重庆市弹子石 CBD 总部经济区 8 号地块城市设计方案.pdf

1、重庆市弹子石 CBD 总部经济区 8 号地块城市设计方案URBAN DESIGN FOR CHONGQING DANZISHI CBD NO.8 BLOCKTHE CRAZY STONE疯狂的石头目录CONTENTS策划篇STRATEGY101 项目背景 BACKGROUND 02 项目解读 PROJECT RESEARCH03 规划策略 PLANNING STRATEGIES04 设计定位 DESIGN ORIENTATION01 项目背景城市层面习总书记 2016 年 1 月对重庆市提出了新的任务指示：一个目标、两点定位、四个扎实由中央商务“配套区”到“核心区”的战略转变随着市政府关于加快

2、中央商务区建设的意见的出台，弹子石中央商务区由原来的中央商务“配套区”调整为“核心区”，与解放碑、江北嘴拥有了同等定位。成为了重庆市都市功能核心区的重要组成部分3 大 CBD 之间的相互关系解放碑：商贸商务金融集聚区江北嘴：新兴金融集聚区弹子石：中央商务核心区、创新型金融核心区、两江四岸风貌示范区在这样的背景下，弹子石 CBD 当如何发展？重庆北站江北嘴CBD解放碑CBD重庆市政府重庆站寸滩保税港观音桥商圈南坪商圈九宫庙商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈两路口商圈大坪商圈石桥铺商圈江北机场中央商务区市级商圈次级商圈火车站、机场政府文化公园其它重庆大剧院重庆大礼堂三峡博物馆朝天门弹子石CBD渣滓洞磁器口一

3、棵树观景台重庆园博园重庆动物园歌乐山森林公园南山植物园鹅岭公园中央商务区市级商圈次级商圈火车站、机场政府文化公园其它渣滓洞磁器口歌乐山森林公园沙坪坝商圈石桥铺商圈重庆动物园三峡博物馆大坪商圈重庆北站重庆市政府观音桥商圈两路口商圈鹅岭公园重庆站杨家坪商圈寸滩保税港重庆大礼堂江北嘴 CBD解放碑 CBD南坪商圈弹子石 CBD重庆大剧院朝天门南山植物园一棵树观景台弹子石 CBD江北嘴 CBD解放碑 CBD1.5km3.3km创新型金融核心区弹子石CBD由原来的中央商务“配套区”调整为“核心区”，与解放碑、江北嘴具有了同等功能定位，成为了重庆市都市功能核心区的重要组成部分，拥有“中央商务核心区、创新型

4、金融核心区、两江四岸风貌示范区”等多块金字招牌。商贸商务金融集聚区解放碑和朝天门区域整体规划、重点突出传统城市中心区的高端综合功能，建设高端商贸、商务办公、结算型金融为核心的现代服务业集聚区。新兴金融集聚区是各类金融机构和要素交易市场聚集区域，总部经济、高端消费及高层次文化交流功能区，以及特色商务商贸服务集聚区。弹子石 CBD 的最后一块宝地（任务书要求）为提升和优化弹子石 CBD 的城市功能、布局、形象、业态和土地价值，特推动朝天门大桥南桥头 8 号地块城市设计方案。基地周边现已建设大规模居住建筑，CBD主要分为一二三期，其中基地位于第二期尚未开发地段，紧邻弹子石立交，是整个CBD的核心区域

5、。城市织补的空间载体弹子石 CBD 由于功能的升级导致原来规划不完善，受周边交通制约各个地块互相割裂不成体系，空间组织和交通联系较弱，基地处在其中应成为区域空间织补的载体。“双修”理念指导下的核心统帅践行“城市修补，生态修复”（“双修”）的理念，激活整个 CBD 区域活力，成为弹子石 CBD“最耀眼的明星”和核心统帅。弹子石名字的由来民间传闻，大禹治水归里，见涂山氏与巨石融为一体，长屹南滨江边。大禹伫立呼归石上，声声呼唤涂山氏，情呼恸天地，巨石应声开，石开子出，子名“启”，为夏启。是地，因得名“诞子石”几经衍变，讹传为“弹子石”龙湖郦江（住宅）中海国际社区（住宅、大型集中超市和滨江商业）中海学

6、校、弹子石幼儿园（学校）能投南滨一号（商业、办公)中钢大厦（商业、办公）中讯大厦（商业、办公）雷士大厦（商业、办公）出版传媒创意中心（办公）能投大厦（酒店）能投时尚城及潮流城（商业、办公、酒店）长江航运公安局重庆分局（公共管理）武警总队医院（医疗）宏声阳光绿洲（住宅）宇华大厦、宇华商场（商业、办公）长嘉汇（住宅、商业、酒店、办公）新世界百货（商业）两江壹号（住宅）国际社区（住宅、商业）国核建紫金一品（文化、商业、办公、住宅）富春花园（住宅）昕辉莫比时代（住宅）雅云苑（住宅）中国核建紫金一品（住宅、商业）富力现代广场、腾龙岭秀、紫光学苑（住宅）国家电网（公共管理）阳光绿洲、华隆小区（住宅）泽科弹

7、子石中心（住宅、商业）弹子石层面基地位置规划范围：规划区位于南岸区弹子石C标准分区，朝天门大桥南桥头，紧邻弹子石立交，包含部分群慧公园，该片区属于弹子石CBD总部经济区拓展区，区位优势显著。规划范围面积 20.15 公顷。腾龙大道为基地对外主要交通道路。现状情况：规划区属浅丘地貌区，地形总体东高西低，向长江一侧倾斜。区内现状用地以居住用地为主。区内相当一部分房屋为城市棚户区，另外还有现状富春花园以及弹子石中学、大佛段小学等。场地北接腾滨路，西靠腾龙大道，南邻弹子石立交。周边用地中，北侧为国际社区、南国丽苑等小区，西侧为总部经济区一期。基地高差从 240M 至 280M 左右，跨度大，地形复杂，

8、起伏变化大任务书指标要求：总建筑规模 58.52 万平方米其中，商业建筑 10.7 万，商业商务 27.8 万，住宅 30.72 。建/构筑物的最高点绝对高程 552 米。即建筑高度 250m一期二期基地三期中核三期中核泽科一期二期基地三期中核三期中核泽科01 项目背景8#地块层面1.如何成为城市窗口？2.如何织补周边资源？3.如何塑造城市核心？4.如何错位业态发展？5.如何凸显文化自信？商业类型商业面积（万）定位开业时间日月光中心广场购物中心16重庆首个以时尚服饰、餐饮娱乐、数码通讯完美组合的一站式购物中心2010重庆时代广场高端购物中心5重庆目前最高端的购物商场2011英利 IFC奢调商业

9、5打造前所未有的消费体验殿堂，与写字楼交相辉映2011重庆环球金融中心奢侈品购物中心3国际奢侈品购物中心，甲级 5A 涉外写字楼，国际化金融商务平台，超五星级酒店2014凯德国际朝天门来福士广场购物中心22高端商业与解放碑商业中心，江北嘴商业中心及朝天门广场无缝对接预计 2017新世界百货百货2.34中端百货商场1995重百临江商场百货2.5低端百货商场2000重庆百货大楼百货2.6中端百货商场2001王府井百货百货5.87中端百货商场2003恒通云鼎娱乐4中端商业综合2003美美时代百货百货5高端百货商场2004NOVO百货1.5中端百货商场2011大都会广场购物中心10高端购物中心1997

10、我解放碑 CBD 范围内的常住人口近 7 万人，日均出入人流 33 万人次，周末出入人流 50 万人次，昼夜人口比例为 4.3:1。重大节日和重大商贸活动最高人流高达 100 万人次。国际一线品牌和国内顶级名品云集，拥有良好的投资和消费环境，商贸流通业发展迅速，规模巨大。消费人群：周边居民、工薪阶层、商务人士、高端消费人群、游客消费消费类型：吸引型消费，满足日常生活购物、高端阶层享受性购物、旅游购物商业业态：既有生活性商业，百货、零售、超市、家电等；又有休闲体验式商业，大型购物中心、影剧院、餐饮等；还有高端奢侈品购物中心。商圈能级不断提升，“家电店、超市、百货店”等生活性商业业态比例逐渐降低，

11、而影剧院、大型购物中心等休闲体验式商业业态比例逐渐升高。百货、休闲体验式商业、高端奢侈品购物中心解放碑 CBD 商业消费人群构成比例16%17%37%36%常住人口近郊区远郊区县外省及外国人解放碑 CBD 商业业态构成比例7%8%7%25%42%11%百货超市餐饮家电电影院格局分析(三大 CBD 横向比对)解放碑商业02 项目解读解放碑 CBD 的办公写字楼品质高端，软硬件配套均属国内领先水平。商务办公楼近 200 座、其中 CBD 重点区域 60 座。服务客群：高端商务办公、国际国内金融企业、银行总部、世界顶级金融商务。商务业态：高档办公写字楼、金融服务。高端时尚办公写字楼、金融服务办公楼等

12、级办公面积（万）定位开业时间日月光中心广场 5A 甲级写字楼20高端2010英利 IFC5A 甲级涉外写字楼16高端2011重庆环球金融中心国际 6S 超甲级写字楼26.5高端2014凯德国际朝天门来福士广场国际甲级写字楼17高端预计 2017解放碑商务办公解放碑绝对的区位优势，高档星级酒店分布密集，业态高端，产业基础和相关配套完善。酒店总量约为 49.95 万，星级酒店占90%。解放碑为重庆是最中心地带，土地越稀缺，商业配套和生活配套十分完善。由于住宅用地减少，新增地价高，新建住宅均为高端住宅。在售住宅，仅有日月光解放碑 1 号 R3，十分高端豪华，拥有 1.5 万方的空中花园，采取酒店式管

13、理。星级酒店；老旧住宅品质低，高端新住宅量非常低酒店类型酒店面积 or 客房数品牌开业时间重庆希尔顿五星级酒店435 间希尔顿酒店集团2002重庆洲际酒店国际商务型酒店338 间洲际国际酒店集团2006重庆 JW 万豪酒店五星级酒店462 间万豪国际酒店集团1999国贸格兰维大酒店（国贸豪生大酒店）五星级豪华商务型酒店445 间圣达特国际集团2007重庆威斯汀酒店五星级酒店336 间喜达屋国际酒店集团2012重庆海逸酒店五星级酒店388 间海逸国际酒店集团1998日月光中心广场超五星国际酒店10 万 2010重庆环球金融中心英国皇室私人定制式酒店2.45 万 2014重庆丽思卡尔顿酒店超五星级

14、酒店 万豪国际酒店集团预计 2018凯德国际朝天门来福士广场五星级酒店6 万/洲际国际酒店集团预计 2019308 间重庆大世界酒店四星级商务酒店283 间香港文豪仕国际酒店2000重庆威斯汀酒店重庆环球金融中心日月光中心广场解放碑酒店、住宅格局分析(三大 CBD 横向比对)02 项目解读市级配套设施齐全解放碑无声地诉说着一座城的历史和故事，是“重庆文化符号”之一。是重庆市民以及国内外旅游的文化休闲必到访之地。公共服务主要有国泰大剧院、洪崖洞、新华日报营业部旧址等。为市民提供完善的配套服务。解放碑文化休闲类国泰大剧院新华日报营业部旧址洪崖洞办公楼等级办公面积（万）定位财信广场5A 甲级写字楼5

15、.7品质高档国金中心九龙仓 IFS 海港城5A 甲级写字楼45以金融企业为主，品质高档东方国际广场5A 甲级写字楼27北上广一线城市金融企业居多，品质高档越洋广场5A 甲级写字楼30打造城市国际地标性建筑，集聚 5A 级写字楼金融城5A 甲级写字楼26以金融企业为主，出售，品质高档华城国际金融中心5A 甲级写字楼40以金融企业为主，出售，品质最高力帆中心甲级写字楼22以金融企业为主，出售，品质高档俊豪 ICFC5A 甲级写字楼20金融企业，品质高档国家开发银行、华夏银行、平安保险、人寿保险、重庆农村商业银行甲级写字楼品质一般江北嘴 CBD 用地约为 31 公顷，建筑约 31 万。国际一线品牌和

16、国内顶级名品云集，拥有良好的投资和消费环境，商贸流通业发展迅速，规模巨大。消费人群：商务人士、高端消费人群、城市休闲人群消费类型：商务配套、高端阶层享受性购物、休闲购物 商业业态：休闲体验式商业，大型购物中心、影剧院、餐饮等；高端奢侈品购物中心。休闲体验式商业，大型购物中心，高端奢侈品购物中心江北嘴是重庆未来写字楼供应的主力，写字楼约为 262 万，约占总量的 48%，且品质高端。企业以金融业为主，重庆 80%的金融机构在此布局。服务客群：高端商务办公、金融企业。商务业态：高档办公写字楼、金融服务。格局分析(三大 CBD 横向比对)江北嘴商务办公商业类型商业面积定位开业时间财信广场时尚生活中心

17、购物中心3.3 万以全品类餐饮服务业态为主，生活零售为辅的邻里型生活中心2015IFS 国际金融中心综合体11 万重庆最具时尚口味的奢侈品消费与高端体验经济的顶级购物中心2018东方国际广场奢侈品购物中心、高端百货10 万集奢侈品购物街、高端百货、特色餐饮、时尚娱乐、巨幕影院、精品超市的顶级 Shopping Mall，内陆地区首席奢侈品 O2O 智慧购物中心2017越洋广场百货、购物中心20 万芮欧百货，大量引进国际一线商业品牌，将打造成为中国西部地区对外开放的典范2018华城国际金融中心综合体20 万国际名品购物中心。西部第一高楼2018重庆环球中心综合体25 万打造具有西南地区主题商业典

18、范的旗舰之作，比肩上海陆家嘴的正大广场2017三洞桥民俗风情街购物中心5.4 万在以前老街的历史上修建的，小型休闲娱乐、餐饮2019中海寰宇天下购物中心8 万家庭主题购物中心“环宇城”2016紫御江山社区商业2.4 万格调商业，社区商业2016江北嘴 CBD 写字楼入驻企业构成比例金融业实业旅游建筑法律咨询中介房地产文化软件房地产物流其他江北嘴商业高端时尚办公写字楼、金融服务格局分析(三大 CBD 横向比对)02 项目解读以中央企商务群的消费人员为客户群，吸引国际国内商务精英人群，高端品质酒店。高端住宅，主要为 CBD 高端商务人士提供居住配套。五星、超五星，世界顶级酒店江北嘴高水平、完善的市

19、政和公共服务配套为江北嘴 CBD 的完美打造和竞争力提供强大的支撑。公共服务主要有科技馆、大剧院、民居博物馆、网球中心、水上博物馆、水族馆、中央公园等，其中科技馆、大剧院属市级公共服务重点工程，配套设施在规模和功能上均属重庆市最高水平，为商务类产品提供完善的配套服务。科技馆、大剧院等高水平设施类型入驻项目酒店规模品牌开业时间丽晶酒店五星级酒店财信广场202 间丽晶酒店集团2016.12尼依格罗酒店五星级酒店国金中心九龙仓 IFS 海港城252 间香港马哥孛罗酒店集团2017文华东方酒店奢华五星级酒店东方国际广场248 间文华方东酒店集团2016璞丽酒店六星级酒店越洋广场Urban Resort

20、 Concepts洲际酒店五星级酒店金融城洲际国际酒店集团君华酒店五星级酒店华城国际金融中心250 间新加坡 MERITUS 君华铂尔曼酒店五星级酒店财信广场3 万法国雅高酒店集团江北嘴酒店、住宅格局分析(三大 CBD 横向比对)江北嘴文化休闲功能解放碑江北嘴弹子石商业业态既有生活性商业，百货、零售、超市、家电等；又有休闲体验式商业，大型购物中心、影剧院、餐饮等；还有高端奢侈品购物中心。休闲体验式商业，大型购物中心、影剧院、餐饮等；高端奢侈品购物中心？客群周边居民、工薪阶层、商务人士、高端消费人群、游客消费商务人士、高端消费人群、城市休闲人群商务办公业态高端时尚办公写字楼、金融服务高端商务办公

21、写字楼、金融服务客群核心企业、国际国内知名金融企业、银行总部、世界顶级金融服务企业金融类企业为主，兼有实业、旅游、法律、中介、咨询、建筑、房地产、软件、文化等酒店业态四、五星级精品酒店，商务酒店五星级酒店、超五星级高端酒店、世界顶级酒店品牌酒店客群国内外游客、商务消费人群中央企商务群的消费人群，吸引国际国内商务精英人群住宅业态原有老旧居住、奢华高端住宅商务公寓、高端住宅客群渝中区老居民、高端消费人群主要为 CBD 高端商务人士提供居住配套文化休闲业态市级配套设施汇集，国泰大剧院、洪崖洞、新华日报营业部旧址等重庆市最高水平的配套设施，为商务类产品提供完善的配套服务。科技馆、大剧院、民居博物馆、网

22、球中心、水上博物馆、水族馆、中央公园等客群市民及国内外游客商务人士、城市休闲人群 新兴的、独特的创新型金融核心区更生态三大 CBD 应该差异化发展，互补共生更融合历史的、鲜明的、功能多元的自生性CBD商务的、高端的、结构清晰的规划型CBD？格局分析(三大 CBD 横向比对)02 项目解读弹子石这里的历史文化，与重庆的历史相呼应。金融文化、山城文化、码头文化和传说故事的多元叠加文化分析历史的建筑文化现代的金融文化自然的江河文化 过街楼 泛金融文化 滩涂 解放碑的文化名片解放碑国泰艺术中心江北嘴的文化名片重庆大剧院科技馆？历史的自然的现代的弹子石的文化名片文化分析用现代手法诠释历史的现代的+自然的

23、+河滩文化金融文化建筑艺术文化特征特征表现形式山地文化街道艺术坡、堡坎、梯、台、坝、街巷等建筑艺术吊脚楼、过街楼、半边楼、天井等江河文化码头文化客运码头、货运码头河滩文化滩涂、沙滩、卵石滩弹子石老街弹子石码头大禹广场长嘉汇商业中心大佛寺码头朝天门码头寸滩港滚装码头朝天门观光游船码头水师兵营（清）基地位置弹子石老城范围老城街道文化的延续02 项目解读原有弹子石立交的存在使南北及东西两片区功能联系较弱，群汇公园的建设对弥合城市空间、增强功能联系有促进作用。龙湖郦江（住宅）中海国际社区（住宅、大型集中超市和滨江商业）中海学校、弹子石幼儿园（学校）能投南滨一号（商业、办公)中钢大厦（商业、办公）中讯大

24、厦（商业、办公）雷士大厦（商业、办公）出版传媒创意中心（办公）能投大厦（酒店）能投时尚城及潮流城（商业、办公、酒店）长江航运公安局重庆分局（公共管理）武警总队医院（医疗）宏声阳光绿洲（住宅）宇华大厦、宇华商场（商业、办公）长嘉汇（住宅、商业、酒店、办公）新世界百货（商业）两江壹号（住宅）国际社区（住宅、商业）国核建紫金一品（文化、商业、办公、住宅）富春花园（住宅）昕辉莫比时代（住宅）雅云苑（住宅）中国核建紫金一品（住宅、商业）富力现代广场、腾龙岭秀、紫光学苑（住宅）国家电网（公共管理）阳光绿洲、华隆小区（住宅）泽科弹子石中心（住宅、商业）基地位置弹子石 CBD 功能分析商业定位：弹子石 CBD

25、 以总部经济为主，建设宜居宜业宜商的国际现代化城区，主要面对的客群为在此办公的高端商务人士，以及周边居民。商业规模：总建筑面积：约 300 万特点：商业品质高端，与老街商业结合，与南滨路观景长廊结合；商业多以购物中心和配套底商为主。规划商业较多，但未形成系统，联系较弱，缺乏一定的序列。一期与其它地块之间基本无联系弹子石 CBD 功能分析商业1#5#6#3#4#7#三期中国核建紫金一品泽科弹子石中心三期中国核建紫金一品一期一期二期三期基地位置项目名称商业类型面积（万)定位一期1#雷士大厦百货、购物中心7重庆精英女性消费集散地3#中讯大厦购物中心3.5意大利主题文化 Mall4#能投大厦商铺37为

26、商务人士和周边居民提供配套服务6#能投南滨一号7#能投时尚城及潮流城配套商业5#中钢大厦3购物、餐饮、体验式购物中心三期中国核建紫金一品购物中心、商业街60高端大型商业综合体泽科泽科弹子石中心购物中心、商业街19地标式综合大型商业体长嘉汇购物中心11.6高端社区底商、商业街02 项目解读商务办公定位：弹子石 CBD 要建设成为创新型金融核心区，办公以金融为主，建立总部经济区、中央商务区、创新型金融示范区。商务办公规模：总建筑面积：约 533 万已入驻企业及功能业态：主要为企业总部办公、金融企业办公规划酒店品质高端，但或仍在规划中或在建设中，入驻品牌不明；现状酒店品质不高，且房间量少。弹子石 C

27、BD 功能分析商务已形成金融办公气候，但建成量较小，与解放碑、江北嘴相比，未形成 CBD 级别的规模。酒店定位：以服务总部经济的精品酒店为主，公寓式酒店、商务酒店，以及旅游服务的景观型酒店。主要客群：为在此办公的高端商务人士，国内外游客，以及非主城区的市民。周边现状：弹子石被确立为 CBD 之后规划中的酒店还未建成。原有酒店仅有极少量的星级酒店，且都为三、四星级酒店，品质不高，房间数量较少；酒店主要分布在弹子石老街和洋人街周边；无国际品牌酒店。建 议：横向对比解放碑、江北嘴 CBD，建议喜达屋、雅高、凯宾斯基、凯悦等国际酒店管理集团入驻弹子 CBD弹子石 CBD 功能分析酒店类型规模开业时间类

28、型规模开业时间紫金一品五星级1.3 万2017洋人街朵恩酒店商务型39 间2012欧亚酒店（洋人街店）四星级43 间2015茉莉酒店(洋人街店)商务型30 间2012刘氏大酒店三星级48 间2014月友精品酒店(国际社区店)商务型60 间2014雅斯特酒店（国际社区店）三星级63 间2013中海铂兰酒店商务型28 间2014厚舍精品民宿酒店（长嘉汇）精品民宿20 间2016腾龙商务宾馆商务型55 间20107 天连锁酒店（国际社区店）商务型73 间2015方大商务宾馆商务型40 间2010金馨商务酒店商务型37 间2015重庆曼云商务酒店商务型34 间2013办公楼等级办公面积（万）定位雷士大

29、厦甲级写字楼4自身总部经济、产品展示、孵化重庆出版集团甲级写字楼8自用、少量出租中讯时代超 5A 甲级写字楼4.7中讯集团企业总部，自有、出租能源集团甲级写字楼37自用、出租、对外销售中钢大厦甲级写字楼12.4商务办公、商务住宅长嘉汇 5A 级写字楼6.2高端、顶级商务集群紫金一品 5A 级写字楼27高端商务办公，出租、出售居住定位：建设宜居宜业宜商的国际现代化城区，定位为景观住宅区、输入型高档居住发展区，主要客群为需要改善居住环境的主城区居民，及高端商务人士。居住规模：总建筑面积：约 1000 万特点：品质普遍较高、景观较好住宅品质较高，价格较高，高于重庆市均价，并在不断攀升。弹子石 CBD

30、 功能分析居住小区名称均价(元/)长嘉汇16000蓝光 COCO 时代13000泽科弹子石中心12000中海国际9479龙湖郦江9219紫金一品8073昕晖莫比时代8037国际社区7900雅云苑7828阳光 100 国际新城7727南滨雅苑7062龙湖郦江中海国际国际社区紫金一品雅云苑泽科弹子石中心长嘉汇阳光100国际新城南滨雅苑蓝光COCO时代昕晖莫比时代02 项目解读基地周边以五星级为主，另有公寓式酒店，总体规模较小，入驻品牌不详。三期中国核建紫金一品三期中国核建紫金一品一期7#1#弹子石 CBD 分析解读项目名称酒店类型规模一期1#雷士大厦1#雷士大厦7 层7#能投时尚城及潮流城精品酒店

31、328 间公寓式酒店195 间三期中国核建紫金一品五星级酒店 商业商务居住酒店品质较高，价格较高金融办公建成量较小商业较多，但未形成系统，联系较弱总体规模较小，入驻品牌不详超高品质，自然生态的居住环境集中办公，商务核心点缀激活整个CBD商业，独具特色的商业引入国际品牌，构造地区标杆类型周边基地弹子石 CBD 功能分析小结与基地周边地块形成错位发展，走自己的特色路线02 项目解读城市风貌城市风格城市色彩大山大水一湾的长江妖娆一脉的青山蜿蜒一体的森林葱郁山野与都市两望推荐色谱：根据类型的不同，主色调可选范围有：高明度、低彩度的复合灰以及中高明度的绿色与蓝色作为点缀。辅调色辅调色辅调色辅调色辅调色基

32、调色基调色基调色基调色规划期望色彩现状建筑色彩现状建筑色彩现状建筑色彩02 项目解读城市风貌山水走廊城市风貌视线分析城市风貌天际线、制高点现状天际线较为平缓，整体不突出，缺乏地标性突出建筑撑起弹子石片区的天际线。基地周边制高点主要为弹子石CBD一期和三期的建筑。基地背山面水，背靠南山，面看长江，基于大山大水的格局，构筑形成山水走廊，打造山、水、城和谐共生的人文风貌城市高点附近可形成适宜远眺环顾的景观控制区。形成视线较为通畅的景观通廊长江南山山脉700m1400m2100m制高点基地南海之眼最高点制高点制高点广场及街巷开敞空间分析公共绿地主要绿化区域：基地东南角的群慧公园是弹子石 CBD 的主要

33、的绿化区域、核心的绿化节点。但核心的公共空间与周边联系较弱，没有形成系统。原有绿轴：弹子石 CBD 中规划有一条南北向的绿轴，绿轴向东西两侧均有延伸，连接了 CBD 内部与沿江景观带。但现状绿轴开放性较差。绿化节点：CBD 核心区最大的绿化节点是群慧公园。另外还有一些规模较小的节点。现状绿化节点大多位于小区内，或其它用地内，开敞性较差。广场区域：群慧公园既是弹子石 CBD 的主要的绿化区域，也是最主要的公共休闲空间，还兼具交通组织功能，及停车功能。其它广场散布在弹子石 CBD 核心区内。基地南侧开敞空间分布置较多，且较为有序。已初步形成连续的带状滨水开敞空间与垂直于岸线的带状绿廊纵横交织的雏形

34、。基地周边环状开敞空间正在发展形成中，已有核心，但与周边联系较弱广场及街巷空间在朝天门大桥以南较为连续，朝天门大桥以北较为零散不成体系。朝天门以北的公共绿地连续性较好，朝天门以南绿化空间较少，南北两区联系较弱广场区域街巷空间主要绿化区域原有绿轴绿化节点02 项目解读路网分析交通拥堵分析交通运行现状：基地周边交通总体上较为畅通，目前道路压力较小。晚高峰时，腾龙大道，港口大道，南滨路易出现交通拥堵，且基地南侧的一些单行的次干道交通压力较大周末晚高峰时，内环快速路大佛寺长江大桥段的拥堵较为严重，桥上交通压力较大现状路网：弹子石片区骨架路网基本形成快速路：内环快速、港口大道主干路：腾龙大道、南滨路次干

35、路：弹子石新街、腾滨路、学苑路部分支路小结1、格局上三大 CBD 应实现差异化发展2、文化上应该保留地域文化，彰显文化特色3、与基地周边形成错位发展，走特色的线路4、风貌上既融入弹子石 CBD，又有自身风格5、开敞空间以现状空间为底，整合片区空间6、交通上以疏导为主，增强 CBD 核心区联系02 项目解读03 规划策略一个主题“双修”城市修补+生态修复眼窗口弹子石乃至南滨路上的展示窗口风貌、开敞空间、交通等重点要素的区域织补“植物园”+超高层成组打造的核心形象三大 CBD 的差异化、与周边功能的差异化城市织补核心塑造错位发展织领错四项理念十项策略四个关键字04 设计定位宏观定位从金融建筑、区域

36、城市肌理、景观肌理多维度打造重庆金融地标致力于打造成为重庆 7-24 小时的活力区域，集中体现经济的活力，社会的活力，文化的活力张扬重庆魅力的“新亮点”弹子石强势崛起的“兴奋剂”激发城市活力的“新音符”这里将会是重庆的地标，未来新兴的旅游胜地，购物天堂从金融建筑、区域城市肌理、景观肌理多维度打造重庆金融地标致力于打造成为重庆 7-24 小时的活力区域，集中体现经济的活力，社会的活力，文化的活力微观定位疯狂的石头Crazy Stone华彩之石在朝天门、江北嘴、南山视线关系、南岸沿江天际线塑造和城市制高点布置上，打造一块光彩夺目的“华彩之石“。流动之石在区域环线，弹子石立交，朝天门大桥以及多条轨道

37、交通的整合规划上，构建一块顺江导水的“流动之石“。磐固之石在围绕群惠公园与 CBD 一期的空间布置和连接中央绿地与群惠公园的景观生态体系上，塑造一块烘托中心的“磐固之石“。12304 设计定位疯狂的石头Crazy Stone磐固之石在围绕群惠公园与 CBD 一期的空间布置和连接中央绿地与群惠公园的景观生态体系上，塑造一块烘托中心的“磐固之石“。金玉之石在围绕群惠公园与 CBD 一期的空间布置和连接中央绿地与群惠公园的景观生态体系上，塑造一块烘托中心的“磐固之石“。记忆之石在延续历史老街，尊重山地地势地貌，展现市井生活中，留下一块属于巴山蜀水的“记忆之石”。345设计理念篇CONCEPT201

38、城市名片 CITY CARD02 城市极点 CITY PEAK03 交通品牌 TRAFFIC BRAND04 公共平台 PUBLICJ PLATFORM05 生态绿洲ALIVE GREEN01 城市名片城市名片-如何体现巴山蜀水文化印记的 记忆之石 重山重水的穿斗吊脚的奋发进取的山城风貌文化记忆时代精神城市极点-如何凸显专属地块产品所值的 金玉之石 02 城市极点V5.0 版生态的交通集约的私人定制住宅植物园商业集束办公群03交通品牌交通品牌-如何塑造立体城市复合交通的 流动之石 03 交通品牌人、车、公交的便捷快速的转换枢纽集散中心商业化打造的城市交通商业品牌公共平台-如何搭建核心地块共享资

39、源的 磐固之石 04 公共平台整合配套的土地增值开发整合活力的城市共享空间集中开放的地下立体空间生态绿洲-如何营造开放立体生态活力的 多彩之石 05 生态绿洲闹中取静的空中花园智能生态的低碳技术循环保障的海绵城市总体规划篇PLANNING301 总体规划设计 RESEARCH OF MASTERPLAN02 总图推演设计 DEVELOPMENT OF MASTERPLAN商务办公（甲级写字楼）高端商务办公（5A 级写字楼）企业总部（超 5A 级写字楼）01 总体规划设计商务办公配套商业、商业街百货、购物中心商业错位发展错位发展原有高层建筑间缺乏明确空间秩序，需另立核心形象，统领整个弹子石 CB

40、D。空间形象引导一般住宅（均价 8000 以下）中档住宅（均价 8000-12000）高档住宅（均价 12000 以上）居住高层建筑制高点次高点其它高点错位发展核心明确，视廊通达围合界面塑造城市流线视线引导城市形象引领裙房与低层建筑建筑裙房低层建筑商业 大佛寺长江大桥方向朝天门长江大桥江北嘴方向朝天门方向南滨路方向南山方向立交桥方向朝天门长江大桥江北嘴方向朝天门方向南滨路方向南山方向立交桥方向 大佛寺长江大桥方向01 总体规划设计慢行步道，弥合空间一心景观链接核心一带沿江景观带一脉城市绿脉一轴交通景观轴打通廊道，渗透城市景观联结绿化节点城市绿脉景观联结核心交通景观轴沿江景观带周边景观渗透主要共

41、享空间节点次要共享空间节点景观系统共享空间立体化+错位分层立体化+错位分层到达出发出发路线到达路线01 总体规划设计合理进行场地竖向设计，消化25m高差。城市地形综合垂直交通体地下空间开发高程设计地下四层开发地下四层开发地下三层开发地下三层开发地下二层开发地铁站点地铁站点02 总图推演设计用地价值评估公共交通便利度商业价值车行交通便利度噪声影响优优优优中中中中良良良良景观资源可视性周边关联度用地平整度优优公建中中绿地良良住宅依据环境资源，实现产品布置价值最大化模式 D模式 C模式 B模式 A02 总图推演设计用地性质划分模式划分模式用地性质划分模式模式评价模式 A模式 B模式 C模式 D城市总

42、规划契合度周边环境布局功能结合度周边环境交通关联度周边自然资源利用度住宅环境安静度商业环境活跃度地标性建筑展示环境好 中 差02 总图推演设计总图多方向推演模式 B模式 AA-1B-1A-2B-2模式 D模式 CC-1D-102 总图推演设计总图多方向推演A-1C-1B-1D-1A-2B-2方案一方案二02 总图推演设计方案一分析空间绿地视线交通开发顺序公共区域02 总图推演设计方案一分析模式：基于基础设施的模块化开发 二级土地梳理案例：北京 CBD、天津 CBD、武汉 CBD特点：政府主导 国土、规划、建筑、交通、市政统一开发公共开发模式 纽约世贸中心 CBD（2016）北京国贸CBD（20

43、14）1F 绿地B0.5 市政管廊B1 地下商业B2 输配环B3-B5 公共车库02 总图推演设计方案二分析空间绿地视线交通开发顺序公共区域02 总图推演设计方案二分析模式：基于公交系统的综合体品牌开发 集约化品牌营造案例：东京、深圳、加拿大、台湾特点：品牌化 土地价值与开发时序并重商业开发模式东京涩谷 CBD 更新（2016）大阪 FRAND FRONT CBD（2016）02 总图推演设计方案对比分析方案一方案二地标集中布置住宅用地完整周边资源分布不均土地开发投资小，成本低地标分散，标志性弱周边资源分布均匀土地开发投资大，成本高轨道交通与商业脱节住宅用地分布分散轨道交通与商业办公紧密结合方

44、案一方案最终2 住宅用地集中化1 土地价值均等化3 交通紫园立体化4 公共资源集约化5 城市形象核心化地标集中布置合理控制公共空间规模，促进各用地公共空间共享住宅用地完整周边资源分布不均土地开发投资小，成本低地标分散，标志性弱周边资源分布均匀土地开发投资大，成本高轨道交通与商业脱节住宅用地分布分散轨道交通与商业办公紧密结合02 总图推演设计总图规划成果住宅 112FH=96m住宅 210FH=30m住宅 611FH=33m住宅 714FH=42m住宅 1014FH=42m住宅 1122FH=66m住宅 1220FH=60m住宅 1320FH=60m住宅 510FH=30m住宅 912FH=36

45、m住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口办公入口办公入口办公 410FH=45m表三：规划技术经济指标表指标备注120.15258.5236.35452.175写字楼22.79含会议展示设施6酒店21500位于写字楼顶部7商业配套2.86含文化娱乐设施8文化娱乐9会议展示10居住30.7211学校1222.36136.3114421519.0616250地上504地下4897项目类别总用地面积（公顷）总建筑面积（万平方米）保留建筑面积（万平方米）新建总建筑面积（万平方米）17机动车停车位平均建筑密度（%）平均容积率（万平方米/公

46、顷）平均绿地率（%）道路率（%）最高建筑高度（米）N办公 155FH=250m办公 344FH=200m住宅 112FH=96m办公 233FH=150m住宅 1433FH=99m住宅 1533FH=99m住宅 1633FH=99m特色住宅 12FH=6m特色住宅 22FH=6m住宅 316FH=48m住宅 420FH=60m住宅 820FH=60m植物园3FH=10m住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口办公入口办公入口办公入口植物园入口办公入口办公入口办公入口商业入口商业入口商业入口商业入口商业入口商业入口商业入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口区域结构绿地结构体系分析02 总图推演设计商业结构

47、体系分析总图规划分析功能分析景观通廊住宅商业办公绿地图例住宅商业办公绿地图例02 总图推演设计空间秩序消防商业体系台地255260260255250245240265总图规划分析经济估算功能B1层地下商业市政设施集中配置B1层公共环境公共绿地集中共享B1层公共交通地面层公共绿地02 总图推演设计投资价值占投资:4140万占面积:9200每平米增加成本:70元轨道交通无缝对接有效提升土地价值车行交通无缝对接共享空间价值提升形象设计篇IMAGE401 设计意向 IMAGE ORIENTATION02 设计理念 CONCEPT01 设计意向与自然对话自然与对话RELATIONSHIP WITH NA

48、TURE空间布局形态控制景观规划立体绿都百舸争流重山重水01 设计意向与都市对话都市与对话RELATIONSHIP WITH METROPOLIS视线聚焦团结奋斗遥相呼应城市表情城市精神城市标志01 设计意向与历史对话历史与对话RELATIONSHIP WITH HISTORY汹涌流淌错跌有机轻盈交错坡坎吊脚楼老街弹子瑞石弹子 瑞石02 设计理念弹子瑞石02 设计理念视觉中心生态绿芯南滨 之眼南滨之眼02 设计理念南滨之眼练束成群簇形单影只松散无力团结向上02 设计理念两江对望望南山解放碑江北嘴江北嘴解放碑南山南滨之眼层出叠嶂叠一线天叠加出挑02 设计理念高山流水错渝都 幻曲渝都幻曲02 设计

49、理念市井生活的都市抽象近树傍水依山渝都幻曲02 设计理念整体布局演化06 顺势转楼05 竖向起楼04 纵向引水03 树根蔓延02 横向错台01 原始地形高山流水穿斗、吊脚挑、错、叠传统建筑的现代演绎渝都幻曲02 设计理念单体研究06 曲线柔化05 立体抽离04 随机出挑03 顺势错叠02 底层搭接01 模块磊加规划控制性要求篇PLANNING CONTROL REQUIREMENTS501 目标与原则 PURPOSE&PRINCIPLE02 土地利用规划 LAND USE PLANNING03 总体控制要求 GENERAL CONTROL REQUIREMENTS04 二级地块控制要求 SUB

50、-LEVEL CONTROL REQUIREMENTS01 目标与原则差异性均好性公共性原则：二级地块业态功能互补原则：规划公共用地原则：公共资源均享02 土地利用规划表一：规划用地构成表大类中类小类R居住用地7.939.20%R2二类居住用地734.70%R22服务设施用地0.94.50%B商业服务业设施用地4.2921.30%B1商业设施用地1.055.20%B2商务设施用地3.2416.10%S交通设施用地3.8416.10%S1城市道路用地3.8419.00%G绿地4.1220.40%G1公园绿地1.045.10%G2防护用地3.0815.30%20.15100%序号类别代码类别名称面