房地产开发项目操盘掌控表.xls

1、项项 目目 操操 作作 模模 式式编编主主 要要 任任 务务牵牵头头部部门门工工作作关关键键点点所所需需准准备备资资料料、资资源源工工作作规规范范成成 果果成成果果流流向向号号一一土土地地获获取取发发展展部部配配合合部部门门：策策划划部部、设设计计管管理理部部、造造价价管管理理部部、财财务务部部1土地信息收集1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；)2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；3、核资料准确度；公司发展规划土地获取与评价体系；调查报告

2、开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）2可行性内部分析1、片区资料收集（现场踏勘）规划环境配套文化民俗照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表2、房地产市场行情资料收集供给需求价格政策法规统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告3、典型代表楼盘资料收集规模产品形态档次价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表4、编制拓展建议SWOT分析和建议项目拓展建议3合合作作建建房房合合同同或或土土地地转转让让合合同同评审后的合同稿国家土地政策签订后的合同4计计划划立立项项开发部政府资料提交及配

3、合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；计划立项批文设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）；二二前前期期策策划划阶阶段段策策划划部部 配配合合部部门门：总总办办、设设计计管管理理部部、发发展展部部5项目总控计划1、计划草拟进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料公司年度经营计划；开发进度计划初稿2、询相关部门意见组织召开计划协调会，出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会3、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见项目实施

4、计划修订稿第 1 页4、定 稿；在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的项目实施计划5、关键路线。方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的项目实施计划开发进度计划关键线路版6市场调查1、拟订调查方案目的/工作计划/要求策划流程和操作规范2、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约3、调查问卷设计（客户背景/产品需求/

5、生活方式/价值观/片区认同）征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）修改/确定/报批4、调查实施入户调查拦截调查行内专家座谈会潜在客户座谈会典型代表楼盘调查收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）场地和礼品7市场定位1、市场定位报告撰写(项目土地

6、特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议)制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨）/正式宣讲/提出建议/修订审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）策划流程和操作规范；市场定位报告开发部/总裁(市场细分/客户需求描述)开发部策划定位报告调研、编写配合工作流程2、项目命名依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向命名提案/讨论/总结向相关部门分发征

7、询意见表依据命名方案设计LOGO命名与LOGO报批5项目总控计划第 2 页8概念设计指引书1、目标客户需求特性描述策划基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告 开发/总裁2、项目开发理念阐述策划规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导产品形态组合表开发/总裁3、产品形态组合策划住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率总体规划指引方案开发/总裁4、总体规划指引及评审策划土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停

8、车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置；环境设计指引方案开发/总裁5、环境设计指引及评审策划环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求开发周期指引方案开发/总裁6、开发周期指引策划分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审优展区规划指引方案开发/总裁7、优展区规划指引策划确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/物业管理方式指引方案 开发/总裁8、物业管理方式指引策划物业管理模式开发/总裁/物业三三施施工工图图设设计计阶阶段段（一一）设设计计管管理理部部配配合合部部门门：策策划划部部、采采购购

9、部部、造造价价管管理理部部9概设计单位甄选与招标编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证；设计单位信息库设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情项目实施计划/概念设计工作指引/设计任务书/相关法律法规甄选报告设计任务书概念设计合同书念设概念（规划）设计评审与优化制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等；总图、规划设计要点、宗地图；规划

10、许可证；市场定位报告；概念设计的营销建议；概念设计白图概念设计工作指引各方案总得分和优劣点评述计策划流程和操作规范第 3 页概念设计定稿编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档集集团团审审批批设设计计和和营营销销评评标标综综合合意意见见出出概概念念设设计计册册（正正式式版版）10方方案设计指引策划总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评审表策划流程和操作规范总平面图和经济指标评价报告;案首期开发的面积和产品组合指引表;设首期会所商业教育配套设计指引表;计首期交楼标准和

11、公共装修指引表;优展区展示指引表;户型设计指引表;方案设计甄选与招标政 府招标自 主招标召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；概念方案经济标、技术标评分报告；总办批复许可的设计单位甄选报批件概念设计册；设计任务书；设计合同设计招标流程；签订后的方案设计合同书方案设计工作指引设计评审及优化1、总平面方案 设 计 评 审确认包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案

12、设计确认；方案设计合同开发部方案设计流程；建筑专业方案设计流程；设计概念及方案评审的配合工作流程；建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程；设计规范；检查、评审会议记要2、户型设计评 审 及 优 化；户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等概念设计册户型确认书3、建筑功能设 计 评 审 及优化内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/阶段性设计成果图建筑功能确认书4、户型装修布 置 设 计 评审及优化方案设计的营销建议户型装修确认书5、面积测绘意 见 征 询、修改面积测绘征询意见6、国土、消防、人 防 意见征询阶段性设计成果图政府文件要求征询意见第

13、4 页7、设计和营销 评 标 综 合意见审批方案设计定稿对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸评审报告方案设计图册（蓝图）（报建资料准备，出方案报建册）11方案报建1、方案规划报建（报市规划局）申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、方案设计图（蓝图）2份、计划立项批文各政府机构相关报批规定建设工

14、程设计方案审批意见书2、防报建（报市消防大队）计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套各政府机构相关报批规定方案设计的消防审核意见3、民防报建（报市民防办）用地规划许可证原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写XX市民防地下室报建登记表（以上所有复印件需加盖公司公章）各政府机构相关报批规定xx市人防地下室建设意见征询单12建筑立面专项设计设计单位甄选与招标设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；经批示同意的立面设计单位

15、甄选报批件、合同报批件立面专项设计工作指引甄选报告PP稿、立面设计单位甄选报批件；立面设计任务书；立面设计合同；立面设计合同设计评审与优化屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方案进行评审；阶段性设计成果图；主体施工图；立面阶段性设计成果图；检查、评审会议记要；评审报告或评审会议纪要设计定稿立面设计图册13环境概念设计设计单位甄选与招标、签订合同；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情环境专业概念及方案设计工作流程甄选报告PP稿汇报、环境设计单位甄选报批件第 5 页方案设计图册建筑、环境

16、、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程环境设计任务书；总办批复许可的设计单位甄选报批件、环境设计任务书环境专业概念及方案设计工作流程设计合同书相关法律法规环境专业相关设计规范要求设计跟进、评审、优化；设计任务书、正式签订生效的环境方案设计合同，阶段性设计成果图阶段性评审会议记要定稿（出环境设计图册）检查、评审会议记要环境概念设计图册14营销战略报告1、营销宏观环境调研宏观供给和需求变化/片区发展变化/政策变化策划流程和操作规范营销宏观环境调研报告2、竞争楼盘营销策略调研推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象竞争楼盘营销策略调研报告3、撰写营销战略报告产品、

17、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验营销战略报告4、营销战略报告宣讲制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订会议纪要5、营销战略报告报批编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档营销战略报告报批件6、市场推广计划和费用预算形成计划表和预算费用表市场推广计划和费用预算表15成本估算建安费用/营销费用/管理费用/财务费用16工地现场准备场地平整；原地面标高测量（方格网图）；计算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平整，实现现场三通一平；红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高场地平整质量标准施工场地平整完成，达到土质密度要求现场

18、测量（高程、红线点）；国土局委托有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、保护；红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统相关法规、规范地界桩测设报告、测量报告现场平面平均标高、控制点坐标检查；围墙及临时办公设施施工实现临时通水、通电、通路及临时排水 现场总平面图围墙及临时办公施工图 临舍施工完成临时道路及出入口报批、施工批复手续1、交警局道管科办理路口手续所需资料：规划局的路口批文；平面图（需含路口坐标点）或宗地图；申请报告；路政管理审核表；政府文件，相关法规临时占用道路及出入口许可证13环境概念设计设计单位甄选与招标、签订合同；第 6 页施工图2、城管局（道桥处）办理路口占用手续所需资料：规

19、划局的路口批文；宗地图或平面图；申请报告；占用城市道路申请表；交警局的占用挖掘道路许可证；临时道路及出入口3、城管局（绿化处）办理开设路口占用城市绿地手续资料：规划局的路口批文；宗地图或平面图；申请报告；砍伐（迁移）城市树木审批表；交警局的路口占用挖掘道路许可证；道桥处的占用城市道路许可证；道路标高及混凝土标号施工用水、电、电话手续办理及施工临时排水许可证1、用 电：营业执照、法人代表身份证复印件；政府文件，相关法规排水许可证、施工用水量批复用电许可证2、电 话：营业执照、代理人身份证复印件开通电话3、用 水：申请报告、用地规划许可证、红线图临时用水接驳口施工场地控制点的测设埋设置控制点规划要

20、点、用地规划许可证政府文件施工控制点测量报告17勘察设计详勘设计单位甄选及报批资料准备、现场踏勘/合合同同签签订订委托任务书分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）勘查单位委托报批件红线图相关法律法规勘查设计任务书方案设计图册勘查设计规范及合同勘查设计合同草案规划要点、用地规划许可证、勘察报告编写勘探控制网；实际勘探点深度；勘探土样；地质勘察布点平面图、勘查记录地质勘察报告16工地现场准备临时道路及出入口报批、施工政府文件，相关法规临时占用道路及出入口许可证第 7 页18主体施工图设计施工图设计单位甄选、招标；资料准备/现场踏勘/设计范围确定设计单位信息库、设

21、计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；限额设计指标开发部初步设计流程甄选报告PP稿、施工图设计单位甄选报批件方案设计；勘察报告建设工程设计方案审批意见书人防地下室建设意见征询单总规资料、规划设计要点、地形图、相关设计规范开发部施工图设计流程设计任务书（各专业）经批示同意主体施工图设计合同；委托设计书主体施工图设计合同草案建设工程桩基础报建证明书正式签订生效后的施工图设计合同基础设计选型、施工专题研讨会桩及承台数量及配筋指标/基础成本测算/阶段性设计成果（白图、计算底稿）；结构专业分项设计工作流程基础设计计算书检查报告历史经验数据库；建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程基础设计方案比较报

22、告设计跟踪1、专业接口检查建筑专业做为项目负责人，检查本专业各个设计阶段评审意见是否落实，相关专业互提条件及设计接口是否准确；是否有设计漏项，本专业及相关专业图纸是否配套齐全并协调其他专业提出的疑问评审2 2、构造要求确认及建筑装饰做法确认按不同建筑部位确定墙、柱、地、天棚装饰材料及做法；防水材料及做法；屋面材料及做法；基础设计成本测算书优化3、主体结构设计优化；计算造价指标，包括：地下室顶、底板配筋指标，柱、剪力墙等竖向构件配筋指标，转换层梁板配筋指标，标准层及顶层梁板配筋指标，对超标情况审查图纸及计算书并进行修改；地梁、承台设计优化，地下室顶、底板设计优化，转换层、标准层及顶层结构布置和配

23、筋设计确认，屋顶构架结构布置确认，柱及剪力墙结构布置和配筋设计确认，建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程；建筑专业单体施工图设计工作流程；结构专业单体施工图设计工作流程主体结构设计计算书检查报告第 8 页4、水、电、气、空系统设计优化；设备专业提供电梯、风机、空调等设备用电条件及负荷参数，每个户型平面的照明、空调及电视、电话等强弱电接口设置是滞符合装修标准和设计要点要求，配电间及管道井布置及尺寸是否合理，强电系统负荷计划的合理性，线路及控制开关系统设计的合理性，变压器、高低压配电柜设计的合理性等建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程电气专业单体施工图设计工作流程设备专业单体施工图设计工作流程

24、检查、评审会议纪要5、材料设备选型及优化；系统优化专题研讨会召开，邀请设计单位、总包及分包单位、采购部、工程部等相关部门；新产品、新工艺的考察和研讨，对拟选设备系统进行价格性能比选，以往使用中出问题的设备能提出解决问题的方法或注意摒弃不用，形成会议纪要，落实情况检查设计合同附件材料设备要求建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程相关施工图设计说明6、内部评审；建筑专业牵头向其他各专业交底，结构专业针对基础形式、上部结构布管、建筑立面外挑、内收和工程造价等方面评审，设备专业针对水井、风井、设备用房布置的位置、尺寸合理性、各种管线走向对建筑平立面影响、各消防设备、消防箱对客户使用的影响等方面评审，电

25、气专业针对电井、配电间、消防控制室布置位置及尺寸、电梯、通风等设备用电和生活用电负荷要求进行分析计算，各种管线和消防控制箱对建筑平立面影响等方面评审；装修专业针对建筑平面功能合理性、对业主入住后的装修影响，对公共空间装修及建筑立面与装修面过渡的影响等方面评审阶段性设计成果图建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业配合工作流程综合图审会议纪要、一次调整后的施工图7、出报建施工图；一次调整后的施工图设计报建配合工作流程（图纸、填写表格、批文等）报建施工图施工图报建1、消防报建报审表（两份）、施工图（不含结构专业）1套、附电子文件1套、总平面布置图1份、方案、初步设计消防审核批文复印件消防

26、报建相关规定18主体施工图设计第 9 页2、图规划报建土地使用权出让合同书、规划初步设计审批意见、建设工程报建表、消防施工图审查意见书、民防施工图审批意见书、施工图设计文件2套、计划立项批文规划报建相关规定建设项目建设工程规划许可证施工图封闭式综合评审平面功能设计确认（包括平面功能合理性、均好性，户型面积及实用率计算指标），水、电等设备专业设计接口布置，公用空间设备用房布置设计确认等）、各种计算面积及指标设计确认，相关专业提条件落实确认，建筑构造及装修做法确认（审查公共空间和各户型内装修标准是否符合交楼标准，墙、地、楼面构造及防水做法与公司沉淀症的经验是平顺符合），剖面及大样设计确认（各剖面及

27、厨房、卫生间大样图设计确认，重点审查使用功能的合理性）报建施工图建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业大配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程正式施工图测绘大队面积验算；经规划局批准的施工图及电子文件建设项目全过程面积控制工作流程查丈报告四四招招标标及及主主体体施施工工前前阶阶段段目标成本编制；熟悉施工图和历史数据库；确定合理的计量单位和工程量；新项目询价；工程造价数据库采购目标成本表材料价格数据库19监理单位招标1、进行资格预审，初选35家；信息搜集、登记、核实；考察；工程业绩调查；采购计划批示1、采购工作流程（监理、施工）（采购）资格预审表、考察报告2、招标工作流程（预算）2、

28、拟定洽谈及合同要点；针对工程多发问题，起草合同条款；明确监理范围及规模；监理深度及要求；监理费用支付方式；资格预审批示洽谈要点、合同草稿3、依据洽谈要点，投标报价；报价、监理细则、组织管理洽谈要点、合同投标报价书4、评标；报价比较；组织管理制度评价；监理细则评审；电话通知洽谈时间洽谈洽谈纪要或报告5 5、签签订订监监理理合合同同；法人签字、公章核对；附件完整性；洽谈记录、监理合同签订后的监理合同监理合同备案发展XX市设工程监理招标（委托）申请表一式三份、招标公告一式两份件、计划立项批文（复印件盖公章）、规划批准的初步设计文件或建设工程规划许可证、营业执照（复印件盖公章）、建设单位法定代表人证明

29、书和法人授权委托证明书、招标组织机构成立文件、XX市建设工程监理投标人资格核准表一式两份招标文件施工图报建第 10 页（在市建设局完成监理合同的备案）20土土方方开开挖挖工工程程招招标标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；图图纸纸交交底底进进场场施施工工开挖基准线、坡顶线、放坡坡度、开挖深度、原土扰动土方开挖工程质量标准21降水及支护工程1、施工单位进场及图纸交底；2 2、基基坑坑降降水水施施工工降水井施工深度、降水井布置、水位标高、对周边环境影响施工图降水工程质量标准3 3、边边坡坡支支护护施施工工护坡钢筋网钢筋网及焊接、锚杆长度、混凝土标号、混凝土喷

30、射厚度、喷射遍数、混凝土养护支护工程质量标准22桩基础工程1、工程招标施工单位考察/编制招标文件/选择投标单位/发标书/投标/开标、定标/签合同2、施工单位进场3 3、图纸交底，施工4、基础开工许可证办理;报 建XX市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程桩基础报建证明书（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、XX市建设工程施工招标投标核准表一式两份、xx市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设

31、施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份建设局相关法规建设工程施工许可证（桩基）建设工程桩基础报建证明书（报市建设局）5、施工人工挖孔桩工程部孔的深度、持力层、扩大头（或嵌岩深度）、孔径、钢筋规格及数量、混凝土标号、浇筑方案、抽芯或超声波检查；施工图1、人工挖孔桩质量标准；2、预应力管桩质量标准预 应 力 管 桩工程桩位、打入深度、垂直度、最后贯入度、锤击数、桩身完整度、桩与桩之间的焊接；发展XX市设工程监理招标（委托）申请表一式三份、招标公告一式两份件、计划立项批文（复印件盖公章）、规划批准的初步设计文件或建设工程规划许可证、营业执照（复印件盖公章）、建设单位法定代表人证明书和法人

32、授权委托证明书、招标组织机构成立文件、XX市建设工程监理投标人资格核准表一式两份招标文件第 11 页23总包单位招标1、成立招标小组；确定招标方式；确定小组成员和职责；发通知；采购计划1、工程招标工作指引；成立招标领导小组（通知）；2、招投标工作流程（预算）；2、发布公开招标或邀请投标信息；公开招标须确定信息发布媒体；邀请招标须确定邀请单位名单；采购计划招标公告格式；公开招标为招标公告；邀请招标为投标邀请函；投标邀请函格式3、编制招标文件；编制工程量清单和标底；招标说明（工期、投标人资质、项目经理资格、标底、投标报价上限、投标担保金额、定标方法、履约担保金额、评标程序及评标方法、截标时间、开标

33、时间、无效标和废标情形、合同通用及专用条款、合同文件格式、标准、规范和技术要求、图纸、投标文件格式、中标通知书、担保格式）；合同主要条款；施工图1、工程招标工作指引；招标文件及其会审单。项目开发进度计划2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；现场情况3、招投标工作流程（预算）；4、相关法规：A、招投标管理条例；B、xx市建设工程施工招标文件；C、xx市建设工程施工合同范本；4、投标单位资格预审；发放施工图方便投标单位计算工程量；营业执照允许承接施工工作范围符合招标工程要求；投标单位营业执照、税务登记证等资质文件；近期工程业绩表D、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）资格预审表

34、；资质等级达到或超过项目要求标准；考察报告；财务状况通过开户银行的资信证明来体现；流动资金不少于预计合同价的百分比（例如5%）；分包计划主体工程不能分包；履约情况其他工程项目没有毁约被驱逐的历史；5、召开发标会议，发放招标书，收取资料费或押金；会议组织：时间、地点、议程、参加人员；会议签到表；资料费收据；招标文件资料1、工程招标工作指引；会议纪要、标书发放记录、投标保函6、组织现场踏勘、招标文件答疑；确定踏勘人员、时间；做好踏勘记录（录像）按招标文件约定2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；现场踏勘记录、招标答疑7、投 标接受投标文件；收回招标文件、图纸，退还资料押金；收取投标保证金或银行保

35、函；3、招投标工作流程（预算）；相关记录第 12 页8、开 标组织召开开标会议；宣读报价和评标原则；会议组织评标原则9、评标、定标技术标：主要是评审施工组织设计是否优化；会议组织评标记录、中标通知经济标：主要是对报价的比较和报价合理性分析；10、中标通知发中标通知，未中标单位退还投标保证金或银行保函；批示的中标通知中标通知及退还投标保证金记录11、签订施工承包合同除总包合同外，可能还包括：降水支护、桩基础、土方、铝合金工程、装修、智能化（安防、一卡通、电视、网络）、消防等各专业分包合同及室外园林、绿化、水景等。具体按标段划分执行。施工合同；招投标相关资料起草施工合同流程（预算）；合同签订流程（

36、采购）；签订的施工合同；评审后投标报价书；审核修改后施工组织设计12、进场准备；1、中标单位人员、材料、设备准备及检查；签订后的施工合同；进场通知单分包单位进场流程（工程部）；人员设备按期进场2、施工现场施工面、临时设施、坐标点等准备工作；13、30万以上分包施工合同备案与总包签合同后，备案手续办理；施工合同1、工程合同备案流程（预算）；备案记录专业分包与总包签分包合同后备案手续办理；2、深建字2004120号关于建设工程施工分包合同实行备案的通知；五五环环境境、装装修修及及专专项项施施工工图图设设计计阶阶段段（二二）24环境施工图设计1、设计单位甄选、招标、签合同；多轮概念、风格定位总平面设

37、计图，确认方案设计，包括路网、景观轴线、场地标高，水景、泳池，园林种植方案，各景观子项等，考察设计单位是否可以满足公司所需的设计风格；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；环境（室外工程）设计过程 中，环境专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程、甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件；设计任务书、合同；总平面图、方案册；设计变更过程中，牵头专业与相关专业配合工作流程景观设计任务书环境专业（室外工程）施工图设计工作流程电气专业环境及室外工程施工图设计工作流程设备专业环境及室外工程施工图配合设计工作流程环境施工图设计合同第 13 页2、设计跟进、评审、优化；建筑

38、专业针对消防路与园林路及市政接口的关系，建筑竖向与环境高差变化的关系，综合管线与园林景观的关系，建筑总平面及架空层平面与环境景观设计的关系等评审；结构专业对种植土厚度对地下室顶板的荷载影响，各景观子项土建做法、造价、防水、设缝，设备及电气提出预留、预埋（如灯位、泵坑）配合等评审；设备专业对泳池及水景循环系统，软硬景的雨水收集及排水方案，绿化浇灌系统，景观特殊效果用水系统等评审；电气专业对庭园照明、路灯、特殊灯光效果、泳池及环境用电、背景音乐等提出评审意见；装修专业对环境设计风格、各装修设计部位与环境道路接口与高差做出评审；阶段性设计成果图检查、评审会议记要景观设计阶段性设计成果图3、设计定稿、

39、出图索引图确认、总平面图确认、定位图确认、绿化图确认、铺装图确认；景观土建施工图确认、景观给排水施工图确认、景观动力、照明施工图确认，给排水直饮水、煤气、雨水等管线调整设计确认、强弱电管线施工图调整设计并确认；25二次装修设计1、设计单位甄选、招标、签合同；装修设计概念确定（平面功能定位，概念风格定位），方案设计确认（各立面、墙面、地面、天花方案图确认，各主要空间效果图确认），风格要求，性价比比选；确定装修部位（栋号、楼层、户型）；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；样板房设计工作流程甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件；（包括：销售中心、会所、样板房、公共空

40、间、大堂、电梯间、商业街等）建筑平面图建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程装修设计任务书；装修设计过程中，装修专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程装修施工图设计合同装修专业概念设计工作流程装修专业方案设计工作流程2、1、材料、做法确认平面及家私设计确认，天花设计及做法确认，地面设计及做法确认，立面设计及做法确认，墙面设计及做法确认。配电线路、照明、特殊装饰灯等强弱电接口确认，通风口布置等设计确认，相关专业配套出图确认经批示同意装修施工图设计合同委托设计书；阶段性设计成果图装修专业施工图设计工作流程检查、评审会议记要，经调整后的装修施工图24环境施工图设计第 14 页设计

41、跟进、检查、优化2、各专业接口装修专业向其他专业提交条件图并交底，建筑专业对建筑外立面及细部设计与装修设计的关系，建筑设计门窗与装修设计要求的关系，建筑设计室内地面、墙面与装修设计细部接口关系等提出评审意见；设备专业对公共空间中消火栓、各种水平、竖向给排水及通风管线、空调出风口等做出评审；电气专业对消防监控系统配置要求，烟感、温感探头，消防按纽、警铃及背景音乐对装饰墙面的影响做评审，对各装修空间内的原电气设备接口、线路进行检查经调整后的装修施工图；设备、水电配置装修施工图；装修施工图设计任务书电气专业装修施工图配合设计工作流程综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图3、设计定稿，出正式成

42、果图；综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图设备专业装修施工图配合设计工作流程正式装修施工图二次装修消防报建配合完成对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；配合复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸。设计报建配合工作流程图纸填写表格、批文等图纸交底交底内容包括：装饰材质、铺贴效果、构造做法等图纸上不易表达的问题，配合工程部专业工程师对有装饰表现效果的施工过程进行

43、质量和效果检查，尤其饰面材料铺贴或出效果的施工环节必须到场检查，落实是否满足设计表现效果；正式装修施工图建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程图纸交底会议纪要材料样板确认要求设计方提供立面及各细部所选材料的材质、式样、颜色等样板、色卡或概念图片及做法等，设计师样板确认并在样板上签字；与采购部协商，对样板进行价格、性能比较，提出修改意见并报批；正式装修施工图、各种不同档次的装修材料样板建筑材料样板选择、确认配合工作流程材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板26专项工程设计1、设计单位甄选、招标、签合同；分项设计主要内容拟定；分项设计工作计划

44、；明确出图、盖章、签字等事宜总包设计单位责任；总包设计单位向分项设计单位交底并说明设计意图及要求，提供图纸及电子文件，启动设计；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）各分项施工图设计单位甄选报批件包括：铝合金、电梯、楼梯扶手、防火卷帘、烟道、水景、屋顶构架、泛光灯等）主体正式施工图、装修施工图及室外环境施工图各分项设计设计任务书各分项施工图设计合同草案25二次装修设计第 15 页正式签订生效的装修施工图设计合同2、设计实施与跟进、评审、定稿；图纸深度需满足招投标深度要求，节点、大样清晰完整；重点审查

45、设计接口问题，如构件与建筑平面、立面关系协调；结点及构造做法是否符合要求，预留、预赶时髦、结点反向荷载对主体结构是否有影响，施工图中门、窗、空调尺寸及做法等是否满足分项设计要求，确认构件形状、尺寸、材质、饰面做法和材料样板，并对材料的价格性能比做出评价，管线交叉无矛盾阶段性设计成果图、正式签订生效的装修施工图设计合同建筑材料样板选择、变更配合工作流程；建筑、结构、环境、电气、设备各专业分项设计工作流程；检查、评审会议记要，经调整后的各分项设计施工图经调整后的各分项设计施工图；各分项设计施工图分阶段检查、评审会议记要综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的各分项设计施工图3、图纸交底；正式的各分项设

46、计施工图图纸交底会议纪要4、材料样板确认；正式的各分项设计施工图、各种不同档次的分项设计材料样板材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板六六售售前前策策划划27选择广告公司邀请招标/开标/评标/选择/签约策划流程和操作规范签定合同策划项目VI手册设计各种形象标识设计应用VI应用手册策划拟订内部认购方案和预算总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求内部认购方案和预算表策划/代理公司拟订内部认购计划执行计划表执行计划时间表策划/代理公司销售物料筹备楼书、户型手册、海报、模型、网站建设；各种销售报表、认购书、认购须知、法律文本（建设工程规划许可证土地使用权出让合同商品房预售许可证商品房

47、买卖合同等）形象楼书、功能楼书、折页和宣传单张、户型图、产品品质手册、置业计划、尾数纸、认购协议书、购房须知、签合同办按揭须知、价目表等销售物料全部到销售现场策划/代理公司拟订销售通路方案参观路线、销售方式、销售合同物管人员招聘与培训销售通路方案和执行到位策划/代理公司拟订媒体组合和投放方案电视报纸网络签约，炒作媒体组合、投放方案和执行到位策划/代理公司拟订包装方案并设计制作现场、样板房、看楼车、服饰礼仪等拟订包装方案并设计制作安装策划/代理公司拟订现场管理各项制度认购/看楼车/样板房管理/接待流程管理/环境管理/业绩考评管理现场管理各项制度策划/代理公司/物业/客服26专项工程设计分项设计主

48、要内容拟定；分项设计工作计划；明确出图、盖章、签字等事宜总包设计单位责任；总包设计单位向分项设计单位交底并说明设计意图及要求，提供图纸及电子文件，启动设计；分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）第 16 页拟订促销方案产品推介会、VIP卡认购、各种目标客户维护活动、赞助公益活动促销方案和组织执行策划/代理公司内部认购业绩总结策划物料、通路、媒体、包装、管理制度、促销等方面与客户关注度、来访量、品牌形象建立、认筹数量等方面总结内部认购业绩总结报告策划/代理公司拟订开盘价格和销售控制方案策划整体均价/各栋均价/各户价格/价格讨论/价格修订/价格报表/制定价格表和

49、付款方式/开盘解筹单位经批准得开盘价格表和销售控制方案策划/代理公司七七施施工工阶阶段段28主体开工许可证办理xx市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程规划许可证（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、xx市建设工程施工招标投标核准表一式两份、xx市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份；建设局相关法规建筑工程施工许可证（市建设局办理施工许可证

50、）29投资许可证办理填报固定资产投资项目申报系统的电子申报盘、建设工程规划许可证、施工许可证、当年计划立项批文复印件发改局相关法规固定资产投资项目投资许可证（报市发改局）30主体施工图纸交底；总包单位进场后进行。交底内容包括：正式施工图图纸、变更发放管理及配合工作流程图纸交底会议纪要（包括：结构、建筑、室内给排水、电气、弱电预埋等）开发部工地处理卡、设计联系单及部分工程联系单配合工作流程建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程31施工组织方案会审及相互确认；进度计划确认；临设确认；管理人员确认；客户关注点施工工艺确认及监理程序确认；工人培训；32地下室结构施工1 1、地下室底板、地梁