地产集团标准化工期报告.docx

1、第一章编制背景及目的4bCf 弟一早编制思路第三章成果&运用第四章支撑附件第五章实施计划录0203041120 Copyright BRC 2013PagelChapter 1编制背景及I目的siejsL冃景随着公司全国化布局战略的逐步落地，各区域项目不断增加，区域差异化使得项目计划管控模式和标准存在较大差异，为打造全国化“蓝光速度”核心竞争力，保证公司战略的稳步实现和项目的合理有序开发，地产集团计划管理职能会同各城市公司相关职能通过对公司已开发典型项目的总结及竞品分析，针对各城市项目开发标准化工期进行梳理和研究，建立了标准化工期自动计算模型，以期建立计划标准化进度管1.指导公司年度经营计划（

2、投资计划）的编制。2 .作为公司投资拿地的决策依据。3.作为单项目开发计划编制和考评标尺。4 .作为项目总包施工合同参考工期。5.作为计划阶梯性考核机制的运行基础。 Copyright BRC 2013Page2Chapter 2编制思路 Copyright BRC 2013Page3编制依据 公司各城市已开发典型项目的总结和分析。彳亍业标杆同区域典型项目工期分析。政府办事流程梳理和研究。设计思路固化工期项地域差异化工期项地域特殊工期项型项目工期标准化化内部决策 产品设计 招标采购 工程施工报规报建竣工验收规划验收交付条件气候影响地质影响首次进驻城市其他不可抗力亮相工期标准化开盘工期标准化交付

3、工期标准化合同工期标准化Chapter 3成果&运用 投资额度25%25%25%成果运用一1指导公司年度经营计划（投资计划）的编制。蓝光地产集团典型项目各阶段标准化工期Copyright BRC 2013Page4 工期标准化前提 开盘楼栋按普通高层（33F）建筑考虑。 首批次开盘楼栋按1层地下室（普通地质开挖）考虑，后续批次按2层地下室考虑。 开盘楼栋基础形式按桩基考虑，具体基础类型根据区域特性设置。 销售中心均按永久销售中心考虑（固化建设工期，具体以亮相时间需求决策选择临时或永久销售中心）。 开盘前均按不跨春节及冬歇期考虑。 若项目融资影响首批次开盘，需根据具体情况评估并增加相应工期，其余

4、差异化情况及处理方式详见标准工 期计算模型。 交付工期中，交付体量按10万m2左右考虑,同批次交付楼栋间流水间歇期按不超过2个月考虑。 Chapter 3成果&运用 Copyright BRC 2013Page6成果运用一2作为公司投资拿地的决策依据。成果运用一3作为单项目开发计划编制和考评标尺。J亮相工期临时样板房推进计划获地一亮相，不同区域总工期约3. 3-4. 5个月其中，户型确定一亮相：总工期70天（2. 3个销售中心及景观推进计划临时售楼部：复制,获地一亮相总工期93天（3.1个月）提前动工，获地一亮相总工期：134天（4. 5个月）永久售楼部：有证施工，不同地区从拿地至亮相总工期约

5、4. 6-7. 1个月注：临时或永久售楼部的选择需根据项目实际情况及所在区域慎重决策并报 公司同意，若在方案报审通过前动工修建永久商业，需充分评估潜在风险。.其中，取得施工证一亮相总工期:83天（2. 8个月）薔光BBC开盘工期4.5个月成果运用一2作为公司投资拿地的决策依据。 成果运用一3作为单项目开发计划编制和考评标尺。获地开盘总工期 无证 134天-交付工期成果运用一2作为公司投资拿地的决策依据。：成果运用一3作为单项目开发计划编制和考评标尺。.基本数据合理工期计算工作内容基础形式/ 上部主体层数阶段普通住宅 （框架结构）高层住宅 （框剪结构）清水交付、水电 及外架拆除室外管线、 总平、

6、景观说明第一阶段选定基本工期天51上面选择第一阶段工期相加之和第二阶段选定基本工期天55上面选择第二阶段工期相加之和方案设计方案内审并出 文本第一 阶段3737标准产品第三阶段选定基本工期天460上面选择第三阶段工期相加之和非标产品第一阶段调整值20非标准化产品，设计及初审意见取得各加10天（考虑非标产品）方案初审意见 取得1414标准产品地下室第二阶段调整值天15每增加一层地下室増加工期15天（按两层地下室考虑）场平、土方开 挖常规土质第二 阶段1010首批次，10天俊斜屋面天斜屋面增加12天工期裙楼天14每增加一层裙楼増加工期7天（按2层裙楼考虑）淤泥/岩石2020首批次，质天/F假期影响

7、天30跨1个春节，增加15天（按跨2个春节考虑）桩基础及地基 处理（含试验）灌注桩3535首批次，含检测天气影响天30跨雨季/冬歇期，增加15天（按跨2个极端天气期间考虑）预制桩2525首批次，含检测独立别墅天在相对应多层工期的基础上增加15天强夯地基2525首批次，含检测交付体量天60交付批次内各楼栋间移交总包工作面的流水间歇期需根据实际 情况予以控制，10万m2以内建议按2个月考虑，10-15万m2建议 按3个月考虑，15-20万m2按4个月考虑基础（完成至士 0.00）基础施工第三 阶段2020也下室1层20天， 每増加1层加15 天全装修房天多层全装修房较相对应的毛坯房増加60天；高层

8、増加90天地上主体2F146095多层主体结构按7天/层计算地形地貌%山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护 及材料运输的实际难度，酌情考虑増加工期5%3F216595在米黄色处根据说明输入数据4F287095调整工期计算值（天）735.0第二阶段调整工期=（第二阶段选定基本工期+地下室、斜屋5F3575956F428095计算值（月）24.5回全石修傍刃可聲值丿X （1 +地彬地猊糸多攵丿。弟一1为啟符和： 总包进场从基础开始施工至最后竣工。7F49859510F6010070小間层主体结构 按6天/层计算11F6610070竣工验收第四阶段60.0此部分工期已减去工程全面完

9、工前提前插入的验收工作时间， 根据地区差异若无法提前插入増加工期2 5天。12F721007015F9010070灰空间改造90.0灰空间改造工期根据项目具体灰空间率及改造方式具体确定， 灰空间率15%,建议按30天计算，15%灰空间率25%,建议 按60天计算，灰空间率25%,建议按90天计算18F1081127020F12012070高层主体结构按6天/层计算23F13813270囚珅呂T面计算值（天）885.0总工期=从获地至交付全过程。1. 包括工程实施前方案设计一报批阶段时间。2. 包括竣工验收、灰空间改造及交付前各项准备工作时间，此 部分建议按5个月计算。28F1681527030

10、F18016070计算值（月）29.532F1921687033F19817270基 本数据合同工期计算工作内容基础形式/上 部主体层数阶段普通住宅 （框架结构）高层住宅 （框剪结构）-般装修（毛坯）、 水电及外架拆除室外管线、 总平、景观说明第一阶段选定基本工期天55上面选择第一阶段工期相加之和第二阶段选定基本工期天417上面选择第二阶段工期相加之和场平、土 方开挖常规土质第一 阶段1010首批次，项夭/F地下室第二阶段调整天15每增加一层地下室增加工期15天（按两层地下室考虑）淤泥/岩石2020首批次,20天压斜屋面天针屋面增加12天工期姓基础及 电基处理 （含试验）灌注桩3535首批次，

11、含检测裙楼天14每增加一层裙楼增加工期7天（按2层裙楼考虑）假期影响天30跨1个春节，增加15天（按跨2个春节考虑）预制桩2525首批次，含检测天气影响天30跨雨季/冬歇期，增加15天（按跨2个极端天气期间考虑）强夯地基2525首批次，含检测独立别墅天在相对应多层工期的基础上增加15天基础（完 成至 0. 00）基础施工第二 阶段2020地下室1层20天， 每增加1层加15夭交付体量值天60交付批次内各楼栋间流水间歇期需根据实际情况予以考 虑，10万m2以内建议按2个月考虑，10T5万m2建议按3个 月考虑，15-20万m2按4个月考虑，并明确在对应已考虑 间歇期内移交总包工作面，工期均不做调

12、整地上主体2F125080多层主体结构按6 天/层计算全装修房天多层全装修房较相对应的毛坯房増加60天；高层増加90 天3F1855804F246080地形地貌%山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边 坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期5%5F306580在米黄色处根据说明输入数据6F367080调整工期计算值（天）621. 0第二阶段调整工期=（第二阶段选定基本工期+地下室、 斜屋面全装修房调整值）x （1 +地形地貌系数）。第 二阶段特指：总包进场从基础开始施工至最后竣工。7F42758010F509060小高层主体结构按5天/层计算11F5510060计算值（月）20

13、.712F601006015F7510060竣工验收第四阶段60. 0此部分工期已减去工程全面完工前提前插入的验收工作 时间，根据地区差异若无法提前插入増加工期25天。18F901126020F10012060高层主体结构按5 夭/层计算23F11513260合同参考 总工期计算值（天）681. 0忌工期=从动工至竣工验收全过程。包括竣工验收及交付前 各项准备工作时间，此部分建议按2个月计算。28F1401526030F15016060计算值（月）22. 732F1601686033F16517260成果运用一 4作为项目总包施工合同参考工期合同工期Chapter 3成果&运用蓝光BRC成果运

14、用一5作为计划阶梯性考核机制的运行基础。开盘奖罚建议以标准化工期为基础,判定开盘目标达成周期，按上述阶梯形式纳入开盘奖罚权重，做为丑盘奖罚的重荽参考标准C若确因公司资金或策略影响开发关键线路工期，可由城市公司说明原因，请示公司顺延工期。 Copyright BRC 2013Pagel 0机制运行思路运用编制会审成果报审 执行4 总包合同工期参考1.年度投资计划编制一投发+预算一 计豎发2.公司拿地决策工具（城船更司） 计划+投发3 .项目开发计划编制一（篇戮司）计划年度经营计划（投资计划）计划策划表开盘前专项总控计划5.开盘阶梯奖罚权重一 计划 （城市公司）计划+委员会开盘奖罚（权重）11计划

15、+招采一?早富了修订评审采纳建议评审不采纳建议总部职能+城市公司+合作伙伴提出优化建议Chapter 4支撑附件 Copyright BRC 2013Pagel 1Chapter 4支撑附件蓝光BFK Copyright BRC 2013Page12支撑附件一2典型项目工期对照明细表获地一开盘 典型项目工期对照明细表区域平均工期项目工期成都蓝光4.4金双楠一期3.9COC 0金沙4.3COC。国际5.9花二南区3.5同行4.7保利春天花语4.8绿地中心5.1天府逸家4.2重庆蓝光6.6彩云府6.8COC 0时代6.8御江台6.3幸福满庭6.3同行8.2招商花园8.8华润万象7.5中渝香奈公馆8

16、.2云南蓝光6.9COC。蜜城7.4天娇城6.4同行9.3万科魅力之城8.4中海学府10.5龙湖水晶郦城9.1武汉蓝光9.7武汉coco时代9.7同行8.0绿地新都会7.8绿地国际金融城8.1万科城花璟苑8区域平均工期项目工期杭州蓝光6.9无锡COCO蜜园6.3无锡东亭112亩7.5名仕公馆9.9苏州吴江155亩7同行8.2龙湖春江彼岸8莱蒙水榭春天9.5荣盛莉湖春晓7北乐蓝光7.1云鼎7.1同行7.3鑫苑置业6.5万科朗润园7.3万科城8.1冃岛蓝光7COCO蜜城7同行8.3世茂拾贰府7万科城9万科蓝山9长沙蓝光7.0长沙COCO蜜城6.5长沙幸福满庭7.4同行7.7和泓梅溪世纪8.6恒大雅

17、苑6.8雨花公馆11Chapter 4支撑附件支撑附件一3各地区报规、报建流程 Copyright BRC 2013Pagel 3重庆地区报规、报建流程规划方案审查通过:32天取得施工许可证:44天报规方案文本提交至外联取得建设用地许可证-d规划方案上会串査 含区，巾鶴委会）21d編制水土佚持方案.及环呼报告7d1人防审查节能审査环保方案审査lOd5d取得规划方案市査批规Id7dlOd7d取得初设批夏XL話W私的邳忙洲*防宙市黄消筋审査注:1 取得盖章总平图工期为32天，起点为收到 报规方案文本。取得施工许可证工期为44天，起点为取得 规划方案审查批复。耿符水利局批熨7d30d取得伽工图审査批

18、酒|G诡工图車査备案蜘工图规划夏核、现场规 讪嫩id10d申取得工程规划许可证2d7d完成道路开口、占道手蟻30d織纳项目资本金、配衰 I 费，低工保旺金成115、安监备案5d5d招投标备案土建总包合冋备案2dIdV取得工程施工许可证2dChapter 4支撑附件 Copyright BRC 2013Page4支撑附件一3各地区报规、报建流程北京地区报规、报建流程规划方案审查通过：50天取得施工许可证:78天注:取得规划意见复函工期为50天，起点为收 到报规方案文本。取得施工许可证工期为78天，起点为取得 规划意见复函。技审会函五i甫-厂15I4d技审会专家会14-1-16 I 14-1-29

19、14d新城会14-1-3014-2-13I4df員取得规切意见妊函14-2-1414-2-21I4d园林审査14-2-21 114-3-216d人防规划条件启动招标Ed 地勘设计备案取得勘察报崙幼儿园消防审苴T id-。14-2-22 I54d14-4-16人防初设图纸、申核14-3-314由7开评标、公示及备案取得工通规期许可iiE14-3-1814-3-3114d151-01-03注:取得规划意见复函工期为59 天，起点为收到报规方案文本。取得施工许可证工期为57 天，起点为取得规划意见复函。公司注琳14-01-08i4-02-03绵qr资质办也i-i-02-oa |14-05-09關d。

20、立村胡Mt诚的5叫)耳境捞响评论表/报告in-炽2 1-01-31ii-n.-n-i1 q-ixj-队!5/50dff立项核准ii 02 a:li 02 22I4-3E3ID” 522 d3d总平方案内邸并捉交丈本心1-崩| iin厂30。方案初宙箏见甲徂T-82-浦 | E-D3-D430dm地现以许可註琏筑,塡划公示1-02-26. | 1-1-D3-1i i w 5 | n n:-IBI5dlad施峥相正llFiTti I 14-as-wBd物业招技稼备案14-09-51 | 打-CIP-IR预售许町机11-08-3 I M-06-3D2d支撑附件一3各地区报规、报建流程云南地区报规、报

21、建流程规划方案审查通过：3 5天取得施工许可证：36天注.取得盖章总平图工期为35天，起点 为收到报规方案文本。取得施工许可证工期为36天，起点 为取得盖章总平图。交通影仙评价30d15d规划方案审徑20d方案文本捉变规委会15(1燉纳城市基剖设紀配套4d施工图印査恵见10d探色图章审査40d缴期.农民工工作保障金厠【会同、监理容同备案质监、安监备案7d消防审査30dChapter 4支撑附件蓝光顚c Copyright BRC 2013Page 17方案文本支撑附件一3各地区报规、报建流程青岛地区报规、报建流程规划方案审查通过：30天规划方案审査通过管略合f市政建设条件双得房地严开发经营权

22、证30d1767d5d王I单体方案甫查1人防结建f人防方案人防施工图审查14d7713取得施工许可证:70天注:1 *取得规划审查意见批复工期为30 天，起点为收到报规方案文本。培构套型比例审核 请照图审新健设工程 规划许可证-3d14d1施工图审査合格书场空限高（不可控因素|.影啊）50d取得施工许可证工期为70天，起 点为取得规划审查意见批复。30d中标通頰书备案3d缴纳配套费施工、监理合同备案Id3d安检、质监3d取得施工许可证消防设计审核3d15dChapter 4支撑附件支撑附件一3各地区报规、报建流程长沙地区报规、报建流程取得盖章总平图：27天取得施工许可证：69天注：取得盖章总平

23、图工期为27天，起点为收到 报规方案文本。取得施工许可证工期为69天，起点为取得 盖章总平图。2D201 律右1D I40D2Q15&2O2014 6-2a3D蓝光BRCRI UN3毋空方案变天到升浪皈!谜2014-&-1612O14-6-2S7口17Da：用灿規0片nr w：恁平力率谐效询:ihJ携翊部门佝 堂笄錘/Id-冴 3 i uui4-6-i!il眾14了.1| 纣1片.7-20KuZOD損:巧折怀、日明分析4XW3S LU：20147-21|aOM-8-314D1 F%扣杼代田t位盼噺咏心云K报館耶伟，方*中森項H2314-3-i|!2D11-&-155D12Di安村燧 卄1甲,r

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25、隹同笠订盛光BBC启动会14-U1T那It ：1 ” I M :授 IF阀地演W,测v_ _L_坦而枳指弥理升U建段用地.UG划许Will:1.1-32-07111-05-7| iq-讷-邓3U | .1-113-1)iid1-：i；1心i俱电悟询询御岫I 1-03-M 11-。；!.-日攵哩T邑|雙以-日那地方案V横冬质11 以| 单 | 11 n:i :!盅IOl谶工评Will：I ；-銘-15 I J-贓项2ndChapter 5实施计划蘇光顚c方案管控要点及工作计划序号方案管控要点各要点对应的工作计划计划事项内容完成标志审批 权限人计划 完成时间责任单位责任人1方条成果应用宣贯方案并要求在投资计划及控制性计划 中应用召开专题宣贯会李飞14-6-15项目管理中心彭学元2将成果应用纳入计划业务评价体系管控修订计划体系月度评分表（工具）李飞14-6-15项目管理中心彭学元34567 Copyright BRC 2013Page21