上饶市中山路项目前期定位及分析.pdf

1、上饶市中山路项目前期定位及分析1谨呈：三和置业谨呈：三和置业福州市几何房地产营销策划有限公司2015-3-42015-3-4实实现现解决解决分析问题症结分析问题症结认知核心问题认知核心问题分析市场格局分析市场格局推导产品推导产品整理自身条件整理自身条件+组织产品规划建议组织产品规划建议定位需要产品，而本文更多是针对项目发展方向进行的推导及建议3本文结构本文结构2015-3-4项目背景与项目解析项目属性项目背景与项目解析项目属性45项目资料：地块基本资料位置中山西路南侧，原上饶市自来水公司用地性质居住用地（兼容居住区级商业服务设施用地）出让年限居住用地70年，商业40年用地面积（亩）5359.4

2、m2（8.03亩）容积率3.6建筑面积19293.84（商业面积20%）建筑密度32%绿地率25%限高80-米楼面地价（元/）依据总建筑面积匡算楼面地价为5934元/平方米依据商业单价：住宅单价匡算楼面地价为4405元/平方米项目资料：项目资料：6项目资料：区位项目资料：区位五三西大道商业圈赣东北大道商业圈中山路商业圈抗建路商业圈五三西大道商业圈抗建路商业圈华润广场亿升广场金珑城线圈色彩平均租金收益水平（单位：元/月)600-900300-550220-350100-20030以上当地商业是以抗建路步行街和赣东北大道为中心展开的两条商业轴项目项目项目位于上饶市中山路，毗邻上饶市核心商圈。但就以

3、当前商圈结构而言，地块处于商圈影响半径所不及之处。7地块平面图：并不规整的一块土地地块平面图：并不规整的一块土地8地块现状：地块当前还未动迁，为原自来水厂。项目南侧为同期出让地块。地块现状：地块当前还未动迁，为原自来水厂。项目南侧为同期出让地块。项目南侧外，原单位宿舍据开发商口述：9月份交以净地交付难度较大据开发商口述：9月份交以净地交付难度较大910项目SWOT分析优势分析-Strength（1）地块规模较小，利于再较小投入下打造精品社区。（2）地块位于老城区，周边生活配套完善，临近核心商圈，地段位置极优。（3）地块属净地交付，无需自行面对拆迁以及拆迁户等问题。（4）地块所在区域属于城市热点

4、板块，客户关注度较高，接受度也较高，在推广上难度较小。（1）地块规模较小，利于再较小投入下打造精品社区。（2）地块位于老城区，周边生活配套完善，临近核心商圈，地段位置极优。（3）地块属净地交付，无需自行面对拆迁以及拆迁户等问题。（4）地块所在区域属于城市热点板块，客户关注度较高，接受度也较高，在推广上难度较小。劣势分析Weakness（1）对于地块所处区域，其地价成本相对较高。（2）地块相对较小，难形成大社区配套。（3）容积率相对较高，对于居住属性有一定影响。（4）当地商圈辐射半径小，项目周边商业租金收益水平相对较低.（5）项目商业规模较小，无规模优势，持有成本高。（1）对于地块所处区域，其地

5、价成本相对较高。（2）地块相对较小，难形成大社区配套。（3）容积率相对较高，对于居住属性有一定影响。（4）当地商圈辐射半径小，项目周边商业租金收益水平相对较低.（5）项目商业规模较小，无规模优势，持有成本高。11机会分析opportunity（1）临近上饶核心商圈，针对地段位置就可以带来了相当数量的潜在客户。（2）项目周边在售楼盘中，同类型产品基本处于尾盘阶段，待我案开业后将呈现市场空挡。（1）临近上饶核心商圈，针对地段位置就可以带来了相当数量的潜在客户。（2）项目周边在售楼盘中，同类型产品基本处于尾盘阶段，待我案开业后将呈现市场空挡。威胁分析Threats（1）目前楼市处于政府调控期，且管理

6、层调控楼市决心凸显，市场观望气氛起伏不定，未来楼市压力很大。（2）项目土地成本较高，意味着项目单价相对较高。（3）未来即将推出的楼盘体量也非常大，整体而言市场供大于求，市场竞争空前激烈。（4）周边地段铺位经营情况不甚乐观，商业氛围不浓（1）目前楼市处于政府调控期，且管理层调控楼市决心凸显，市场观望气氛起伏不定，未来楼市压力很大。（2）项目土地成本较高，意味着项目单价相对较高。（3）未来即将推出的楼盘体量也非常大，整体而言市场供大于求，市场竞争空前激烈。（4）周边地段铺位经营情况不甚乐观，商业氛围不浓12131、地段好；2、地块小；3、地价高1、地段好；2、地块小；3、地价高14根据限制性设计要

7、求可行性推导 建筑退北侧中山西路道路红线低层、多层不少于4米，高层不少于10米；整个地块应合理布局，因地制宜，统一规划，建筑宜南北向布置，南侧为多层建筑的，建筑南北向间距不少于南侧建筑高度的1.1倍；南侧为塔式高层的不得小于南侧建筑高度的0.6倍，且其最小值为24米；南侧为高层板式或连体塔式的不得小于南侧建筑高度的0.9倍，且其最小值为30米；建筑侧向间距多层之间不少于6米，高层与各种层数之间不少于13米且应满足消防、通风、等有关要求，建筑退用地界线不应少于应保证距离的一半；地块主入口应设在中山西路上，并处理好地块内部交通组织；应按规范要求在地块内配置相应的公共服务设施，地下两层为停车库，居住

8、用地停车位不少于0.8泊位/户，商业停车位不少于0.5泊位/100平方米建筑面积，并按整个地块总建筑面积9的比例配设物业管理用房，其中2.5须无偿提供为社区办公用房；建筑风格应与周边环境协调，并考虑建筑空间形态，空调机位应统一隐蔽设置；建筑退北侧中山西路道路红线低层、多层不少于4米，高层不少于10米；整个地块应合理布局，因地制宜，统一规划，建筑宜南北向布置，南侧为多层建筑的，建筑南北向间距不少于南侧建筑高度的1.1倍；南侧为塔式高层的不得小于南侧建筑高度的0.6倍，且其最小值为24米；南侧为高层板式或连体塔式的不得小于南侧建筑高度的0.9倍，且其最小值为30米；建筑侧向间距多层之间不少于6米，

9、高层与各种层数之间不少于13米且应满足消防、通风、等有关要求，建筑退用地界线不应少于应保证距离的一半；地块主入口应设在中山西路上，并处理好地块内部交通组织；应按规范要求在地块内配置相应的公共服务设施，地下两层为停车库，居住用地停车位不少于0.8泊位/户，商业停车位不少于0.5泊位/100平方米建筑面积，并按整个地块总建筑面积9的比例配设物业管理用房，其中2.5须无偿提供为社区办公用房；建筑风格应与周边环境协调，并考虑建筑空间形态，空调机位应统一隐蔽设置；地块设计限制：地块设计限制：15现行条件推演现行条件推演项目位置位于中山西路南侧，原上饶市自来水公司，该位置段毗邻市中心，但就针对项目周边商业

10、走访得知，项目所处位置由于与核心商圈距离相对较远，当地商圈辐射半径小等问题，使得租金收益水平相对较低。针对项目土地资料可知：本项目总建19293.8，其中商业部分约为3858.7，住宅部分约为15435.1本项目限高80，以标准层2.8米/层为例，共计最高能够建筑28层本项目地块面积为5359.4：建筑密度为0.32，意味着建筑的基座面积最大为1715本项目沿街面依据等比例估算约105米为此有如下两个可行性推导项目位置位于中山西路南侧，原上饶市自来水公司，该位置段毗邻市中心，但就针对项目周边商业走访得知，项目所处位置由于与核心商圈距离相对较远，当地商圈辐射半径小等问题，使得租金收益水平相对较低

11、。针对项目土地资料可知：本项目总建19293.8，其中商业部分约为3858.7，住宅部分约为15435.1本项目限高80，以标准层2.8米/层为例，共计最高能够建筑28层本项目地块面积为5359.4：建筑密度为0.32，意味着建筑的基座面积最大为1715本项目沿街面依据等比例估算约105米为此有如下两个可行性推导16以项目极限层高测算，住宅每层需安排建筑面积：551，为保证建筑品质，两梯四户，户均面积为137.75。剩余基座面积为1164。商业以12米进深为例，扣除10米出入口设置，预留95米沿街面，沿街商业面积为1140。以此为基地设置两层商业后余下1574.4商业作为5层商业公寓。设计要点

12、：地块南侧为住宅，地块北侧为商业及公寓骑楼，设计难度低、一楼商业价值高，公寓产品容易变现。底商2F公寓5F住宅28F小区出入口绿化方案1:住宅+底商+公寓骑楼支出住宅28F商业公寓总计建安单价（元/）2100.00 1600.00 1600.00 建筑面积（）15435.10 2280.00 1574.40 总投入（万元）3241.37 364.80 251.90 3858.08 收益单价（万元/）0.90 3.00 1.50 收益（万元）13891.59 6840.00 2361.60 23093.19 回报总计19235.12 依据商业均价3万元计、公寓1.5万元计、住宅0.9万元计。测算

13、方案回报比，此测算对比为初步计算，不计入土地、税费及财务成本。依据商业均价3万元计、公寓1.5万元计、住宅0.9万元计。测算方案回报比，此测算对比为初步计算，不计入土地、税费及财务成本。可行性推论1：可行性推论1：17以住宅加底商模式进行排布测算，105米沿街面商业上分布有两栋住宅，其中商业基地可以完全占据最有价值的1615的一层底商空间，其中二层、三层。可作为退台式商业各占据1071.5。住宅以非沿街面入户大堂形式，占据60左右。住宅两栋为14层，每层需安排建筑面积：551，以两梯六户，户均面积为91.3。设计要点：一层商业外衔接小型广场，整体沿街商业排布以曲线换得更大的沿街面积，同时通过外

14、延绿化的衔接，使得一层为半地下式商业，二楼及三楼以方式更接地气，同时博得更高的商业的价值。底商-1F地下停车场出入口小区人行出入口底商-2F住宅14F住宅14F方案2：住宅骑楼+底商支出住宅14F商业总计建安单价（元/）1600.00 1800.00 建筑面积（）15435.10 3854.40 总投入（万元）2469.62 693.79 3163.41 收益单价（万元/）0.90 3.00 收益（万元）13891.59 11563.20 25454.79 回报总计22291.38 依据商业均价3万元计、公寓1.5万元计、住宅0.9万元计。测算方案回报比，此测算对比为初步计算，不计入土地、税费

15、及财务成本。小高层建安成本相对较低依据商业均价3万元计、公寓1.5万元计、住宅0.9万元计。测算方案回报比，此测算对比为初步计算，不计入土地、税费及财务成本。小高层建安成本相对较低可行性推论2：可行性推论2：18要点：“推论2”，从收益回报上优于“推论1”3F底商+住宅骑楼192015-3-4拿数据说话，以方案二进行量化推论项目区域情况量化推论项目区域情况量化推论2021住宅量化推论22依据我案可期的单价，我案项目的总价将是其他版块同面积段的两倍。依据我案可期的单价，我案项目的总价将是其他版块同面积段的两倍。常规：看市场，出结论常规：看市场，出结论23上饶市信州区房源供应去化情况上饶市信州区房

16、源供应去化情况主要供应户型为120-140三房、大三房户型，占据信州区43%的市场供应，该面积段产品的去化率为54.59%；其次为80-100三房户型，占据信州区24%的供应量，该面积段产品去化率为68.77%，该户型去化情况最为良好。24市场指向很清晰：40-70万总价的产品都很好卖市场指向很清晰：40-70万总价的产品都很好卖2540-70万总价的产品，对于我案意味着40-70。40-70万总价的产品，对于我案意味着40-70。住宅户型机会点：低门槛、小尺寸豪宅以小户型拉高单价，压低总价。以小户型拉高单价，压低总价。26我案的重要特质是地段，而非其他。为此针对新城区板块房产供应情况的研判显

17、得尤为重要规划预期：地段我案的重要特质是地段，而非其他。为此针对新城区板块房产供应情况的研判显得尤为重要规划预期：地段PART 3 区域市场分析/新城板块概况新城板块至2012年至今11个项目共推出楼栋38栋，涵盖高层，多层，小高层；共计推出住宅体量32.47万方，销售17.71万方，余量14.76万方。以推出量计去化率54.55%其中共计推出2930套，销售1553套，剩余1377套，以推出量计去化率53%。从推出量来说，汇成凡尔赛、奥林至尊2012年7月至今的总推出量较多，分别为4.5.万方和5.3万方；从销售情况上来说，这三个项目嘉怡华府推出8#-13#去化情况最为理想，达到94%的去化

18、率。PART 3 区域市场分析/新城区板块户型供应情况该板块至2012年至今11个项目中，主要供应户型为120-140三房、大三房户型，占据该版块43%的市场供应，该面积段产品的去化率为54.58%,销售情况不甚理想；其次为100-120、小三房户型，占据该板块24%的供应量，该面积段产品去化率为47.6%。以当前该板块不同面积段的去化情况上撇开小户型，以80-100的户型去化情况最好。PART 3 区域市场分析/去化户型分析该板块至2012年至今11个项目中，销售1553套，剩余1377套售出房源中以120-140的户型占据市场售出房源的42%，其次为为大两房、小三房的房源，占据25%的份额

19、。该板块至2012年至今6个项目中，剩余房源中以120-140的户型占据市场剩余房源一半43%，其次100-120的户型。该板块户型多集中于刚需段，小户型及大户型市场供应量和市场去化率都不甚理想，该板块市场存量较大。30投资自住都有，投资可以起价10万，自住也有百万别墅。居住兼顾投资，刚需一族的契机，多次置业者的投机。投资自住都有，投资可以起价10万，自住也有百万别墅。居住兼顾投资，刚需一族的契机，多次置业者的投机。关键点：居住兼投机31跳脱市场数据后意味着低价格敏感度的受众需要高回报，及高品质生活的支撑跳脱市场数据后意味着低价格敏感度的受众需要高回报，及高品质生活的支撑找客户找客户如果是大尺

20、度意味着项目总价产品，可以购置一套三江板块的别墅，别墅的尺度，我案的价格，意味着我案必然将与别墅同台竞技。如果是大尺度意味着项目总价产品，可以购置一套三江板块的别墅，别墅的尺度，我案的价格，意味着我案必然将与别墅同台竞技。我们有地段，可以做产品好产品我们有地段，可以做产品好产品除了能做的，我们还要考虑尺度够不够。除了能做的，我们还要考虑尺度够不够。32相对长的去化周期，收益却没有相应增长，同时面对低单价别墅的挤压，这是我们所不愿看到的。相对长的去化周期，收益却没有相应增长，同时面对低单价别墅的挤压，这是我们所不愿看到的。但同时对于市场而言，该类型产品在当前市场处于空白，但在可期的未来，我案项目

21、地块南侧项目、万力广场等高端项目的出炉但同时对于市场而言，该类型产品在当前市场处于空白，但在可期的未来，我案项目地块南侧项目、万力广场等高端项目的出炉小众客户，大体量产品，好念头却难度巨大小众客户，大体量产品，好念头却难度巨大换种思路，找别人所没有的换种思路，找别人所没有的平面“大”不了，可以纵向考量。组合式复式平面“大”不了，可以纵向考量。组合式复式33住宅户型机会点：以复式换豪宅尺度入门之后的人群往往是塔尖，而塔尖所追求的特殊和格调是需要尺度来满足。入门之后的人群往往是塔尖，而塔尖所追求的特殊和格调是需要尺度来满足。34讨论：商业世界级商业街的规律对本项目的启示世界级商业街的规律对本项目的

22、启示 巴黎香榭里大街巴黎香榭里大街 纽约第五大道纽约第五大道 东京银座大街东京银座大街 伦敦牛津大街伦敦牛津大街主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府35人与人之间关系是街区的生命力人与人之间关系是街区的生命力 营业空间营业空间 共享空间共享空间 半室外空间半室外空间 过渡空间过渡空间你站在桥上看风景，看风景的人在看你明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦断章街区人互为景

23、色，互为欣赏，街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的；室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。36商业街成功运作关键节点商业街成功运作关键节点硬件软件 后天：先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源3738关键点：规模、没有关键的规模，其他都是空谈。管理难：商业必经培育期、收租率（隔街死、一步差三成）门槛高：资金需求大、人才要求高风险大：定位与招商难123万达董事长王健林提出，做商业地产有三难。

24、由于项目周边租金收益水平相对较低，且项目整体体量较小，仅仅是商业培育期就会使的项目资金背上沉重负担，在培育期之后租金整体收入也相对有限。3940店铺持有或是出售，暂且不谈招商及业态分布等问题，仅仅是项目的规模就制约了项目的发展空间。以单纯的出售商铺为例：仅仅是商铺出让一项所带来的收益就达到了2.3亿元，仅仅以2.3亿元的银行年息计算边有414万元，而同期本项目租金回报以600元/年计算，仅仅有231万元租金回报收益。以每年10%租金上浮，五年后该收益水平将是：878.46元/年，以此为计算，五年后商业整体租金收益为：338万元。以五年为限，即便商铺整体租金上浮46%，2.3亿元五年的利息收入都

25、比租金收益多658.1万元，且不计2.3亿元现金带来投资回报的成本。店铺持有或是出售，暂且不谈招商及业态分布等问题，仅仅是项目的规模就制约了项目的发展空间。以单纯的出售商铺为例：仅仅是商铺出让一项所带来的收益就达到了2.3亿元，仅仅以2.3亿元的银行年息计算边有414万元，而同期本项目租金回报以600元/年计算，仅仅有231万元租金回报收益。以每年10%租金上浮，五年后该收益水平将是：878.46元/年，以此为计算，五年后商业整体租金收益为：338万元。以五年为限，即便商铺整体租金上浮46%，2.3亿元五年的利息收入都比租金收益多658.1万元，且不计2.3亿元现金带来投资回报的成本。算比粗账

26、算比粗账整体市场：上饶市商业市场以投资客为主，进入门槛及投资回报是关注的重点，商业销售应通过控制面积降低门槛整体市场：上饶市商业市场以投资客为主，进入门槛及投资回报是关注的重点，商业销售应通过控制面积降低门槛41初级投资客关注点初级投资客关注点增值潜力增值潜力购买门槛100万左右购买门槛100万左右增值潜力增值潜力购买门槛100万左右购买门槛100万左右中高端投资客关注点中高端投资客关注点稳定现金回报稳定现金回报购买门槛150万左右购买门槛150万左右投资回报投资回报稳定现金回报稳定现金回报购买门槛150万左右购买门槛150万左右投资回报投资回报启示：如严格控制投资门槛，商铺有机会实现较高销售

27、价格及较快销售速度；42以此推论对于项目并不负责，依据经验，不同类型商业布局适合以如下形式进行铺位划分。以照顾后期购买的自营业主。以此推论对于项目并不负责，依据经验，不同类型商业布局适合以如下形式进行铺位划分。以照顾后期购买的自营业主。以商业贷款50%计算，商铺的起步总价在200万元左右。以3万元单价计，商铺入门面积在67左右，这意味着6米面宽，11米进深，面宽进深比接近1比2。以商业贷款50%计算，商铺的起步总价在200万元左右。以3万元单价计，商铺入门面积在67左右，这意味着6米面宽，11米进深，面宽进深比接近1比2。以商业贷款50%计算，主力商铺价格在300万元左右，以3万元单价计算，商

28、铺面积在100左右以商业贷款50%计算，主力商铺价格在300万元左右，以3万元单价计算，商铺面积在100左右业态定位铺面划分主力进深主力面宽商务型配套16m主力8.4m日常消费日常餐饮、甜品、面包房等12m主力4.2m目的性消费婚纱摄影、特色餐饮等16m/日常消费日常餐饮12m/目的性消费休闲娱乐、培训机构、儿童教育、美容美体等28/2015-3-443开发合理化建议开发合理化建议谈的都是建议QUESTIONANSWER疑问：如何迎合市场迎合客群，以打造优质的产品？答案：发展方向明确之下：如何在定位中充分切合项目本质，如何通过定位放大项目价值？如何在定位中充分切合项目本质，如何通过定位放大项目

29、价值？让我们来分享一个故事让我们来分享一个故事可乐的故事超市里散装可乐1.25L 4.5元2.5L 5.9元商店中瓶装可乐500ML3元咖啡厅内一杯可乐加冰、背景音乐元分装体现价值环境提升价值增加附加值散装可乐听装可乐瓶装可乐酒吧“可乐”，小众环境，中高价格；超市“可乐”，大众化环境，低价格；会所“可乐”，一站式环境，高价格；music加冰可乐可乐的故事给予项目的启示：A、切分产品可提升项目的总体价值；B、环境可提升项目价值；C、给产品植入敏感元素可提升附加值；C、给产品植入敏感元素可提升附加值;可乐的故事给予项目的启示：A、切分产品可提升项目的总体价值；B、环境可提升项目价值；C、给产品植入

30、敏感元素可提升附加值；C、给产品植入敏感元素可提升附加值;可乐的故事给予项目的启示：可乐的故事给予项目的启示：运用三个维度的核心理论来实现运用三个维度的核心理论来实现受启发于可乐的故事,运用三个维度工具来实现高价值产品受启发于可乐的故事,运用三个维度工具来实现高价值产品整合价值，实现最大化弱化限制条件体现并塑造竞争优势由于本案没有足够的自然环境资源可利用，因此产品室内外空间及项目景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎产品居住舒适度优劣的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上，即设计层面、技术层面和心理层面。解构主义解构主义关键词：后现代

31、、品质、高雅关键词：后现代、品质、高雅建筑外观建筑外观社区主要交通环路社区出入口社区主要景观社区景观主轴人行出入口人行出入口主要景观轴景观轴线及人行环线景观轴线及人行环线绿篱环绕的尽端路，路基的材质、高差、避免单一。设置独立出入车道，社区内人车分流。同时减轻社区出入口的拥堵问题。车行通道车行通道底商-1F地下停车场出入口小区人行出入口底商-2F住宅14F住宅14F小空间多层级、立体绿化，调节高层建筑空间的张驰，小尺度大风景。丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全是高层建筑体，调节空间的张驰、层次；多层次的园林绿化可以舒缓空间高层比例尺度，调节硬景与软景分配比例。空间上相互渗透，绿化与建筑互为

32、界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断；采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，借以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间。园林景观园林景观57商业形态：平面图商业形态：平面图以曲线换取更多的沿街面，通过配合外围的绿化以满足：类似广场的这一功能属性以聚集人气效果拼接图：供参考58商业形态：侧视图商业形态：侧视图半下层式商业，使得2F与3F可通过纵向路桥更接地气。同时拉高2F、3F的销售价格效果拼接图：供参考拉大退距1.7-2.7F0.7-1.7F-03-07F59户型部分建议将以另一份调研报告方式递呈给开发商。户型部分建议将以另一份调研报告方式递呈给开发商。他们多喜欢3房或2房设计；

33、他们倾向于舒适型面积段；他们对主卧功能要求完善；他们对于附加值（飘窗、露台、阁楼）有着自己独特的见解：客厅开间在4.2-4.8米之间最受欢迎；高层客户对主卧25-30平的设计接受度最高他们喜欢挑空的客厅和中式的厨房：客户多喜欢在客厅做挑空；挑空面积在31平以上的接受度最高；挑空高度在3.3-5米的客户选择较多，挑空高度要与实际面积相结合；他们更愿意接受地下停车位：高层客户多喜爱地下车位，基本需求为1-2个。住宅客户需求细节住宅客户需求细节外挂高档建筑石材 外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度

34、满足购买者显贵的内心购房需要。采用此类建筑手法成本在700元/左右。上海翠湖天地御苑高档防石材涂料成本较低，具有高档石材的立体质感，造价相对较低。构造体系：住宅构造体系：住宅电梯选择建议品牌：原装进口国际知名品牌电梯。轿厢：高度2.8米，1350千克/18人或1600千克/20人；精装修，与大堂风格一致速度：低区：3-4米/秒，起步稳定。智能化：手机信号覆盖；自动选梯模式，外部控制。设备设施设备设施手机信号覆盖系统：手机信号覆盖系统：楼内安装微蜂窝基站，信号覆盖大厦地下、地上、电梯轿厢等各区域，使手机实现无障碍通讯。卫星及有线电视系统（SMATV）：卫星及有线电视系统（SMATV）：采用邻频传

35、输分配技术，接收内容包括有线电视节目、卫星电视节目、大厦自办闭路电视节目，并预留了HFC发展的接口。ASP.net网站ASP.net网站过网络把社区的业主连接起来的纽带，可以通过它交流身边的话题，结识朝夕相处的邻居，维护共同的权益。楼宇自控系统楼宇自控系统包括供变配电监视、生活用水、消防用水系统的状态监视、电梯运行状态监视、小区内公共照明和景观照明状态查看和控制等。综合服务系统综合服务系统为社区居民提供最周到、最全面、最贴心的信息服务。电子商务应用系统电子商务应用系统系统提供一个开放、安全和可控制的信息交换平台，通过数字化的信息渠道实现信息沟通。网络物业管理系统网络物业管理系统实现社区物业浏览

36、、房产管理、住户管理、收费与财务管理、机电设备维修管理、安全监控管理、生态环境管理、物业办公管理、物业信息发布、“一卡通”管理、智能化系统管理。设备设施设备设施1天棚采暖制冷系统天棚采暖制冷系统2345678910置换式新风系统排水噪音处理系统中央除尘系统外墙保温系统外窗保温系统外遮阳系统食物垃圾处理系统屋面雨水系统小区智能化系统置换式新风系统排水噪音处理系统中央除尘系统外墙保温系统外窗保温系统外遮阳系统食物垃圾处理系统屋面雨水系统小区智能化系统冬、夏两用，系统材料的寿命长，从上至下的辐射方式更舒适；保证新风的连续性，一年365天，一天24小时连续不间断通风；同层排水隔音、独立、自由、节水、经

37、济、连接可靠；把主机和吸尘区分离，解决了室内卫生不良状况，杜绝了二次污染；传热系数小，可以有效形成保温隔热，减少冷热桥产生；断桥铝合金LOW-E中空玻璃窗户，减少空气渗漏和冷风渗透耗热；很好的遮阳效果，还可有效减弱阳光辐射和室外噪音影响；每天的食物垃圾通过安装的食物垃圾处理器，直接进入化粪池；虹吸式雨水系统利用不同高度的势能差，产生真空，达到快速排水；系统资源充分共享，减少资源的浪费，实现方便、安全、实用、可靠。设备设施：健康舒适十大系统设备设施：健康舒适十大系统五重安保系统：第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控跟踪系统；第二重，电子寻更及区内电视监控系统；第三重：每户庭院围墙周界报警设德

38、国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。卫视、电话以及有线电视：每户设卫视及有线电视两根进户线路，在主要房间预留终端。设备设施：安保系统设备设施：安保系统钛锌板组成成分：符合欧洲质量标准EN1179的高纯度的金属锌(99.995%)与其它金属熔炼而成。该材料易成型，容易满足曲型商业街立面需求构造体系：商业立面构造体系：商业立面世博会-世博轴构造体系：商业前期包装示意图构造体系：商业前期包装示意图商家入驻前期包装合理的包装及配套统一的店招设计能给与准业主及客户良好的印象

39、及增加对发展商的信心通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围,吸引路人驻留。构造体系：临街休闲小品构造体系：临街休闲小品建议更换广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。构造体系：临街部分地面构造体系：临街部分地面商业街在灯光的衬托之下更能营造浓厚的商业氛围和意境，增强夜视效果，有利于商业街形象的提高和宣传。构造体系：临街部分地面构造体系：临街部分地面大堂 大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。入户方式入户方式 私家电梯直接入户 双开贯通门设计，开门直接入户

40、，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。电梯同时运用智能IC卡控制系统。多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。深圳香蜜湖1号入户方式入户方式精致电梯厅（大堂）及楼层电梯厅，与大堂色调风格一致，突显产品档次。强调空间整体感与装饰性处理，并充分体现对细节的处理，倍感奢华。入户方式入户方式常规服务内容简介1、住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。2、房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共享的上下水管道、落水管、污水管、共享照明、楼内消防设施、电

41、梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。3、小区环境管理：安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统车辆管理：24小时中央监控、IC卡电子门锁社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。物业服务物业服务我们打造的是：新式品质舒居核心将尺度以特别的形式绽放享受广阔

42、的南面视野形象定位推导：形象定位形象定位形象定位推导：形象定位形象定位将优质的服务带给你的家人!品质生活，因完美的服务而变得更加幸福我们提供的是：高品质&高服务的微豪宅生活品质服务品质服务是优雅生活的有力保障形象定位推导：形象定位形象定位形象定位推导：形象定位形象定位升值升值具备持续与稳固潜力型区位，将持久、稳固的财富赠与亲人！无忧的生活，因亲人的幸福而变得洒脱形象定位推导：形象定位形象定位形象定位推导：形象定位形象定位我们推崇的是：新式精致生活精品精品需要特色的传承充满现代的激情的，解构主义珍藏于自己的身边！标榜的品质，于社区的进出间而变得怡然形象定位推导：形象定位形象定位形象定位推导：形象定位形象定位为这些社会“中产阶层”居住升级、品质生活升级量身打造的，体现生活品质的、彰显社会地位的、同时华而不奢的、讲究休闲情趣的，能真正享受“人生”的高品质居所。形象定位推导：形象定位形象定位形象定位推导：形象定位形象定位 关键词：品质、性价比、差异化、高品质、高回报、后现代格调产品与市场、客户对位产品与市场、客户对位高升值潜力产品、解构主义建筑风格、高舒适度、流畅多样的空间户型设计真正体现：高品质高品质商住特区产品与市场、产品与形象对位产品与市场、产品与形象对位THE END