第一章房地产开发与经营概述.ppt

1、第一章 房地产开发与经营概述一、房地产开发与经营的基本概念二、房地产开发的项目类型及房地产开发的特性；三、房地产开发经营的程序四、房地产开发经营活动的主要参与者五、房地产开发经营与管理的内容一、房地产开发与经营的基本概念1、房地产开发的基本概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高

2、土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始、经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产经营房地产经营 广义广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节

3、中的物业管理服务活动；狭义狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。综上所述，所谓房地产开发与经营，包括以下内容：房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等 一系列经济活动。二、房地产开发与经营的特点1、房地产的特点v 房地产位置的固定性v 房地产使用的耐久性 v 房地产的异质性（独特性）v 土地供给的稀缺性 v 房地产投资与消费的双重性v 房地产的相互影响性 v 房地产的易受限制性 v 房地产的难以变现性 2、房地产开发与经营的特点复杂性 区域性 长期性 资

4、金密集性 高收益性和高风险性 （楼花和期房）政策性三、房地产开发的模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区1、多元化开发模式多元化开发模式2、专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象，实现专业化开发。协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务。专业化开发模式3、其他开发模式 其他开发模式

5、定向开发模式服务性开发模式开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营开发企业通过品牌授权，输出管理模式，提出开发项目解决方案，推动当地开发项目的实施。四、房地产开发分类与项目类型1、房地产开发的分类从开发的区域划分从开发的深度划分从开发项目的使用功能新区开发旧城更新改造土地一级开发房屋开发居住房地产商业房地产工业房地产2、房地产开发的项目类型 居住房地产项目 商业房地产项目 工业房地产项目特殊用途房地产项目项目类型普通商品住房限价商品房经济适用房廉租房高档商品房别墅居住房地产项目商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园

6、区 特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。特殊用途房地产项目五、房地产开发与经营的参与者五、房地产开发与经营的参与者政府政府开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者如：规划部门、如：规划部门、工商局、市政部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、发改委、经贸委、市建委、市建委、房屋土地资房屋土地资源管理局源管理局 政府 开发主体开发主体 土地使用权人

7、投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者开发企业开发企业开发个人开发个人（开发商（开发商/建设单位）建设单位）房地产开发经营活动的组织者房地产开发经营活动的组织者房地产房地产开发企业开发企业 （一）房地产开发企业的概念（一）房地产开发企业的概念 房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织。房地产开发和经营的经济组织。（二）房地产开发企业资质等级及条件（二）房地产开发企业资质等级及条件（四级）（四级）资质等级资质等级一级一级二级二级三级三级四级四级注册资本注册资本（万元）（万元）50005000 2000 2000 800 800 10

8、0 100从事房地产开发经营时从事房地产开发经营时间（年）间（年）5 5 3 3 2 2 1 1近近3 3年房屋建筑面积累年房屋建筑面积累计竣工（万平方米）计竣工（万平方米）30 30 15 15 5 5连续建筑工程质量合格连续建筑工程质量合格率达率达100%100%的时间（年）的时间（年）5 53 32 2已竣工的已竣工的建筑工程建筑工程 房地产开发企业资质等级及条件一览简表房地产开发企业资质等级及条件一览简表上一年房屋建筑施工面上一年房屋建筑施工面积（万平方米）积（万平方米）15 15 10 10专专业业管管理理人人员员数数总总 数数 40 40 20 20 10 10 5 5其其中中中级

9、以上职称管中级以上职称管理人员理人员 20 20 10 10 5 5持有资格证书的持有资格证书的专职会计人员专职会计人员 4 4 3 3 2 2 2 2 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系的质量保证体系，商品住宅销售中实行了，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度。并且，从未发生过重大工程制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。质量事故。政府 开发主体 土地使用权人土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者原使用权人原使用权人购置使用权购置使用权与原使用权人

10、合作与原使用权人合作土地征收、拆迁土地征收、拆迁政府 开发主体 土地使用权人 投资主体投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售出租、经营和转售政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者银行银行信托投资公司信托投资公司政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商建筑承包商 专业顾问 消费者建筑产品的直接生建筑产品的直接生产者；全部物资工产者；全部物资工作的直接承担者作的直接承担者政府 开发主体 土地使用权人 投资主体

11、金融机构 建筑承包商 专业顾问专业顾问 消费者建筑师建筑师工程师工程师会计师会计师造价工程师造价工程师经济师经济师估价师估价师经纪人经纪人律师律师营销与策划人员营销与策划人员政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者消费者商品最终使用人商品最终使用人收益最终实现者收益最终实现者六、房地产开发与经营的程序及内容项目定位程序内容投资机会选择建设阶段前期工作租售管理1、房地产开发经营的程序、房地产开发经营的程序 （一）投资机会选择与决策分析阶段（一）投资机会选择与决策分析阶段 第一步第一步 投资机会寻找与筛选投资机会寻找与筛选 第二步第二步 细化投资方案细化投资方

12、案 第三步第三步 可行性研究可行性研究 （二）前期工作阶段（二）前期工作阶段 第四步第四步 合同谈判合同谈判 第五步第五步 正式签署有关合同与合作协议，正式签署有关合同与合作协议，并做好三通一平工作并做好三通一平工作（三）建设阶段（三）建设阶段 第六步第六步 工程建设与管理（监理）工程建设与管理（监理）（四）租售阶段（四）租售阶段 第七步第七步 物业租售并投入使用物业租售并投入使用 第八步第八步 房地产资产管理（物业管理）房地产资产管理（物业管理）2、房地产开发经营与管理的内容房地产开发经营与管理的内容（一）房地产市场研究（一）房地产市场研究（二）房地产开发投资分析（二）房地产开发投资分析（三）房地产开发项目可行性研究（三）房地产开发项目可行性研究（四）房地产开发项目资金融通（四）房地产开发项目资金融通（五）土地使用权的获取与补偿安置（五）土地使用权的获取与补偿安置