交房验房注意事项.doc

1、交房验房注意事项：开发商交房资格：1.竣工验收备案表 最重要 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 2.住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修

2、期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。 3.住宅使用说明书 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 4.建筑工程质量认定证书 5.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 6.实测面积测绘报告根据我国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约

3、定将建设单位取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据消防法的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。开发商交房程序：开发商应首先出示建筑工程竣工验收备案表、面积实测绘表，向住户发放住宅使用说明书、住宅质量保证书及各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼

4、板、阳台地面等等）或验收意见表（如楼宇验收记录表）；买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况； 依原合同约定标准验楼； 验完楼后，买家按实际验收情况填写住户验房交接表（宜盖开发商章），同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见（按检验情况逐一记录，是无法确认的事项，可不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样）并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署

5、有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过天； 如买家对楼房基本满意，应在住户验房交接表上签字认可；若确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 7办理入住手续（一般此项提前至验房前）换发票、缴交各项入住相关费用； ）填写住户档案表、入住协议、消防责任书住宅钥匙收到书等表格； ）领取住户手册、服务指南等各种入住手册及赠送物品。（注：交房时的收费，通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份缴费通知单，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的

6、公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。还有，在入住以前，您必须先交纳1年以内的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税，为得到产权证早做准备。契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后)，开发商有权代收代缴。）开发商验房过程注意事项：1、一般门窗、土建等施工单位的应急

7、维修人员应在现场待命，以便应急的维修。2、在验房现场，不利于验房的言语尽量不要说；对于不清楚的情况，可以跟客户说到咨询处解答。3、“统一说辞”不能分发，以免泄露，宜提前逐条介绍说明；部分允许客户需提前看房的单子不能交给业主，而应由销售员保管并亲自带领客户交到验房处。4、验房前应知道验房卡的使用事项、门禁使用方法、车库电动门等开启方法、水电表对号。水电表一般都在楼电梯间，注意上楼前先打开，且记下以前发生的水电表度数（填在验房交接表中，此部分由开发商承担）。5、验房过程中应避免让客户认为“验房后出现问题不会整改”的不利观念，应和客户明确“在保修期内，物业和房产公司都会负责维修的”；避免对客户逐项验

8、收引导，应尽量简化客户的验收过程，可对客户介绍诸如室外环境等好的方面；一般问题尽量建议客户可在装修前维修，部分漏水痕迹处，可和客户说“原先发生漏水过的，现已经修补好了，待观察”。6、一定要对客户友善，不要与客户发生争执，保持客户愉悦的心情。客户收房注意事项：1、购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可带走的，作为证据资料保存。购房者查看竣工验收备案表、面积实测绘表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延

9、期交房的责任由开发商承担。2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明

10、确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。注：收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋。如果发展商

11、非要签字后才让收楼，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的住宅质量保证书的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。商品房交房若干法律问题解释：1、问：何谓“交房时间”？ 答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？答

12、：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件； （2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续； （3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？ 答：对此，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称解释）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另

13、有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”5、问：解释第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？ 答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承

14、担逾期交房的违约责任？ 答：按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。7、问：商品房买卖合同逾期履行违约金如何确定？ 答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。 8、问：开发商恶意违约或实施

15、欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？ 答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过100%，买受人要求多少就支持多少。9、问：建筑法第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？ 答：关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定，根据民用建筑设计通则（试行），一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公

16、共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50100年，适用于一般建筑，三级耐久年限为2550年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准；无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。10、问：对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？ 答：买受人采取的补救措施有： （1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合

17、同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。 （2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。 （3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。 （4）违约侵权责任。11、问

18、：出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题： 答：合同法第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意： （1）不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。 （2）当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。 （3）责任竞合的情况下，若当事人事先在合同

19、中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。12、问：对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失时，应注意哪些问题： 答：主要来说，应注意以下几点： （1）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人应该行使注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。

20、出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。 （2）对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿。 （3）对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。我国合同法第150条第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕

21、疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。13、问：交付的房屋出现质量问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？ 答：处理意见如下： （1）因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。在确保安全的情况下，可采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复，这会保持社会的稳定，更能公平合理的保护双方当事人的合法权益。 （2）房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是建筑法第60条、合同法第111

22、条、城市房地产开发经营管理条例第31条、商品房销售管理办法第33条等所明确规定的义务。14、问：审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围？ 答：包括以下范围： （1）屋面防水工程； （2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等； （3）电气管线、上下水管线的安装工程； （4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。15、问：交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？ 答：购房者可书面向开发商发出拒绝收楼的通知和要求开发商在规定的时限内进行整改的要求。

23、否则将追究其逾期交付的违约责任。在问题得到有效解决前，购房者不应办理任何验收楼宇和领取钥匙的手续。16、问：合同上规定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日购房者才拿到入住通知，购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住手续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？ 答：开发商逾期交付房屋将承担逾期交房的违约责任，违约责任包括支付违约金，直至业主行使退房的权利。但业主退房权利的行使将取决于房屋买卖合同中的具体约定，也就是在开发商逾期交付商品房超过一定期限后业主才可行使退房的权利。另，交付商品房属于开发商的义务，在业主没有任何违约情形导致开发商行使不

24、安抗辩权的前提下，开发商必须向业主按约定交付商品房，物业管理公司无权拒绝交付商品房。17、问：收房不出示“备案表”，算不算违约？ 答：如果在商品房买卖合同中，已明显约定以备案表作为房屋交付的条件之一，则开发商在房屋交付时必须出具给业主，否则开发商应承担逾期交付的违约责任。 18、问：预售房交付的标志是什么？ 答：预售房屋交付的标志是能够证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律文件。预售房交付的标志的主要法律文书： （1） 以挂号信件送达的或直接送达的通知预购人验收交接的书面文书； （2） 交付住宅商品房的，一并送达住宅质量保证书和住宅使用说明书； （3） 预购人签署的预售商品房验收(交

25、接)表； （4） 预购人签署收取预售商品房钥匙的登记。（标志房屋占有权转移）19、问：签订合同时对房产证的办理应当如何约定？ 答：房产证是买房人真正取得房屋产权的象征，根据建设部颁布的修改后的城市房屋权属登记管理办法（建设部第99号令），买房人要尽快得到自己的产权，在签订购房合同时尽量明确产权证的办理时间，至少要约定在商品房交付使用后几日内（具体日期）将资料报送产权登记机关备案，同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。20、问：商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？ 答：

26、一般地说，仲裁解决纠纷的优点在于仲裁庭可以包括房产行业的知名专家，他们更了解该行业的各种习惯，甚至可能相当深入地了解纠纷的技术经济细节，其缺点是仲裁员的选择如果过于偏重行业则可能导致法律知识不足，所作裁决偏离一般的法律习惯。仲裁解决纠纷的另外一个优点是当事人有机会选择仲裁员，这有助于增强当事人对仲裁的信心。仲裁的主要缺点是仲裁庭没有法院那样的强制力，财产保全或执行等都要借助于法院才能实现。此外，仲裁一般实行一裁终局制。如果因为各种原因在仲裁中失败一般就没有机会补救了，而法院大多实行上诉制度。当然了，一裁终局从另一个角度讲，比起法院的二审终审制度要从时间和经济上节约很多。当事人可以通过选择仲裁解

27、决合同纠纷来适当避免可能因司法不公正所带来的风险。说到仲裁可能比诉讼相对公正，首先可以从其各自的组成来看。在我国，各仲裁委员会，尤其是中国国际经济贸易仲裁委员会和北京、上海、武汉等地的仲裁委员会，其仲裁员大都是在法律界或行业界非常有声望的专家学者。翻开它们的仲裁员名录，你会看到许多令人肃然起敬的名字，甚至还有许多外国专家。这些人的地位通常都是在事业上经过相当长时间的努力才达到的，你很难想象会通过贿赂或其他不正当手段去收买他们。他们通常异常珍视自己的地位和名声，而且他们根本没有必要通过受贿等非法手段获取钱财。而我国法院的整体素质相对而言要差一些。同时我国法官待遇仍然比较差，很多优秀人才不愿意去法

28、院，在法院工作一段时间又出来做律师的也大有人在。这种情况是我国审判水平很难提高的重要原因。当然在2002年以后，我国实行统一司法考试，这种情况会有所改变，但尚须时日。如果要选择仲裁解决合同纠纷，当事人必须在合同中明确约定，并明确规定所选定的仲裁机构。没有约定或约定不明确，都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人也可以约定仲裁，但在这种情况下，当事人达成一致有很大的困难，所以还是在签订合同的时候明确约定为好，这时当事人的关系比较融洽。没有约定解决纠纷的方式，法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷。也许当事人没有想到，最理想的解决合同纠纷的人是他们自己。无论通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷，都费时、费力

29、、费钱。当事人即便胜诉，如果考虑到聘请律师的开销、诉讼中的各种开销，以及在行业上的不利影响等等，他们仍然可能得不偿失。因此，掌握必要的法律知识，发生纠纷后及时沟通解决，把问题消化在它的萌芽阶段，才是最好的办法。21、问：已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？答：房屋出现质量问题，作为买受人能否退房是要视具体情况而定的。 根据国务院发布的城市房地产开发经营管理条例的规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这也就是说，因房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。而房屋在房屋交付后，出现了质量问题但并不属主体结构方面的问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，则由出卖人来承担修复责任。