房地产项目成本构成及全成本管控.pdf

1、房地产项目成本的构成及全成本的管控莞深区域成本管理部123房地产项目成本的构成碧桂园的全成本管控体系成本管控中的常见问题目录房地产项目成本的构成1一、房地产项目成本的构成成本管控省钱成本管控是解决如何科学地花钱的问题一、房地产项目成本的构成一个房地产项目在全生命周期中要花哪些钱？“我们”了解多少？一、房地产项目成本的构成开发成本01土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用期间费用09管理费用10营销费用11财务费用税费12税金13所得税总成本碧桂 三园 大地 类产 13项 个目 科成 目本

2、一、房地产项目成本的构成一、开发成本土地成本土地成本土地出让金分为土地出让价款、土地转让价款、土地溢价款。拆迁补偿及相关费用除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动（拆）迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及长期各类土地租赁费用、交易费用等，不含短期租赁费用及红线外拆迁费用契税土地出让金的3%。一、房地产项目成本的构成一、开发成本行政事业性收费用行政事业性收费报批报建费包含基础设施配套费、人防易地建设费、新型墙体基金、白蚁防治费、图纸审查费、消防审查费、项目环境影响评测费、交通影响评估咨询服务、防雷评估分摊检测费及其他。定额外专项检测

3、费包含基础专项检测、室内环境检测、生活给水水质检测费等。增容配套费 水、电、燃气增容。一、房地产项目成本的构成一、开发成本前期工程费用前期工程费三通工程费含临时施工道路、临时施工供排水、临时施工供电等。场地平整场地基本平整及大型土石方开挖工程。临时设施含临时办公、宿舍设施、临时场地、临时围墙、临时围板。勘测丈量费含初勘、详勘、沉降观测及基坑观测、验线、复线、定线、放线和面积丈量。规划设计费各类设计费用。（博意、顺茵、外判）独立样板房和独立售楼部临时性独立样板房和独立售楼部（含建造、精装及软装修，后期会拆除的建筑）。一、房地产项目成本的构成一、开发成本主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费主体建筑

4、工程费室内精装修工程主体安装工程一、房地产项目成本的构成一、开发成本主体建筑安装工程费主体建筑工程费基础工程费含桩基础、基坑支护、降水费用及其他地基处理工程。地下室结构及粗装修地下室结构（含除桩基及地下室大开挖土石方工程外的基础工程）及粗装修建筑成本。地上结构及粗装修有地下室时为地下室顶板以上结构，无地下室时为除桩基外的基础工程及上部结构工程及粗装修建筑成本。门窗工程单元门、入户门、外立面门窗、防火门及防火卷帘。公共部位装修楼梯间、入户大堂、电梯间、电梯轿厢装修。外立面装修外立面干挂石材、幕墙、涂料、块料、装饰线及饰件等。栏杆工程（阳台露台护窗栏杆）一、房地产项目成本的构成室内精装修工程室内装

5、修工程建筑物户内的装修装饰费用。室内装修水电精装修范围水电安装工程（含灯具、洁具等）。四大类费用集团统一指定的门、地板、楼梯扶手、橱柜四大类成本，不含入户门。精装交楼其他配置包括洗手柜、镜柜、淋浴屏、抽烟机等。一、开发成本主体建筑安装工程费一、房地产项目成本的构成主体安装工程主体水暖电消防空调含主体给排水、电气、消防、通风空调、防雷、采暖工程等。太阳能热水工程精装修范围水电安装工程（含灯具、洁具等）。单体智能化工程包括电子门禁、可视对讲、监控、电子显示屏等建筑主体内的智能化安防工程。电梯工程含电梯的采购、安装、交楼前的维护成本等。机械停车位机械停车位的建安成本。发电机及安装发电机及安装（非临电

6、），机房环保工程。一、开发成本主体建筑安装工程费一、房地产项目成本的构成一、开发成本景观环境工程景观环境工程小市政工程含小区红线内道路及小型桥梁，小区内挡土墙、围墙及护坡，分户围栏，排水与排污工程，含化粪池。园建工程主体内外土建类的园建工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池的建设，室外泳池及人工湖工程。绿化工程苗木采购、场地租用、绿化种植及交楼前的养护费用等。建筑小品雕塑、造型、陶罐等各类成品摆件。其他景观工程小区运动游乐设施、泛光照明、信报箱、交通设施、指示牌等。红线外景观工程红线外园建绿化景观、道路、路灯等全部景观环境费用。啊啊一、房地产项目成本的构成一、开发成本社区管网工程社区管

7、网工程小市政管网工程小市政范围内的室外安装工程，含路灯、电缆套管工程，绿化淋养系统、给水工程、消防工程等；园建配套的水电安装工程。大市政管网工程含室外供水、供电、供暖、燃气、电视、电信网络、环保、防雷八大专业的工程范围，以整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施小区智能化工程包括社区监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理等。啊啊一、房地产项目成本的构成啊撒啊撒一、开发成本公共配套设施公共配套设施公建配套包括为方便业主而建造的交通网络网点、大型的跨河、跨区桥梁工程、属于公建性质的会所、属于公建性质的活动中心、配套酒店工程及配套的医院等。幼儿园、学校教育配套工程。物业配套指为苑区内

8、业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等），含简装费用。样板房与售楼部装修 样板房与售楼部装修成本（含软装及相应配套）。其他公共配套设施其他公共配套设施，含车位的亏损分摊。一、房地产项目成本的构成一、开发成本工程建设其他费用工程建设其他费用工程监理服务各类监理工程费用。工程造价咨询招投标代理服务、造价咨询服务。工程保险各类工程保险费用（不含施工方自身承担的保险费用）。工程奖励给予施工单位工程质量及进度方面的奖励。物业维修费工程已完工，非施工方保修范围且不属于施工方原因产生的维修或更新费用。赶工费开荒清洁费物业前期介入费啊撒啊撒一、房地产项目成本的构成开发间接费用定期结

9、转到开发成本的间接费用。主要核算项目除财务、人力、营销等部门外的一线项目开发管理部门所发生的行政管理费用。直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等；项目物业人员（保安、保洁）工资及物业用料采购，涉及销售案场及未售的空置物业管理前期物业介入费：签订的顾问服务协议，含销售案场特约物业服务协议（仅包含案场管理人员工资和服务费），不含保安清洁人员工资及物料费用。啊撒啊撒一、开发成本开发间接费用一、房地产项目成本的构成管理费用间接费用营销费用项目营销人员的劳资薪酬、广告费、宣传推广费、委托代销手续费、展览费、租赁费等项目营销部门发生的所有费用，

10、销售案场特约物业服务支出，未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费，租赁临时展销中心的租金、装修（含硬软装）成本，应区域项目要求新开业的酒店在新开业期的亏损。财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费等。啊撒啊撒二、间接费间接费用一、房地产项目成本的构成三、税收税金、所得税税费主营业务税金及附加城建税及附加、堤围费。土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。不可抵扣进项税“

11、营改增”后无法及时取得有效增值税发票而增加的成本，在有效税务管理下应为0。所得税毛利润的25%。啊撒啊撒碧桂园的全成本管控体系2二、碧桂园的全成本管控体系什么是全成本？全员 全面 全过程二、碧桂园的全成本管控体系全员营销财务工程设计开发成本采购二、碧桂园的全成本管控体系全面示范区园建货量区绿化泛光照明土地出让金人防易地建设费三通工程费场地平整小区道路工程给排水工程供配电系统规划设计费勘测丈量费精装交楼其他配置门窗工程软装物业前期介入费营销费用二、碧桂园的全成本管控体系全过程投资版目标成本前期版合约规划成本策划方案版目标成本方案版合约规划动态成本开盘后评估结算后评估标准监控月度回顾会数据库前前期

12、期过过程程管管控控定价成本二、碧桂园的全成本管控体系目标管理投资版目标成本为新项目获取阶段制定的目标成本，投资阶段的经营指标作为后续管理的底线目标。方案版目标成本为土地获取后、在投资版目标成本基础上，基于成本策划而制定的目标成本。方案版目标成本作为项目过程控制的基准。集团关于项目利润的管理目标一、二线城市项目整体利润率不低于8%；“劳斯莱斯”项目三、四线城市项目整体利润率不低于10%；（3）别墅产品（毛坯）利润率不低于12%啊撒啊撒二、碧桂园的全成本管控体系动态管理合同、费用的发生如果与合约规划不符，需进行动态调整。项目实时更新动态成本情况，每月提交成本回顾月报。标准监控：对建造标准与限额设计

13、的达成进行过程跟踪。u项目每月组织月度成本回顾会，内容包括但不限于：成本情况汇报、成本超支结余分析、经营指标变动分析，风险预警及跟踪，问题及解决方案等。啊撒啊撒二、碧桂园的全成本管控体系后评估管理开盘后7个日历天内（遇重大节假日，如国庆、春节顺延）召开开盘后评估会议。各标段总包结算全部完成终审后60天内须完成结算后评估。啊撒啊撒成本管控工作中的常见问题3三、成本管控工作中的常见问题合约管理环节施工现场管理环节设计管理环节三、成本管控工作中的常见问题图纸漏项太多招标施工不同图分批出图对材料、工艺研究不透工程设计标准的有效把握轻易按施工单位修改设计管理三、成本管控工作中的常见问题基础工程费：以总建

14、筑面积为单位折算的指标，目前的造价水平一般是80180元/m2，有去到600-700的。地基处理桩基础非桩基础1、基础工程三、成本管控工作中的常见问题地基处理完全与场地的地质条件有关三、成本管控工作中的常见问题桩基础它的造价水平受什么影响？桩长打桩记录桩型造价上有弹性，要有优化意识！三、成本管控工作中的常见问题地下室：地下室工程的造价，一般是2,0003,000元m2。地下室面积地下室层数设计经济性顶板覆土基坑支护土方工程人防工程防水工程1、地下室三、成本管控工作中的常见问题多栋高层建筑地下室纵向示意图平面布局很重要三、成本管控工作中的常见问题涉及到经济性在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，

15、追求最大的经济性。2、基坑支护三、成本管控工作中的常见问题受限与国家的强制性规定，想不建都不行。3、人防工程三、成本管控工作中的常见问题防水层不建议做两道，如果怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。以设计 补施工？4、地下室防水三、成本管控工作中的常见问题不含外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上。钢筋砼屋面造型5、地面以上建筑以住宅层的单体造价为例，目前一般是每建筑面积指标为1,4501,850元m2（不含户内装饰）三、成本管控工作中的常见问题5-1防水工程外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的

16、交界处。墙体渗漏的情况，少见。此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面)外墙全部做防水，造价增加至少40元m2三、成本管控工作中的常见问题5-2外立面装修这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。墙地比外立面装饰面积与建筑面积之比，普遍的数字是11.3；对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.4-1.6之间，甚至更高。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙地比。装饰的档次涂料、面砖、挂石等价格差异较大。三、成本管控工作中的常见问题啊啊6、配套工程n高低压柜和元器件n对于电缆，n对于地库面积很大的地库，这一项工程，因为设计和施工都是垄断的，所以

17、它的费用显得较为刚性。具备一些弹性的项目是变配电工程，经济性主要体现在设计上，所以其设计的需要甲方专人把握，甚至需要公关。其造价水平又与地方土政策有关，可注意以下几点：三、成本管控工作中的常见问题设计阶段的成本管控限额设计、合理配置三、成本管控工作中的常见问题合约管理环节施工现场管理环节设计管理环节三、成本管控工作中的常见问题去去项目部单方面更改没有充分的施工规划人为地改变施工顺序强逼施工单位进场受施工单位影响及引诱现场管理擅自更改合同范围不按合约规定程序代工现场签证不严空口许诺风险防范意识若三、成本管控工作中的常见问题能否用于本期或该项目的前期回填联系需求项目，“变废为宝”项目自用外运需考虑

18、到开挖土方的可利用性土方工程大型土石方、基坑三、成本管控工作中的常见问题按合同的约定，分判的时候划分好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机电挖，乱成一团。啊啊室外管网工程的土方三、成本管控工作中的常见问题去去2）合约管理环节招标采用无图分标投标单位少，竞标力度不够招标分判范围不清不注重合同图纸管理问题预见性不够合约管理三、成本管控工作中的常见问题1遵重合约任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，不要改变合约条件，合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进行。个人和部门都不得越权行事。三、成本管控工作中的常见问题2工程管理过程

19、不越权项目部管理人员在工程管理过程中不要越权，该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门处理的事项，就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职责，不能随心所欲。三、成本管控工作中的常见问题3成本敏感度对与工程有关的任何事情，不要只看事情本身和表面，对于任何事情要将它折算成金钱来对待，再将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态。三、成本管控工作中的常见问题4协同合作相关部门和员工应保持与造价部门的密切的工作联系，反映情况、征询意见、共同商讨，在造价管理工作上树立整体意识、大局意识，加强协作，一致对外。三、成本管控工作中的常见问题问题客观主观设计环节工作时间偏短评审过程复杂如何增强合约和成本意识？三、成本管控工作中的常见问题工作方法、协作配合、个人素质、工作交流、责任感！让我们在碧桂园的大家庭里，努力付出！收获多多！幸福满满！感谢聆听！谢谢！