房地产公司品质管控宣贯.pdf

1、XX项目工程部2020年3月 目 录1评估内容2实测实量注意事项3防渗漏专项注意事项第3页/共34页 评估内容1第4页/共34页 体系构成实测实量（35%）防渗漏专项（30%）防空鼓开裂专项（15%）安全生产（15%）文明施工（5%）项目风险扣分管理行为一、评估内容标段综合分=实测实量成绩（35%）防渗漏专项（30%）防空鼓开裂专项（15%）安全生产（15%）文明施工（5%）项目风险扣分（非质量风险项+质量风险项）非质量风险扣分增加专项检查C级风险、实测实量偏差与监督、质量安全检查项；质量风险扣分增加了外窗工程、淋、蓄水试验；管理行为检查为单独分数，不计入总成绩，低于70分，为C级风险；土建阶

2、段第5页/共34页 一、评估内容仅处于主体结构施工阶段无防空鼓开裂专项检查，则综合分计算方式为如下；标段综合分=实测实量成绩（35%）防渗漏专项（30%）安全生产（15%）+文明施工（5%）/0.85质量风险扣分实测实量：41%；防渗漏：35%；安全生产18%；文明施工6%。分析：实测成绩要求93分以上 主体结构阶段：215个检测点允许15个爆点；主体+砌体阶段：360个检测点允许25个爆点；砌体+抹灰阶段：597个检测点允许41个爆点；抹灰阶段：457个检测点允许31个爆点。混凝土工程垂直度、楼板厚度、抹灰工程垂直度、户内门洞尺寸偏差权重调整为“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；抹灰工程

3、、涂饰工程中“空鼓”及“开裂”实测项比重为“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；第6页/共34页 一、评估内容第7页/共34页 实测实量注意事项2第8页/共34页 二、实测实量注意事项检查项目检查内容评判标准测区检测点混凝土工程截面尺寸5，10mm1530表面平整度8mm830垂直度10mm825顶板水平度15mm840楼板厚度5，10mm，纯叠合板3，5mm1010混凝土结构观感露筋、狗洞等质量缺陷；不合理修补、剔凿露筋、烂根（长30公分）、狗洞、裂缝(长10公分)夹渣等质量缺陷，未及时按合理方案修补。2525楼板开裂客厅、卧室、厨房、卫生间、公共部位等结构板无裂纹1010检测点170第9

4、页/共34页 检查项目检查内容评判标准测区检测点钢筋工程钢筋连接钢筋搭接长度、接头错位、钢筋连接质量（满足设计及规范要求）1515钢筋保护层施工楼栋垫块设置均匀、无漏垫、保护层厚度满足要求1515钢筋绑扎间距柱、梁箍筋间距及加密区，主筋布置位置合理1515钢筋工程检测点45砌体工程表面平整度（公区占比10%）8mm830垂直度（公区占比10%）5mm720 外门窗洞口尺寸偏差 10，10mm,结构洞也按此标准组织实测2080砌筑重要构件（1）窗框固定块：采用C20混凝土块、水泥砖或其他材料。固定块宽度同墙厚，高度应与砌块同高或砌块高度的1/2 且不小于100mm，长度不小于200mm，最上部（

5、或最下部）的固定块中心距洞口上下边的距离为100150mm，其余部位的中心距不大于500mm，且均匀分布。大孔轻集料砌体墙的门窗洞口两侧应灌芯柱，配212，C20 混凝土浇筑。（2）砌体墙空调孔：所有砌筑墙，不得采取直接开孔方式安装空调套管；无倒坡。（3）现浇构造柱：底部、顶部各预留4根钢筋，砼一次浇注至梁板底，构造柱遗漏扣分。（4）构造柱浇筑时，不允许穿砌筑墙加固，马牙槎留设符合要求。（5）构造柱随结构一次性现浇时，顶部应断开设置。1010砌体工程检测点140二、实测实量注意事项第10页/共34页 检查项目检查内容评判标准测区检测点设备安装座便预留排水管孔距偏差0，15mm66同一室内底盒标

6、高差10mm636同一室内面板/插座标高差5mm636设备安装工程检测点78抹灰工程表面平整度（公区占比10%）4mm830垂直度（公区占比10%）4mm825阴阳角（公区占比10%）4mm1020顶棚水平度10mm1260净高20，20mm1260开间/进深10，10mm1248窗框内侧与墙面内侧大小头偏差5mm1030户内门洞尺寸偏差高、宽设计尺寸10，10mm；厚度5mm(墙体厚度全部实测，但只有精装房记入评分）1040房间方正度10mm1224空鼓（公区占比5%）无空鼓6060裂缝（公区占比5%）无裂缝6060 抹灰工程457二、实测实量注意事项第11页/共34页 构造柱采用定型化模具

7、加固、构造柱采用PT板（或双面胶）固定，控制溢浆，设置投料斗，避免该处浇筑不密实或形成冷缝。二、实测实量注意事项第12页/共34页 实测实量检查说明事项：具备实测条件：主体工程需完成标准层拆模3层以上，砌筑工程需满足5层以上，抹灰工程需要满足5层以上，门窗安装需要满足5层以上。同时施工工序处于正常，以上实测条件针对多层、小高层、高层、超高层。别墅项目主体工程、砌筑工程、抹灰工程均需要达到10户后方可进行实测数据采集。测区抽选原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定；测区抽选不区分铝模、木模等工艺，测区采用完全随机方式抽取。实测测点选取

8、：实测测点优先在测区内进行采集，如测区内测点数量不足时，在相邻房间/楼层补满，确保数据完整。测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，并对修补方案合理性进行检查。二、实测实量注意事项第13页/共34页 实测实量注意事项：1.如现场实测中发现砼墙/柱打磨、凿剔、修补现象，对砼的观感质量评分适当进行扣减（每打磨、剔凿、修补5处相应的扣除观感质量评估1个点，10处扣2个点，依次类推）,除砼拼缝合理打磨不进行扣减；2.主体结构楼板严禁打磨，实测测区域如发现1处大于20*20cm的打磨现象直接判定为不合格，测区内2处小于20*20cm打磨算1个不合格点，累计扣分；3.

9、对于混凝土大面积修补（1以上计为大面积修补），每修补一处按砼观感质量计1点不合格，同时对于修补部位应避开实测，对于整面全部修补的部位直接判定该测区为不合格；修补存在二次质量隐患，按砼观感质量计1点不合格。4.现场随意切除主体结构钢筋，每发现1处扣除实测实量综合分1分；5.砌筑工程中窗洞口尺寸不允许存在不合理修补现象，且修补部位不得存在空鼓/开裂，如存在空鼓/开裂现象该测区判定为不合格；二、实测实量注意事项第14页/共34页 6.钢筋工程测区不区分地上、地下，存在工作面即可进行实测；剪力墙一边合模，即可开始检查；板筋面层绑扎完成，下部筋即可开始检查。7.砌筑墙体不允许打磨、剔凿，若出现打磨、剔凿

10、现象，按不合理修改处理，该处垂直、平整按不合格点计算。8.抹灰顶棚水平度、涂饰顶棚水平度中新增爆板内容，即当偏差值15mm时，则该实测区不合格，即5个计算点均不合格；9.抹灰空鼓/开裂实测应待抹灰完成后14天方可实测，如测区内抹灰龄期不足，该测区内空鼓、开裂不实测，改到其它楼栋/楼层数据采集；10.抹灰阶段墙、顶、地面严禁打磨，若出现打磨现象，该处实测点按不合格计算；11.抹灰工程空鼓/开裂标准为零空鼓、零开裂；二、实测实量注意事项第15页/共34页 12.抹灰工程、涂饰工程中“空鼓”及“开裂”实测项比重为“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；13.混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰工程中

11、平整度、垂直度以及混凝土截面尺寸和阴阳角的选点规则均改为目测最不利点进行实测；14.混凝土工程垂直度、楼板厚度、抹灰工程垂直度、户内门洞尺寸偏差权重调整为“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；二、实测实量注意事项第16页/共34页 分析：实测成绩要求93分以上 主体结构阶段：215个检测点允许15个爆点；主体+砌体阶段：360个检测点允许25个爆点；砌体+抹灰阶段：597个检测点允许41个爆点；抹灰阶段：457个检测点允许31个爆点。混凝土工程垂直度、楼板厚度、抹灰工程垂直度、户内门洞尺寸偏差权重调整为“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；抹灰工程、涂饰工程中“空鼓”及“开裂”实测项比重为

12、“2”，即出现1个爆点计为2个点不合格；二、实测实量注意事项第17页/共34页 防渗漏专项注意事项3第18页/共34页 质量风险项检查说明事项：说明：外墙工程、外窗安装工程、结构安全工程各单项合格率低于70%，则在构成C级风险，综合分加扣各单项相应分值。1、试验专项低于85%，倒扣综合分1分；2、试验专项低于75%，倒扣综合分2分；3、试验专项低于65%，构成C级风险，倒扣综合分3分。三、防渗漏专项注意事项第19页/共34页 质量风险项检查说明事项：淋、蓄水试验专项：淋、蓄水试验专项卫生间阳露台外墙外门窗烟风道屋面女儿墙、天沟、雨水口周边坡度卫生间板面、混凝土反坎渗漏阳露台板面、混凝土反坎渗漏

13、外墙混凝土反坎、混凝土外墙渗漏外窗塞缝、铝合金下滑部位渗漏屋面与室内烟风道根部渗漏屋面及排水沟排水坡度与下水口情况淋蓄水介入条件：根据设计图纸确定有防水区域的要求，防水完成后进行淋闭水试验；混凝土外露螺杆洞封堵完成5层后进行外墙淋水使用；外窗框塞缝完成5层后进行外窗淋水使用。淋蓄水介入试验准备工具：25的水管若干条（不少于3条），喷壶（不少于3个），配合人员不少于3人，楼层接水点并保持供水。试验工具由各项目准备。三、防渗漏专项注意事项第20页/共34页 质量风险项检查说明事项：1卫生间卫生间沉箱或降板进行蓄水试验（30分钟以上），要求水覆盖整个板面（随机5户），1户渗漏该测区合格率即为0%；卫

14、生间混凝土反坎使用喷壶在楼层内反坎与地面、墙面等结合面的上部、下部、侧面竖向部位进行淋水试验，（随机5户）；1户渗漏该测区合格率即为0%。2阳露台阳露台进行蓄水试验（30分钟以上），要求水覆盖整个板面（随机5户），1户渗漏该测区合格率即为0%；阳露台混凝土反坎使用喷壶在楼层内反坎与地面、墙面等结合面的上部、下部、侧面竖向部位进行淋水试验，（随机5户）；1户渗漏该测区合格率即为0%。3外墙使用25的水管在外架上对外墙进行淋水试验（2分钟），从梁底部位开始淋水，覆盖整面外墙（若无外架，从楼层内淋水，随机抽取5户）。1户渗漏该测区合格率即为0%；外墙混凝土反坎使用喷壶在楼层内反坎与地面、墙面等结合面

15、的上部、下部、侧面竖向部位进行淋水试验，（随机5户）；1户渗漏该测区合格率即为0%。三、防渗漏专项注意事项第21页/共34页 质量风险项检查说明事项：4外门窗外窗塞缝、阳露台铝合金下滑使用喷壶在楼层内或外架上对塞缝部位进行淋水试验（2分钟），在室内或室外观察渗漏情况（随机5户）；1户渗漏该测区合格率即为0%。5烟道烟道使用喷壶或25的水管对厨房烟道进行淋水试验（2分钟）（屋面、室内），要求淋水覆盖整个周边及烟道与墙交接处上返10公分淋水（屋面随机2栋、室内随机5户）；1户1处渗漏该测区即为0%。6屋面女儿墙、天沟、雨水口周边坡度屋面使用25的水管对屋面板面进行淋水试验（2分钟），观察屋面及排水

16、沟排水坡度与下水口情况（随机2栋楼）；测区内2处倒坡该测区即为0%。三、防渗漏专项注意事项第22页/共34页 外门窗淋水试验操作方法：外窗塞缝、阳露台铝合金下滑部位使用喷壶在楼层内或外架上对外窗塞缝部位进行淋水试验，由外向内进行淋水，在室内观察渗漏情况，水压适宜。卫生间管井淋水试验操作方法：使用喷壶或25的水管对卫生间管井进行淋水试验（2分钟）（室内），要求淋水覆盖整个周边及管道与墙交接处上返10公分淋水（根据设计图纸，如有设计混凝土反坎则待反坎浇筑完成后再进行淋水试验）三、防渗漏专项注意事项第23页/共34页 屋面淋水试验操作方法：使用25的水管对屋面板面进行淋水试验，观察屋面及排水沟排水坡

17、度与下水口情况。三、防渗漏专项注意事项第24页/共34页 序号砼翻边部位上翻结构位置上翻高度（）1序号砼翻边部位上翻结构位置上翻高度（）1屋面部分 出屋面楼梯间、电梯机房、走廊等构筑物墙体根部屋面完成面以上25022502出屋面（露台）门或门联窗底部高于外完成面以上30033003屋面女儿墙根部屋面结构板面以上25042504烟道出屋面根部屋面结构板面以上50055005低矮坡屋面檐口与竖向墙体交接处根部交结面结构板面以上50065006低矮坡屋面山墙与高跨竖向墙体交接处根部低矮坡屋面结构板以上30073007山墙与屋面板交接处根部翻边(宽150)高出屋瓦面以上10081008卫生间部分卫生间

18、墙根部及卫生间内管道井根部建筑完成面以上20092009阳台部分 非封闭阳台同客厅、房间相交的主墙根部结构板面以上2001020010非封闭阳台门或门连窗底部结构高于外完成面以上20112011外挑构件部分 外挑空调板处及凸出外墙（100mm)的现浇砼线条墙身根部的主墙根部空调结构板面以上2001220012线条结构面以上2001320013地下室部分 出地下室顶板的采光井、通风井等构筑物墙体根部地下车库内小业主房间外墙根部回填土面以上3001430014结构板面以上1001510015室外部分开敞庭院、采光井和楼梯间室内外门槛高度门槛结构顶面高出室外完成面以上50165016井道部分水暖井周

19、边墙体及门洞 结构面以上 1501715017其他部位其它属于无水和有水部位交界墙体根部墙体根部结构板面以上200备注200备注1.如有当地要求，项目建筑设计翻边高度与本表不一致时，取大值；2.以上混凝土翻边设计宜与墙同宽。所有翻边均应按构造要求配筋；3.斜屋面与立墙相接处（坡斜边或坡顶边），翻边必须与立墙同宽同位置；4.斜屋面与檐口翻边高度据屋面保温层设计要求确定。5.当两侧结构板面标高不一致时，上翻尺寸从高标高板面算起。6.翻边处结合保温构造设计避免出现冷桥。7.所有二次施工的翻边根部必须凿毛，清理干净，严禁铁线穿越砼翻边。融创上海公司砼翻边设置部位及高度表三、防渗漏专项注意事项第25页/

20、共34页 非质量风险项检查说明事项：1基坑回填质量及成品保护（本季度该指标合格率低于85%）11安全生产得分低于80分时可评定为C级风险2穿楼板管道吊洞质量（本季度该指标合格率低于85%）12检查现场安全文明施工措施执行情况，评估期内发生重大安全事故的本项风险评定为C级3穿墙螺杆眼封堵质量(止水螺杆铝模外墙拉结片）（本季度该指标合格率低于85%）13 防空鼓、防开裂专项检查合格率低于75%，本项风险等级评定为C级4顶层结构（本季度该指标合格率低于85%）14 防渗漏专项合格率90%，本项风险等级评定为C级5砌筑组砌方式（本季度该指标合格率低于85%）15实测数据含权重的单项指标与第三方评估单位

21、实测数据偏差超过10%，本项风险等级评定为C级6挂网施工情况（本季度该指标合格率低于85%）16施工单位未按要求100%实测时，监理项目部、地产项目部也未督促其整改的，本项风险等级评定为C级7实测实量中混凝土结构工程楼板厚度项（本季度该指标合格率低于85%）17结构裂缝宽度0.3mm的混凝土结构设计规范（GBJ10-89）；沉降量偏差值不符合工程测量规范（GB50026-2007)和建筑变形测量规范(JGJ 8-2007)允许要求的（1.50 10.0）；本项风险等级评定为C级8实测实量中砌筑工程外窗洞口高、宽项（本季度该指标合格率低于85%）18第三方测评小组将对数字工程数据录入符合度进行现

22、场复核，通过对现场工程资料核实，随机抽取三个录入点对其实际完成时间与录入时间进行对比，超出允许录入时间每个点加扣1分风险扣分9实测实量中抹灰工程空鼓项（本季度该指标合格率低于85%）19测评小组将对远程监控允许情况进行现场复核，运行不正常的标段，综合成绩加扣1分10施工现场出入管理不到位，外来闲杂人等随意出入的本项风险评定为C级20核对上季度简报，针对上季度提出的关于防空鼓/开裂专项、管理行为检查项里分项分数低于75分的，安全生产里分项低于80分的以及防渗漏各分项低于90分的，本季度检查未整改闭合到位，即依旧低于对应分数线的；上季度检查出现红星项，且本次检查未整改完成的，本项风险等级评定为C级

23、。三、防渗漏专项注意事项第26页/共34页 防渗漏检查表共由6部分组成(地下室、外墙、厨卫间、外门窗、屋面、其他）。标段风险评价得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%-项扣分-防水完成后渗漏扣分。红星项扣分制原则说明：a.凡每出现一项带项合格率小于等于85%（平均值），对防渗漏专项检查总分加扣3分（按百分制）；b.防水层已施工完成后出现渗漏则无论是否在测区范围内，每发现一点扣减渗漏专项分5分，最高扣分限额30分。防渗漏测区测点大于1个以上，如有1个测点不合格，则该测区不合格。全混凝土外墙的楼栋涉及的外墙防渗漏相关检查项，在主体结构阶段开始评分，外墙抹灰后相关检查项不再评分；三、防渗漏专项

24、注意事项第27页/共34页 防渗漏测区采用现场随机抽选原则，如一个标段内测区不足时，根据现场实际情况全数检查，按照测区数量及子分项应得总分占比进行评分，别墅每标段直接按6户进行抽选（至少2户边户型）；高层、洋房各检查项测区抽选原则如下：1.地下室分项随机抽选2栋(至少满足1/3地下区域)在建楼栋地下室检查进行检查，共计10个测区；2.屋面分项随机抽选2栋已封顶屋面进行检查，每1个屋面作为1个测区，共计2个测区；3.厨卫间分项随机抽选2栋楼进行检查，每1栋楼抽取3层随机取3户作为3个测区，共计6个测区；4.外墙分项随机抽选2栋楼进行检查，每1栋楼抽取3层作为3个测区，共计6个测区；5.外门窗分项

25、随机抽选2栋楼进行检查，每1栋楼抽取3层作为3个测区，共计6个测区；6.其他分项可以在、条测区范围内检查；7.各标段如测区较少时可在同楼层其他房间内增加测区；8.如项目/标段存在规避测区/谎报等现象,该子分项合格率直接按“0”计算。三、防渗漏专项注意事项第28页/共34页 1.地下室砼基层质量检查项中，测区抽选原则为“现场随机抽选2栋楼，不少于1/3地下室进行检查，地下室墙、板作为10个测区，合格记100%，不合格记0%”。2.地下室止水螺杆尺寸要求变为50mm*50mm*3mm。3.全砼外墙外门窗窗台压顶 结构洞口周边不得出现贯通开裂的情况。4.增加红星项给水管敷设，主要内容为水管安装穿卫生间反坎或穿卫生间门槛石敷设，测区范围为现场随机抽选2栋楼6层检查，每层只抽取1户1个卫生间作为1个测区，该测区合格率为100%；不合格为0%三、防渗漏专项注意事项