知名地产三级计划管理体系的开发报建.pdf

1、结合三级计划管理体系的 开发报建 WWW.1C9U.COM目录 开发报建流程 一 高效率战略 二 政府关系处理 三 WWW.1C9U.COM一、开发报建流程 3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 参不招标、拍卖、挂牌 交易取得土地所有权 旧村改造取得

2、土地所有权 股权转让取得 土地所有权 土地所有权 初始登记 用红地线放点 用地界测量放点 房地产开发企业资质核准 环保 审核 固定资产投资许可证及计划立项审批 建设用地觃划许可证办理 国有土地使用证办理（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM旧村改造 取得土地 使用权 股权转让 取得土地 使用权 土地 使用权 初始 登记 1、报名申请，取得资格（资格同意复函）2、参与竞标（中标通知书）3、签订合同（土地使用权出让合同）4、缴付契税和地价付清地价款证明书契税缴纳凭证 参不招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM股权转让 取得土地 使用权 土地 使用权 初

3、始 登记 参不招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权 旧村改造 取得土地 使用权（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM旧村改造 取得土地 使用权 土地 使用权 初始 登记 参不招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权 股权转让 取得土地 使用权（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM旧村改造 取得土地 使用权 股权转让 取得土地 使用权 参不招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权 土地权属证明、实地结果测绘报告书 土地 使用权 初始 登记（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM用地界测量放点 房地产开发企业资质等级核准 环保 审核 用红地线 放点 用地红线图（一）用地申请阶段 WWW.1C9U

4、.COM房地产开发企业资质等级核准 环保 审核 用红地线 放点 用地界测量放点 建筑用地地界放点测量报告、宗地（籍）图（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM用地界测量放点 环保 审核 用红地线 放点 房地产开发企业资质等级核准 房地产开发资质登记证书（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM用地界测量放点 用红地线 放点 房地产开发企业资质等级核准 1、环保立项预审 建设项目环境影响登记表书、建设项目环境影响立项预审意见 2、环保立项审批 建设项目环境影响评价表、建设项目环境影响立项预审意见、建设项目环境影响评价审查批复 环保 审核（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM建设用地觃

5、划许可证办理 国有土地使用证办理 建设项目环境影响评价审查批复、可行性研究报告 立项批复 固定资产投资许可证及计划立项审批（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM国有土地使用证办理 固定资产投资许可证及计划立项审批 建设用地觃划许可证 建设用地觃划许可证办理（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM建设用地觃划许可证办理 固定资产投资许可证及计划立项审批 建设用地觃划许可证、立项批复、宗地图、觃划红线图 取得国有土地使用证 国有土地使用证办理（一）用地申请阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 房地产开发报建 全流程 5

6、施工阶段 7 竣工验收阶段 6 预售阶段 WWW.1C9U.COM1、地形现状图测绘 2、现场地质勘探及测绘 3、市政管线、道路调查分析 4、现场周边建筑物、构筑物调查 5、水文地质资料调查（二）设计前期调查阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM 1.方案设计阶段 2.扩初设计阶段 3.桩基提前开工觃划报批 4.施工图设计阶段 5.设计修改报批 备注：备注：1、概念性规划（概规）、概念性规划（概规）2、修建性详细规划（修规）、修建性详

7、细规划（修规）3、方案设计、方案设计 4、初步设计、初步设计 5、施工图设计、施工图设计 6、设计变更。、设计变更。（三）设计阶段 WWW.1C9U.COM 立项批复、建筑分层面积表、总平图 征询答复书 供用电征询 立项批复、总平图 征询答复书 用水征询 立项批复、总平图 征询答复书 燃气征询 立项批复、方案设计文本 项目交通影响评价成果 建设项目交通影响评价 1.方案设计阶段 WWW.1C9U.COM 项目抗震评价成果 建设项目 抗震评价 立项批复、总平图 日照影响分析 立项批复、觃划红线图、用地红线图、总平图 取得地名使用证 地名申报 觃划方案批复 方案设计 规划报批 1.方案设计阶段 W

8、WW.1C9U.COM 方案设计文件、方案审批申请表、觃划审批意见 绿化景观方案批复 小区景观 绿化方案评审 方案设计文件、方案审批申请表 小区技防 方案评审 总平面图、觃划批复、立项批复 人防设防审查批复表 人防设防核定 （小区给排水管线、强电管线、弱电管线）综合管线方案图 综合管线 方案图核定 1.方案设计阶段 WWW.1C9U.COM2.扩初设计阶段 初步设计建筑图、方案效果图、建设工程初步设计审批意见书 扩初设计图及电子文件、电子受理表格 建设工程消防设计审核意见书 电气设计图、防雷设计审查报告 防雷装置设计核准书 扩初设计图及电子文件、人防工程建设意见征询单 人防地下室初步设计审查意

9、见书、人防核准单 扩初设计 规划报批 扩初设计 消防报批 扩初设计 防雷报批 扩初设计 人防报批 WWW.1C9U.COM3.桩基提前开工觃划报批 总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据 建设工程桩基础报建证明书 WWW.1C9U.COM 施工图设计及电子文件、电子受理表格、施工图设计审 批意见书 施工图设计 消防报批 施工图设计及电子文件、人防工程建设意见征询单、人防核准单 施工图设计 人防报批 全套施工图、施工图审查报告 施工图设计 审查 电气设计图、防雷设计审查报告、防雷装置设计核准书 施工图设计 防雷报批 4.施工图设计阶段 WWW.1C9U.COM 全套建施图、面积预测报告

10、施工图预测 报建申请表、立项批复、施工图审查报告、建设工程觃划许可证、建筑觃划红线图等文件 施工图设计 规划报批 环境绿化设计觃划许可证 环境绿化设计规划许可证办理 市政工程觃划许可证 市政工程规划许可证办理 委托设计 各专业工程 委托设计 4.施工图设计阶段 WWW.1C9U.COM5.设计修改报批 方案设计调整觃划审报、方案调整设计图 原方案觃划批复、同意公示函 方案调整公示、公示结论 方案设计调整觃划报批、方案调整觃划批复 WWW.1C9U.COM5.设计修改报批 施工图设计修改消防报批、修改后的施工图 原消防局批文、同意复函 施工图设计修改觃划报批、建筑施工图 施工图审查报告、同意复函

11、 综合管线报批、管线综合图 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM有关障碍物拆除、迁移报批 临时市政路口及管线接口审批 临时占用城市绿化报批 施工占道 报批 工作 1 2 3 6 5 4 临时建筑 报建 临时施工 工地申请（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM1、临时施工工地申请 土地使用权出让合同书 建设工程觃划许可证 临时用地位置图 用地方案图 土地使用权出让合同书 临时用地位置图 临时用地合同书 临时用地规划局申请 临时用地国土

12、局申请（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM 临时用地合同书、方案设计图、临时建 设工程设计方案审批意见书 临建方案 觃划报建 方案图、方案审批意见书 临建方案 消防报建 施工图、觃划局关于方案批复、施工图审批意见书 临建施工图 消防报建 临时用地合同书、建筑施工图、施工图消防审批意见、临时建设工程觃划许可证 临建施工图 觃划报建 临建消防验收 临建消防验收 临建觃划验收 临建觃划验收 2、临时建筑报建（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM 觃划局报批路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子数据准予行政许可决定书 交管局报批路口接口平面图、道桥处批文、觃划局批文临时占用道路许可证

13、城管局报批挖掘、占用城市道路许可证同意路灯迁移及管线加固复函树木砍伐、移植许可证 1）临时道路及路口接口审批 3、临时市政路口及管线接口审批（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM2）施工排水报批：室外管线总图蓝图、电子数据、准予行政许可决定书、临时排水许可 3）施工用水报批：场地临时排水总图、临时排水许可 4）施工用电报批：临时用电接线平面图 、供用电征询答复意见书、审图意见书 3、临时市政路口及管线接口审批（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM挖掘、占用城市道路许可证 同意路灯迁移及管线加固复函 树木砍伐、移植许可证 占用道路许可证 4、施工占道报批（四）施工准备阶段 WWW.1

14、C9U.COM6、有关障碍物拆除、迁移报批 5、临时占用城市绿化报批 电力线拆除、迁移报批 电信线拆除、迁移报批 给排水管道拆除、迁移报批 红线内树木砍伐、移栽报批 其它障碍物拆除、迁移报批（四）施工准备阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM 地下管线查询 带红线坐标点的建筑总平面图及电子文件。地下管线查询成果图 施工许可证办理 建设工程觃划许可证或桩基础报建证明书、企业资质证明、项目报建、中标通知、招投标备案、甲乙方人工工资担保金（

15、函）、审图报告、绿化工程觃划许可证、施工组织设计、施工单位安全生产许可证明材料、项目经理资质证书及安全考核证、安全施工措施费支付计划等 取得建筑工程施工许可证 1、该阶段施工许可证办理（五）施工阶段 WWW.1C9U.COM 市政工程施工许可证 其它有关与业工程施工许可证办理 绿化工程施工许可证：绿化觃划许可证 绿化工程施工许可证（五）施工阶段 WWW.1C9U.COM2、施工控制点放点 1）施工单位桩点 2）放点报告 3、开工验线 1）测绘委托 桩位平面图、一层平面图、总平面图、电子数据 建设工程开工验线测量报告 2）觃划局报批 开工验线报告 建设工程觃划许可证 （五）施工阶段 WWW.1C

16、9U.COM4、永久性市政路口及管线接口审批 1）市政路口接口审 （五）施工阶段 规划局报批规划局报批路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子 数据数据准予行政许可决定书准予行政许可决定书 交管局报批交管局报批路口平面图、规划批文、城管批文路口平面图、规划批文、城管批文同意复函同意复函 城管局报批城管局报批 挖掘城市道路许可证挖掘城市道路许可证 同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函 树木砍伐、移植许可证树木砍伐、移植许可证 WWW.1C9U.COM2）正式用水报装 室外管线总图蓝图、电子数据、排水许可证 同

17、意复函 3）正式用电报批 室外管线总图蓝图、电子数据 审图意见书 4）燃气接口报批 燃气接驳点确认 燃气接驳点确认书、室外管线总图蓝图、电子数据 同意复函 （五）施工阶段 WWW.1C9U.COM5）电梯报装（含临时售楼电梯）6）电信报装 7）有线电视报装 8）网络及智能化报装（五）施工阶段 WWW.1C9U.COM5、人行道改造报批 1）觃划局批文、人行道改建设计方案 2）交管局批文、迁移绿化平面图 3）人行道改建方案、移迁路灯平面图 4）觃划局批文、道桥处批文、人行道改建设计方案 6、市政绿化改造报批（五）施工阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查

18、阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM1 预售查丈、经批准的建筑施工图、电子数据、预售测绘报告 房号编制、门牌号报批、立项批复、觃划批复、总平面图、公安门牌号批复 预售价格报批 售楼广告设置报批 房地产预售备案，房地产买卖合同（预售）备案回执 预售许可证办理、验资报告、工程进度报告、商品房预售方案、预售款监管协议、预售查丈报告、房地产预售许可证 1 2 6 5 4 3（六）预售阶段 WWW.1C9U.COM3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全

19、流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM燃气工程验收：城市居民用燃气交付备案证明、室外管网工程、室内管道及计量表具 消防工程验收：建筑工程消防验收申请书、验收合格意见 给水工程验收：室外管道工程、室内管道及计量表具、二次增压供水工程 环保验收报批：环卫工程验收、市政管网工程验收、室内环境检测 排水工程验收：供电设备工程、计量表具工程、合格证明、排水许可证 电梯验收报批：验收合格意见书 电力工程验收：用电交付备案证明、供电设备工程、计量表具工程 竣工 验收（七）竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM墙改办验收：验收意见书 路灯工程验收 信箱工程验收：城市居民通邮交付备案证明

20、 防雷工程验收：验收合格意见书 电信验收报批：城市居民电信交付备案证明 有线电视报装：城市居民有线电规交付备案证明 人防工程验收：人防报建发出的所有文件、竣工测量报告、竣工图 人防工程交付备案证明 竣工 验收（七）竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM交付备案：新建商品房交付使用证明.竣工备案：备案回执 竣工档案验收：竣工档案验收认可证.规划验收报批：经核准的建筑施工图、电子数据、竣工测量报告、峻查丈报告、验收合格意见书 竣查丈报批：经批准的建筑施工图、电子数据、预售查丈报告 （已办理的需提供）、竣工测绘报告 未抵押土地使用证：分割用地测绘、他项权利申报 绿化验收：验收合格意见书 竣工 验收（

21、七）竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM有关押金退还申请：墙体保证金、工程支付担保金、同意退还 工程保函退保申请：工程款发票、合同、同意退保 房地产证登记：商品房分割用地许可证 房地产证初始登记：房地产证 技防验收 竣工 验收（七）竣工验收阶段 WWW.1C9U.COM二、高效率战略 规划 策划 计划 总目标，定性 重要条件与资源利用 定量,具体工作 WWW.1C9U.COM二、高效率战略 认真第一，聪明第二 决心第一，成败第二 速度第一，完美第二 结果第一，理由第二 WWW.1C9U.COM（一）认真第一，聪明第二 秘书分类 分类 1、发通知。发通知后，准备会议用品，并参加会议。2、抓落实

22、。发通知后，打电话参会人确认，确保每个人及时通知。3、重检查。会前30分钟提醒与会者，临时不参加会议的人要报告总经理。WWW.1C9U.COM （一）认真第一，聪明第二 4、勤准备。测试可能用到的投影、电脑，并落实会议室，写上些会议室利用的时间。5、细准备。上述步骤外，还了解会议性质、议题。然后准备资料供与会者参考。6、做记录。做会议记录，录音。WWW.1C9U.COM（一）认真第一，聪明第二 7、发记录。整理会议记录后交总经理，请示是否发与会人员。8、定责任。将会议上确定的任务，一对一地落实到责任人，经当事人确认后，形成书面备忘录，交总经理与当事人各一份，定期跟踪任务完成情况，汇报总经理。9

23、、做流程。把上述流程标准化。WWW.1C9U.COM（二）决心第一，成败第二 高效的基础是建立信心和决心！没信心和决心，成功的概率是零！有信心和决心，成功的概率便有了有信心和决心，成功的概率便有了99%！WWW.1C9U.COM（三）速度第一，完美第二。1998年6月，惠普公布一个售价吃惊的数字：当年增长率只有3%，而两年前还达到30%。公司同时宣布，2000多中高级经理暂时减薪5%。新上任的CEO卡提出了著名的速度逻辑：WWW.1C9U.COM（三）速度第一，完美第二。WWW.1C9U.COM（三）速度第一，完美第二。95分才推出；80分推出，慢慢改进。苹果iPHONE天线问题。WWW.1C

24、9U.COM（三）速度第一，完美第二。碧桂园的核心竞争力是“快速开发，快速销售”房地产是“准金融”企业 资金占用如按照15%（信托成本）计息，1亿元每天利息为4.2万元，每月为125万元。WWW.1C9U.COM （三）速度第一，完美第二。金融企业是以无形的“服务”为产品，通过提供“服务”赚取利润；而房地产企业是以有形的“房产”为产品，通过卖出房产赚取利润。平衡时间成本与产品质量是我们计算利润要跨的两道坎。WWW.1C9U.COM （三）速度第一，完美第二。当两者难以平衡和难以统一时，我们必须以“合理”为前提，平衡时间成本与产品质量，也就是平衡“快”与“好”WWW.1C9U.COM 刘达不陈克

25、同在艾伯森（中国）公司上班。陈涨工资，刘认为丌公平，没有功劳有苦劳，没有劳苦有疲劳。总经理让刘达去西门市场问一下是否有大闸蟹卖。刘：有！总：产地，觃格？总：论只还是论斤？总：多少钱一斤？（四）结果第一，理由第二。WWW.1C9U.COM 陈：大闸蟹作用是什么？陈：西门市场有两档，均产自阳澄湖，一档4两/50元/只，肚白、背绿、黄毛、金爪、体壮，看很新鲜；另一档6两/80元/只，质量更好。600只九折，1000只八五折。（带回两只样本）员工多单身或三口之家，公司送员工建议考虑前者；老总送亲友或客户，建议后者更大体。（四）结果第一，理由第二。WWW.1C9U.COM（四）结果第一，理由第二。我们靠

26、结果生存，而不靠理由生存 没有结果，就不能生存，这是硬道理 一个差的结果比没有结果强！不管白猫黑猫，能抓住老鼠就是好猫。WWW.1C9U.COM三、政府关系 WWW.1C9U.COM利益 个人利益 政治利益 三、政府关系 不行贿、不违法为前提！WWW.1C9U.COM（一）工作方法 1 工作建情，日常深情。工作建情，日常深情。2 相互尊重，诚实守信。相互尊重，诚实守信。3 多找基层，上下联动。多找基层，上下联动。4 宁卑不亢，谦虚谨慎。宁卑不亢，谦虚谨慎。5 多提建议，少提意见。多提建议，少提意见。6 提前介入，提出警示。提前介入，提出警示。WWW.1C9U.COM（二）个人心得 常汇报工作，包括向公司领导和政府领导汇报；针对怀集的就业难，有职位空缺时，打个电话给领导问一下是否有需要安排的；经常买一些所谓“土特产”送领导；WWW.1C9U.COM（二）个人心得 领导亲戚朋友买楼时尽已所能予以方便；送文具给领导小孩；WWW.1C9U.COM（二）个人心得 帮领导在上一级领导面前说好话；不通过上级领导压下级领导。WWW.1C9U.COM