中建八局精准施策精细管理促扭亏.pdf

1、中建八局第二建设有限公司2 20 02 22 2精准施策，精细管理促扭亏！履履约约为为先先 资资料料精精细细分分层层对对接接 伏伏笔笔策策划划 中建八局第二建设有限公司前言1 相信我们肯定经历过这样的项目：因一些原因接到亏本经营工程，甲方消极配合、设计蓝图频繁变更、合同造价不合理以及在亏本经营的情况下还要保证质量、力争打造标杆精品工程，用白菜价买高档别墅。看到这，想必一些新手商务经理已经慌了，是不是已经脑补到了一片混乱且棘手施工现场，每日挨怼痛不欲生的场景。但是，作为“过来人”，可以告诉大家，这没什么，只要我们精准施策、主动求变，80%的项目问题即使做不到立刻迎刃而解，也能在项目履约过程中帮助

2、大家理好思路，提前做好项目各个环节的专项策划，沉淀下来认真仔细研究我们的商务工作，绝对可以让我们商务经理在项目扭亏工作中把控全局。中建八局第二建设有限公司前言2 项目商务经理在建设工程项目中起着非常重要的作用，是项目班子的主要成员之一，是项目商务管理的第一责任人，与项目经理、项目总工程师组成“铁三角”。1、要紧紧围绕“两线”（降本增效、化解风险），“三点”（盈利点、亏损点、风险点）开展工作；2、要对国家的有关法律、法规、部门规章、计价规范、施工合同、预算定额、企业标准化管理手册、地方有关文件、市场行情（含物资、劳务价格）等都应了解或掌握；3、执行项目经理指令的同时，更要给项目经理出谋划策，共同

3、从项目利益出发，打有准备仗；（适当的时候可以私下里提出反对意见）优秀的商务经理往往具备的条件：知识面广、精通业务，有较强的责任心和法律意识，熟悉一般的施工程序和技术，具备一定的谈判、表达能力，善于沟通，更要有一定的创新意识。对外：业主、监理单位、咨询公司、审计单位、政府有关部门等；对内：项目部项目经理和相关业务人员，分公司、公司有关部门；（即“四种能力”：沟通能力40%、业务能力25%、执行能力25%、创新能力10%）。40%25%25%10%商务经理四种能力占比沟通能力业务能力执行能力创新能力中建八局第二建设有限公司目录Contents 一、二、三、四、项目亏损原因及经营分析合同重要条款解读

4、及风险识别业主内部审核索赔注意事项精准施策、精细管理成功案例分享 五、亏损项目工作经验总结与思考中建八局第二建设有限公司一PART项目亏损原因及经营分析The reason of project loss and management analysis中建八局第二建设有限公司一、项目亏损原因及经营分析1收项目亏损原因-投标策划不到位（11条）投标期公司经营需要，故意压低报价投标成本测算不准，拍脑门不小心为业主做了“不平衡报价”，做反了招标文件没吃透，重大措施费未记取合同风险条款未识别，想当然技术标做的很“详细”，给自己埋坑合同清单特征及范围没看清，报价错误不去勘查现场，想当然觉得大差不差根据自

5、身组价习惯，懒人思维报价，使价差调整无力回天投标报价与招标范围不一致，致使结算中无法主张自己权利对新工艺、新材料、新设备品牌不注意，随意询价中建八局第二建设有限公司一、项目亏损原因及经营分析1项目亏损项目亏损原因-施工管理不到位（4大类+12条）目标不明执行不力安排不当利用率低财务混乱合同混论采购混乱分包单控质量问题安全事故躺平心态团队涣散目标不清管理失控制度不全人心不齐中建八局第二建设有限公司一、项目亏损原因及经营分析2收经营效益历年变化2014前一次审核、二次审核、大区审计、集团审核、总部审核转折2017对标项目充足，成本体系非常健全中标成本线下浮15%-18%起步重计量6%，索赔5%，总

6、部、集团强势介入最 低 价 中 标，内 部 设 招 标 控 制 价20152018后房建项目几乎都亏损中标成本线下浮20%起步重计量3-5%，索赔必须强有力才行最 低 价 中 标，超 低 价 直 接 废 标对标项目较少，成本体系不成熟中标基本成本价，甚至有微利重计量10%，索赔10%，只有一审最 低 价 中 标，个 别 议 标 和 定 额对标项目增加，成本体系比较成熟中标成本线下浮10-13%重计量8%，索赔8%，二审计介入最 低 价 中 标 模 式 固 定，全 清 单 计 价2016无第三方飞检、EHS环保检较少环保检查逐步覆盖审计次数增加难度加大第三方飞检、EHS、环保检查、各种排名中建八

7、局第二建设有限公司一、项目亏损原因及经营分析3天时地利人和搞项目包括冬雨季等不利天气、中高考等政策性停工、农忙中秋春节等节日影响；包括地质条件、平面布置、周边环境的影响；包括团队建设、业主特点、资源整合等。做好一个项目，除需考虑天时、地利因素，更重要的人和的影响，项目团结一致，精准策划，阶段性实施推进，凡事主动求变，打破常规，突破封锁，才能实现项目创效扭亏。土方作业避开雨季，装饰装修湿作业避开冬季考点周边须考虑中、高考停工影响劳动力需求较大（尤其劳务市场临时工需求大）的工序及阶段避开农忙、中秋等合理人员配置及分工，强化团队建设，提升战斗力根据业主关注点的 不同（如主楼预售、整体形象、提前启用等

8、），合理调整施工节奏。充分整合协调各方资源，合作共赢根据地质条件分析基础阶段重难点，针对性制定措施根据场地大小、地形等合理布置根据项目在市区郊区、周边是否有居民、学校、医院，交通等因素，合理策划工序安排天时地利人和中建八局第二建设有限公司二PART合同重要条款解读及风险识别Interpretation and risk identification of the important clauses in the contract中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别体系：现在各类地产业主都有一套自己的固定体系，相对很完善，他们之间经常对标学习，比如金地对标电建、电建对标华润，华

9、润对标中海、万科，业主关注的点就是我们要注意的点，也是能够更好的服务业主、打埋伏的机会。下面咱们先从合同条款进行解读和风险识别。体系中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别 2.2 总包合同条款解读及风险识别 2.1 业主合同体系分析中建八局第二建设有限公司1签约主体2管理责任开发商审核开发商付款分包3分包付款4发票5结算合同三方甲方发包人乙方总承包人分包专业分包人分包合同发包人直接付款变更结算审核项目整体管理总承包人承担连带责任全面协调照管质量进度管理EHS统一管理专业分包人负完全责任现场配合分包合同专业分包人申报总承包人质量进度意见发包人审核付款分包合同专业分包人（2方）发包

10、人专业分包人（3方）总承包人分包合同专业分包人申报总承包人责任扣款复核发包人审核2.1 合同体系说明-总包、三方、两方合同体系二、合同重要条款解读及风险识别注意：1、过程进度款扣款及责任分判要及时回函处理；2、涉及到13%税率的甲指分包，甲方会让我们开13%发票或者扣除4%的进项税。（门窗、钢结构单位）中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别 2.2 总包合同条款解读及风险识别 2.1 业主合同体系分析中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别 重要条款解读及风险识别2 合同文件范本简介1 2.2 总包合同条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读

11、及风险识别合同文件1、合同协议书2、中标通知书3、合同签署前的往来函件4、专用合同条款及其附件5、通用合同条款6、工料规范及其附件7、图纸目录及其所列合同图纸8、开办费说明及工程量清单计量计价规则9、工程量清单10、其他合同文件（合同附件）11、投标文件(包括投标书、投标须知及技术标)招招标标文文件件往往来来函函件件中中标标通通知知书书合同的解释顺序，其中计算规范和（或）合同图纸之间矛盾的，以严格者为准2.2.1 合同文件范本简介逻辑关系：合同文件闭合、避免漏项重复、避免各文件对同一约定描述矛盾风险：专用、通用条款注意是否矛盾，例如试验费承担主体不同、施工标准不一致。重点：仔细对比合同文件，查

12、出矛盾，突破谈判。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别合同文件范本简介12.重要条款1.标准文本 重要条款解读及风险识别2 2.2 总包合同条款解读及风险识别中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-标准文本标准文本11.项目经理全权代表总承包人负责本工程；2.授权委托书在合同签订时由总承包人同时签署。1、项目经理授权委托书 范本条款解读1.合同履行过程中总承包人要求更换项目经理及主要施工管理人员的，应提前7天书面通知发包人和监理人，并取得发包人同意；但不因此免除违约责任，发包人视更换人员后期履约情况保留处罚权利；2.发包人有权书面通知总承包

13、人更换其认为不称职的项目经理及主要施工管理人员，总承包人应在收到发包人通知后7天内进行更换;3.总承包人擅自更换项目经理及主要施工管理人员，或拒绝更换不称职的项目经理及主要施工管理人员，须承担违约责任。风险：项目经理更换需要业主同意。重点：尤其是政府类项目的项目经理一般要求人证一致，备案时注意。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别标准文本21.履约保函在合同签订后30天内提供；2.履约保函金额为合同总价的10%；2、履约保函 范本条款解读1.履约保函的格式需满足发包人要求，如不满足，视为未开保函;2.总承包人未能按时提供或所提供的履约保函不符合指定格式时，发包人有权在付给总承

14、包人的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额后再付款；3.总承包人明确无法开据履约保函的，应向发包人支付相当于履约保函金额的履约保证金；或向发包人做出申请，在支付给其的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额作为履约保证金;2.2 重要条款解读-标准文本风险：注意保函比例及形式。重点：尤其是注意保函的时效性，是否因业主原因延期，而增补保函。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别标准文本33、工程质量保修协议 范本条款解读1.统一归纳了启用第三方维修的条件，及启用第三方维修后的扣款(加收20%管理费)；2.对保修期有其他要求的补充在专用条款，比如浙江的防水保修期为8年；3.保修期在保修

15、协议专用条款有补充的，同步修改在专用合同条款。1.在保修期开始前签署；2.通用条款为统一条款，差异性要求已汇总在专用条款。2.2 重要条款解读-标准文本风险：保修期在保修协议约定过长，启动第三方机制不清楚，加收管理费比例较高。重点：所有保修协议必须评审，协议条款劣于合同的及时识别，尽可能越简单越好，后期若真惹官司，保修金很难全额退回。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款评评标标办办法法1、评标原则1.评标原则分为“有效技术标价低者得”及“价低者得”两种，在投标须知前附表予以明确。2.如果重点项目，最低价中标风险过大的，发包人可以在投标须知前附表增

16、加“低于成本价废标条款”：投标人投标总价低于发包人认定的成本价的，将作废标处理。发包人对低于成本价的判断拥有绝对解释权。解读：对于成本价的认定，招标文件无需列明。风险：技术标策划内容完美，各种措施很到位，中标后，措施费包干，无法突破。重点：投标策划时，技术标以响应招标文件要求即可，切记“超长发挥，全面展示”水平中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款图图纸纸错错误误2、图纸的错误1、总承包人在收到发包人提供的图纸后，需复核图纸的错误、遗漏、矛盾和缺陷。本工程图纸间交叉的错误、遗漏、矛盾和缺陷以发包人、总承包人、设计人三方确定的正确的为准。解读：图纸的

17、错误，责任主体应是设计人。总承包人承担复核责任，但时常因为施工急迫、时间紧逼或出图混乱等无法一一发现图纸错误，此情形下将有关风险全部归于总承包人承担不太合理，且也导致双方大量此方面的争议。为解决上述情况，合同条款不在严格列明，但实际操作上，应向总承包人灌输：按此条款，其负有复核的责任，如果因为其未尽复核责任而导致的错误施工，责任应该由总承包人承担。比如常规比较容易发现的错误、明显的错误、不符合常规但总承包人也不进行复核导致的错误，应该规属于总承包人未复核图纸的责任，相关额外费用由总承包人自行承担。风险：图纸错误、清单漏项责任均由完美承担。重点：图纸的问题尽早提出，关键问题留好沟通证据。设计害怕

18、变更率，甲方要进度。各部门要及时看图纸。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款暂暂定定数数量量3、暂定数量重计量工作1、工程量清单内的数量为暂定数量，须按发包人认可的正式施工图进行重计量，中标人需在收到经发包人确认的正式施工图后30天内提交调整后的工程量清单（含数量及单价）供发包人审核，并积极与发包人及其委托的造价顾问核对，重计量工作需在收到正式施工图后两个月内完成费用确认，三个月内签署补充协议。按合同条款约定的付款办法。解读：在合同规定期限内，未完成重计量并签署补充协议的，招标人有权降低之后的进度款支付比例，且招标人有权按照造价顾问提供的清单直接

19、进行结算。风险：重计量时间紧迫，不及时与业主沟通，造成单方确认，并降低过程付款比例。重点：重计量一定要提前、提前、再提前。时间可以沟通，实在完不成，找图纸问题延期，在没有效益前不要轻易盖章锁定，一旦上线，很难否决。策划？审计？中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款索索赔赔4、索赔1、总承包人的索赔，应在事件发生后立即与发包人、监理人就现场大型施工机械设备、脚手架、扣件、现场人员等现场资源进行盘点，并根据发包人的要求进行合理处置；如总承包人未能按照发包人的要求及时合理处置的，因此产生的额外费用/支出由总承包人自行承担。解读：严格按照合同工期分析对比总

20、承包人的工期履约，对工期造成的索赔进行责任分判。风险：工期完不成，履约不到位，不仅是罚款，更严重影响项目扭亏和后期经营。重点：合同工期不要随意突破，总进度计划完不成要想纠偏措施，而不是随意修改。过程中影响工期的一切因素要注意留痕和及时发函，后期索赔肯定能用上。如果不发函确认，工期延误都是总包的原因。索赔事件发生后，承包人应在索赔事件发生后的28天内向工程师递交索赔意向通知书；在索赔实施结束 28 天内及时递交最终索赔报告。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款甲甲供供材材料料5、甲供材料与设备1.发包人对甲供材料/设备的质量负责。独立供货人负责供货

21、及卸货堆放至发包人/总承包人指定的汽车可到达的地点(必要时总承包人无偿以现有塔吊等起重设备以配合卸货)，总承包人负责材料和工程设备的清点、检验和接收。2.发包人供应的材料和工程设备使用前，由总承包人负责抽样复检，检验或试验费用由总承包人承担，不合格的不得使用。风险：投标时不注意材料甲限品牌，造成询价失误，过程中偷换品牌，又被甲方处罚。重点：无论投标还是履约过程中，一定要注意甲限品牌，如果不经甲方同意更换，结算一定会扣钱。例如：钢筋、保温板、砂浆、腻子、机电材料等。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款甲甲供供损损耗耗6、甲供材损耗率的，超出设计排版

22、损耗率的部分将由总承包人承担，并包括在总承包人的安装单价内。c.施工损耗包括在总承包人安装单价内投标人须自行考虑甲供材的施工损耗并在安装单价内考虑且包干，并不会因甲供材的实际供货单价及实际施工损耗而作出调整。甲供材的设计排版损耗根据现场施工的工艺样板按实确定并由发包人无偿供应；但工程量清单中已约定设计排版损耗的，发包人仅会按约定的设计排版损耗供应甲供材，如投标人认为设计排版损耗不足的，应将不足部分考虑在安装单价内。解读：甲供材料损耗分运输损耗、设计排版损耗及施工损耗：a.运输损耗包括在供应单价内，供应商承担；b.设计排版损耗体现在供应数量内，原则上由发包人无偿供应给总承包人，但清单内如约定了设

23、计排版损耗。风险：材料损耗投标不考虑，或甲供材到场后的卸车费没看清，我们工人卸车，增加签无效签证。重点：一般甲供材的到场卸车为甲供材厂家承担，特意关注合同条款，同时确认好涂料涂布率和面砖、瓦的排布图，确保甲供材不扣款。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款变变更更7、变更签证1.工程变更：发包人对工程技术标准、现场条件、合同工程范围及界面、或经监理人批准的施工方案进行任一方面的改变，统称为工程变更。解读：总承包人提交的各版施工组织设计，发包人的审核仅为技术可行性的评价，所有施工组织设计的变化、相比投标时的调整均不构成变更的依据。2.设计变更：施工图

24、纸内容和产品技术要求的变化（不包括施工单位深化设计内容），以及施工图纸与合同图纸的差异造成的更改，统称为设计变更。3.现场签证：由设计变更或工程变更引起的现场已完成工程的拆改（但不包括设计变更或工程变更本身的内容），以及图纸无法计量需现场实测计量的，称为现场签证。现场签证应依附于某项工程变更或设计变更，不可单独填写和发放。风险：工程变更不及时确认，后期补资料，扯皮不清，这也是造成我们确权率偏低的原因。重点：变更流程一定要按照甲方规则去办理，例如华润实际只有工程变更和设计变更两种，必须都要决策通过，上线erp才行再者就是我们不怕列争议，怕的是没有争议。中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读

25、及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款1.发包人在移交施工现场前会按约定的内容向总承包人提供施工现场及工程施工有关的基础资料，但该等资料仅供参考，其准确性和完整性发包人不予保证，应由总承包人至现场进行查勘、调查及核实。且由此导致错误施工的责任亦由总承包人承担。2.总承包人应对施工现场和施工条件进行查勘，并充分了解工程所在地的气象条件、交通条件、邻近建筑物、工地情况、开挖的土质，道路、储存空间、起卸限制、风俗习惯以及其他与完成合同工作有关的其他资料，并承担因此而发生的所有费用。总承包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期。3.总承包人任何因忽视工地情况而引致的索偿或工期延长将不获批准。查勘风险

26、关注：如果真想中标，现场勘察一定要仔细，相关场地外围情况甲方有时候不单独说明，在开办费里挖坑，此项投标要注意。例如：原场地建筑垃圾、高压线防护、扰民、自来水管道、外围道路使用等。8、现场查勘中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款关注：1、总包管理费投标时建议按成本上报，后期可单独再与分包谈判管理费、水电费、垃圾清理费、安全文明保证金等费用；2、与各甲指分包的移交单、责任划分一定要及时明确，以函件形式固定下来，最好有甲方签字见证，避免后期反索赔。照照管管费费1.分包工程照管费按费率包干，不论实际情况如何，费率均不作调整；2.未经发包人允许，总承包人不

27、得再向专业分包人索取类似费用，一经发现，除须退还所索取的费用外，总承包人还须承担所索取费用2倍的违约金，发包人可从应支付予总承包人的款项中直接予以扣除或作为债项向总承包人追讨。解读：发包人不介入总承包人收取的诸如安全押金等事项，但如果总承包人额外收取明确属于照管范围内的费用，按此条款执行。9、专业分包-照管中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款工程以政府工程竣工验收合格之日为实际竣工日期，并在竣工验收报告中载明，工程达到合同要求的标准后，颁发竣工验收报告。竣工验收报告注明日期即本工程的实际竣工日期。解读：政府竣工验收合格并不意味工程移交，总承包人还

28、需按合同通用条款(模拟验收、移交及交房)配合发包人的内部验收及移交。验收关注：认真研究总包合同关于竣工日期的约定，避免出现未完成履约的情况。10、竣工日期中建八局第二建设有限公司二、合同重要条款解读及风险识别2.2 重要条款解读-重要条款1.若总承包人在竣工验收报告中载明的竣工日期起3个月内未按照合同约定提交竣工结算申请及完整结算资料的，发包人有权进行单方面结算。2.总承包人在14天内未提交书面回复意见（或争议问题），或虽提出异议，但并未提交相关证据资料的，均视为总承包人接受发包人单方面结算成果。解读：为保证单方面结算的严肃性及公正性，实际操作建议增加“书面通知(包括电邮)”的环节，提醒总承包

29、人提交结算申请/回复结算意见，并告知其有关合同的约定。结算关注：总包结算要提前策划，按时上报，尤其是面对单方结算时，我们不同意要及时发函回复，或者电邮，如果面临打官司，我们不回复视为默认。11、竣工结算中建八局第二建设有限公司三PART业主内部审核索赔注意事项Matters needing attention in owners internal audit of claim中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项 3.2 业主索赔审核关注点及原则 3.1 xx业主内部汇报 中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.1xx业主内部汇报 20 1 8 年1 月至2 0

30、2 1 年6 月立项并经过总部审核完毕的工程索赔事项单位：万元城市公司立项金额合计审核-立项审核-确认已确认金额核减百分比单据数188297.6246155.9517726.2561.59%45246264.5844975.0718742.0758.33%11318664.2715518.514448.8571.33%25412762.0012762.005238.0058.96%1520177.5520177.5511908.0340.98%1669245.433172.11757.6076.12%3079175.54227.3613.2594.17%3088722.788722.78527

31、9.2539.48%4965650.8422193.754782.1278.45%33102626.732126.911746.5017.89%18合计281587.35176031.9970641.9459.87%213经分析：我们报的任何索赔，业主基本打3-4折，对半砍都是好结果。中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项 3.2 业主索赔审核关注点及原则 3.1 xx业主内部汇报 中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项停工、窝工审核01工程抢工审核02合同内索赔审核03其他索赔审核043.2 业主索赔审核关注点及原则中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意

32、事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例1-窝工考勤表作假，大量人名重复同工种人名整篇重复 木工中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例2-窝工日期与工人进场日期相冲突上报索赔事项为：2016年5月7日至13日民扰期间索赔事宜。但根据考勤表所对应的工人花名册中显示，实际大量工人进场时间晚于此时间段。问题描述：窝工考勤中虚报未进场人员中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例3-停工天数虚假签证经核查，施工单位上报停工的日期，存在大量与监理日志不符合的情况

33、，即监理日志显示当日有施工记录，而施工单位却上报全员停工索赔。问题描述：停工情况与监理日志不符停工日志监理日志中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核案例4-窝工无依据问题描述：某工程窝工事项：索赔上报13-20层施工期间窝工天数共89天。依据实际与计划工期作差计算和推断得出，无明确停工事实证明资料和窝工考勤情况记录。1、中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-停工、窝工审核停窝工问题总结1、现场存在漏洞，对签证缺少有效的2、施工方上报的停工索赔时期，大多为结算期间依据政 府下发的雾霾预警

34、通知统计。但雾霾预警分不同等级，并 非所有预警都需要现场全面停工。目前缺失对雾霾预警发 布后现场的精确记录。1、加强主动考勤管理意识和措施，结合技术手段和各类 管理资料对工程签证进行闭环复核2、加强停工期间实际停工范围的有效记录。建议当前 问题中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项停工、窝工审核01工程抢工审核02合同内索赔审核03其他索赔审核043.2 业主索赔审核关注点及原则中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核抢工费整体计算原则抢工类问题主要是只考虑了由于抢工事件发生后的增加直接投入，如抢工期 间增加派工、扩大施工

35、工作面表面多投入的材料、机械等但未考虑因抢工使原计划工期缩短所减少的投入，如原计划工人、周转材料、机械的投入天数的减少。采购或租赁超出原施工组织设计规格之外的新施工机 械和设备工人、机械施工降效费用 增加材料供应量增加的生活物资供应量 夜班施工增加费管理费人员投入数量增加中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核抢工费整体计算原则中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例1：抢工未考虑计划投入减少部分1、未考虑原计划人工减少投入原计划：木工30人 钢筋工20人实际：木工50人 钢

36、筋工35人施工40天施工26天索赔计算：（50-30）*26+（35-20）*26=910工日实际应补偿：(50+35)*26-(30+20)*40=210工日中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核案例1：抢工未考虑计划投入减少部分1、未考虑原计划人工减少投入抢工人数抢工天数计划人数计划天数抢工天数计划天数抢工人数计划人数抢工方案中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核注意：抢工造成单日投入模板量增加，但整体使用时间减少，费用不变。2、周转材料：总工程量不变，只因扩大工作面导致

37、单日投入量增加，但整体使用时间缩短，总费用不变案例2：抢工未考虑计划投入减少部分中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-工程抢工审核3、机械：总工程量不变抢工天数减少原计划内机械投入天数减少只可计：新方案导致的额外投 入机械费用案例3：抢工未考虑计划投入减少部分中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项停工、窝工审核01工程抢工审核02合同内索赔审核03其他索赔审核043.2 业主索赔审核关注点及原则中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-合同内索赔审核1、停水停电增加费某项目停水停电造成的停

38、工、窝工索赔，未按合同约定额外计取索赔费用合同约定：如因停水和电造成的工程索赔属于施工风险，承包人必须充分考虑各种措施，保证不 会因此造成工期延误，发包人不接受任何索赔，相关费用包含在投标报价总价之中。但此类索赔资料还是要及时收集上报，坚持诉求。（例如电力局、自来水公司的原因）中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-合同内索赔审核2、检验试验费检验试验费：依据合同约定，检验试验费在开办费中包干，即使发生变更也不予增补所有的试验费均包含在开办费中，但我们一定要依据合同界面划分去研究，例如土壤氡检测、结构检测费、自来水检测、环境检测、消防检测、节能检测

39、等后期竣备时需要的各种检测项目。中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-合同内索赔审核注意：1、季节性大风，非不可抗力 2、即使是不可抗力，根据合同约定也只可补偿工期 3、要及时收集保存好资料，补偿工期对我们来说也是避免亏损的有效方式。3、天气因素导致的吊篮停滞费中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项停工、窝工审核01工程抢工审核02合同内索赔审核03其他索赔审核043.2 业主索赔审核关注点及原则中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-其他索赔审核1 1、工期提前奖励计算有误1、某项目因

40、承包商提前4天完成出正负零节点，奖励20万元。但其中包含补偿大雨、中雨等导致的6天停工非特大暴雨均属于承包商应合理预见并承担的风险，不应予以顺延工期，扣除后提前4天不成立，奖励亦需扣除。中建八局第二建设有限公司三、业主内部审核索赔注意事项3.2 业主索赔审核关注点及原则-其他索赔审核2、变更与索赔重复报送变更费用项与索赔时间范围或事项内容重复，导致金额重复计取。变更单索赔时间段为2017年3月28日-2017年5月17日与总包索赔表中部分停工窝工时间段重复（2017.4.4-2017.4.8）。索赔时间段重复索赔费用项重复变更中报送楼体封闭费用索赔中再一次报送楼体封闭费用中建八局第二建设有限公

41、司高效执行 做成必优三、业主内部审核索赔注意事项反索赔不到位反索赔意识和措施不到位，对因施工方原因导致的 工期延误及费用增加情况没有及时判定、记录并进 行索赔。3、缺少有效统计真实停工情况的措施 及对停工费用的复核手段目前多采用考勤表、签证单等形式，缺少客观有效的记录及验证措施2、缺失实际停工范围记录官方发布雾霾等级后，缺少对现场实际停工 范围的记录（比如地上结构停工，室内装饰 作业、二次结构、地下室等未停工）1、索赔流程不合规未按照合同约定流程及时报送索赔事项，导致后续集中结算时信息不充分，还原现场情况难度增加。4、突破合同的情形较多合同执行力和约束力不强。除雾霾停工外，存在多笔超出合同约定

42、给予施工 方索赔的费用。5、审核标准尚未统一针对同类索赔事件，不同城市公司甚至同一 公司内部都有不同处理方式，如窝工单价的 确定，人工、材料调差方式、停工补偿费用 范围、核实手段和思路等。建议最大限度进 行统一。业主审核问题总结索赔事件发生后，承包人应在索赔事件发生后的28天内向工程师递交索赔意向通知书中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四PART精准施策、精细管理成功案例分享Share your success stories by planning precisely and actively中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-工程概况总建筑

43、面积：28.00万建筑总高度：71 m结构类型：装配式剪力墙+钢结构建筑层高：地下室3层，主楼平均25层合同额：10.39亿，自施5.27亿业 态：18个单体，住宅+商业 合同工期：2019.6.26-2020.12.31，554天实际工期：2020.6.30-2021.11.30，518天经营效益：-30.41%，亏损1.6亿元承接1.1 工程概况中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优1.2 履约风险突增：前期甲指分包土方、桩基停工1年、永定河补水、雄安大规模建设、劳动力迁移、高速限载政策、环保升管控升级，项目面临巨大的工期履约风险和市场涨价风险，为本来就经营效益差的项目雪上加霜。工期任

44、务紧安全难把控条款极苛刻谈判难度大市场涨价高劳动力不足经营效益差资金缺口大风险识别建筑面积28万，业态多、单体多，竣备到交付期由1年压缩至1个月，工期任务繁重占地面积6万，高处作业多、深基坑高大支模等危大项多，安全管理难把控开办费包干，包含内容多，价格变化在5%之外时可调，其余材料均不可调合同严谨漏洞少，业主较强势，且需双业主决策，流程长，谈判难度大由于业主延期一年，拖入雄安新区建设、高速限载、加之疫情等因素，市场价格上涨北京劳动力市场短缺，加之雄安工地吸引、北京疫情进出京管控，造成劳动力严重不足开办费包干，包含内容多，价格变化在5%之外时可调，其余材料均不可调合同严谨漏洞少，业主较强势，且需

45、双业主决策，流程长，谈判难度大经营效益为-30.41%，亏损1.6亿元承接，确权率难以保证抢工项目资金缺口大，成本高，资金难以短时间保证，资金流为负突破封锁：业主原因延期1年2341四、精准施策、精细管理成功案例分享-履约风险中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-总体目标总体目标：高效建造保履约，策划创效化风险总体策略：本项目风险较多，但风险与机遇并存，项目以“履约为先、创效盈利”为核心，以“服务业主”为理念，以“精准策划、高效建造”为工作着力点，以“过程管控、商务谈判”为手段，高效执行、重落实，最终实现了项目完美履约与降本增效的阶段性成果。策略中建八局

46、第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-整体思路谈 判 策 划：合同谈判提效益，分层对接重执行基 础 夯 实：基础扎实资料齐，逻辑清晰经推敲履 约 优 化：设计优化促进度，工期履约全面控资 金 管 控：确权多收快回款，合理分配有结余整体策划求变思路：巧谈判、夯基础、搞优化、控资金中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行重计量提效益从源头规避亏损风险，及时锁定源头效益xxxx万01增加预付款由无预付款增加预制构件备料款xxx万02提高进度款比例比例80%提高到85%-xxxx万03延期管理费补偿延期

47、一年管理费补偿xxx万04延期后部分亏损项调增因延期造成的部分亏损项的调整：调增xxxx万05合同谈判提效益，分层对接重执行1中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行突破重点死抠合同清单及条款漏洞，突破审计单位策划前：重计量审计单位较多，风险较大。合同约定较全面，单价涵盖内容较多，不易发现漏洞。策划过程：做通了3家审计关系，借用审计的逻辑发现合同漏洞，找出合同条款的矛盾点，咬住争议不放松，利用公司与项目分层对接谈判的机会，抓大放小，规避亏损风险，锁定重计量效益。效益：重计量累计增加效益xxxx万，效益率x.x%，其中争议谈判确

48、认xxx万，机电专业实现扭亏。效果1.1 重计量：从源头规避亏损风险，及时锁定源头效益xxxx万重计量过程策划分析表中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行合同谈判增加预付款（预制构件）原合同：本工程无预付款。谈判后：因抢工需要，预制构件提前备料，通过与业主谈判，确认春节前先行支付预制构件合同额的30%预付款xxx万。效益：此款项于2019年底收回，提前1年收回预付款，产生利息xx万元。效果：解决了预制构件提前进货的资金流，为现场抢工提供了预制构件供货保障。效果1.2 预付款：由无预付款增加预制构件备料款xxx万业主预制构件预

49、付款审批单、函件中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行合同谈判进度款比例80%85%原合同：本工程进度款比例80%。谈判后：以春节抢工资金紧张为由，提前与甲方沟通，以函件的形式提前申请诉求，将付款比例从80%提高到85%，增加进度款xxxx万。效益：此款项于2020年春节前收回，后期也不抵扣，产生利息xx万元。效果：解决了春节抢工费用的问题，同时为春节抢工提供了资金保障。效果1.3 进度款：比例80%提高到85%，增收xxxx万给业主发送申请函及业主支付凭证中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功

50、案例分享-合同谈判提效益，分层对接重执行合同谈判因业主原因延期一年管理费补偿原合同：本工程管理费总价包干，不可调整谈判后：因前期业主甲指分包土方、桩基单位停工，造成工期整体延期一年，管理费增加，通过谈判，业主同意补偿我司增加的管理费。效益：因延期造成的管理费增补xxx万元，实际成本xxx万元，效益xxx万元。效果：不仅有效地向业主取得工期顺延及管理费补偿，更确认了业主延期的事实，为后续的人材机调价谈判增加了筹码，支撑了事实依据。效果1.4 延期管理费补偿：延期一年管理费补偿xxx万业主单位确认的工期顺延函及费用确认单中建八局第二建设有限公司高效执行 做成必优四、精准施策、精细管理成功案例分享-