房地产市场调研及价格策略.ppt

1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小小 浪浪 底底 项项 目目市场调研及价格策略市场调研及价格策略谨呈：小浪底置业谨呈：小浪底置业2013-ZZTZH-072013-ZZTZH-07本次汇报目录本次汇报目录开封房地产市场分析开封房地产市场分析房地产投资，施、竣工及销售情况，土地市场、竞争市场分析房地产投资，施、竣工及销售情况，土地市场、竞争市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域规划、区域供应量、区域产品、销售价格、月均去化量分析

2、区域规划、区域供应量、区域产品、销售价格、月均去化量分析典型个案分析典型个案分析项目规模、销售周期、推售产品、销售价格、销售情况分析项目规模、销售周期、推售产品、销售价格、销售情况分析本案价格策略本案价格策略区域价格分析、价格论证体系、重点项目定价体系、整体价格建议区域价格分析、价格论证体系、重点项目定价体系、整体价格建议本案推售策略本案推售策略项目整体推售策略、各批次产品组合、项目销售计划及销售目标项目整体推售策略、各批次产品组合、项目销售计划及销售目标本次汇报沟通的目标12345PART1PART1开封房地产市场开封房地产市场房地产投资房地产投资2012012 2年开封市房地产开发投资创下

3、新的突破，房地年开封市房地产开发投资创下新的突破，房地产开发投资额达到了产开发投资额达到了6969亿，亿，开封市房地产开发投资步入新一轮的上升开封市房地产开发投资步入新一轮的上升通道通道，发展前景巨大。，发展前景巨大。房地产市场房地产市场20122012年，开封市房地产投年，开封市房地产投资额大幅增加，全年完成资额大幅增加，全年完成投资投资69.1669.16亿元，同比增加亿元，同比增加32%32%，连续，连续4 4年高增长。增年高增长。增幅远高于固定资产投资增幅远高于固定资产投资增幅。一方面由于开封市房幅。一方面由于开封市房地产发展起步较晚，基数地产发展起步较晚，基数较小，另一方面郑汴融城较

4、小，另一方面郑汴融城极大的利好于区域内房地极大的利好于区域内房地产市场。产市场。启示启示开封市老城区对城市建设的诸多限制抑制了房地产市场的发展，开封市老城区对城市建设的诸多限制抑制了房地产市场的发展，“郑汴一体化郑汴一体化”战略的引导开封城市建设向战略的引导开封城市建设向西发展，目前汴西新区已经成为中原城市群中最具发展潜力的区域之一，房地产投资集中投放该区域，西发展，目前汴西新区已经成为中原城市群中最具发展潜力的区域之一，房地产投资集中投放该区域，极大极大的促进了区域房地产的发展，同时也为本案进入市场提供机会。的促进了区域房地产的发展，同时也为本案进入市场提供机会。房地产投资房地产投资开封市施

5、工、竣工面积、销售面积均呈现快速增长开封市施工、竣工面积、销售面积均呈现快速增长的态势，的态势，20200 08 8年前市场供不应求，年前市场供不应求，20082008年后供求关系发生逆转，市年后供求关系发生逆转，市场竞争加剧。随着大量施工面积的逐步竣工，未来市场供应将呈现场竞争加剧。随着大量施工面积的逐步竣工，未来市场供应将呈现大幅增长的态势，市场形势严峻！大幅增长的态势，市场形势严峻！20 201212年，开封市商品年，开封市商品房施工面积房施工面积643.5643.5万平方万平方米，同比增加米，同比增加1010.4%.4%；竣；竣工面积工面积1 159.159.1万平方米，万平方米，同比

6、增加同比增加17.317.3%；销售面；销售面积积1 152.952.9万平方米，同比万平方米，同比增加增加23.123.1%。启示启示从数据来看，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累积施工面积规模较大，短期内市场供应将从数据来看，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累积施工面积规模较大，短期内市场供应将大幅放量，对项目带来较大竞争。大幅放量，对项目带来较大竞争。本案需充分预知市场竞争态势，合理制定开发周期及推售节奏，实现项目本案需充分预知市场竞争态势，合理制定开发周期及推售节奏，实现项目快速去化。快速去化。房地产市场房地产市场房地产量价走势房地产量价走势开封房地产市场呈现出

7、快速发展的趋势，通开封房地产市场呈现出快速发展的趋势，通过开封近年来的房地产市场表现，在成交量及成交价格方面呈现过开封近年来的房地产市场表现，在成交量及成交价格方面呈现不断攀升态势。不断攀升态势。200 2008 8年以来，开封市年以来，开封市房地产市场持续呈现出价房地产市场持续呈现出价量齐升的局面。即便是惨量齐升的局面。即便是惨淡的淡的20201010年，开封房地产年，开封房地产市场仍然呈现量价的稳步市场仍然呈现量价的稳步增长。增长。2 2011011年房地产成交年房地产成交量价均有大幅上扬量价均有大幅上扬启示启示对于本案来讲，应抓住开封市场正处于快速发展的大好时机，加快项目的开发节奏及市场

8、供应量，以规避市对于本案来讲，应抓住开封市场正处于快速发展的大好时机，加快项目的开发节奏及市场供应量，以规避市场发展后带来的开发风险！场发展后带来的开发风险！房地产市场房地产市场产品供应产品供应20122012年开封市产品供应以两房三房为主，从供销比上年开封市产品供应以两房三房为主，从供销比上看，三房产品是供销两旺的产品。尤其是小三房产品供销基本持平，看，三房产品是供销两旺的产品。尤其是小三房产品供销基本持平，整体市场体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。整体市场体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。启示启示对于本案来讲，应以当前置业群体的需求为导向，结合开封市房地产市

9、场发展的演变趋势，以市场畅销主流产对于本案来讲，应以当前置业群体的需求为导向，结合开封市房地产市场发展的演变趋势，以市场畅销主流产品快速回款，实现现金流；改善型产品实现价值，保证项目开发整体利润值。品快速回款，实现现金流；改善型产品实现价值，保证项目开发整体利润值。房地产市场房地产市场从开封市主要楼盘的市从开封市主要楼盘的市场供销情况来看，两房、场供销情况来看，两房、三房成为供销的主力产品，三房成为供销的主力产品，说明开封房地产市场细分说明开封房地产市场细分特征还不明显，需求仍体特征还不明显，需求仍体现为刚性需求和功能性改现为刚性需求和功能性改善需求为主。善需求为主。市场供需关系市场供需关系开

10、封市商品住宅供过于求态势明显，虽然开封市商开封市商品住宅供过于求态势明显，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累存量较大，短期内市场供应将品房销售面积增长较快，但目前市场累存量较大，短期内市场供应将大幅放量，未来将带来较大竞争。大幅放量，未来将带来较大竞争。房地产市场供求房地产市场供求u20122012年开封市商品住宅供应量为年开封市商品住宅供应量为221.4221.4万，成交量为万，成交量为152.9152.9万，成交量占供应量万，成交量占供应量69%69%，市场存量较大。，市场存量较大。u20132013年年1-51-5月开封市商品住宅供应量为月开封市商品住宅供应量为157.615

11、7.6万，成交量为万，成交量为46.546.5万，成交量占供应量万，成交量占供应量29.5%29.5%，可以看，可以看出出20132013年开封房地产市场销售速度有所放缓。年开封房地产市场销售速度有所放缓。土地供应量土地供应量开封市前两年土地出让量比较大，开封市前两年土地出让量比较大，20201212年全市土地年全市土地成交萎靡，主要受持续的调控政策影响，考虑到历史成交量较大，成交萎靡，主要受持续的调控政策影响，考虑到历史成交量较大，预计未来房地产市场竞争激烈。预计未来房地产市场竞争激烈。房地产市场房地产市场开封市开封市20102010年年-2012-2012年土地成交量分析年土地成交量分析开

12、封市开封市20102010年年-2012-2012年成交土地建筑面积分析年成交土地建筑面积分析20102010年，开封市土地成交量为年，开封市土地成交量为301301万（万（合合45144514亩亩），预计未来几年内商品房供应量达），预计未来几年内商品房供应量达848848万万；20112011年，开封市土地成交量为年，开封市土地成交量为299299万（万（合合44844484亩亩），预计未来几年内商品房供应量达），预计未来几年内商品房供应量达889889万万；20122012年，开封市土地成交量年，开封市土地成交量116116万（万（17401740亩亩），），20122012年成交量约年成

13、交量约8080万万，较，较20201111年有所下降，主要原因年有所下降，主要原因为持续的调控政策使开发商资金链短缺，拿地热情大大降低。为持续的调控政策使开发商资金链短缺，拿地热情大大降低。土地供应结构土地供应结构从开封市近两年土地成交结构来看，商业用地占比从开封市近两年土地成交结构来看，商业用地占比上升趋势明显；开封新区郑开大道沿线上升趋势明显；开封新区郑开大道沿线500500米内均规划为商业金融用米内均规划为商业金融用地。地。房地产市场房地产市场开封市开封市20102010年年-2012-2012年土地成交结构分析年土地成交结构分析开封市开封市20102010年年-2012-2012年土地

14、成交建筑面积分析年土地成交建筑面积分析u20102010年，开封市商业和住宅用地，分别成交年，开封市商业和住宅用地，分别成交5353万（合万（合795795亩）和亩）和248248万（合万（合37203720亩）；亩）；u 2011 2011年，商业和住宅分别成交年，商业和住宅分别成交102102万（合万（合15301530亩）和亩）和197197万（合万（合29552955亩）；亩）；u20122012年，商业和住宅分别成交年，商业和住宅分别成交15.615.6万（合万（合234234亩）和亩）和100.3100.3万（万（15051505亩）亩）u20102010年，开封市商业和住宅土地成

15、交量，在未来几年内年，开封市商业和住宅土地成交量，在未来几年内供应量，分别为供应量，分别为148148万和万和700700万；万；u20112011年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为316316万万和和573573万；万；u20122012年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为49.549.5万和万和276.4276.4万万20102010年，开封市住宅土地成交均价为年，开封市住宅土地成交均价为8181万元万元/亩亩，商业土地成交均价为，商业土地成交均价为6969万元万元/亩亩；20112011年，住宅土地

16、成交均价为年，住宅土地成交均价为108108万元万元/亩亩，商业土地成交均价为商业土地成交均价为106106万元万元/亩亩；20122012年份，住宅土地成交均价为年份，住宅土地成交均价为123123万元万元/亩亩，商业土地成交均价为，商业土地成交均价为114114万元万元/亩亩；土地成交价格土地成交价格从开封市近两年土地成交价栺来看，住宅和商业价从开封市近两年土地成交价栺来看，住宅和商业价栺水平较接近；商用地多集中在开封西区，土地升值暂无明显，虽然栺水平较接近；商用地多集中在开封西区，土地升值暂无明显，虽然单价低但体量大总价高。单价低但体量大总价高。签订日期签订日期土地用途土地用途土地级别土

17、地级别使用权人使用权人面积：公顷面积：公顷总价：万元总价：万元万元万元/亩亩占地面积：占地面积：建筑面积：建筑面积：20112011年年6 6月月6 6日日其他商服其他商服用地用地二级二级河南大城集团房地产河南大城集团房地产0.440.4429332933440440444444446666666620112011年年7 7月月6 6日日其他商服其他商服用地用地一级一级开封盛丰置业开封盛丰置业2.062.0611784117843813812062020620206202062020122012年年5 5月月2929日日商务金融商务金融用地用地三级三级开封中科置业开封中科置业0.170.177

18、5475430030016761676318403184020112011年年8 8月月1717日日商务金融商务金融用地用地三级三级中国移动通信集团中国移动通信集团2 2654065402182182000120001100005100005近两年商业用地成交均价近两年商业用地成交均价TOPTOP榜榜房地产市场房地产市场竞争市场竞争市场开封楼盘分布特征呈现出以开封楼盘分布特征呈现出以“城市文化复兴城市文化复兴”的老城的老城板块和板块和“城市功能完善城市功能完善”的新区板块共荣共进的格局！的新区板块共荣共进的格局！新区楼盘分布主要以大梁路为新区楼盘分布主要以大梁路为中轴线，分布南北，多以高层中轴

19、线，分布南北，多以高层产品为主或者多层、高层相结产品为主或者多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发合产品为主，体现城市快速发展的趋势，展的趋势，老城楼盘分布主要以低密度产老城楼盘分布主要以低密度产品为主，配合老城区历史人文品为主，配合老城区历史人文底蕴和自然景观，大力发展城底蕴和自然景观，大力发展城市旅游产业。市旅游产业。启示启示开封房地产格局形成了板块竞开封房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。对于本争和相互促进的局面。对于本项目来讲，利用新区的前景、项目来讲，利用新区的前景、交通、政策等方面的优势，通交通、政策等方面的优势，通过楼盘功能、物业形态的科学过楼盘功能、物业形态的科学整合，

20、形成兼容新老城区板块整合，形成兼容新老城区板块功能，带动新老城区发展的城功能，带动新老城区发展的城市标杆项目。市标杆项目。开元华庭蓝湾国际 铂金汉宫融园景园贵和世嘉伟业香堤湾碧水蓝城熙河府世纪豪苑东京梦华元宏锦江绿都上河城 山水华府建业森林半岛塞纳左岸未来湖滨花园帝湖世家鼎立国际城幸福里橄榄城东方今典房地产市场房地产市场新龙御都国际天河湾青年城皇家华韵橡树庄园竞争市场竞争市场从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，第一梯队无从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，第一梯队无论从开发商的品牌还是销售价格都位居开封前列，本案需力争挤进论从开发商的品牌还是销售价格都位居开封前列，本案需力争挤进第一梯队第一梯

21、队，规避第二梯队，规避第二梯队红海竞争红海竞争！第三梯队第三梯队第二梯队第二梯队第一梯队第一梯队项目名称物业类型项目地址开发商总建筑面积（万）郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体郑开大道西建业集团100 东方金典洋房、高层、商业郑开大道四大街东方今典669橄榄城别墅、洋房、高层 郑开大道交一大街 中联创 100开元华庭 别墅、洋房、小高层、高层集英街中段开元名都 43 碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业郑开大道交集英街开心一方 52鼎立国际城多层、小高层、底商黄河大街北段开封宏达置业150塞纳左岸多层、高层、商业黄河大街与汉心路交叉口开封鼎诚置业10铂金汉宫多层、高层、商业宋城路与金明西街交

22、汇处万丽集团11.5伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商郑开大道集英街北伟业集团25蓝湾国际 小高层、高层、底商郑开大道北 新芒果 14悦都 高层、综合体郑开大道交三大街新晋美置业 100 帝湖世家 别墅、多层、高层、底商集英街交解放路亿乘置业 30印象城 公寓、多层、小高层、底商郑开大道四号路 唯美房地产 42 安联青年城 高层西环路交复兴大道安联置业 25橡树庄园洋房、小高层、高层新河南大学北门鼎诚置业22 新龙御都国际 商业、高层郑开大道四大街 新龙集团 35未来湖滨花园 洋房、高层集英街与金耀交叉口 未来地产 10幸福里高层、商业、公寓黄河大街与东京大道交叉口执大象置业30天河湾 多层,

23、小高层,高层西环路与东京大道交汇处 华盟置业65 第二梯队第二梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第三梯队第三梯队第一梯队第一梯队第一梯队第一梯队房地产市场房地产市场市场供应量市场供应量开封在售项目总体量约开封在售项目总体量约980980万万，已推出，已推出294.8294.8万万，约约2.382.38万万套，综合容积率仅为套，综合容积率仅为2.452.45，激烈的竞争压力必然会引导市场，激烈的竞争压力必然会引导市场从从“量量”到到“质质”的发展变化的发展变化,项目参与竞争需项目参与竞争需“以质取胜以质取胜”。项目名称项目名称物业类型物业类型总占地面积总占地面积(万）万）总建筑面积总建筑面积(

24、万）万）容积率容积率已推体量已推体量已推套数已推套数在售均价在售均价郑开森林半岛郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体别墅、洋房、小高层、城市综合体55551001001.81.872725600 5600 5100 5100 东方金典东方金典洋房、高层、商业洋房、高层、商业 50 50（一期）（一期）1231232.472.478 860060049004900橄榄城橄榄城别墅、洋房、高层、商业别墅、洋房、高层、商业 6666（一期）（一期）100 1001.71.721211750 1750 5100 5100开元华庭开元华庭别墅、洋房、小高层、高层、商业别墅、洋房、小高层、高层、商业

25、282843 43 2.12.136363000 3000 6300 6300塞纳左岸塞纳左岸多层、高层、商业多层、高层、商业3.33.310103.23.24.84.83003005105100 0铂金汉宫铂金汉宫多层、高层、商业多层、高层、商业2.42.411.511.53.853.855 535035055550000碧水蓝城碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业别墅、洋房、高层、商业 28 28 50 501.71.720201600160051005100鼎力国际城鼎力国际城多层、小高层、底商多层、小高层、底商75751501502.02.046463800380045004500伟业香堤湾

26、伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商多层、小高层、高层、底商101025252.52.51313108010804 49 90000蓝湾国际蓝湾国际小高层、高层、商业小高层、高层、商业 4 4 14 143.193.1914141160 1160 5100 5100 悦都悦都 小高层、高层、综合体小高层、高层、综合体20 20 100 1002.522.521313108010805000 5000 帝湖世家帝湖世家 多层、小高层、高层多层、小高层、高层 9 9 30 302.92.93 3250 250 47004700印象城印象城 小高层、高层小高层、高层 17 17 42 422.42.4

27、0 00 0-安联青年城安联青年城 高层高层 8 8 25 253.13.122221800180045004500橡树庄园橡树庄园别墅、洋房别墅、洋房7 722222.02.00 00 0-新龙御都国际新龙御都国际 高层、商业高层、商业202035353.253.250 00 0-未来湖滨花园未来湖滨花园 洋房、高层洋房、高层 7 7 10 101.51.53 3260 260 49004900 幸福里幸福里高层、商业、公寓高层、商业、公寓10.310.330302.82.82 22002004 46 60000天河湾天河湾 多层多层,小高层小高层,高层高层414165651.591.591

28、2121000 1000 4700 4700 房地产市场房地产市场项目名称项目名称别墅别墅洋房洋房小高层小高层7-117-11中高层中高层12-1812-18高层高层1818郑开森林半岛郑开森林半岛东方金典东方金典 -橄榄城橄榄城 -塞纳左岸塞纳左岸铂金汉宫铂金汉宫开元华庭开元华庭 -碧水蓝城碧水蓝城鼎力国际城鼎力国际城伟业香堤湾伟业香堤湾-蓝湾国际蓝湾国际-悦都悦都 -帝湖世家帝湖世家-安联青年城安联青年城-橡树庄园橡树庄园-未来湖滨花园未来湖滨花园 -幸福里幸福里-天河湾天河湾-物业类型组合物业类型组合物业类型比较丰富，在售项目以洋房、小高层、物业类型比较丰富，在售项目以洋房、小高层、高层

29、产品为主，多元化产品组合满足不同客户置业需求。高层产品为主，多元化产品组合满足不同客户置业需求。房地产市场房地产市场项目名称项目名称一房一房两房两房三房三房四房四房五房五房复式复式郑开森林半岛郑开森林半岛 95 951351351 14 45 5 1 16 60 0东方金典东方金典 87 87127 127 166 166橄榄城橄榄城9898 126 126161161塞纳左岸塞纳左岸54548989118-125118-125143-186143-186铂金汉宫铂金汉宫8888118-135118-135150150开元华庭开元华庭-121 121 144 144 156156碧水蓝城碧水蓝

30、城2424142142鼎立国际城鼎立国际城39399292137137伟业香堤湾伟业香堤湾8989137137蓝湾国际蓝湾国际-89 89 12125 51 14242悦都悦都 -112 112 137 137 159159212212 帝湖世家帝湖世家-91 91 138 138 162162171171 安联青年城安联青年城56 56 78 78 98 98 131131橡树庄园橡树庄园-9999129129160160未来湖滨花园未来湖滨花园 -89 89121 121 159159266266幸福里幸福里57578888128128天河湾天河湾878712712714314323523

31、5产品配比产品配比从市场畅销户型来看，从市场畅销户型来看，以二房、小三房为主，表现出以二房、小三房为主，表现出明显的明显的“年轻化、经济型年轻化、经济型”置业特征。占有稀缺资源及项目高端楼置业特征。占有稀缺资源及项目高端楼盘的大户型仍然深受客户追捧。盘的大户型仍然深受客户追捧。房地产市场房地产市场户型面积分析户型面积分析市场畅销户型主要集中在市场畅销户型主要集中在9090两房、两房、110-130110-130三三房；四房及以上户型多为占有核心资源、大体量、高端楼盘多配备，房；四房及以上户型多为占有核心资源、大体量、高端楼盘多配备，面积多集中在面积多集中在150150以上。以上。房型房型面积范

32、围面积范围（）（）森林半岛森林半岛 东方金典东方金典橄榄城橄榄城塞纳左岸塞纳左岸 铂金汉宫铂金汉宫 开元华庭开元华庭 碧水蓝城碧水蓝城 鼎立国际城鼎立国际城 香堤湾香堤湾蓝湾国际蓝湾国际悦都悦都 帝湖世家帝湖世家 青年城青年城橡树庄园橡树庄园未来湖滨未来湖滨 幸福里幸福里 天河湾天河湾一房一房30-5030-50-5050以上以上-两房两房70-8070-80-80-9080-90-90-10090-100-100-120100-120-三房三房100100以下以下-100-110100-110-110-120110-120-120-140120-140-140-160140-160-1601

33、60以上以上-四房四房150150以下以下-150-160150-160-160-180160-180-180180以上以上-五房五房160-180160-180-180180以上以上-房地产市场房地产市场项目名称项目名称平层平层错层错层复式复式凸窗凸窗转角窗转角窗入户花入户花园园露台露台多阳台多阳台空中空中花园花园挑高阳挑高阳台台其他其他郑开森林半岛郑开森林半岛东方金典东方金典-橄榄城橄榄城-塞纳左岸塞纳左岸-铂金汉宫铂金汉宫-开元华庭开元华庭-碧水蓝城碧水蓝城鼎力国际城鼎力国际城伟业香堤湾伟业香堤湾蓝湾国际蓝湾国际 -悦都悦都 -帝湖世家帝湖世家 -安联青年城安联青年城 -橡树庄园橡树庄园

34、-未来湖滨花园未来湖滨花园 -幸福里幸福里-天河湾天河湾 -产品设计特色产品设计特色从产品设计角度来看，开封目前在售项目部分楼从产品设计角度来看，开封目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋“舒适度舒适度”与与“功能性功能性”要求逐步提高。要求逐步提高。房地产市场房地产市场项目名称项目名称会所会所商业街商业街休闲广场休闲广场体育场馆体育场馆酒店酒店网球场网球场羽毛球场羽毛球场学校学校文化长廊文化长廊游泳池游泳池图书艺图书艺术馆术馆郑开森林半岛郑开森林半岛东方金典东方金典橄榄城橄榄城塞纳左岸塞纳左岸铂金汉宫铂金汉宫开元

35、华庭开元华庭碧水蓝城碧水蓝城鼎力国际城鼎力国际城伟业香堤湾伟业香堤湾蓝湾国际蓝湾国际悦都悦都 帝湖世家帝湖世家 安联青年城安联青年城橡树庄园橡树庄园_未来湖滨花园未来湖滨花园 幸福里幸福里天河湾天河湾配套设计特点配套设计特点比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。下一步将基于客户群体对居住功能转功能及设施的引入尚属稀缺。下一步将基于客户群体对居住功能转变的需求，对变的需求，对“住区文化辅助功能住区文化辅助功能”提出更高的需求。提出更高的需求。房地产市场房地产市场启示启示结合开封西区未来发展等诸多因素，未来版块的客户构成范围将

36、更为广泛，而目前版块所形成的客户圈层，结合开封西区未来发展等诸多因素，未来版块的客户构成范围将更为广泛，而目前版块所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益加剧。对于本项目来讲，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益加剧。对于本项目来讲，基于项目区位特基于项目区位特点，预计项目针对的客户圈层将呈现点，预计项目针对的客户圈层将呈现“由内到外，由近及远由内到外，由近及远”的变化，进而对整个开封产生影响。这一因素，的变化，进而对整个开封产生影响。这一因素，决定项目在开发过程中将有条件整合整个区域的客户资源，建立独树一帜的发展方向，并形成客户与项目

37、之决定项目在开发过程中将有条件整合整个区域的客户资源，建立独树一帜的发展方向，并形成客户与项目之间的间的”双向引导。双向引导。以上数据来源：同致行市调搜集整理以上数据来源：同致行市调搜集整理汇总调研结果汇总调研结果区域客户来源仍然区域客户来源仍然以市区客户为主，郑开大道沿线项目以市区客户为主，郑开大道沿线项目由于区位及配套因素，来自郑州及五由于区位及配套因素，来自郑州及五县区客户占比达县区客户占比达30-40%30-40%；偏市区的；偏市区的项目以周边区域客户为主；客户置业项目以周边区域客户为主；客户置业目的多以改善类需求为主，部分高层目的多以改善类需求为主，部分高层类项目以刚需、投资类居多；

38、郑开大类项目以刚需、投资类居多；郑开大道沿线客户多以周边企业、公务员及道沿线客户多以周边企业、公务员及私营老板居多，县区客户以做生意的私营老板居多，县区客户以做生意的居多。居多。客户年龄层次集中在客户年龄层次集中在35-5035-50岁之间，岁之间，置业目的多为改善性，西区置业多为置业目的多为改善性，西区置业多为投资。投资。客群分析客群分析通过在售项目调研，开封西区购房客户目前表现出以通过在售项目调研，开封西区购房客户目前表现出以“本地为主本地为主”，“外地客户逐步走高外地客户逐步走高”的特征，下一步将随着客户的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的圈层的稳定，向更广泛的“外向型外向型”

39、空间辐射。空间辐射。房地产市场房地产市场开封在售楼盘价格一览表开封在售楼盘价格一览表项目名称项目名称物业类型物业类型总占地面积总占地面积(万）万）总建筑面积总建筑面积(万）万）容积率容积率已推体量已推体量已推套数已推套数在售均价在售均价郑开森林半岛郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体别墅、洋房、小高层、城市综合体55551001001.81.872725600 5600 5100 5100 东方金典东方金典洋房、高层、商业洋房、高层、商业5050（一期）（一期）1231232.472.478 860060049004900橄榄城橄榄城别墅、洋房、高层、商业别墅、洋房、高层、商业 6666

40、（一期）（一期）100 1001.71.721211750 1750 5100 5100开元华庭开元华庭 别墅、洋房、小高层、高层、商业别墅、洋房、小高层、高层、商业282843 43 2.12.136363000 3000 6300 6300塞纳左岸塞纳左岸多层、高层、商业多层、高层、商业3.33.310103.23.24.84.830030051005100铂金汉宫铂金汉宫多层、高层、商业多层、高层、商业2.42.411.511.53.853.855 535035055550000碧水蓝城碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业别墅、洋房、高层、商业 28 28 50 501.71.72020160

41、0160051005100鼎力国际城鼎力国际城多层、小高层、底商多层、小高层、底商75751501502.02.046463800380045004500伟业香堤湾伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商多层、小高层、高层、底商101025252.52.51313108010804 49 90000蓝湾国际蓝湾国际小高层、高层、商业小高层、高层、商业 4 4 14 143.193.1914141160 1160 5100 5100 悦都悦都 小高层、高层、综合体小高层、高层、综合体20 20 100 1002.522.521313108010805000 5000 帝湖世家帝湖世家 多层、小高层、高

42、层多层、小高层、高层 9 9 30 302.92.93 3250 250 47004700印象城印象城 小高层、高层小高层、高层 17 17 42 422.42.40 00 0-安联青年城安联青年城 高层高层 8 8 25 253.13.122221800180045004500橡树庄园橡树庄园别墅、洋房别墅、洋房7 722222.02.00 00 0-新龙御都国际新龙御都国际 高层、商业高层、商业202035353.253.250 00 0-未来湖滨花园未来湖滨花园 洋房、高层洋房、高层 7 7 10 101.51.53 3260 260 4 49 900 00 幸福里幸福里高层、商业、公寓

43、高层、商业、公寓10.310.330302.82.82 220020045004500天河湾天河湾 多层多层,小高层小高层,高层高层414165651.591.5912121000 1000 4700 4700 房地产市场房地产市场PART2PART2区域房地产市场区域房地产市场区域市场区域市场2012年市场投放量年市场投放量据不完全统计，全面仅开封西区投放面积据不完全统计，全面仅开封西区投放面积超过超过90万方，其中高层万方，其中高层75万方，洋房万方，洋房13万方，别墅万方，别墅2.2万方。万方。项目项目 推出面积推出面积总推售量总推售量高层高层 （）（）洋房洋房 （）（）别墅别墅 （）（

44、）面积（）面积（）开元华庭开元华庭 400004000050005000/4500045000森林半岛森林半岛 700007000030000300001500015000115000115000东方今典东方今典 11440114403500035000/4644046440蓝湾国际蓝湾国际 7000070000/7000070000碧水蓝城碧水蓝城 50000500001500015000/6500065000汉兴上品汉兴上品500005000014000140006400064000贵和世家贵和世家2800028000/2800028000未来湖滨未来湖滨 1600016000150001

45、5000/3100031000橄榄城橄榄城123000123000160001600072007200146200146200悦都悦都 7000070000/7000070000万丽铂金汉宫万丽铂金汉宫 150001500048004800/1980019800鼎立鼎立国际城国际城6000060000/6000060000幸福里幸福里100000100000/100000100000天河湾天河湾5000050000/5000050000合计合计75344075344013480013480022200222009104409104402012年市场去化量年市场去化量据不完全统计，仅开封西区全年

46、销售面积据不完全统计，仅开封西区全年销售面积56万方，其中高层万方，其中高层48万方、洋房万方、洋房8万方、别墅万方、别墅0.68万方，全面库存量约万方，全面库存量约34万方。万方。项目项目 销售面积（）销售面积（）总销售量总销售量高层高层 洋房洋房 别墅别墅 面积面积 （）（）去化率去化率金额金额 （亿元）（亿元）开元华庭开元华庭 360003600020002000/380003800084%84%2.52.5森林半岛森林半岛 4500045000150001500050005000600006000052%52%4.54.5东方今典东方今典 200020002900029000/3100

47、03100067%67%4.14.1蓝湾国际蓝湾国际 5500055000/550005500079%79%2.52.5碧水蓝城碧水蓝城 320003200080008000/400004000062%62%2.32.3汉兴上品汉兴上品30000300001200012000/420004200066%66%2.12.1贵和世家贵和世家1900019000/190001900068%68%0.90.9未来湖滨未来湖滨 100001000080008000/180001800058%58%0.80.8橄榄城橄榄城9900099000750075001800180010650010650073%7

48、3%5.25.2悦都悦都 5200052000/520005200074%74%2.52.5万丽铂金汉宫万丽铂金汉宫 95529552600600101521015251%51%0.50.5鼎立鼎立国际城国际城3000030000/300003000050%50%1.21.2幸福里幸福里4500045000/450004500045%45%2 2天河湾天河湾2000020000/200002000040%40%0.90.9合计合计48455248455282100821006800680056665256665267%67%29.729.7区域市场区域市场洋房市场小结洋房市场小结有价无量！有价

49、无量！从洋房的销售周期来看，以下项目除本案外开盘时间均超过从洋房的销售周期来看，以下项目除本案外开盘时间均超过1 1年。其中铂金瀚宫年。其中铂金瀚宫月均销售月均销售1.91.9套、橄榄城月均销售套、橄榄城月均销售5.65.6套、熙和府月均销售套、熙和府月均销售6 6套、东方金典月均销套、东方金典月均销售售1313套，本案月均销售套，本案月均销售1919套。套。项目名称项目名称推出套数推出套数开盘时间开盘时间实收价格实收价格销售套数销售套数去化率去化率销售周期销售周期东方金典东方金典2782782011.122011.125300-95005300-950016616660%60%1212个月个

50、月橄榄城橄榄城1441442011.10 2011.10 6500-100006500-10000797955%55%1414个月个月铂金瀚宫铂金瀚宫62622011.52011.57100-73007100-7300373760%60%1919个月个月熙和府熙和府1261262011.10 2011.10 6000-90006000-9000848467%67%1414个月个月塞纳左岸塞纳左岸2062062012.82012.85950-135005950-13500969647%47%5 5个月个月区域市场区域市场高层市场小结高层市场小结有量无价！有量无价！团购或内部认购成市场主角，以低价