的目标。所以管理效果不佳，甚至很差。建筑工程要素集成管理体现在进度、成本、质量、安全及环保这五个控制要素相互影响关系上。任何其中一

8、个控制要素均与其他四个控制要素息息相关并相互关联。首先，建筑工程项目的五大要素，成本目标(投资省)、进度目标(工期短)、质量目标(质量优)、安全目标(不发生安全事故)、环保目标(满足环境标准)之间存在着矛盾和对立的一面。在通常情况下，如果对建筑工程质量有较高的要求，那么就需要投入较多的资金和花费较多的施工时间，就不得不需要牺牲成本目标和进度目标，而且会对安全目标及环境目标有更高的要求；如果主要抢时间、争进度的完成工期目标，把工期目标提高，那么成本就要相应地提高，或者质量、安全及环境要求适当下降，就需要或者降低成本目标，或者降低质量目标；如果要降低成本、节约费用，那么势必要考虑影响功能要求的质量

9、标准，或者会造成建筑施工难以在目标工期内完成。其次，建筑工程五大目标要素之间的关系还存在着统一的一面。如果对建筑工程适当增加成本，采取加快进度措施提供必要的经济条件，就可以加快施工速度，使项目提前投入使用，这样项目投资就能够尽早收回，进度目标在一定条件下会促进投资目标的实现。如果适当提高项目功能和质量要求，虽然会造成一次性投资的提高和工期费用增加，但能够节约项目启用后的运营成本和维护费用，降低产品的成本，从而使项目能够获得更好的投资效益，即质量目标也会在一定条件下促进成本目标的实现。如果施工进度计划制定的既可行又优化，使工程进展具有连续性、均衡性，则不但可以使工期缩短，而且有可能获得较好质量和

10、较低的成本。这一切都说明了建筑工程“五大”要素之间是一个有机统一体。另一方面，建筑工程对安全和环保目标要素的控制是确保工程进度、成本和质量的前提，没有对工程安全施工和环境保护的有效控制，工程进度、成本及质量必然会受到或多或少的影响；工程进度、成本及质量控制的好坏，反过来会影响安全和环保的控制效果。没有工程进度、成本及质量控制，安全和环保控制就变得毫无意义。管理要素集成同时具有工期、成本、质量、安全、环保等多个相互影响和制约的管理目标。工程要素集成化管理在项目实施过程中对这些目标和要素进行了通盘的规划和考虑，以达到对项目管理的全局优化，这就是“五大要素”集成管理模型的内核。如图 7.3：图 7.

11、3 建筑工程“五大要素”集成控制模型由图 7.3 可以看出，质量、进度、成本、安全、环保五者是一个相互制约、相互影响的统一体，其中任一项要素变化，其余四个便随之发生变化，它们之间的关系是一种动态的平衡关系。而且五大要素之间存在着相互作用的因果关系。增加工时一般会提高质量档次，使安全及环保工作做得更到位；增加投入会加快进度，提高质量档次，提高安全及环保的投入及实施标准。在通常情况下，适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提供经济条件，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早交工，尽早收回投资，项目全寿命周期经济效益得到提高，安全和环保措施的时间也短；如果项目进度计划制定的既科学又合理，使工程进

12、展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得较好的工程质量并降低工程费用，使得安全和环保管理更有序。所以，我们不能片面的只是考虑进度、费用、质量、安全、环境单方面的变化；或是仅仅将进度、质量、成本、安全、环境其中某个因素的变化进行监督、控制，应该同时考虑五大要素之间的相互作用关系，它们必须作为一个有机的系统来进行集成控制，对其进行精细化的综合优化管理。为解决这一问题，我们构建了工期、成本、质量、安全、环境综合集成管理模型。如图 7.4：图 7.4 工程项目“五大”要素控制集成系统模型第二节第二节 进度进度（工期）（工期）-成本要素分析成本要素分析及精细化及精细化管理管理工程项目管

13、理中工期的优化管理是至关重要的，工期（进度）的长短影响着项目的质量、成本，反过来施工项目的质量、成本又制约着工期（进度）。综观国内外项目管理研究，对于工程项目控制目标的优化研究，最早出现的是对工期（进度）的优化，但其研究只限于工期优化单个方面，少有将工程进度与成本、质量、安全环境问题加以考虑的。工程质量、进度、成本、安全是融为一体的。如果在施工中不注重他们之间的关系，孤立的看某一问题，强调这突出那，往往会使我们在工程管理过程中经常隐入片面的境地，为了“快”可以抢进度而不计成本，不顾工程质量，为了“省”可以节省开支而不又不顾工程质量，偷工减料进行粗制滥造，为了“优”而进行超标准施工，甚至精雕细刻

14、，不计成本，不讲进度。其实，这都是术为错误的做法。因此分析研究它们之间的关系，找出它们之间的规律，对加强工程精细化管理，不断提高企业的竞争力是十分必要的。一一、进度进度（工期工期）-成本成本的关系的关系质量是任何项目必须保证的前提，在保证质量既定的基础上，项目的进度和成本成为建设项目中两个最为重要的方面。它们之间存在着紧密的联系，例如，在工程建造过程中，成本支出大的原因可能是因为工期的压缩，也可能是因为成本超出预算。因此，如何更好地做好工期（进度）与成本的管理和整合优化，我们有必要深入研究它们之间的关系。工期与成本的关系。工期和成本，矛盾也是存在的。一般情况下，工期过短，需要采取必要的施工组织

15、保证措施，如增加劳动力，增加机械设备及周转材料或采取新工艺，新技术，投入相应增大。所有这些必然会引起工程直接费用的增加，而工程的间接费用要有所减少。相反，工期过长，由于受材料价格不稳定因素影响，直接费也可能地相应增加，即使在工期内采取措施保证直接费用不增加的情况下，但在这个过程中，工程的间接费用则会直线上升，成本反而加大。因工程总成本由工程直接费用与间接费用构成，所以，工期过短或过长都会造成工程成的增大，不难看出，每个工程都有最低成本和最佳工期，从中也说明工期超过最佳工期，施工成本总费用也要增加。显然不注重工期，施工无计划，而致使增加工程成本是决不可取的。但盲目强调工期，不惜血本保进度，实行工

16、序大搭接，大投入的方法，而增加工程成本也是不可取的。所以施工管理过程中，我们一定要明确合理工期的概念，并根据合同工期，编制经济合理的施工组织设计，按照合理工期，组织边疆的均衡施工，并注意把握和处理施工工期与工程成本之间的关系，强化工程施工管理手段，控制成本开支，以满足合乎标准质量和最佳工期与最低成本的统一，以求达到较好的经济效益。工期对业主而言，是第一位的。我们所承揽的工程项目，工期大多是很紧的，有的项目，根本就不是合理工期，对此要有充分的认识，要有对应的措施。(1)基于时间的关系工程的进度和成本都存在着时间的分布，成本不仅仅是一笔总金额，而且随着进度的展开，随着项目的工作和任务的时间序列而支

17、出的，成本支出发生在各个工作或任务中，它也存在着时间上的分布。因此，工程的进度和成本管理是通过建立的时间坐标得到联系。(2)基于资源的关系进度与成本不仅在时间分布上有着联系，还通过资源存在着相互制约相互转化的关系。如图 7.5。图 7.5 进度、费用、资源三角关系资源是建筑施工的基本条件，人、技术、材料和设备等是工程施工常用的资源类别。资源的使用时间、种类和数量将直接影响到工程进度计划的编制，每一进度阶段可以提供多少资源，完成多少工作量，决定了项目进展多少。离开了资源计划去制定进度计划毫无意义。与此同时，正是资源的使用和消耗才会有成本支出，在进度计划中一定的工作或任务需要多少资源就会有相应的成

18、本支出，因此进度与成本通过资源的消耗产生了不可分割的联系。随着工程的进展，资源消耗不断增加，成本也不断增加，此时的进度与成本可通过资源的发生相互转换。当进度拖延时，可以采取更先进的施工工艺，加大材料、设备和人员的投入，从而赶进度，可是此时成本的支出就会上升。当成本的支出超预算时，可以采取使用低成本的材料，降低施工人员的数量等手段削减成本支出，但此时工作持续时间延长，进度放慢。可见，进度与成本可以通过资源相互制约相互转化，这也正是进度-成本优化管理的基础。二二、进度进度（工期工期）-成本成本优化的分类优化的分类所谓进度（工期）-成本优化，就是在多个选择方案中选出最满意的方案。最满意的方案可以通过

19、一个或多个目标函数表示，利用最优化原理，按照选定的目标，不断地改进原有方案直至找寻到最佳方案。进度（工期）-成本优化的目标函数应参照项目工期、费用和资源目标，按照计划任务的需要和条件选定。（1）工期优化工期优化是指通过缩短计算工期的方式满足项目时间要求，是以成本增加较少的情况下使工期最短。常用的方法是增加劳动力或者机械设备，压缩关键工作的持续时间以及工序的合理穿插、平行和立体交叉作业来满足工期的要求。（2）成本优化成本优化是以最低费用支出为目的，此时对应的工期时间安排进度，或以最短工期为目的，以此时间计划最低费用支出的安排过程。一般情况下，工程费分为直接费和间接费两部分。直接费用是构成项目产品

20、实体所消耗的费用，包含人工费、材料费、施工机械使用费，当缩短计算工期时，工程直接费用与时间成反比，工期变短直接费用增加。间接费用是指辅助完成项目产品实体所必须消耗的费用，主要包括企业管理费，与直接费不同的是，间接费和时间呈正比关系，工期缩短，间接费用因管理时间变短相应也减少。总的来说，直接费用和间接费用之间具有负相关的性质，其中直接费随着工期的缩短不断增加，间接费用随着工期的缩短在不断减少，直接费与间接费的总和与时间在费用时间图中是个开口朝上的抛物线，那么这里必定有一个工期时间点，此刻两者的费用总和最少，就是费用优化所寻求的目标，此时对应的工期是费用优化下的最优工期。（3）资源优化工程项目中的

21、资源种类很多，包含人力、材料、机械机具、设备、资金等，资源的使用情况对进度的实施有很大的影响作用。因此，资源优化的方法是以现有的资源条件为基层，通过改变工作间的逻辑关系使工作的开始时间产生变化，在编制进度计划安排时按时间的分布使资源符合优化目标，通过优化实现资源的均衡利用和解决资源供求矛盾。资源优化的方法有资源有限一工期最短的优化和工期固定资源均衡的优化两类。三三、进度进度（工期工期）-成本的集成成本的集成优化优化在进行进度-成本优化之前，首先应该对二者的关系进行了解分析。施工进度与工程费用的关系是相互依靠、相互对立，关系密不可分的。由于工程费用与工程进度息息相关，所以费用通常被看成是最能够反

22、映到施工企业的利益的因素。工程费用一般由直接费用DC(Direct Cost)和间接费用 IC(Indirect Cost)两部分组成。其中直接费用顾名思义就是在施工过程中直接花费在工程实体的各项费用。一般有“人、财、物、机”等成本组成，即人工费、材料费和机械使用费等部分组成。间接费用相对于直接费用而言，就是指不是工程费用没有直接发生在工程实体，但也构成工程费用的费用。一般包括企业经营管理的全部费用管理人员工资、差旅费、固定资产使用费等。由上我们已经知道了项目工程中总成本即总费用的计算公式是直接费用和间接费用之和，也就可以认为工程进度与费用的两者关系可以分解为进度、直接工程费用、间接工程费用这

23、三者之间的关系。具体的关系如图 7.6 所示：图 7.6 工程项目工期与费用关系图通过工期与费用的关系图我们可以直观的看到，间接工程费用与工期的关系式直线递增的，随着项目工期的延长其费用也在不断增加，相反要不断的压缩工期的话，间接费用也会随之递减。与间接费用的线性关系不同，直接工程费与工期成曲线递减关系，费用会随着工期的进行而不断减少，也就是说要对工期进行压缩的话，那项目对工程直接费用的花费就会增多。项目的总费用是直接和间接这两者费用之和，而这两者与工期的关系前者是曲线递减，后者是线性递增，所以在总费用与工期的关系是一条有增有减的曲线，在进行进度-费用优化是，在对工期不断优化的过程中，其工期不

24、能低于图中的 Ds 点。经过上述分析我们可以对进度-费用优化的原理进行总结：其在优化的过程中的关键点就是寻求在进行工期优化的时候，直接费用增加幅度最小的项目工作，然后将工作的持续时间不断的进行压缩。当然在工作持续时间与费用的不断变化中，间接费用这一因素的作用也得顾虑到即其与工期的线性递减关系对优化结果的影响。通过对进度-成本优化相关理论知识的的介绍，可以看出进度-成本优化可以有多种方法进行优化。第三节第三节 质量质量-成本成本要素分析要素分析及精细化及精细化管理管理一、质量成本的含义一、质量成本的含义质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满

25、足用户需要而产生的一切损失。二、房地产建筑质量成本构成与项目设置二、房地产建筑质量成本构成与项目设置图 7.7。图 7.7 质量成本项目简图1、国外质量成本项目的精细化设置世界著名质量管理学家 JM朱兰提出，质量成本应设置预防成本、鉴定成本、内部事故成本和外部事故成本四大项共 22 个明细项目。菲根堡姆则认为，质量成本应设置内部损失成本、外部损失成本、鉴定成本、预防成本四大项共 23 个明细项目。丹尼尔M伦德瓦尔把质量成本项目设置为四大项共 22 个明细项目。这些质量成本项目的设置及其各明细项目包括内容大同小异，只有瑞典质量管理专家兰纳特桑德霍姆认为除设置四大项质量成本项目外，还提出在预防费用

26、中应增加供应商评价费，推进质量管理费，在鉴定成本中增设质量审核费，特殊检验费，在内部损失成本中增设降低损失等明细项目。法国质量管理专家让玛丽戈格则把质量成本项目归并，精简为预防成本、检验成本和亏损成本三大项共 15 个明细项目。日本市川龙三氏也将质量成本项目归并，精简为预防成本、鉴定成本和损失成本三大项共 13 个明细项目。为了便于比较和借鉴，表 7.1 介绍美国、瑞典、法国、日本等质量管理专家关于质量成本项目的设置情况。表 7.1 国外质量成本项目名称对比表预防成本鉴定成本内部损失成本外部损失成本美国（菲根堡姆）1质量计划工作费用2新产品的审查评定费用3培训费用4工序控制费用5收集和分析质量

27、数据的费用6质量报告费1进货检验费2零件检验与试验货3 成品件检验与试验费4 测试手段维护保养费5 检验材料的消耗或劳务费6检测设备的保管费1废品损失2返工损失3复检费用4停工损失5 降低产量损失6处理费用1.处理用户申诉费2退货损失3保修费4折价损失5 违反产品责任法所造成的损失美国（伦 德瓦尔）1质量计划工作费用2新产品评审费用3培训费用4工序控制费用5收集和分析质量数据的费用6报告质量的费用7质量改进计划执行的费用1来料检验费2检验和试验费用3 保证试验设备精确性的费用4耗用的材料和劳务5存货估价费用1废品损失2返工损失3复试费用4停工损失5产量损失6处理费用1.用户申诉管理费2退货损失

28、3保修费用4折价费用瑞典（桑 德霍姆）1质量方面的行政管理费2新产品评审费3质量管理培训费4工序控制费5数据收集分析费6推进质量管理费7供应商评价费1来料检验2工序检验3 检测手段维护标准费4成品检验费5质量审核费6特殊检验费1废品损失2返工损失3复检费用4降级损失5减产损失6处理费用7 废品分析费用1受理顾客申诉费2退货费用3保修费用4拆旧损失预防成本检验成本亏损成本法国（玛丽 戈格）1审查设计2计划和质量管理费3质量管理教育费用4质量调查费用5采购质量计划费用1来料进货检验费2 制造过程中的检验和试验费3维护和校准费用4 确定试制产品的合格性的费用1废品损失2修理费用3 质量保证费用4拒收

29、进货5 不合格品的处理费预防成本鉴定成本损失成本日本（市 川龙三氏）1质量管理计划费用2质量管理技术费3质量管理教育费用4质量管理事务费1验收检查费2工序检查费3产品检查费4试验费5再审费6PM(维护保养费)1 出厂前的不良品(报废、修整、外协中不良设计变更费)3 不良品对策费用2、我国质量成本科目的精细化设置我国各行业在推行质量成本制度的过程中，设置了不尽相同而又基本一致的质量成本项目。我国国家标准 GB/T13339-91质量成本管理导则规定的质量成本科目是：一级科目质量成本；二级科目预防成本、鉴定成本、内部损失成本、外部损失成本，如有特殊要求时增设外部质量保证成本；三级科目共 21 项，

30、规定各部门、企业可根据具体情况进行增减。如表 7.2：表 7.2 二级、三级质量成本科目表二级科目三级科目一、预防费用1质量工作费 2质量培训费 3工资及职工福利基金 4新产品评审费5质量管理活动费 6质量改进措施费 7质量评审费 8其他费用二、鉴定成本1进货检验费 2工序检验费 3质检部门办公费 4工资及职工福利基金 5检测设备维修费 6产品质量认证费 7产品试验费 8检测设备的折旧费 9其他费用三、内部损失成本1不合格品损失费 2返修费 3降级损失费 4停工损失费 5产品质量事故分析处理费 6积压损失费 7责任损失费 8其他费用四、外部损失成本1索赔费 2退货损失费 3折价损失费 4保修费

31、 5工资及职工福利基金 6其他费用五、外部质量保证成本1质量保证措施费 2产品质量证实试验费 3评定费 4其他费用从目前看，我国质量成本科目的设置大体可归为四大类 20 项。为使核算范围明确，每一质量成本项目都有明确的定义、范围和所包含的内容。现将推荐项目的名称和内容分述如下：(1)预防成本预防成本是指为了保证和提高产品质量、防止故障等采取预防措施所发生的费用。具体包括以下 6 项。质量工作费：企业为了保证和控制产品质量，防止质量故障，开展质量管理所发生的办公费，宣传、收集情报费用，编制质量管理手册、制定质量计划及质量标准，开展 QC小组活动，进行工序能力研究，开展质量管理达标、升级，组织质量

32、信得过活动以及质量审核等所支付为各种费用。质量培训费：为达到质量要求，提高业务人员素质，对有关人员进行质量意识、质量管理、检测技术、操作水平等方面的培训费用。质量奖励费：为改进和保证产品质量而支付的各种奖金。如 QC 小组成果奖、产品升级创优奖、质量管理的劳动竞赛奖以及有关质量的合理化建议奖等。产品评审费：指新产品设计、研制阶段对设计方案评价、试制产品的质量评审所发生的费用。质量改进措施费：包括建立质量管理和质量保证体系，提高产品及服务质量，改进产品设计，调整工艺，开展工序控制，进行技术改进的措施费用。质量管理专职人员工资及附加费：指质量管理科室和车间从事专职质量管理人员的工资及附加费(包括职

33、工福利费及工会经费)。(2)鉴定成本签定成本是指对产品和形成产品的原材料及半成品进行检测以评价其是否满足规定的质量要求所需要的费用。具体包括以下 4 项：检验试验费：指对进厂的材料，外购、外协件、配套件、工量具以及生产过程中的半成品、在制品及产成品，按质量标准进行检测、试验以及设备的维修、校正所发生的费用。工资及附加费：指专职检验人员的工资及附加费(包括应付福利费及工会经费)。检验试验办公费：指为检验材料、零部件、产成品所发生的办公费用、参考资料等费用。检验测试设备及房屋折旧费用：指质量检测设备、仪器以及质量检测用房的折旧费用，还包括其大修理费用。(3)内部损失成本内部损失成本是指产品出厂前因

34、未达到规定的质量要求而支付的费用。具体包括以下5 项：废品损失：无法修复或在经济上不值得修复的在制品、半成品及产成品报废而造成的净损失。返修损失：指对不合格的产成品、半成品及在制品进行返修所耗用材料、人工费等。停工损失：指由于质量事故引起的停工损失。事故分析处理费：指对质量问题进行分析处理所发生的直接损失费用。例如，判定不合格品能否使用所进行的处理工作而发生的费用，或由于抽样检查不合格品进行筛选的费用。产品降级损失：指产品因外表或局部的质量问题，达不到质量标准，又不影响主要性能而降级处理的损失。(4)外部损失成本外部损失成本是指产品出厂后因不满足规定的质量要求而导致的索赔、修理、更换或信誉损失

35、等支付的费用。具体包括以下 5 项：索赔费用：指根据合同规定，在产品出厂后由于质量缺陷而赔偿给用户的费用。退货损失：指产品出厂后，由于质量缺陷造成用户退货、换货而支付的损失费用。保修费：指根据合同规定或在保修期间为用户损失修理服务所发生的费用。诉讼费：用户认为产品质量低劣，要求赔偿，提出申诉，企业为处理申诉所支付的费用。产品降价损失：指产品出厂后，因为低于规定的质量标准而进行降价处理所造成的损失。3、房地产企业质量成本科目的精细化设置按照质量成本管理导则，我国质量成本项目可以设置为三层指标体系，房地产企业通过借鉴该导则，再根据其企业特征可以建立测算指标体系如表 7.3。表 7.3 房地产建筑企

36、业质量成本科目设置一级分类科目二级分类科目三级分类科目科目明细质量成本直接质量成本预防成本土地勘探费；房屋设计费；调研费；可行性分析费；人员培训费用；人员工资及奖金等费用鉴定成本建筑物测试、试验费；质量认证费；进货检验费；工序检验费；质量监督费；人员工资及奖金等费用内部损失成本建筑物不符合质量要求发生的返工、返修、报废物料费和人工费；损失费；分析处理费等费用外部损失成本建筑物质量达不到要求而发生的赔偿费；诉讼费；退还费；折价费；外场服务费等费用间接质量成本顾客遭受的损失建筑物质量不符合顾客要求而造成顾客的损失(主要是指过剩质量)顾客不满意成本顾客对建筑物不满意而导致的市场和销售损失以及附加的各

37、种费用信誉损失成本信誉损失导致的顾客流失、销售机会丧失、股价下跌等三、房地产建筑三、房地产建筑质量质量成本损失因素成本损失因素与与损失源精细化分析损失源精细化分析1、质量成本损失影响因素分析对产生质量成本的原因进行分析，找到质量成本的影响因素是十分有必要的。分析质量成本要素的产生原因，并不是为了在质量成本发生时作为追究责仟和实施处罚的依据，而是为了找到质量成本的控制点，为彻底地消除质量成本提供参考。根据精益思想的基本要求，质量成本管理的范围包括创造质量的整个质量链。因此对质量成本产生原因的分析分为外部分析和内部分析。外部分析指的是：对建筑企业之外的相关主体进行分析，包括业主、设计单位、材料供应

38、商和监理对于质量成本的影响；内部分析指的是：建筑施工对质量成本产生的影响。2、内部质量成本损失影响因素分析内部损失受到多方面因素的影响，其产生的最主要原因是在施工生产过程中没有一次性就做好，导致分部分项工程出现质量问题，形成内部损失。内部损失产生的原因及其复杂，并且会对施工企业产生十分重大的影响，同时建筑产品的质量问题还会影响到外部损失，因此对内部损失的管理是施工企业质量成本管理的一个重点环节。图 7.8 表明了内部损失的影响因素。图 7.8 内部质量成本损失影响因素分析图3、外部质量成本损失影响因素分析通过对质量产生原因的分析可以看出：有的质量成本是由多个主体共同产生的，即“一损多源”；有的

39、主体同时产生多项质量成本，即“多损一源”；有的则是多个主体共同产生多项质量成本，即“多损多源”。各个质量成本要素与各相关主体之间的关系如表 7.4 所示。表 7.4 建筑产品质量成本要素与各相关主体关系表虽然产生质量成本大多数原因都与施工企业有关，但是并不能说质量成本就是施工企业在进行是施工活动所产生的。通过分析可以看出：质量成本是由整个质量链上的各个主体相互作用而产生的，是一个系统的问题，因此不能只关注某一个主体对质量成本产生影响。4、质量成本损失源分析（1）质量成本损失源分析工具质量成本分析的方法有很多种，在进行质量损失成本发生原因分析时应采用因果图分析方法。因果图又叫特性因素图，因其形状

40、颇像树枝和鱼翅，也被称为树枝图或鱼刺图，它是把对某项质量特性具有影响的各种主要因素加以归类和分解，并在图上用箭头表示其间关系的一种文具。由于它使用起来简便方便，在质量管理活动中应用广泛。因果图大体上有三种类型，即问题分解型、原因罗列型和工序分类型，根据建筑施工企业的特点，将采用问题分解型对质量损失成本产生的原因进行分解。该类图的做法是沿着为什么会出现该问题的思路层层细追下去，依次做出大枝、中枝、小枝、细枝，并标上相应的大原因、中原因、小原因和更小原因等。工程施工项目的质量损失成本按照发生的原因一般可分为施工损失成本、合同损失成本和工作质量损失成本、环境损失成本等几类，每一类还可以进一步细分，分

41、析过程见图79 所示。图 7.9 质量损失成本源精细化细分分析图图 79 分析了质量成本损失类型和造成各类损失的主要原因，以及各细分原因，在此基础上我们还可以对其进行进一步分析，从而找到问题的根源，从源头抓起，避免质量损失成本的发生。（2）质量成本损失类型和质量损失源分析表质量损失类型与损失成本源分析表将建筑施工企业质量损失成本按照损失成本发生的原因分为施工损失成本、安全损失成本、合同损失成本以及工作质量损失成本四类。它们的发生位置、原因不同，处理方法各异。经过研究，这四类损失成本基本可以囊括建筑施工企业的一切质量损失成本类型。每类损失成本类型的原因都有若干项，分别作了框架与细分的两层分析，并

42、根据细分损失原因进行了损失成本源的归集。由于建筑质量问题具有损失成本源不单一的特点，所以损失成本源有时必须使用“序列”来进行分析。损失成本源序列是按照损失成本源的责任重要程度进行排列，便于分清主次。备注栏对损失成本源的确定作了必要说明。如表 7.5 所示。表 7.5 质量成本损失类型与质量损失源分析表（3）质量成本损失源分析流程在工程施工项目的建设过程中，通过对质量损失成本进行分析，可以查明是哪些因素、从哪些方面、在多大程度上影响公司的经济效益，以便采取有力的措施纠正偏差、改进工作，从而在提高生产、技术和经营管理水平的基础上，获得更高的经济效益。因此，对质量损失成本的系统分析是至关重要的，一般

43、损失成本的分析要遵循 5W2H，其流程图如下图 710：图 710 质量损失责任成本分析流程图从图 710 中可以看出分析质量损失成本的主要目的是找出造成损失的原因，在工程项目的建设过程中，从损失成本的各项费用组成内容可知，造成损失的原因是多种多样的，在工程项目的建设过程中，不同部门、岗位的工作失误都会产生质量成本，为此必须尽快找到成本源，以便制定纠正和预防措施，降低质量损失和防止类似问题的重复发生。所以，质量成本损失源的归集问题显得格外重要，研究质量成本源的归集问题不是为了在出现质量问题之后去追究责任，而是为了更有效地找出导致质量问题发生的原因，从而帮助相关部门和人员尽可能预防质量问题的再发

44、生，或者已出现问题时能尽快予以消除。四、建筑四、建筑质量与成本的关系质量与成本的关系分析分析质量成本管理的重点就是权衡质量与成本之间的关系。但很多房地产企业在成本和质量管理的认识上存在误区，未能充分认识产品质量和成本之间的辩证统一关系。1、质量与成本的矛盾关系在企业中，企业生存和发展的最终目的是追求利润，可是很多企业为了追求利润的最大化，竭力降低成本，使产品质量得不到保证，最后反而危及企业的生存和发展。对于任何一个企业而言，如何降低运营成本进而增强企业本身的竞争力，实现既定的市场战略规划要求，成为企业经营管理者所要面对的首要问题，究竟如何才能兼顾产品质量和成本是许多企业需要解决的难题。降低产品

45、成本与提高产品质量是一对矛盾，而质量管理也需要支出一些相关费用。一味地降低产品成本，可能会对产品质量产生影响，若由此造成了大量的次废品，降低产品成本反而会得不偿失；另一方面，若一味地提高产品质量，可能会加大产品成本的投入，同时也可能会导致产品的质量过剩，造成不必要的浪费。因此企业应该在既能保证产品正常的使用价值不受影响，又能避免产品的质量过剩的情况下，对产品质量进行合理定位，并将其作为产品质量管理的刚性原则。在此基础上，尽可能地节省开支，降低消耗，以达到最大限度地降低产品成本，使得提高产品质量与降低产品成本这一矛盾由对立变为统一。2、质量与成本的关联分析建筑工程施工过程中，各要素之间具有连续性

46、和相关性，其关系可以用下面的公式来表示：Q=F(T，C，S，P，E)。没有质量，也就没有数量和效益，项目质量是项目管理五大控制的重点，项目质量永远是考察和评价项目成功与否的首要方面。在五要素中工程项目质量是第一位的，没有质量就谈不上其它目标要素的管理，质量好坏必然影响进度和成本，质量不好会引起严重的返工浪费，浪费大量的人力、物力、财力，造成重大的经济损失。图 7.11 质量成本与工程成本的关联模型3、质量与成本的平衡关系质量成本管理的最终目标是把质量货币化，质量成本也是产品成本的一部分，质量货币化、质量的改进、成本的降低、效益的提高，这些都是紧密联系在一起的。质量成本控制从保证产品质量的相关费

47、用和未达到既定质量标准的损失出发，目的在于以最少的质量成本投入取得最大的经济效益。一般情况下，成本会随着产品质量的改进而有所增加，这样产品的价格也会随之增加。但当价格上升到一定程度后，就会对顾客的购买力造成影响，价格就不能再随产品质量的提高而上升。这就说明企业若一味的追求产品高质量，成本就会上升，而价格不能持续增长，从而就导致了利润的相对降低。但二者其实是存在一个平衡关系的，即当企业产品的质量成本投入相对较低的时候，而价格相对较高，此时不仅能保证最合理的产品质量，也能实现最佳利润。由此可见，企业可以根据市场需求来保证合理的产品质量，从而使企业获得最佳利润空间。4、“合理质量观”下质量与成本的协

48、调平衡“合理质量观”更加突出质量成本管理的经济效益原则，它严格区别于传统的质量观念，是一种较为先进的管理思想，同时也为完善质量成本概念提供了理论基础。一方面，为了满足顾客需要，企业必须保证质量；另一方面，为了赢得利润，减少成本消耗，企业又不能盲目地提高质量。“合理质量”很好的解决了这个问题，这个合理的“度”既能满足顾客需求又能减少过高质量所带来的不经济行为，从而满足了顾客与企业的双方利益。这才是现代质量成本管理所要达到的目标。如何把握“合理质量”的深层内涵，主要在于实现四个方面的平衡。（1）保证质量不足与质量过剩的平衡过去由于生产技术的限制，产品生产多存在着质量不足问题，但随着科学技术的发展，

49、人们几十年来在质量管理上的不懈努力，现代产品的质量已有了明显的提高。质量管理、质量成本管理都是以质量不足为管理的重点，社会逐渐实现了产品质量的整体性提高，于是质量过剩的问题逐渐显现出来。而企业产品的质量过剩就意味着成本的损失浪费，这种情况的变化决定了不能再忽视质量过剩问题。所以我们应该考虑质量不足与质量过剩的平衡，更加注重对成本的控制和对经济效益的提高。（2）保证客户需要与产品质量水平之间的平衡企业在激烈的竞争中能够生存和发展的前提就是满足顾客需要，这也是是社会生产的目的。因此，质量管理必须始终以顾客的需要为根本，同时也应以达到顾客期望的质量水平为最低界限。应当明确，质量如果不被顾客所认知和接

50、受就会产生无效质量或不必要质量。产品或服务的质量如果达不到顾客的需求就不能为顾客所接受；而当产品或服务的质量超出了顾客的期望，虽然它目前可能实现了顾客的需求，但后续也可能失去提高产品潜在的质量水平。（3）保证产品更新周期与质量保证期的平衡在科学技术发展与市场竞争下，新产品层出不穷，新技术和新方法促使产品开发周期和生命周期日趋缩短，也更加强化了“合理质量”的重要性。一方面在追求高品质的产品，且耐用性是高质量的标志。企业在“以质取胜”的引导下，不惜花费大量的成本投入，研发耐用性好、质量高的产品。另一方面，产品更新速度的加快，使消费者的消费观念发生转变，逐渐要求产品的多样性，耐用性不再是决定高质量的