房地产项目开发报建流程.ppt

1、项目开发报建报建项目开发报建报建流程流程20102010年年1010月月培训内容培训内容一、国土局职能一、国土局职能二、建设局职能二、建设局职能三、规划局职能三、规划局职能四、建筑专业名词四、建筑专业名词五、中山市项目报建流程五、中山市项目报建流程国土局职能国土局职能1 1、统一管理全市土地统一管理全市土地 矿产等自然资源矿产等自然资源 部署全市国土资部署全市国土资源工作并实施指导源工作并实施指导 检查检查 监督。监督。2 2、贯彻执行国家和省、贯彻执行国家和省 市以及上级国土资源部门关于土市以及上级国土资源部门关于土地地 矿产等自然资源方面的法律矿产等自然资源方面的法律 法规和方针法规和方针

2、 政策；负政策；负责起草全市有关土地资源责起草全市有关土地资源 矿产资源等自然资源管理的矿产资源等自然资源管理的规范性文件并组织实施和监督；依法负责有关行政复规范性文件并组织实施和监督；依法负责有关行政复议；监督检查全市各级国土资源主管部门行政执法和议；监督检查全市各级国土资源主管部门行政执法和土地土地 矿产资源规划执行情况；矿产资源规划执行情况；保护土地保护土地 矿产资源所矿产资源所有者和使用者的合法权益；有者和使用者的合法权益；查处土地查处土地 矿产违法案件；矿产违法案件；组织贯彻实施土地资源组织贯彻实施土地资源 矿产资源管理的技术规范矿产资源管理的技术规范 规规程程 标准和办法；负责土地

3、资源标准和办法；负责土地资源 矿产资源的国情矿产资源的国情 国策国策及有关法律及有关法律 法规法规 政策的宣传教育及普法教育。政策的宣传教育及普法教育。国土局职能国土局职能3 3、组织编制和实施国土规划、组织编制和实施国土规划 土地利用总体规划土地利用总体规划 基本基本农田保护规划农田保护规划 土地开发规划土地开发规划 土地复垦规划土地复垦规划 土地整土地整理规划理规划 矿产资源保护与合理利用规划矿产资源保护与合理利用规划 地质灾害防治地质灾害防治和地质遗迹保护规划和土地利用年度计划；指导和地质遗迹保护规划和土地利用年度计划；指导 审审核核 报批土地利用总体规划报批土地利用总体规划 土地专项规

4、划和土地利用土地专项规划和土地利用年度计划；年度计划；参与城市规划的审核工作；对建设项目用参与城市规划的审核工作；对建设项目用地进行预审。地进行预审。4 4、贯彻实施耕地特殊保护和耕地开发、贯彻实施耕地特殊保护和耕地开发 整理政策；实施整理政策；实施土地用途管制；组织基本农田保护；土地用途管制；组织基本农田保护；负责土地开发负责土地开发 土地复垦土地复垦 土地整理和土地资源储备的管理土地整理和土地资源储备的管理 监督和实监督和实施工作。施工作。国土局职能国土局职能5 5、主管全市非农业建设的征地工作主管全市非农业建设的征地工作；组织执行各类建设用地定额指；组织执行各类建设用地定额指标；承担由市

5、人民政府和省以上人民政府审批的各类用地的审查标；承担由市人民政府和省以上人民政府审批的各类用地的审查 报批工作；按规定拟定报批工作；按规定拟定 审核审核 报批农用地转用方案报批农用地转用方案 土地征用方案土地征用方案 补充耕地方案和供地方案；补充耕地方案和供地方案；按规定负责耕地开垦按规定负责耕地开垦 土地有偿使用土地有偿使用费费 土地闲置费等有关规费的征收和管理，土地闲置费等有关规费的征收和管理，组织有关预算的执行；组织有关预算的执行；负责组织政府土地收购储备及有关开发整理工作负责组织政府土地收购储备及有关开发整理工作 6 6、依法管理土地资产，负责土地市场的建设和管理依法管理土地资产，负责

6、土地市场的建设和管理 依法组织实施依法组织实施国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨 出让出让 租赁租赁 作价出资作价出资 作价入股作价入股 转让转让 抵押，抵押，并对全市有关工作实施指导并对全市有关工作实施指导 监督监督 检查；检查；对企业土地资产处置实对企业土地资产处置实施管理监督；负责农村集体非农土地的利用施管理监督；负责农村集体非农土地的利用 流转管理工作；负责流转管理工作；负责组织组织 指导全市基准地价指导全市基准地价 标定地价的编制，对地价评估结果进行标定地价的编制，对地价评估结果进行备案管理；备案管理；依法确认土地使用权价格。依法确认土地使用权价格。国土局职能国土局职能7 7、统一

7、管理城乡地籍地政工作，实施规范化地籍管理、统一管理城乡地籍地政工作，实施规范化地籍管理 组织土地资源调查与评价组织土地资源调查与评价 地籍调查地籍调查 土地变更统计土地变更统计 土土地动态监测和地籍信息系统建设；地动态监测和地籍信息系统建设；依法负责土地确权依法负责土地确权登记登记 发证，承办并组织调处土地权属纠纷等工作发证，承办并组织调处土地权属纠纷等工作。8 8、贯彻实施矿产资源管理法律、贯彻实施矿产资源管理法律 法规，依法保护和利用法规，依法保护和利用矿产资源；承担矿产资源储量管理工作，负责地质资矿产资源；承担矿产资源储量管理工作，负责地质资料汇总；实施地勘项目管理；依法确认矿产权属，按

8、料汇总；实施地勘项目管理；依法确认矿产权属，按规定进行采矿权审批规定进行采矿权审批 登记登记 发证和采矿权转让审批登发证和采矿权转让审批登记；承办并组织调处矿产权属纠纷；依法组织矿产资记；承办并组织调处矿产权属纠纷；依法组织矿产资源开发源开发 利用与保护并实施监督管理；按规定管理矿产利用与保护并实施监督管理；按规定管理矿产资源补偿费的征收和使用。资源补偿费的征收和使用。国土局职能国土局职能9 9、组织监测、组织监测 防治地质灾害和保护地质遗迹；组织编制防治地质灾害和保护地质遗迹；组织编制和实施滑坡和实施滑坡 崩塌崩塌 泥石流泥石流 地面沉降与塌陷等地质灾害地面沉降与塌陷等地质灾害防治和地质遗迹

9、保护规划并实施监督检查；依法管理防治和地质遗迹保护规划并实施监督检查；依法管理水文地质水文地质 工程地质工程地质 环境地质的评价工作；审核地质环境地质的评价工作；审核地质环境影响报告；监测环境影响报告；监测 监督监督 防止地下水的过量开采与防止地下水的过量开采与污染；组织污染；组织 协调重大地质灾害防治；依法保护地质环协调重大地质灾害防治；依法保护地质环境；组织认定或审查上报具有重要价值的古生物化石境；组织认定或审查上报具有重要价值的古生物化石的产地的产地 标准；依法组织地热标准；依法组织地热 矿泉水的鉴定和年度审矿泉水的鉴定和年度审查工作。查工作。1010、负责全市测绘存政管理。、负责全市测

10、绘存政管理。国土局职能国土局职能1111、对乡镇国土资源主管部门实行业务领导；按照规定、对乡镇国土资源主管部门实行业务领导；按照规定对各乡镇国土资源主管部门的领导干部实行协管；负对各乡镇国土资源主管部门的领导干部实行协管；负责全市国土资源系统的科学技术责全市国土资源系统的科学技术 信息和宣传教育；指信息和宣传教育；指导导 实施国土资源系统人员培训；指导全市国土资源系实施国土资源系统人员培训；指导全市国土资源系统的精神文明建设统的精神文明建设 党风廉政建设和队伍建设；负责局党风廉政建设和队伍建设；负责局机关及直属单位的人事机关及直属单位的人事 劳资劳资 机构机构 人员编制管理。人员编制管理。12

11、12、安排并监督国家和省、安排并监督国家和省 市财政拨给的各项有关经费的市财政拨给的各项有关经费的使用；对系统各项行政事业性收费的征收使用实施管使用；对系统各项行政事业性收费的征收使用实施管理和监督；指导系统财务会计工作并实施监督。理和监督；指导系统财务会计工作并实施监督。建设局职能建设局职能1 1、研究起草全市村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、研究起草全市村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、住宅与房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业的政策、住宅与房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业的政策、规定以及相关的中长期规划并指导实施，进行行业管理。规定以及相关的中长期规划并指导实施，进行

12、行业管理。2 2、参与全市城市化规划编制工作；负责城市化进程中有关城、参与全市城市化规划编制工作；负责城市化进程中有关城镇发展工作；会同有关部门制定和完善城镇发展指标体系；镇发展工作；会同有关部门制定和完善城镇发展指标体系；负责全市人居环境奖的组织评选工作。负责全市人居环境奖的组织评选工作。3 3、指导和管理全市村镇规划、城市勘察、市政工程测量工作；、指导和管理全市村镇规划、城市勘察、市政工程测量工作；承担市级、省级、国家级风景名胜区和省级、国家级园林承担市级、省级、国家级风景名胜区和省级、国家级园林城市的审查报批与保护监督工作；城市的审查报批与保护监督工作；参与研究制定全市国土参与研究制定全

13、市国土规划和区域规划。规划和区域规划。建设局职能建设局职能4 4、负责除国家与省投资的重大基本建设项目和我市投资负责除国家与省投资的重大基本建设项目和我市投资的工业、农业、商贸口以外的建设工程初步设计审查；的工业、农业、商贸口以外的建设工程初步设计审查；负责建设工程施工图审查、施工许可、工程设施使用负责建设工程施工图审查、施工许可、工程设施使用许可及竣工验收备案的管理工作；许可及竣工验收备案的管理工作；根据有关规定，参根据有关规定，参与国家、省和市审批立项的建设项目的管理工作，负与国家、省和市审批立项的建设项目的管理工作，负责建设阶段的工程质量监督管理，参与竣工验收工作；责建设阶段的工程质量监

14、督管理，参与竣工验收工作；综合管理全市涉外建设项目审查工作。综合管理全市涉外建设项目审查工作。5 5、研究制定并监督实施全市工程建设标准定额和工程造、研究制定并监督实施全市工程建设标准定额和工程造价管理的政策规定、管理办法；拟订我市执行省统一价管理的政策规定、管理办法；拟订我市执行省统一定额的管理办法并监督实施。定额的管理办法并监督实施。建设局职能建设局职能6 6、综合管理全市城市和村镇建设、城镇市政建设、公用事业、综合管理全市城市和村镇建设、城镇市政建设、公用事业、园林绿化、风景名胜区、城市燃气热力、城市供水和污水园林绿化、风景名胜区、城市燃气热力、城市供水和污水处理。处理。7 7、指导和规

15、范建设市场，综合管理建设市场准入、建设工程指导和规范建设市场，综合管理建设市场准入、建设工程招标、工程监理以及工程质量等工作；招标、工程监理以及工程质量等工作；拟订建设监理和相拟订建设监理和相关社会中介组织的管理办法并监督实施；负责城监察执法关社会中介组织的管理办法并监督实施；负责城监察执法和城建监察队伍的管理。和城建监察队伍的管理。8 8、负责全市住宅与房地产行业管理，指导规范全市住宅与房、负责全市住宅与房地产行业管理，指导规范全市住宅与房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用；地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用；负负责房屋产权、产籍、城镇住房制度改革和住房基金管理工责房

16、屋产权、产籍、城镇住房制度改革和住房基金管理工作；组织、指导城镇住宅及经济适用房的建设。作；组织、指导城镇住宅及经济适用房的建设。建设局职能建设局职能9 9、综合管理全市城乡建设、工业与民用建筑的抗震设防和附、综合管理全市城乡建设、工业与民用建筑的抗震设防和附建式人防工程建设工作。建式人防工程建设工作。1010、研究制定并组织实施全市建设科技发展规划、计划和技术、研究制定并组织实施全市建设科技发展规划、计划和技术经济政策；指导重大科技项目攻关、新技术开发、技术引经济政策；指导重大科技项目攻关、新技术开发、技术引进、科技成果转化工作；指导全市新型墙体材料改革和建进、科技成果转化工作；指导全市新型

17、墙体材料改革和建设节能工作。设节能工作。1111、综合管理全市建设工程勘察设计工作；研究制定工程勘察、综合管理全市建设工程勘察设计工作；研究制定工程勘察设计行业的管理办法、技术政策并监督实施。设计行业的管理办法、技术政策并监督实施。1212、研究制定全市建设系统教育事业发展规划，指导职工上岗、研究制定全市建设系统教育事业发展规划，指导职工上岗培训和继续教育工作。培训和继续教育工作。建设局职能建设局职能1313、指导全市建设系统对外经济合作；指导全市建设档、指导全市建设系统对外经济合作；指导全市建设档案工作。案工作。1414、具体负责局机关和直属事业单位的机构编制、人事、具体负责局机关和直属事业

18、单位的机构编制、人事劳资、社会保险工作；组织实施全市工程建设系列职劳资、社会保险工作；组织实施全市工程建设系列职称改革工作，负责建设行业有关人员执业资格管理；称改革工作，负责建设行业有关人员执业资格管理；负责有关社会团体的管理工作。负责有关社会团体的管理工作。1515、承办市政府、省建设厅交办的其他事项。、承办市政府、省建设厅交办的其他事项。规划局职能规划局职能1 1、负责贯彻执行国家、省、市有关城市规划，城市勘察、负责贯彻执行国家、省、市有关城市规划，城市勘察测绘和城市规划设计的法律、法规、规章、规范性文测绘和城市规划设计的法律、法规、规章、规范性文件。件。2 2、负责组织编制和修订市区域城

19、镇体系规划、中心城区、负责组织编制和修订市区域城镇体系规划、中心城区总体规划、分区规划及必要的小区规划和控制性详细总体规划、分区规划及必要的小区规划和控制性详细规划并监督检查实施；指导各镇规划并监督检查实施；指导各镇(街街)编制编制(修订修订)镇域镇域规划、镇规划、镇(街街)区总体规划和中心村规划，并对这些规区总体规划和中心村规划，并对这些规划进行审查、监督检查实施。划进行审查、监督检查实施。3 3、参与大、中型建设项目及重点工程的可行性研究、负、参与大、中型建设项目及重点工程的可行性研究、负责建设项目选址和布局的规划管理，按程序核发建设责建设项目选址和布局的规划管理，按程序核发建设项目选址意

20、见书。项目选址意见书。规划局职能规划局职能4 4、负责全市的建设用地规划管理，受理建设项目用地规负责全市的建设用地规划管理，受理建设项目用地规 划划的申请，核定其用地位置、界限、土地使用性质和建设内的申请，核定其用地位置、界限、土地使用性质和建设内容，提供规划设计条件，核发容，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证；审批审批建设用地规划许可证的延期使用，负责办理建设用地规划建设用地规划许可证的延期使用，负责办理建设用地规划许可证所核定内容的各项变更手续。许可证所核定内容的各项变更手续。5 5、负责建设工程设计方案、建设工程施工图的审定，按程序负责建设工程设计方案、建设工程施

21、工图的审定，按程序核发核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证；审批建设工程规划许可证的延审批建设工程规划许可证的延期使用，负责办理建设工程规划许可证所核定内容的各项期使用，负责办理建设工程规划许可证所核定内容的各项变更手续。变更手续。6 6、负责城市规划设计的行业管理和本市规划设计单位的资质负责城市规划设计的行业管理和本市规划设计单位的资质管理，管理，负责城市勘察测量的行业管理，根据城市规划需要负责城市勘察测量的行业管理，根据城市规划需要安排城市勘察测量任务，审查有关城镇勘察、测量报告、安排城市勘察测量任务，审查有关城镇勘察、测量报告、成果、成图。成果、成图。规划局职能规划局职能7 7、负责

22、建设工程的现场放线和竣工验收，核发负责建设工程的现场放线和竣工验收，核发建建设工程设工程规划验收合格证。规划验收合格证。8 8、负责组织有关部门研究制订本市城市交通规划并组织、负责组织有关部门研究制订本市城市交通规划并组织实施；负责中心城区内城市雕塑、候车亭、电话亭等实施；负责中心城区内城市雕塑、候车亭、电话亭等公共设施的选址定位和建设的规划审批；负责中心城公共设施的选址定位和建设的规划审批；负责中心城区重要地区广告牌或拼装总面积区重要地区广告牌或拼装总面积5050平方米以上大型广平方米以上大型广告牌设置和市大型广告牌的设置的审批。告牌设置和市大型广告牌的设置的审批。9 9、负责组织推广应用城

23、市规划科学新技术及规划业务培、负责组织推广应用城市规划科学新技术及规划业务培训。训。规划局职能规划局职能1010、负责市规划区内各类城建档案资料的收集、保存、负责市规划区内各类城建档案资料的收集、保存、查询等工作；负责建立和协调本市城市规划地形图信查询等工作；负责建立和协调本市城市规划地形图信息库工作。息库工作。1111、负责组织检查市规划区内各单位和人员执行城市规、负责组织检查市规划区内各单位和人员执行城市规划情况，查处各类违反城市规划的行为；负责指导、划情况，查处各类违反城市规划的行为；负责指导、检查各镇规划管理机构及工作人员依法行政工作，查检查各镇规划管理机构及工作人员依法行政工作，查处

24、违反城市规划的行为；受理对各镇规划管理机构的处违反城市规划的行为；受理对各镇规划管理机构的具体行政行为不服提出的行政复议案件。具体行政行为不服提出的行政复议案件。1212、承办市委、市政府和上级城市规划部门交办的其他、承办市委、市政府和上级城市规划部门交办的其他事项。事项。建筑专业名词建筑专业名词房屋质量保证书、房屋质量保证书、住宅使用说明书、住宅使用说明书、质量验收合格证；质量验收合格证；五证五证：土地出让合同（土地使用证）、土地出让合同（土地使用证）、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程施工许可证、预售许可证（外销证视

25、规定执行）；预售许可证（外销证视规定执行）；三书三书：建筑专业名词建筑专业名词例如例如：在：在1 1万平方米的土地上，万平方米的土地上，有有40004000平方米的建筑总面积，平方米的建筑总面积，其容积率为其容积率为0.40.4。三线图三线图：用地红线用地红线,建筑红线建筑红线,道路红线图道路红线图容积率容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比。建筑总面积与建筑用地面积的比。建筑专业名词建筑专业名词指项目规划建设用地范围内的绿化面积与指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿化率高为好。建筑密度建筑密度：绿绿化化率率

26、：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。度。建筑专业名词建筑专业名词指城市道路，含居住区级道路用地的规划指城市道路，含居住区级道路用地的规划控制线。控制线。绿地率绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（与居住区用地的比率（）。绿地率所指）。绿地率所指的的“居住区用地范围内各类绿地居住区用地范围内各类绿地”主要包括主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地

27、，公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。他的一些块状、带状化公共绿地。道路红线道路红线：建筑专业名词建筑专业名词将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。积套内建筑面积之和。建筑红线建筑红线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制

28、线。控制线。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数：建筑专业名词建筑专业名词地下室地下室：半地下室半地下室：三通一平三通一平：指房间地面低于室外地平面的高度超指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的过该房间净高的12者。者。指房间地面低于室外地平面的高度指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的超过该房间净高的13，且不超过，且不超过12者。者。通水、通电、通路和地块表面平整通水、通电、通路和地块表面平整处理；处理；中山市项目建设流程中山市项目建设流程一、土地使用权的取得一、土地使用权的取得二、项目立项二、项目立项三、申报地名三、申报地名四、申请核发建设用地规划许可证四、申请核发建

29、设用地规划许可证五、申请核发建设工程规划许可证五、申请核发建设工程规划许可证六、核发建设工程规划许可证程序六、核发建设工程规划许可证程序七、放线、验线及竣工验收七、放线、验线及竣工验收八、竣工验收八、竣工验收九、核发建设施工许可证九、核发建设施工许可证一、土地使用权的取得一、土地使用权的取得1 1、招标，挂牌，拍卖、招标，挂牌，拍卖2 2、行政划拨、行政划拨3 3、具体流程、具体流程 A A、出让方办理程序、出让方办理程序 B B、购买方办理程序、购买方办理程序出让方办理程序出让方办理程序土地权属人提供土地权属人提供土地使用权资料土地使用权资料送规划局咨询规送规划局咨询规划建设条件划建设条件土

30、地评估意见土地评估意见拟定底价报批后拟定底价报批后确定底价确定底价制定挂牌资料制定挂牌资料发布挂牌公告挂牌显示发布挂牌公告挂牌显示系统开始接受竞投系统开始接受竞投竞买人索取竞买人索取挂牌文件挂牌文件进行竞投进行竞投在截止时间以最高价确定竞得人在截止时间以最高价确定竞得人发出成交确认书发出成交确认书签订出让合同签订出让合同收取总地价款收取总地价款办理土地使用证办理土地使用证办理期限：办理期限：1、制定挂牌文件、制定挂牌文件10天（不含规划部门及市政府等办理时间）天（不含规划部门及市政府等办理时间）2、公告、公告30天天收费项目：收费项目：1、出让契税（地价款、出让契税（地价款3%）2、土地出让业

31、务费（总地价成交价、土地出让业务费（总地价成交价2%）购买方办理程序购买方办理程序现场现场勘察，勘察，收集相关收集相关资资料料信息的初步信息的初步收集、分析收集、分析确定确定竞竞拍价、拍价、竞竞拍人、叫价原拍人、叫价原则则获获取土地出取土地出让让信息信息及相关及相关规规划指划指标标（一般（一般1个月前，政个月前，政府予以公布即挂牌）府予以公布即挂牌）组组建建竞竞投小投小组组，购买标购买标书书。（成。（成员员包括：估价包括：估价师师、策划分析、策划分析、财务财务、工程工程设计设计、法律等多种、法律等多种人人员员）测测算土地成本、估算土地成本、估算开算开发总发总投投资资、总总价价值值。（一般采用。

32、（一般采用假假设设开开发发法法进进行行计计算）算）办办理理竞买竞买登登记记手手续续，提交相关提交相关资资料及料及竞竞拍拍保保证证金，金，领领取取竞竞拍号拍号牌，了解牌，了解规规定定细则细则及及其他。其他。竞竞拍成功，拍成功，签订签订成成交确交确认书认书，并按，并按规规定期限交定期限交纳纳成交价成交价款和相关款和相关费费用。用。获获得土地使用得土地使用权权限限办办理相理相应应的土地的土地产权产权转转移移变变更登更登记记手手续续地价预测方法地价预测方法 买方用假设开发法确定竞拍的最高限价，依据待买方用假设开发法确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途拍地块的坐落位置

33、、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价地价 =项目市场收益项目市场收益 -开发总成本费用开发总成本费用 -期望利润期望利润总成本费用总成本费用=开发成本（详见下表）开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）开发费用（详见下表）+税费（详见下表）税费（详见下表）开发成本开发成本明细表明细表序号序号项项 目目备备 注注1 1土地取得成本土地取得成本(见见中山中山标标准准)、2 2前期前期费费用用2.1策划研究费代理公司标准2.2勘探

34、设计费1元/平方米3 3建筑期建筑期费费用用参考参考价格信息价格信息及同及同类类物物业业3.1土建工程850元/平方3.2录化,道路,园林50元/平方3.3报建镇10元/平方,城区25元/平方3.4供水工程6元/平方3.5供电工程3.6煤气26元/平方3.7白蚁防治2.5元/平方3.8设计费3050元/平方3.9监理费5元/平方3.10图纸审查城区:5元/平方;镇区:2.5元/平方3.11测重3元/平方3.12强电70元/平方3.13人防费50元/平方3.14人员工资土建费10%,即85元/平方3.15智能化20元/平方3.16电视电信8元/平方4 4总总建造成本建造成本约约12501250元

35、、元、开发费用开发费用明细表明细表序号序号项项 目目备备 注注1 1管理管理费费用用建安建安费费用的用的3%3%2 2财务费财务费用用贷贷款年期利率款年期利率计计算算3 3推广推广费费用用按售价按售价/租金的租金的3%-5%3%-5%计计算算税费税费明细表明细表序号序号类类 别别税（税（费费）率）率计计算基数算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加13%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X 70%6房屋租赁管理费*2%租 金7企业所得税215%销售税后利润1 仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。2 中山市企业所得税率15%，具体依各地

36、政策和企业性质而定。中山市土地出让金基准价中山市土地出让金基准价一、中心城区一、中心城区1 1、耕、耕 地地、经营性用地、经营性用地住宅用地住宅用地 136000/136000/亩亩商住楼用地商住楼用地 166000/166000/亩亩办公楼用地办公楼用地 166000/166000/亩亩、非经营性用地、非经营性用地工业用地工业用地 36000/36000/亩亩办公楼用地办公楼用地 26000/26000/亩亩二、镇二、镇 区区1 1、耕、耕 地地经营性用地经营性用地 39000/39000/亩亩非经营性用地非经营性用地 19000/19000/亩亩 2、非耕地、非耕地、经营性用地、经营性用地

37、住宅用地住宅用地126000/亩亩商住楼用地商住楼用地156000/亩亩办公楼用地办公楼用地156000/亩亩、非经营性用地、非经营性用地工业用地工业用地26000/亩亩办公楼用地办公楼用地16000/亩亩2、非耕地、非耕地经营性用地经营性用地30000/亩亩非经营性用地非经营性用地10000/亩亩二、项目立项二、项目立项 必要有项目可行性研究报告，填写必要有项目可行性研究报告，填写 立项申请到规划局计划发展委员会申请立项申请到规划局计划发展委员会申请 立项。立项。三、申报地名三、申报地名 在项目签订土地出让合同、取得立在项目签订土地出让合同、取得立 项批文和建设用地规划许可证后到当地项批文和

38、建设用地规划许可证后到当地 民政局地名管理办公室申报地名。民政局地名管理办公室申报地名。四、申请建筑规划用地许可证四、申请建筑规划用地许可证申请开发规划思路核准申请开发规划思路核准取得立项后出设计图纸（必须要有相应项目的设计资质），向规划局申请规划思路核准；取得立项后出设计图纸（必须要有相应项目的设计资质），向规划局申请规划思路核准；1 1：总平面图：总平面图 2 2：立面图：立面图 3 3：绿化图：绿化图 4 4：单栋平面图（如果是限户型，限套数单位必须有所有的平面图）：单栋平面图（如果是限户型，限套数单位必须有所有的平面图）5 5：户型比例说明：户型比例说明 6 6：停车位示意图：停车位示

39、意图报规划局规划管理处申报项目规划设计思路，报规划局规划管理处申报项目规划设计思路，1515天工作日审批，如果总体通过后设计院将出深化天工作日审批，如果总体通过后设计院将出深化方案！方案！A A：规划图纸深化方案具体有：规划图纸深化方案具体有：供电，供水，燃气，电信，有线电视，路灯，市政道路，雨污水管网等供电，供水，燃气，电信，有线电视，路灯，市政道路，雨污水管网等B B：申请项目规划许可证：申请项目规划许可证：项目思路通过后，管线规划设计图将送上述各部门听取各部门的意见，然后由建设单位会同规项目思路通过后，管线规划设计图将送上述各部门听取各部门的意见，然后由建设单位会同规划局有关人员召集中各

40、专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，划局有关人员召集中各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。细化设计方案通过后，细化设计方案通过后，1515个工作日可以领取项目规划许可证。个工作日可以领取项目规划许可证。五、申请核发建设工程规划许可证五、申请核发建设工程规划许可证申请人应当提供下列材料：申请人应当提供下列材料：1 1、建设工程规划申请书建设工程规划申请书；2 2、已核发的、已核发的建设用地规划许可证建设用地规划许可证及附图复印件；及附图复印件；3

41、3、国土主管部门出具的、国土主管部门出具的土地使用权证土地使用权证或者土地使用意见；或者土地使用意见；4 4、符合规划审批要求的地质勘测报告、建筑（市政）测量图、建筑、符合规划审批要求的地质勘测报告、建筑（市政）测量图、建筑（市政）设计方案（建筑平面、立面、剖面及效果图）及设计单位（市政）设计方案（建筑平面、立面、剖面及效果图）及设计单位的资质证书复印件；的资质证书复印件；5 5、其他相关部门出具的书面审查意见；、其他相关部门出具的书面审查意见；6 6、其他有关申报材料：、其他有关申报材料：、非国有投资的建设项目，还应当提供建设项目资金法定证明；、非国有投资的建设项目，还应当提供建设项目资金法

42、定证明；、个人自用建设项目还应当提供申请人身份证和户口簿原件及复印件；、个人自用建设项目还应当提供申请人身份证和户口簿原件及复印件；、市政管线工程还应当提供符合规划审批要求的管线施工图。、市政管线工程还应当提供符合规划审批要求的管线施工图。六、核发建设工程规划许可证程序六、核发建设工程规划许可证程序1 1、申请人持规定的相关材料向规划部门提出核发建设工程规、申请人持规定的相关材料向规划部门提出核发建设工程规划许可证申请；划许可证申请；2 2、规划部门对建筑（市政）设计方案进行规划审查，审查合、规划部门对建筑（市政）设计方案进行规划审查，审查合格后向申请人核发格后向申请人核发建设工程规划许可证建

43、设工程规划许可证、建设项目建设项目定位放线通知单定位放线通知单；3 3、经审查需要修改的建筑（市政）设计方案，规划部门应当、经审查需要修改的建筑（市政）设计方案，规划部门应当向申请人发出向申请人发出建筑（市政）设计方案规划审查修改意见建筑（市政）设计方案规划审查修改意见书书（附表七），修改并经审查合格后核发（附表七），修改并经审查合格后核发建设工程规建设工程规划许可证划许可证副本、副本、建设项目定位放线通知单建设项目定位放线通知单。七、放线、验线及竣工验收七、放线、验线及竣工验收1 1、对已取得、对已取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本的建设项目，在工程开工副本的建设项目，在工程开工前

44、和竣工后均应当由规划部门进行规划放线、验线和竣工规划验前和竣工后均应当由规划部门进行规划放线、验线和竣工规划验收。收。2 2、需要拆迁的建设项目，规划部门还需要进行拆迁范围规划核查。、需要拆迁的建设项目，规划部门还需要进行拆迁范围规划核查。3 3、建设项目工程开工前和开工时，申请人应当分别向规划部门申请、建设项目工程开工前和开工时，申请人应当分别向规划部门申请放线和验线，规划部门应当在接到相应申请之日起放线和验线，规划部门应当在接到相应申请之日起3 3个法定工作日个法定工作日内到达现场，根据内到达现场，根据建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本及附件和三线图副本及附件和三线图对建筑（市政）工

45、程进行放线和验线。对建筑（市政）工程进行放线和验线。4 4、规划部门对验线合格的，应当向申请人发放、规划部门对验线合格的，应当向申请人发放建设项目工程开工建设项目工程开工验线合格通知单验线合格通知单。八、竣工验收八、竣工验收 建设项目工程竣工时，申请人应当向规划部门提出竣工规划建设项目工程竣工时，申请人应当向规划部门提出竣工规划验收申请。规划部门应当在接到申请材料之日起验收申请。规划部门应当在接到申请材料之日起3 3个法定工作日内个法定工作日内进行工程竣工规划验收。申请人应当提供下列申请材料：进行工程竣工规划验收。申请人应当提供下列申请材料：1 1、建设项目竣工规划验收申请书建设项目竣工规划验

46、收申请书；2 2、城建档案管理机构核发的、城建档案管理机构核发的工程项目竣工档案合格证工程项目竣工档案合格证。经规划部门验收合格的建设项目，由规划部门核发经规划部门验收合格的建设项目，由规划部门核发建设项建设项目竣工规划验收合格证目竣工规划验收合格证，并向申请人发放，并向申请人发放建设工程规划许可建设工程规划许可证证正本，同时收回正本，同时收回建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本。副本。审批时限及其他要求审批时限及其他要求 1 1、大城市规划部门依法核发、大城市规划部门依法核发建设项目选址意见书建设项目选址意见书、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证副

47、本的，应当自接到全部合格材料之日起分别在副本的，应当自接到全部合格材料之日起分别在1515个个法定工作日内完成，情况复杂的建设项目可分别延长法定工作日内完成，情况复杂的建设项目可分别延长1515个法定工作日。个法定工作日。2 2、中、小城市规划部门依法核发上款证书的，应当分别、中、小城市规划部门依法核发上款证书的，应当分别在在8 8个法定工作日内完成。个法定工作日内完成。3 3、规划部门之外的其他相关部门的审查时间及工程地质、规划部门之外的其他相关部门的审查时间及工程地质勘察、工程测量、规划设计、建筑设计等技术服务时勘察、工程测量、规划设计、建筑设计等技术服务时间和社会公示时间不包含在上述审批

48、时限内。间和社会公示时间不包含在上述审批时限内。审批时限及其他要求审批时限及其他要求4 4、凡对不符合城市规划用地性质要求不应当予以批准的、凡对不符合城市规划用地性质要求不应当予以批准的建设项目，规划部门应当自接到申请之日起大城市和建设项目，规划部门应当自接到申请之日起大城市和中、小城市分别在中、小城市分别在1515和和8 8个法定工作日内予以书面答复。个法定工作日内予以书面答复。5 5、按本规程核发的、按本规程核发的建设项目选址意见书建设项目选址意见书、建设用建设用地规划许可证地规划许可证，自核发之日起一年内未进行下一个，自核发之日起一年内未进行下一个规划审批程序的，其相应证书自行失效；规划

49、审批程序的，其相应证书自行失效；6 6、依法取得、依法取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本的建设项目，副本的建设项目，自许可证核发之日一年内在其自许可证核发之日一年内在其土地使用权证土地使用权证有效有效期内未进行开工建设的，其许可证自行失效。期内未进行开工建设的，其许可证自行失效。审批时限及其他要求审批时限及其他要求7 7、规划审批时需相关部门出具书面审查意见的，由申请、规划审批时需相关部门出具书面审查意见的，由申请人自行到相关部门申请取得书面意见并向规划部门提人自行到相关部门申请取得书面意见并向规划部门提供。供。8 8、所有交给申请人的规划审批文件及图纸，均应当有规、所有交给申请人的

50、规划审批文件及图纸，均应当有规划部门的审查专用章或者规划部门公章及经办人、审划部门的审查专用章或者规划部门公章及经办人、审核人、审批人必要的签字，否则，规划审批文件无效。核人、审批人必要的签字，否则，规划审批文件无效。9 9、建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本适用于办理除房屋产权副本适用于办理除房屋产权证书之外的其他相关文件；证书之外的其他相关文件；建设工程规划许可证建设工程规划许可证正本作为办理房屋产权证书的法定依据之一。正本作为办理房屋产权证书的法定依据之一。到各规费收缴部门报审、缴费，到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：具体手续办理如下：1 1、将报批的范围内所有建筑单体