集体土地的开发方式讲解.pdf

1、集体土地的开发方式集体土地的开发方式一 我国的土地制度概览二 集体土地入市政策概览三 集体土地的流转制度和模式四 集体建设用地建设租赁住房五 集体土地开发中的实务问题目 录目 录2一 我国的土地制度概览一 我国的土地制度概览31.按土地权属分类1.按土地权属分类国有国有根据中华人民共和国土地管理法实施条例，下列土地属于国家所有：城市市区的土地；国家依法征收的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再

2、使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体集体农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有。2.按土地用途分类（土地管理法第四条）2.按土地用途分类（土地管理法第四条）农用地农用地 是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。按土地用途分类（续）按土地用途分类（续）农用地建设用地未利用地土地利用现状分类（GB/T21010-2007）城乡建设用地其他建设用地风景名胜设

3、施特殊用地盐田公路民用机场管道运输港口码头水工建筑用地水库水面铁路水田农用地其他农用地牧草地园地林地旱地水浇地坑塘水面农村道路田坎设施农用地农田水利用地未利用地水域自然保留地河流水面冰川/永久积雪湖泊水面沼泽地滩涂荒草地盐碱地沙地其他未利用土地裸地建设用地城市建制镇采矿用地农村居民点独立建设用地交通水利用地滩涂沼泽耕地3.设施农用地3.设施农用地设施农用地（国土资发2010155号、国土资发2014127号）设施农用地（国土资发2010155号、国土资发2014127号）是指生产设施用地及其相应附属设施用地，其性质不同于非农业建设项目用地，依据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）

4、，按农用地管理。兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续。以农业为依托的休闲观光项目及农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工等用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。农业设施的建设与用地由经营者提出申请提出申请，乡镇政府申报申报，县级政府审核同意审核同意。3.设施农用地（续）3.设施农用地（续）国家层面没有关于流转的明确规定2017年出台国务院办公厅关于创新农村基础设施投融资体制机制的指导意见中对资金投入体制规定，没有收益的，建议投入以政府为主，鼓励社会资本和农民参与；有一定收益的，建

5、设投入以政府和社会资本为主，积极引导农民投入；以经营性为主的，建设投入以企业为主，政府对贫困地区和重点区域给予补助。4.四荒地：农村土地承包法4.四荒地：农村土地承包法荒山荒丘荒沟荒滩荒山荒丘荒沟荒滩如何归类如何归类归为“未利用地”归为“农用地”归为“未利用地”归为“农用地”国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知（1999年12月21日发布，国办发1999102号）规定，“四荒地属于未利用地”。国务院畜禽规模养殖污染防治条例（2014年1月1日施行，国务院令第643号）第二十七条“国家鼓励利用废弃地和荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用地开展规模化、标准化畜禽养殖。”农业部办公

6、厅关于布置2008年农村集体经济统计报表制度的通知（农办经200819号）“其他承包方式发包的四荒等其它农用地”。国土资源部不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日施行，国土资源部令第63号）第四十七条“承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地”5.集体土地用益物权5.集体土地用益物权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权地役权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权地役权5.集体土地用益物权（续）5.集体土地用益物权（续）用益物权权利内容取得方式确权方式用益物权权利内容取得方式确权方式土地承包经营权土地承包经营权物权法“土地承包经营权人依法对其

7、承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”农村土地承包法规定农村集体经济组织内部的家庭承包方式家庭承包方式和对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地采取的招标、拍卖、公开协商等方式招标、拍卖、公开协商等方式。物权法“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”5.集体土地用益物权（续）5.集体土地用益物权（续）用益物权权利内容取得方式确权方式用益物权

8、权利内容取得方式确权方式建设用地使用权建设用地使用权物权法“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使占有、使用和收益用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”；第一百五十一条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇

9、）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”土地管理法第十一条规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”http:/www.east-5.集体土地用益物权（续）5.集体土地用益物权（续）用益物权权利内容取得方式确权方式用益物权权利内容取得方式确权方式宅基地使用宅基地使用权权物权法第十三章“宅基地使用权”第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”物权法第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律

10、和国家有关规定。”土地管理法第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”土地管理法第十一条规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”无收益权无收益权5.集体土地用益物权（续）5.集体土地用益物权（续）用益物权权利内容取得方式确权方式用益物权权

11、利内容取得方式确权方式地役权地役权物权法第一百五十六条规定，“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”物权法第一百五十七条规定，“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”物权法第一百五十八条规定，“地役权自自地役权合同生效时地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”二 集体土地入市政策概览二 集体土地入市政策概览16我国目前土地利用现状我国目前土地利用现状17土地权属土地权属国有（用途：农用地、建设用地、未利用地）国有（用途：农用地、建设用地、未利用地）集体所有集体所有集体农用地集体农用地集

12、体建设用地集体建设用地集体未利用地集体未利用地宅基地宅基地公益性公共设施用地公益性公共设施用地集体经营性建设用地集体经营性建设用地1.三块地改革1.三块地改革宅基地管理宅基地管理制度改革制度改革农村土地征收农村土地征收集体经营性建设集体经营性建设用地入市用地入市1）三块地改革依据1）三块地改革依据2014年12月2日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地

13、红线不突破、农民利益不受损三条底线土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。2）三块地改革主要任务2）三块地改革主要任务一是完善土地征收制度。一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围；规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完

14、整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。2）三块地改革主要任务（续）2）三块地改革主要任务（续）三是改革完善农村宅基地制度。三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用探索实行有偿使用；探索进城落

15、户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。3）集体经营性建设用地入市政策3）集体经营性建设用地入市政策颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容2013.11.12中共十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决

16、定建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价同等入市、同权同价。完善土地租赁、转让、抵押租赁、转让、抵押二级市场。2015.1中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见探索缩小土地征收范围;规范制定征收目录，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制等。3）集体经营性建设用地入市政策（续）3）集体经营性建设用地入市政策（续）颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容201

17、5.2.27全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（“授权决定”）已延长至2018年12月31日已延长至2018年12月31日暂时调整实施中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。2015.3.20国土资源部农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则http:/www.east-现行法律规定授权决定对试点地区法律的暂时调整现行法律规定授权决定对试点地区法律的暂时调整土地管理法第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用

18、土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。土地管理法第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”中华人民共和国城市房地产管

19、理法第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”3）集体经营性建设用地入市政策（续）3）集体经营性建设用地入市政策（续）颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容2016.4.18财政部、国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法的通知1.农村集体经营性建设用地，是指存量存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营工矿仓储、商服等经营性用途性用途的土地。2.调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农

20、村集体经营性建设用地入市及再转让环节入市及再转让环节,对土地增值收益收取的资金。3）集体经营性建设用地入市政策（续）3）集体经营性建设用地入市政策（续）颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容2016.5.13中国银监会、国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知（“抵押贷款通知”）1.在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。2.农村集体

21、经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。3.仅适用于试点地区。3）集体经营性建设用地入市政策（续）3）集体经营性建设用地入市政策（续）颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容2017.4.1住建部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。2017.7.18住建部、国土资源部等九部部委关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集

22、体建设用地建设租赁住房试点工作。3）集体经营性建设用地入市政策（续）3）集体经营性建设用地入市政策（续）颁布时间颁布部门文件名称核心内容颁布时间颁布部门文件名称核心内容2017.8.28国土资源部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案确定在第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并指出“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”2018.1.16国土资源部、住建部关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建

23、设用地建设租赁住房试点实施方案。各地集体经营性建设用地入市探索各地集体经营性建设用地入市探索试点地区重点政策试点地区重点政策辽宁鞍山市、海城市1.农村集体经营性建设用地不得用于商品房地产开发和其他住宅开发建设。2.农村集体经营性建设用地的入市主体包括村集体经济组织或村民委员会、集体经济组织或者村民小组代表、镇集体经济组织、土地股份合作社、土地专营公司等。3.农村集体经营性建设用地建设用地应当进入公共资源交易平台公开入市。浙江省湖州市德清县农村集体经营性建设用地使用出让原则上采取招拍挂形式。各地集体经营性建设用地入市探索各地集体经营性建设用地入市探索试点地区重点政策试点地区重点政策广东佛山市南海

24、区1.由入市管理办公室认定为农村集体经营性建设用地产业载体项目的，可以进行分割登记、分拆销售。2.区交易中心、镇（街道）交易中心是区农村集体经营性建设用地入市公开交易的服务机构。3.以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的农村集体经营性建设用地可以通过一定程序改变土地用途，并需补交地价款（租金）。海南文昌市1.多次提到住宅用地，且规定住宅用地收益调节金的计提比例，可以推断出，土地性质为住宅用地的农村建设用地可以入市。2.缴完土地增值收益调节金且土地增值收益余额全部缴给土地所有权人后，可以变更土地用途。集体经营性建设用地33个试点县（市、区）集体经营性建设用地33个试点县（市、区）北京市大兴区北

25、京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。集体经营性建设用地33个试点成果集体经营性建设用地33个试点成果据统计，目前33

26、个试点地区中，集体经营性建设用地入市地块共计278宗（其中原15个试点地区259宗），面积约4500亩，总价款约50亿元。3个原征地制度改革试点地区按新办法实施征地共59宗，3.85万亩。15个宅基地制度改革试点地区退出宅基地7万余户，面积约3.2万亩。集体土地租赁住房13个试点城市集体土地租赁住房13个试点城市北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都深圳？深圳？总结总结01入市范围入市范围目前允许入市的农村集体建设用地存在如下两个限制：1.试点入市的是存量集体经营性建设用地使用权存

27、量集体经营性建设用地使用权，并非所有的集体建设用地都可以入市。宅基地、公益性公共设施用地和增量集体经营性建设用地都不在其列。2.必须依法取得集体经营性建设用地。总结总结02入市主体入市主体目前试点地区的入市主体包括：1.村集体经济组织，如经联社和经济社。2.村委会或乡（镇）、街道办事处。3.农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等。4.有关集体经济组织联合设立实施主体。总结总结03入市途径入市途径目前试点地区的入市途径包括：1.出让（协议、招拍挂）；2.租赁；3.通过土地交易平台直接入市；4.村庄内分散的集体经营性建设用地经整合后入市；5.城中村集体建设用地经整治后入

28、市。小贴士：土地管理法（修正案）（征求意见稿）小贴士：土地管理法（修正案）（征求意见稿）2017年5月23日，国土资源部发布 中华人民共和国土地管理法（修正）（征求意见稿）2017年5月23日，国土资源部发布 中华人民共和国土地管理法（修正）（征求意见稿）删去了现行土地管理法第四十三条和第六十三条关于建设用地必须使用国有土地,集体土地不得用于非农建设用途的规定；明晰征地的公共利益范围；新的规定：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照

29、前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”2.农村集体土地的三权分置2.农村集体土地的三权分置1）三权分置的政策依据1）三权分置的政策依据 2014年颁布的关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见2014年颁布的关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见中强调“在落实农村集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许土地的经营权向金融机构抵押融资”。据此，在原有土地所有权和承包权二元基础上将经营权从承包权中分离出来。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序

30、流转发展适度规模经营的意见2014年中共中央办公厅、国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模经营的意见中提出“坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转”；“鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。”;“抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式”。1）三权分置的政策依据（续）1）三权分置的政策依据（续）2014年中共中央办公厅、国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模经营的意见2014年中共中央办公厅、国务院

31、办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模经营的意见中提出“土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。”1）三权分置的政策依据（续）1）三权分置的政策依据（续）农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年3月15日发布）农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）（2016年6月29日发布）关于完善农村土地所有权承包权经营权分置

32、办法的意见（2016年10月30日发布）小贴士：几组概念小贴士：几组概念VSVS小产权房小产权房集体土地租赁住房集体建设用地集体经营性建设用地集体土地租赁住房集体建设用地集体经营性建设用地农用地农村土地农用地农村土地VSVSVSVS三 集体土地的流转制度和模式三 集体土地的流转制度和模式43集体土地的流转集体土地的流转集体土地的流转集体土地的流转所有权流转用益物权流转建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权征收集体建设用地的流转集体建设用地的流转45011）集体建设用地的利用现状1）集体建设用地的利用现状 集体建设用地可以用于建设的领域：1）兴办乡镇企业2）村民建设住宅3）乡（镇）村公共设施和

33、公益事业建设 除试点地区外，将集体建设用地征收为国有建设用地后才可以面向集体经济组织成员、乡镇企业以外的单位、个人流转。我国原则上禁止农村建设用地使用权的流转，现行土地管理法的基本精神有两个：一是农用地转为非农地的决策者和操控者是各级政府机构，而不是农地权属的主体；二是严格控制农地转为非农地。2）建设用地使用权流转依据2）建设用地使用权流转依据流转方式流转依据流转范围流转方式流转依据流转范围破产、兼并致使土地使用权依法发生转移土地管理法第63条一般规定：允许符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等致使土地使用权依法发生转移。出让、转让、出租土地管理法第63条一般规定：农民集体

34、所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。授权决定第1条试点地区内：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。2）建设用地使用权流转依据（续）2）建设用地使用权流转依据（续）流转方式流转依据流转范围流转方式流转依据流转范围入股、联营土地管理法第60条一般规定：农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。抵押物权法第183条、担保法第36条第3款一般规定

35、：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押贷款通知第3条、第5条试点地区内：在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的农村集体经营性建设用地使用权农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。小贴士：授权决定中集体经营性建设用地流转前提小贴士：授权决定中集体经营性建设用地流转前提三大底线三大底线流转条件流转条件1.土地所有制性质不变2.耕地红线不突破3.农民利益不受损1.仅允许在33个试点范围内暂时实施农地入市；2.入市的土地必须符合规划符合规划、用途管制用途管制且依法取得依法

36、取得；3.入市的方式仅限于出让、租赁和入股出让、租赁和入股；4.入市土地仅限于存量存量农村集体经营性建设用地。小贴士增减挂钩小贴士增减挂钩依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终增加耕地有效面积，节约集约利用建设用地。3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程前期准备阶段前期准备阶段1.编制并报批镇级城乡统筹规划实施方案及局部地区控制性详细规划2.依

37、据镇域实际情况制定统筹方案（拆除、建设、管理、分配等）3.量化入股组建镇级土地联营公司4.民主表决（主要内容：建设用地报批、整治开发、拆除腾退、规划建设、入市交易、合同签订、运营管理、收益分配等）3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程整理开发阶段整理开发阶段1.联营公司（股份合作社）组织进行勘测定界；2.联营公司(股份合作社)编制土地前期开发实施方案；如镇域范围内进行增减挂钩的需另行编制增减挂方案；3.经镇政府审查、区国土分局审核后报区政府批准实施方案（增减挂方案报市国土局审核，下达增减挂钩指标）；4.办理规划、合规性审

38、查和立项等手续；5.确权登记到联营公司，得到使用权证后可运用贷款、信托等融资手段，筹措土地整治开发资金；6.市政完成评价报告；7.上市地块地上物拆除腾退；8.增减挂项目土地复垦验收（新增耕地部分由市国土局验收）。3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程入市交易阶段入市交易阶段1.镇级联营公司向镇政府提出申请；2.镇政府初审并报国土分局审查；3.区国土分局牵头，组织发改、农委、经管站、审计、经信、规划、住建、财政、交通、文物、环保等部门，对入市地块的方式、价格、竞买人资格设置进行核查，出具联席会意见；4.区政府审批，审批结果

39、报市国土备案；5.规划部门出具入市规划条件；6.入市交易；7.签订合同；8.价款支付，变更登记。3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程3）样本：北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市总体流程项目建设阶段发改项目建设阶段发改规划规划住建住建依据入区协议等文件，以项目单位为主体办理，将相关手续办理给项目单位。1.规划部门出具建设用地规划许可证；2.规划牵头同园林、民防等部门共同对设计方案进行审查；3.出具建设工程规划许可证。1.项目施工监理招标，办理建设工程施工许可证；2.做好施工及时开展施工阶段工程质量监督管理，保障工程质量；3.国土部门房屋产权登记（登记至项目单位名下）。案例

40、：北京市大兴区西红门2号地挂牌案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌大兴区西红门镇2号地小B（2-004

41、）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让土地价格土地价格：挂牌出让起始价为人民币45428万元，竞价阶梯为人民币200万元整，竞买保证金为人民币9000万元整。出让主体出让主体：西红门集体经济组织，通过集体经济组织民主程序“一次授权，全权委托”，北京市盛世宏祥资产管理有限公司作为该地块入市实施主体，代表村集体行使所有权，使用权属于该公司。公司股东为西红门镇、各村民委员会和经济合作社。摘牌主体摘牌主体：我国境内外企业、其他组织和个人企业、其他组织和个人均可参加竞买，但不接受联合竞买不接受联合竞买。

42、案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让限制性条件限制性条件：1）要求优先安置西红门镇劳动力就业；（2）要求项目投资强度不低于人民币1.2 亿元/公顷；（3）要求年纳税额不低于400 万元/公顷；（4）建设期间，建设税需在本地缴纳，经营公司在本地注册；（5）为保障以上顺利落实，需在项目用地内选取3400平方米经营性用房（地上）作为上述要求的履约保证。竞得人如未按以上要求落实，上述建

43、筑物所有权及分摊的土地使用权面积一并无偿划转北京市盛世宏祥资产管理有限公司使用。其他条件包括：房屋应严格按规划用途使用，严禁“商改住”，且购房者身份须限制，购房者必须具有工商营业执照。案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让大兴区西红门镇2号地小B（2-004）地块F81绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权出让成交价格成交价格：经过67轮竞争，北京赞比西房地产开发有限公司最终以80500万元成交，楼面价约为15075元/平方米。该项目用地属于绿隔产业用地，根据北京市相

44、关规定，不得用于房地产开发；对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在6.67公顷（100亩）以上的，允许有3-5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目，且此类项目的建筑物高度要严格限定在2层以下（不高于9米）。据此，可建商业、商务、娱乐、物流仓储商业、商务、娱乐、物流仓储等设施。案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）案例：北京市大兴区西红门2号地挂牌（续）利益分配利益分配：西红门地块8亿多元的收入分配大体为“1133”，即1亿元为调节金、1亿元支出农民既得收入、3亿元偿还贷款、3亿元用于开发，联营公司的每户农民因这一地块增收5000元以上。小贴士小贴士选择大

45、兴的原因选择大兴的原因：土地资源枯竭、城市改造任务艰巨入市主体入市主体：镇级统筹，民主决策。全区已组建10个镇级土地联营公司作为入市主体，各村集体自愿以土地作价入股，社会资本不能入股社会资本不能入股。各村经过民主程序，把土地使用权全权委托给联营公司统一行使。联营公司是非营利性的，自主经营、自主管理、自负盈亏。小贴士：北京的土地交易平台小贴士：北京的土地交易平台主要用于国有建设用地进行招拍挂方式出让，不涉及集体土地。01北京产权交易所北京产权交易所主要以企业产权交易为基础，集各类权益交易服务为一体的专业化市场平台，涉及的不动产主要是国有企业的房地产，土地随房进行交易。02北京农村产权交易所北京农

46、村产权交易所03北京市土地交易市场北京市土地交易市场主要交易内容包括农村土地承包经营权、农业生产经营组织持有的股权及实物资产、农业生产资料及涉农知识产权等。小贴士：北京市集体建设用地相关政策变化小贴士：北京市集体建设用地相关政策变化小贴士：政策收紧小贴士：政策收紧小贴士：政策收紧小贴士：政策收紧土地承包经营权的流转土地承包经营权的流转66021）土地承包经营权流转方式1）土地承包经营权流转方式转让转让出租出租入股入股抵押抵押互换互换转包转包1）土地承包经营权流转方式（续）1）土地承包经营权流转方式（续）流转方式定义流转依据流转范围流转方式定义流转依据流转范围转让转让指承包方有稳定的非农职业或者

47、有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承办经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部丧失。农村土地承包法第32条、41条、49条；农村土地承包经营权流转管理办法第35条家庭承包和其他方式承包取得的土地承包经营权皆可通过此方式流转转包转包指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农同一集体经济组织的其他农户户从事生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的

48、条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。农村土地承包法第32条、39条；农村土地承包经营权流转管理办法第35条仅家庭承办取得的土地承包经营权可通过此方式流转；转包范围限于同一集体经济组织内1）土地承包经营权流转方式（续）1）土地承包经营权流转方式（续）流转方式定义流转依据流转范围流转方式定义流转依据流转范围入股入股指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。农村土地承包法第32条、42条、49条；农村土地承包经营权流转管理办法

49、第35条家庭承包和其他方式承包取得的土地承包经营权皆可通过此方式流转抵押抵押为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。农村土地承包法第49条、40条；最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第15条仅其他方式承包取得的土地承包经营权可通过此方式流转1）土地承包经营权流转方式（续）1）土地承包经营权流转方式（续）流转方式定义流转依据流转范围流转方式定义流转依据流转范围出租出租指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包

50、关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。农村土地承包法第32条、39条；农村土地承包经营权流转管理办法第35条家庭承包和其他方式承包取得的土地承包经营权皆可通过此方式流转互换互换指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。农村土地承包法第32条、40条；农村土地承包经营权流转管理办法第35条仅家庭承办取得的土地承包经营权可通过此方式流转；互换范围限于同一集体经济组织内2）实践中常见的土地流转模式2）实践中常见的土地流转模式土地的流转模式土地的流转模式金融形式非金融形式1.土地