大型商业地产开发详细全流程142页.pdf

1、五、集中商业五、集中商业1.商业定位1.商业定位1.项目区位及商业指标1.项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标2.区域环境及辐射客群2.区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成3.商业竞争市场环境3.商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈格5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分

2、析5.1.3-区域商圈格5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析4.商业定位及业态组合4.商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.2 研发5.2 研发 5.2.1总图 5.2.1总图5.2.1-规划设计条件5.2.1-规划设计原则5.2.1-规划风险管控5.2.1-总图溢价策略5.2.1-总图及指标5.2.1-商业布局及分区5.2.1-商业室外交通分析

3、-周边道路5.2.1-建筑退界及间距分析5.2.1-规划设计条件5.2.1-规划设计原则5.2.1-规划风险管控5.2.1-总图溢价策略5.2.1-总图及指标5.2.1-商业布局及分区5.2.1-商业室外交通分析-周边道路5.2.1-建筑退界及间距分析集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板25.2.1-地块及建筑尺寸分析5.2.1-场地标高及竖向设计5.2.1-室外场地分析5.2.1-地块及建筑尺寸分析5.2.1-场地标高及竖向设计5.2.1-室外场地分析 5.2.2 商业 5.2.2 商业5.2.2-业态填空及得房率计算5.2.2-柱网研究5.2.2-层高及净高分析5.2.2-商业水平动

4、线5.2.2-商业垂直动线5.2.2-卫生间布置点位5.2.2-公区尺度5.2.2-商场疏散及消防设计5.2.2-设备用房及辅助设施5.2.2-地面停车分析5.2.2-业态填空及得房率计算5.2.2-柱网研究5.2.2-层高及净高分析5.2.2-商业水平动线5.2.2-商业垂直动线5.2.2-卫生间布置点位5.2.2-公区尺度5.2.2-商场疏散及消防设计5.2.2-设备用房及辅助设施5.2.2-地面停车分析5.2.3-立面5.2.3-立面5.2.3-外立面设计原则5.2.3-外立面展开比例及主要材料5.2.3-广告位设置分析5.2.3-外立面关键点研究5.2.3-外立面LED显示屏分析5.2

5、.3-外立面效果图5.2.3-外立面设计原则5.2.3-外立面展开比例及主要材料5.2.3-广告位设置分析5.2.3-外立面关键点研究5.2.3-外立面LED显示屏分析5.2.3-外立面效果图5.2.4-地库5.2.4-地库5.2.4-5.2.4-5.2.4-车位指标分析 车库出入口分析地库平面及车位指标5.2.4-人防设计5.2.4-车库层高及净高5.2.4-5.2.4-5.2.4-车位指标分析 车库出入口分析地库平面及车位指标5.2.4-人防设计5.2.4-车库层高及净高5.2.5-专项设计5.2.5-专项设计5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-百货专项设计 超市专项设计 影院

6、专项设计 冰场专项设计5.2.5-儿童职场专项设计地铁及地下通道专项设计屋顶花园及设备布置专项设计 后勤系统专项设计5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-变形缝设计5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-百货专项设计 超市专项设计 影院专项设计 冰场专项设计5.2.5-儿童职场专项设计地铁及地下通道专项设计屋顶花园及设备布置专项设计 后勤系统专项设计5.2.5-5.2.5-5.2.5-5.2.5-变形缝设计3.项目建设管理及技术3.项目建设管理及技术1.1.机电系统机电系统5.3.1-空调系统5.3.1-强电系统5.3.1-弱电系统5.3.1-商业运营弱电系统5.3.1-给水

7、系统5.3.1-排水系统5.3.1-燃气系统5.3.1-排油烟系统5.3.1-机房布置方案5.3.1-交通设备选型5.3.1-噪声控制5.3.1-灯光5.3.1-空调系统5.3.1-强电系统5.3.1-弱电系统5.3.1-商业运营弱电系统5.3.1-给水系统5.3.1-排水系统5.3.1-燃气系统5.3.1-排油烟系统5.3.1-机房布置方案5.3.1-交通设备选型5.3.1-噪声控制5.3.1-灯光1.1.-公共附属设施-公共附属设施2.结构2.结构5.3.2-结构选型5.3.2-结构转换5.3.2-荷载取值5.3.2 结构缝5.3.2-结构选型5.3.2-结构转换5.3.2-荷载取值5.3

8、.2 结构缝目 录目 录5.3.3 公区精装5.3.3 公区精装5.3.3-精装定位及风格5.3.3-精装资源的选择5.3.3-精装范围及面积5.3.3-精装成本及敏感点分析5.3.3-主要装饰材料样板5.3.3-精装样板段内容及计划5.3.3-精装修各单项形式分析及影响5.3.3-精装修工程5.3.3-精装定位及风格5.3.3-精装资源的选择5.3.3-精装范围及面积5.3.3-精装成本及敏感点分析5.3.3-主要装饰材料样板5.3.3-精装样板段内容及计划5.3.3-精装修各单项形式分析及影响5.3.3-精装修工程4.景观4.景观5.3.4-景观定位及策略5.3.4-景观设计原则5.3.4

9、-景观空间要求及交通分析5.3.4-景观设计分解5.3.4-景观成本管控5.3.4-景观施工管控5.3.4-景观定位及策略5.3.4-景观设计原则5.3.4-景观空间要求及交通分析5.3.4-景观设计分解5.3.4-景观成本管控5.3.4-景观施工管控5.资产管理5.资产管理5.3.5-资产清单5.3.5-资产评估5.3.5-资产清单5.3.5-资产评估6.建造标准6.建造标准5.3.6-商业建造标准5.3.6-专项技术标准5.3.6-商业建造标准5.3.6-专项技术标准7.租户协调7.租户协调5.3.7-前期信息调查5.3.7-关键节点管控要点5.3.7-租户管控要点5.3.7-开业前租户风

10、险预估5.3.7-其它补充内容5.3.7-前期信息调查5.3.7-关键节点管控要点5.3.7-租户管控要点5.3.7-开业前租户风险预估5.3.7-其它补充内容6.物业管理6.物业管理1.人流管理1.人流管理2.车流管理2.车流管理3.货运相关配套3.货运相关配套4.垃圾清运相关配套4.垃圾清运相关配套5.组织规划及人员配置5.组织规划及人员配置6.物业收费标准6.物业收费标准7.物业用房选址、面积及平面布置7.物业用房选址、面积及平面布置8.其它物业管理风险8.其它物业管理风险9.购物中心环境品质保障9.购物中心环境品质保障集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板3目 录目 录4.收益测算

11、4.收益测算1.租务市场调研数据1.租务市场调研数据5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租赁市场概况5.4.1-零售业态租金情况5.4.1-主力店租金情况5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租赁市场概况5.4.1-零售业态租金情况5.4.1-主力店租金情况2.平均租金及各层租金预估2.平均租金及各层租金预估3.广告及推广活动收入预估3.广告及推广活动收入预估4.停车收入预估4.停车收入预估5.全部收益汇总5.全部收益汇总6.成本分析及比较6.成本分析及比较7.投资回收测算7.投资回收测算8.招商策略及招商节点8.招商策略及招商节点5.后期运营管理规划5.后期运营管理规划1.营运组织架构

12、及岗位配置1.营运组织架构及岗位配置2.统一营运管控体系，建立经营预警机制2.统一营运管控体系，建立经营预警机制5.1 商业定位5.1 商业定位5.1.1 项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1.1 项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标版权声明5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目区位条件两江交汇、港运门户、钢铁重镇 宝山位于长江、黄浦江交汇处，海运连接164个国家和地区的 400多个港口，区内有三大集装箱码头，吞吐量占上海吞吐量占上海70，是全国最大的集装箱储运基地全国最大的集装箱储运基地。宝钢连续十年入选

13、世界500强，现位居世界钢铁行业第二位世界钢铁行业第二位，中国第一位中国第一位。2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5版权声明宝山规划呈“三段式”：北部产业，中部新城，南部老城本项目本项目宝山钢铁宝山钢铁 基地基地宝山城市宝山城市 工业园区工业园区-北区北区罗店工业小区罗店工业小区月杨工业区月杨工业区顾村工业顾村工业 园区园区宝山城市宝山城市 工业园区工业园区-南区南区吴淞工吴淞工 业基地业基地新城规划亦呈“三段式”：东部工业、中部居住&工业、西部生态居住本项目所在区域近半土地用途为“生态绿地”，堪称“北上海天然氧吧北上海天然氧吧”生态绿地环生态绿地环绕绕住宅地块

14、密集片区中心的地铁上盖商业住宅地块密集片区中心的地铁上盖商业5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目区位条件 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板6插图一总体指标合计一总体指标合计C2-3地块地块C3-2地块地块1总用地面积总用地面积81637.150539.331097.82项目建设用地面积项目建设用地面积81637.150539.331097.83容积率容积率3.04.04建筑密度（设计）建筑密度（设计）50.8%42.7%64%建筑密度（规划要求）40%40%40%5绿化率（设计）绿化率（设计）16%21%8%绿化率（规划要求）20%6总建筑面积（报规）总建

15、筑面积（报规）3975552039481936076.1地上（报规）2760091516181243916.2地下（报规）12154652330692167赠送面积赠送面积20706207068实际建设面积实际建设面积(6报规报规+7赠送赠送)4282612246541936079车位数（不含公交枢纽）车位数（不含公交枢纽）203210349989.1地上2462469.2地下17867889989.3公交枢纽407407公交枢纽停车公交枢纽停车407辆，计入红线内刚好满足规划要求辆，计入红线内刚好满足规划要求集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板85.1.1-项目总体规划及商业指标5.1

16、.1-项目总体规划及商业指标集团运营部集团启动会资料编制模板9销售商业持有商业公寓南区SOHO持有商业销售商业北区LOFT北区SOHO配套物管用房设备用房 非机动车库车库合计用地面积用地面积()12,410.3 18,570.512,00021,125.9 17,170.7116.724300081,637.1用地面积占比(%)15.2%22.7%14.7%25.9%21.0%0.1%0.3%0.0%0.0%0.0%100%地上建筑面积()49,64174,28236,00063,37851,512370826000276,009地下建筑面积()1,21122,5217,00089041001

17、506,8853,47279,007 121,546建筑面积建筑面积()50,85296,80343,00064,26851,9223709766,8853,47279,007 397,555建筑面积占比(%)12.8%24.3%10.8%16.2%13.1%0.1%0.2%1.7%0.9%19.9%100%货值(万元万元)98,038152,837126,32596,446473,646货值占比(%)21%32%27%20%100%利润(万元万元)19,18449,42615,50811,74395,861利润占比(%)20%52%16%12%100%5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1

18、.1-项目总体规划及商业指标集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板10插图一总体指标一总体指标C3-2地块地块1总用地面积1总用地面积31097.82项目建设用地面积2项目建设用地面积31097.83容积率3容积率4.04建筑密度（设计）4建筑密度（设计）64%建筑密度（规划要求）40%5绿化率（设计）5绿化率（设计）8%绿化率（规划要求）20%6总建筑面积（报规）6总建筑面积（报规）1936076.1地上（报规）1243916.2地下（报规）692167赠送面积7赠送面积08 8实际建设面积实际建设面积(报规报规+赠送赠送)1936079车位数9车位数9989.1地上-9.2地下998注

19、1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不能办理产权、但可以提供给独立业主 使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两 层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。注3：实际建设面积=总建筑面积（报规）+赠送面积5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1 商业定位5.1 商业定位5.1.2 区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成5.1.2 区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发

20、展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成版权声明区域居民现有人口约20.3万人，至2016年约29.9万人，至2019年约40.8万人 另两大景点、枢纽换乘人流将成为消费人群的重要补充现有居民20万至2019年 约40万人潜在人群 顾村公园2013樱花节人流超过百万，其余时段郊游、烧烤人流如织（周末人流3万左右）；美兰湖高尔夫球场赛事密集：上海名人赛、全国团 体赛、BMW大师赛（2012.10）；六条公交线与轨交7号线换乘人流量可观。已建住宅规划绿地规划住宅 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板11合计消费人群近

21、合计消费人群近45万万5.1.2 区域环境及辐射客群5.1.2 区域环境及辐射客群版权声明5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域定位及发展方向 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板12版权声明 2008 龙湖地产有限公司项目紧邻4大交通主动脉，车行往还上海各区及周边城市均十分便利200m至宝安公路（宝山至嘉定安亭），北部交通 主动脉；1km至沪太路（太仓至上海火车站），北部交通主动脉；3.7km至外环沪太路口，通过外环前往虹桥枢纽仅20分钟，前往浦东机场仅40分钟。4.8km至郊环沪太路口，通过郊环前往南通仅80分钟，前往苏州仅1小时。运营及投资发展部 集

22、团启动会资料编制模板135.1.2-区域公共交通条件5.1.2-区域公共交通条件版权声明 2008 龙湖地产有限公司美兰湖、罗店美兰湖、罗店刘行刘行&潘广路潘广路顾村顾村上海大学上海大学大场镇大场镇长寿路长寿路本 案本 案大华大华静安寺静安寺CBD世博园世博园磁悬浮、新国际博览中心磁悬浮、新国际博览中心本案直接辐射范围本案直接辐射范围无缝连接轨交7号线刘行站1、2号出口距离潘广路站仅300米；距离顾村公园站仅1500米 本项目通过7号线链接上海多个关键区域，通过7号 线可直接换乘1、2、3、4、6、8、9、10、13共计 共计 9条线路条线路，为区域居民工作、出行提供了极大便利（至静安寺仅（至

23、静安寺仅35分钟）分钟）；运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板14 本项目辐射区域涵盖辐射区域涵盖顾村、罗店两镇，范围内设顾 村公园、刘行、潘广路、罗南新村、美兰湖共5个 站点个 站点。5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-区域公共交通条件版权声明 2008 龙湖地产有限公司 项目内部规划公交始发站，含6条线路，其中5条连通 宝山各区域，1条通往嘉定。公交、轨交无缝换乘的实现将极大丰富本项目的人流 量，提升商业竞争能力。地铁上盖、外环&郊环、沪太路&宝安公路、公交始发站无论自驾或公共交通，来往本项目均极其便利，堪称“综合型交通枢纽”5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-区域公共交通条件

24、运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板15版权声明 2008 龙湖地产有限公司3.1KM4.5KM4.7KM6.9KM7.3KM5.7KM7号线号线老罗店老罗店老刘行老刘行老顾村老顾村美兰湖美兰湖顾北路顾北路动迁区动迁区顾村公园顾村公园动 迁 区动 迁 区 本地原住民原住民：主要分布在老罗店、老顾村、老刘行老罗店、老顾村、老刘行三 处，年龄层范围较广，消费能力中等中等，以日常日常生活消 费为主；市区导入市区导入客户（动迁动迁）：主要分布在地块周边动迁区动迁区，来自上海市区各个区域，以北区为主（闸北、虹口、杨浦），年龄层范围较广，消费能力较强较强，日常日常生活 消费与时尚时尚类消费兼具兼具；市

25、区导入市区导入客户（高端高端）：主要为分布在美兰湖、顾村 公园美兰湖、顾村 公园附近购买高端改善类住宅高端改善类住宅的客户，消费能力强强，日常日常生活消费与时尚时尚类消费兼具兼具；新上海人新上海人：主要分布在美兰湖、顾村公园、顾北路美兰湖、顾村公园、顾北路附 近首次置业首次置业的客户，是年轻时尚中产阶级年轻时尚中产阶级，消费能力 较强较强。本案主要辐射顾村、罗店两镇，区域内客户以居民为主，分为三类：本地原住民；上海市区导入客户；新上海人运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板165.1.2-辐射商圈的人口构成5.1.2-辐射商圈的人口构成5.1 商业定位5.1 商业定位5.1.3 商业竞争市场

26、环境5.1.3-区域商圈5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析5.1.3 商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析版权声明 2008 龙湖地产有限公司昊元商圈昊元商圈地块东侧 动迁区地块东侧 动迁区顾村公园顾村公园罗店老镇罗店老镇世纪联华世纪联华北欧新镇 奥特莱斯北欧新镇 奥特莱斯皇冠假日 美兰湖高尔夫皇冠假日 美兰湖高尔夫项目项目/区区 域商业类型典型品牌人气域商业类型典型品牌人气罗店老镇沿街商业农工商超市、来伊份、苹果 花园旺世纪联华大卖场+转租区世纪联华、美食广场、一伍 一拾、爱乐游、肯德基旺北欧新镇奥特莱斯+街区 式

27、商业奥特莱斯、鼎中鼎豆捞、婚 纱摄影、伊诺咖啡弱地块东侧动迁区沿街商业肯德基、菜场一般昊元商圈沿街商业+街区 式商业联华超市、ok拉、全家、克 里斯汀、德庄、中国黄金、阿迪达斯旺顾村公园街区式商业顾村公园烧烤、麦当劳、刘一手、永和大王、房产中介一般依云长街沿街商业华联、伊诺咖啡、鸡公煲一般运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板18依云长街依云长街片区商业发展较为落后，当前呈：不集中、档次低、体验性差的特点 强势主力业态方面，大卖场仅有世纪联华，无影院，KTV为低端地方品牌5.1.3-区域商圈5.1.3-区域商圈版权声明2008 龙湖地产有限公司正大持有正大持有 整体招租绿地销售整体招租绿地销

28、售 售后包租售后包租南楼南楼北楼北楼绿地正大缤纷城临近7号线顾村公 园站号线顾村公 园站，距本项目1.5公里公里；商业面积共80596（地上62464），其中北楼1-3F共30000采用售后包租售后包租模式，地下部分、南楼1-4F及北楼4F采用持有招租模式；目前据传该项目意向引入卜蜂莲花卜蜂莲花，开业时间在2014年下半年年下半年。与该项目相比，我司项目在交通条件、体量、租售模式、规划等各方面均 占据明显优势运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板195.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-主要竞争商业分析版权声明共康路站共康路站万达广场本项目刘行站刘行站商业建筑面积商业建筑面积110,000

29、平方米地址平方米地址上海共和新路一二八纪念路路口开业时间开业时间2012年6月开发商开发商/营运商营运商万达集团 上海宝山万达投资有限公司建筑形态建筑形态六层购物中心，三层室外步行街商业定位商业定位中档区域型购物中心物业处置方式物业处置方式购物中心：业主持有，对外租赁。室外步行街商铺：对外销售停车位停车位1,200个主要消费群体主要消费群体周边写字楼白领、及宝山区中至中高收入的家庭型消费人群租金水平租金水平F1租金报价租金报价8-15元元/天天/平方米主要租户楼层入驻品牌商家平方米主要租户楼层入驻品牌商家F1万达百货、玛莎百货、沃尔玛超市、第一食品F2万达百货、国美电器、ZARA、UNIQLO

30、、CASIO、H&M、GXG、Mo&Co、LEE 等F3万达百货、大玩家超乐场、屈臣氏、美克美家、倍思家、热风、星动力、豆捞坊、避风塘等F4万达百货、大歌星量贩KTV、麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、哈根达斯、望湘 园、汉拿山、板长寿司、丰收日等F5万达百货、万达影城F6丰收日宝山万达距本项目较远，且依托轨交1号线，客户群不同，不作为竞品 本项目体量与其接近，定位方面应采取差异化策略，打造宝山另一标杆5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-主要竞争商业分析 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板20运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板221、填补商业业态空白、填

31、补商业业态空白5.1.3-商业业态机会分析5.1.3-商业业态机会分析自发形成的街铺、集中步行街、传统百货超市，是传统商 业发展三个阶段，随着本区域快速发展、人口快速聚集，区域 现有商业形态不能满足消费者的需求。集购物、餐饮、娱乐、社交等功能于一体的购物中心业态代表着商业发展的未来，而 该业态在本区域尚属空白。这是本项目最大的发展机会。2、提升商业业态档次、提升商业业态档次消费者在满足基本需求之后，必然追求消费品质、消费 体验。区域现有商业消费形式单一、档次低、体验感差。锁 定区域内中高质量消费人群，迎合区域内中高端消费需求，填补区域内中高端消费市场。这是本项目最大的经营机会。3、抢占竞争优势

32、、抢占竞争优势区域市场容量有限，未来较长一个阶段内只能容纳一个 大型购物中心，本项目以较高的商业形象、物业条件、经营 水平进入区域市场，确立区域商业标杆，在打压现有低水平 商业的同时，给潜在竞争对手设置进入门槛。这是本项目最 大的竞争机会。版权声明 2008 龙湖地产有限公司5.1 商业定位5.1 商业定位5.1.4商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.1.4商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-

33、功能构成配比5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目SWOT分析OWST优优 势势1、本区域未来人口导入量 较大，区内缺乏优质商业项 目，市场空间较大；2、本项目交通条件较好，自驾、地铁、公交等均能便 利到达。威威 胁胁1、周边现有低端商业、低 价竞争可能会对本项目的客 流有一定分流作用；2、未来可能出现的大型高水平商业的潜在威胁；3、本项目有大量销售型商 业，未来经营管理可能对自 持商业产生一些负面影响。2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板23劣劣 势势1、本区域距离市区较远，目前周边人口数量不足，人 口导入需较长时间；2、本项目远离传统商圈，周边商业氛围缺

34、乏，市场培 育需较长时间。机机 会会1、本项目规划有大体量购 物中心，业态齐全，集客力 强，容易形成项目特点和竞 争优势；2、本项目接驳地铁，周边 有两个大型公园，如果充分 利用能给项目带来大量区域外人群。版权声明地铁、公交、自驾版权声明综合枢纽5.1.1-商业总体定位商业总体定位总体定位：北城天街上海西北部首席10万万“精致生活、乐享时尚精致生活、乐享时尚”全天候一站式 Lifestyle center便捷交通强势业态便捷交通强势业态强调体验强调体验引领时尚引领时尚强化客流吸附能力 领衔区域市场强调参与性，全家 动员，增加客户停 留时间快时尚配合专卖店提升区域时尚水准 2008 龙湖地产有限

35、公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板24版权声明5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目总体定位 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板25高档高档宝山万达广场 11万平方米 购物中心绿地正大缤纷城 8万平方米 街区商业万尚生活广场&依云长街 合计2.9万平方米街区商业低档大众化低档大众化本项目商业 10万平方米 购物中心版权声明单一业态多元化业态单一业态多元化业态 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板265.1.4-项目总体定位5.1.4-项目总体定位辐射范围辐射范围 划定原则划定原则：考虑竞争因 素，项目辐射区域锁定 在顾村

36、镇、罗店镇范围 内。区域范围区域范围：东至潘泾河、西至宝山嘉定界、北至 石太路、南至外环。客群构成客群构成 核心客群：核心客群：顾村、罗店 新建商品房导入人口、中心城区动迁人口、本 地原住民。辅助客群：辅助客群：其他通过7号线、内部公交枢纽站、外环&郊环、沪太路&宝安公路导入的人群。客群数量客群数量 顾村居民：顾村居民：现状10.2万 人、2016年15.6万人、2019年23.7万人。罗店居民：罗店居民：现状10.1万 人、2016年14.3万人、2019年17.1万人。版权声明 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板275.1.4-项目客群定位5.1.4-项目客

37、群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-项目业态组合版权声明 2008 龙湖地产有限公司运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板285.1.4-项目业态组合B1生活食尚5.1.4-项目业态组合B1生活食尚零售：1812平米餐饮：2905平米 超市：7325平米零售：1812平米餐饮：2905平米 超市：7325平米大卖场&美食广场作为两大主力店，结合两个地铁出口，组织人流，形成 集生活购物、快餐、速食、药妆、小零售等业态为一体的生活美食集市意向业态、品牌 大卖场、美食广场；零售：万宁、一伍一拾、基本生活、酷乐 潮玩；餐饮：赛百味、食之秘、小林煎饼、西树 泡芙、呷哺呷哺、唐饼家、快乐柠檬。集团

38、运营及投资发展部集团启动会资料编制模板29地铁出入口地铁出入口5.1.4-项目业态组合L1潮流品味5.1.4-项目业态组合L1潮流品味零售：6157平米餐饮：1043平米 零售次主力店：1180平米零售：6157平米餐饮：1043平米 零售次主力店：1180平米潮流、品“味”两大主题相结合，集快时尚、专卖店、西餐、面包房、休 闲餐饮等为一体，洋气、舒适、有调性意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：Lacoste、C.P.U、ck underwear、SWATCH、EBT；餐饮：巴黎贝甜、wagas、星巴克、哈根达斯、麦当劳、必胜客。集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板

39、305.1.4-项目业态组合L2精致生活5.1.4-项目业态组合L2精致生活零售：5205平米餐饮：2950平米 零售次主力店：1954平米零售：5205平米餐饮：2950平米 零售次主力店：1954平米快时尚店铺一拖二，配合精品专卖店，形成时尚氛围 餐饮以东南亚、日韩特色品牌为主意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、CROWN、hotwind、ME&CITY；餐饮：避风塘、赤坂亭。集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板315.1.4-项目业态组合L3全家动员5.1.4-项目业态组合L3全家动员零售：3817平米餐饮：5272

40、平米生活配套：1733 平米零售：3817平米餐饮：5272平米生活配套：1733 平米零售以牛仔、运动、成熟装、童装、内衣等为主，配合美容纤体、儿童培 训，另加时下热门餐饮，形成全年龄段覆盖楼层意向业态、品牌 零售：VANS、阿迪达斯、青山洋服、十月妈咪、E_LAND KIDS、Paw In Paw、黛安芬；餐饮：港丽、小辉哥；服务：拜尔齿科、曼都发型、美丽田园、潮手潮脚、赢在起点集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板325.1.4-项目业态组合L4吃喝玩乐5.1.4-项目业态组合L4吃喝玩乐娱乐：2280平米餐饮：5605平米 影院：4263平米娱乐：2280平米餐饮：5605平米 影

41、院：4263平米强目的性楼层，三大主力商户为：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表 热门餐饮品牌，打造区域客户吃喝玩乐首选地意向业态、品牌 影院、KTV、大中餐；餐饮：釜山料理、外婆家、西贝西北菜、麻辣诱惑、望湘园、上海人家、汉泰、屋企汤馆、和民居食屋。集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板33请对以下信息进行说明：（按商家经营范围面积统计）1、总出租面积54267、主力店面积占比22.6%。2、每个楼层主要业态：主力店、零售、餐饮、娱乐、服务所占面积及业态占比。3、并对每个楼层的主要业态做代表品牌面积举例 B1主力店：大卖场，如永辉、华润，7325L1零售：如Lacoste，150；餐饮

42、：如星巴克，200；零售次主力店：如H&M（1复2），2000 L2零售：如only，250；零售次主力店同1楼L3零售：如VANS，50；餐饮：如港丽，500，生活配套如曼都发型，250 L4主力店：影院如幸福蓝海，4263；娱乐如好乐迪，2800；集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板345.1.4-功能构成配比5.1.4-功能构成配比楼层零售餐饮娱乐主力店次主力店生活配套合计B11812 2905 0 7325 0 12043 F16157 1043 0 1180 0 8379 F25205 2950 0 1954 0 10109 F33817 5272 0 1733 10821 F

43、40 5605 2280 4263 0 12914 合计16991 17775 2280 11588 3134 1733 54267 业态占比31.3%32.8%4.2%22.6%5.8%3.2%100.0%5.1 商业定位商业定位集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板352.研发2.研发3.项目建设管理及技术3.项目建设管理及技术4.收益测算5.后期运营管理规划6.物业管理4.收益测算5.后期运营管理规划6.物业管理返回目录返回目录5.3.1 机电系统5.3.1 机电系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板365.3.1-空调系统5.3.1-强电系统5.3.1-弱电系统5.3.1-

44、商业运营弱电系统5.3.1-给水系统5.3.1-排水系统5.3.1-燃气系统5.3.1-排油烟系统5.3.1-机房布置方案5.3.1-交通设备选型5.3.1-噪声控制5.3.1-灯光5.3.1-公共附属设施返回目录返回目录5.3.1-空调系统空调系统请对以下信息进行说明：1、冷热源方案；2、空调系统分区，各区空调负荷计算原则（下表）；3、机房、新风井、排风井、防排烟井、冷热水管井的布局原则；4、各层空调机房、新风机房、风机房及各区制冷机房、锅炉房、换热站的位置、面积；5、室外风冷机组、冷却塔、冷凝器的位置及对相邻建筑的影响分析（遮挡、美观）；估算表集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板37

45、参数（按系统）系统选择单位制冷量(w/m2)单位制热量(w/m2)总制冷/制热量(w/m2)主力百货独立单冷/冷 暖超市影城次主力店、商铺插 图空调负荷计算原则空调、强电负荷计算标准及分区原则空调、强电负荷计算标准及分区原则区域室内干球温度及相对湿度人员密度（m2/人）新风量（M3/h.P）允许灯光设及 设备散热量负 荷（W/m2）噪声（NC）夏季干球温 度（oC）相对湿度（%）冬季干球温 度（oC）相对湿度（%）超市主力店电影院餐饮区冰场商铺5.3.1-空调系统空调系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板38相关机电管井及设备间设置原则：1.新风井、排风井结合 防火分区每2000m2

46、左 右设置一处；2.热回收机组根据当地节能要求选配；新风 及排风热回收机组设 置于屋面；3.消防排烟井每防火分 区预留两处，排烟风 机设置于屋面；4.结合防火分区设置强 弱电间各一处；新风井新风井新风管新风管排风井排风井排风井排风井消防排烟井消防排烟井冷热水管井冷热水管井弱电间弱电间强电间强电间排风管排风管新风井新风井典型位置机电管井及设备方案典型位置机电管井及设备方案5.3.1-空调系统空调系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板39优化前新风机房方案优化前新风机房方案优化后新风机房方案优化后新风机房方案A取消在每层布置的新风热回收机组，相应新风机房取消。（原方案新风机房设置原则：平米

47、设置一 个，每个约平方米）取消在每层布置的新风热回收机组，相应新风机房取消。（原方案新风机房设置原则：平米设置一 个，每个约平方米）保留热回收功能，新风热回收机组在屋顶集中设置，通过增设新排风竖井送至各层。（新排风竖井每平米设置一组，共约 平米）保留热回收功能，新风热回收机组在屋顶集中设置，通过增设新排风竖井送至各层。（新排风竖井每平米设置一组，共约 平米）；增加商业使用面积（平 米）：共计平米 增加商业使用面积（平 米）：共计平米；D保留了新风热回收功能，节约新风负荷保留了新风热回收功能，节约新风负荷30%机电管井及设备方案机电管井及设备方案空调系统方案优化空调系统方案优化5.3.1-空调系

48、统空调系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板40制冷机房（百货）400平米制冷机房（百货）400平米制冷机房（Mall）1500平米制冷机房（超市）制冷机房（Mall）1500平米制冷机房（超市）置；制冷机房布置大样图（冰蓄冷）制冷机房布置大样图（冰蓄冷）Mall空调系统：1.1.采采百用用货冰冰、蓄蓄超冷冷市：、影院及其余商业部分空调制冷系统分别设2.1集、中每每机年年房节节采约约用电电冰费费蓄24冷8万万系元元统2、转移高峰电量、转移高峰电量1554MWh3、增加投资、增加投资811万元，预计回收期为万元，预计回收期为3.3年年4、北京市对蓄冰系统有补助，系统招标时需要求厂家配合办

49、理以便我司取得该项补贴、北京市对蓄冰系统有补助，系统招标时需要求厂家配合办理以便我司取得该项补贴空调制冷方案空调制冷方案集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板415.3.1-空调系统空调系统请插入项目总图标识燃气供应方案销售型商业空调方案：1.销售型商业空调形式按照 冷媒多联机预留；2.屋顶预留各家室外机安装条件；3.冷媒管道沿预留竖井敷设 至各户户内。室外机安装位置室外机安装位置空调系统5.3.1-空调系统空调系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板42主机布置方案销售型商业空调方案：1.销售型商业空调形式按照 冷媒多联机预留；2.屋顶预留各家室外机安装条件；3.冷媒管道沿预留竖井

50、敷设 至各户户内4.为避免影响两侧住户，考虑在东西两侧设置隔音屏 障，减少噪音对SOHO居民 影响。室外机安装位置室外机安装位置空调冷媒管空调冷媒管冷媒管管井冷媒管管井5.3.1-空调系统空调系统集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板43插图5.3.1-强电系统强电系统请对以下信息进行说明：1、市政供电方案，是否设置变电站；2、变配电室配置原则；例如百货变配电室、超市变配电室、自持商业变配电 室；3、开闭站、开关站、变配电室、柴油发电机房的位置、面积、布置原则；4、强电负荷单位用电指标标准（见下表）；说明标准制定的依据；5、电井的布置原则；6、变压器容量计算、供电范围；集团运营及投资发展部