房地产企业优秀成本总监的成本观和素质要求——暨房地产住宅项目关键成本指标体系.pptx

1、2011.03版权所有 不得拷贝2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业优秀成本总监的成本观和素质要求暨房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目标掌握房地产行业成本管理的核心理念了解中国房地产企业综合运营水平了解房地产品牌企业的成本管理做法建立正确、系统的房地产项目成本控制理念房地产住宅项目关键成本指标体系分析2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录房地产行

2、业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03进度成本传统角度或承建角度产品质量经营进度投资控制房地产工程项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别工艺质量工艺进度成本控制版权所有 不得拷贝:质:量房地产企业角度.2011.03房地产企业成本管理理念投资控制客户需求对手条件版权所有 不得拷贝:经营定位:.2011.03客户需求决定成本案例示例版权所有 不得拷贝:Word版文件来自版文件来自:中国工程造价控制群中国工程造价控制群中国工程造价控制群中国工程造价控

3、制群.群号群号:160197969分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）电梯层门高2.32.3梯门宽10.9控制面板两侧各一一个空调应设宜设分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）标准层候梯区净宽2.52.2入户门净宽1.31.32011.032.1迎宾厅合用柜机或吸顶机34.5独立多联机候梯区开间休息会客区进深信报区空调标杆B（入门）5.4-6.24.5-5.435-50平10-20平无4.5标杆A（较高）8.1-9.36.0-8.445-65平15-3035-455项目层高净高迎宾大厅面积候梯区休息会客区迎宾大厅进深分类首层大堂标杆B（入门）4.53.730104.52.1项目休息区、候梯区层高

4、休息区、候梯区净高休息区面积候梯区面积休息区进深候梯区开间分类车库大堂标杆A（较高）4.53.7 示例35154.52.4对手条件决定成本案例1）万科风之玫瑰住宅分级指标版权所有 不得拷贝:.2011.03经营（老板）定位决定成本案例星河湾产品示例版权所有 不得拷贝:.2011.03房地产成本管理理念投资控制房地产成本管理不等于简单的省钱！版权所有 不得拷贝:.2011.03房地产成本管理理念投资控制版权所有 不得拷贝:成本规划论Word :.2011.03质量进度成本传统角度或承建角度房地产项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产

5、品质量经营进度投资控制版权所有 不得拷贝:.2011.03本次培训目录版权所有 不得拷贝:房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析:房地产住宅项目关键成本指标体系.2011.03房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力11项目全成本控制能力44经营能力基本专业能力33 整体业务能力22 综合专业能力版权所有 不得拷贝:.招标采购2011.03房地产企业成本总监业务素质模型力44经营能力33 整体业务能力22 综合专业能力11基本专业能力认价获取途径培训实践交流集团平台行业总

6、结版权所有 不得拷贝:投资控制能力目标成本:责任成本财务税务能动态控制.合同管理项目全成本控制能力签证结算建筑安装成本控制能力投资控制能力成本（设计优化）管理成本2011.03房地产企业成本总监业务素质模型44 经营能力33 整体业务能力22 综合专业能力11基本专业能力跨部门获取途径培训实践行业交流集团平台行业总结版权所有 不得拷贝:土地（项目可研评估）建筑安装成本设计营销成本:财务税务能力 协作.项目全成本控制能力建筑安装成本控制能力2011.03建筑安装成本控制能力11项目全成本控制能力44经营能力基本专业能力33 整体业务能力22 综合专业能力房地产企业成本总监业务素质模型财务规划税务

7、筹划全面预算管理财税管理与业务部门的关系集团成本管控获取途径实践培训行业交流集团平台磨炼版权所有 不得拷贝:投资控制能力:财务税务能力.项目投资决策与投资风险项目全成本控制能力 净资产回报、销售净2011.03房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力务能力44经营能力33 整体业务能力22 综合专业能力11基本专业能力获取途径实践培训行业信息集团平台磨炼版权所有 不得拷贝:公司价值评估财务税 公司融资渠道与融资工具.经营综合成本分析（机会与时间成本、利润率、资金周转率、负债）建筑安装成本控制能力2011.03房地产企业税务筹划管理房地产集团化企业成本管理体系的建立领先企业案例研习：中海地产成

8、本管理解密房地产住宅项目关键成本指标体系版权所有 不得拷贝:百锐房地产成本总监高阶班课程优秀成本总监的成本观和素质要求房地产企业全面预算管理房地产项目设计阶段成本优化房地产工程成本全过程精细化管理房地产企业战略采购与关键部品采购课程房地产企业财务管理课程 :.2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析:.2011.03版权所有 不得拷贝:中国房地产企业综合运营能力评估指标体系:.指标类别指标名称行业标杆指标地产开发规模510个项目企业整体运营指标人均税后利润1201

9、80万元/人人均年开发面积42005000平米/人人均效能（净利润/人力总成本）8.5开发效率（从拿地开工到开盘）低、多层：9个月高层：12个月从开工到四证周期:6个月开工到融资贷款周期78个月.建安目标成本变动率5%以内计划完成率项目营运四个节点100一级计划节点90（约60个）决策层会议决议完成100%月计划完成90%资金计划使用情况90%回款情况产品质量投诉90%版权所有未有质量投诉不得拷贝公众事件2011.03与标杆企业运营指标对比:指标类别指标名称行业标杆指标地产项目管理核心指标（1）工程合同数量与人员配置小于45个，7人标配铁杆供方选用比例大于75%新项目开发核心员工比例大于75%

10、项目时间计划管理水平分级管理、分段考核、全员推进合同结算时间68个月监理费用标准:不少于15元/m2施工图纸深度水平工法合理.实用，不是简单套用标准图毛坯房改造费用小于50元/m2建筑安装成本水平略高于社会平均水平2011.03与行业标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标地产项目管理核心指标（2）建筑安装成本水平略高于社会平均水平施工工期合理性按照集团合理标准工期水平完成工程款支付及时性按照合同达到90%设计选材定样、招标影响负面影响可控与主要供方高层沟通频率1次/月行政能力:细致入微、企业文化载体安全文明施工垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先2011.03与

11、行业标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标地产满意度客户满意度客户忠诚度64%（重复购买或推荐购买）；客户满意度85%投资者满意度95员工满意度77%（第三方调查）2011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:.指标类别指标名称行业标杆指标地产设计管理设计周期一般项目共46个月：方案阶段60天、初设阶段30天、施工图阶段6070天。标准化项目：方案42天、扩初施工图35天。成熟项目：方案49天、扩初施工图63天。创新项目：方案70天、扩初35天、施工图6070天。人均设计面积45万平米/人，兼顾专业配置设计费用标准60100元/m2（建筑面积）建筑方案/

12、园林方案2040元/m2（:建筑面积）/1520元/m2（园林面积）限额设计关键指标达成率.100设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）0.5%以内（万科指标）施工图老工程师人员90%设计项目创新率30%（一般项目）设计变更截止时间点单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。二次设计与部品确定时间总包开工后2个月内完成（参考）2011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标地产采购与合同管理人均招采面积20万平方米/人，兼顾专业配置招标文件的标准化份数85%合同的标准化份数招标周期偏差最低投标入围单位比例暂定工程量合同比例无图分判建筑合同比例战略采购合同

13、额比例清单加图纸合同价格包干比例85%5%95%（需要讨论操作方式）10%:0%.29类部品，占总合同额45%100（中海08年之后）项目工程合同数量合同结算时间工程款支付及时性小于45个68个月按照合同达到902011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标地产成本管理人均成本管理面积10万平方米/人，兼顾专业配置目标成本的偏差率（结算成本/目标成本）5基准成本的准确率（单项结算成本/基准成本）95结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价）10设计变更率:3现场签证率.2成本动态控制一月一清100补充预算一单一算率100补充预算与设计变更按合同编流水

14、号率100零星合同审批时效当天审批31%、3天内审批55%，超过10天审批24%2011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标地产工程管理2011.03人均工程建设面积（工程业务口）3万平方米/人，兼顾专业配置现场工地管理人员配置标准工程质量客户满意度7人65铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例项目工程合同数量一级计划中的工程节点完成率标准工期达成率重大安全事故率监理费用标准监理总工程师待遇监理部监理工程师的激励毛坯房改造费用每户入伙轻微问题数版工程质量对客户满意度贡献度大于75大于75:小于45个90.1000不小于15元/m2当地总监待遇水平分位值前

15、2020小于50元/m23/100户权所有不得拷贝85与标杆企业运营指标对比:完整、有序，不是二张皮假资料2011.03指标类别监理管理分项指标指标名称监理费用标准监理公司老板的工作状态监理总工程师待遇监理部监理工程师的激励监理部监理人员的办公室安排监理部监理人员的就餐安排监理部内业体系施工过程中的检验批管理状态监理合同水平监理规划水平地产与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:行业标杆指标不小于15元/m2有追求、想做好；有想法、有团队当地总监待遇水平分位值前2020靠近甲方，远离总包:与甲方合伙，严禁在总包食堂搭餐.与施工过程同步，不是假资料结合项目，针对性强，奖罚分明结合项目，针对性强

16、，实操性强指标类别指标名称行业标杆指标地产总包管理分项指标2011.03总包老板与甲方的关系长期合作，知根知底不同物业类型选择总包的原则甲方项目在总包年度项目的地位体量相类，体制相异（利润或荣誉等）前三甲项目总包的资金实力总包单位在当地的口碑总包单位企业内部管理水平总包单位项目经理水平长期合作的劳务队伍稳定性与水平项目部管理班子人员配备总包在项目所在地的资源情况总包单位内业体系情况付款是否及时分包转包情况版基本上可以保证项目正常推进不能有恶性口碑:制度健全、执行规范.类型项目的经验比较丰富稳定、可靠齐备、执行力足够基本上可以保证项目需要完整、有序，不是二张皮假资料能够按合同支付严格避免简单地分

17、包转包权所有不得拷贝与标杆企业运营指标对比:指标类别指标名称行业标杆指标地产质量成本管理核心指标数据外墙保温质量单方造价成本标准120150元/m22厚聚氨脂涂膜（上海汇丽）烟道每延米成本40元/m2100元/m内隔墙墙板样板房效果成本标准园林质量成本标准等等版150元/m250007000元/m2:350600元/m2.权所有不得拷贝2011.03与标杆企业运营指标对比:指标类别指标名称行业标杆指标地产策划营销人均销售面积34万平方米/人，兼顾专业配置来访客户成交率顺市：1015%，逆市：5%左右客户成交周期顺市：1-3天，逆市：7-10天销售去化速度一般分批推售；三个月推售一次。180天库

18、存量36个月房款回笼周期:一般约定7天之内签约交首期。快的当天或3天之内。一个月内办完按揭手续。重庆需要67天。.来访客户数/广告推广投放额1人/6000元每户客户成交成本2w/户项目营销费用标准12.5%销售产值产品竞争能力有企业主打固化产品区域竞争能力有区域竞争优势客户管理能力深谙某类客户特性2011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:指标类别指标名称行业标杆指标指标开发规模810个项目企业整体经营指标投资回报指标净资产收益率ROE1025%各股东投资收益率投资回收周期盈利指标销售净利润15%销售毛利润:管理费用率销售费用率.利润增长率15%负债指标全口径计息负债率45%股东权

19、益计息负债率净负债率周转指标总资产周转率（次）0.45资金平均周期2011.03版权所有 不得拷贝与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产项目经营指标项目内部收益率IRR指标大于20%项目销售净利润20%整体项目成本指标35%单项目自身融资水平70%2011.03与标杆企业运营指标对比版权所有 不得拷贝:.2011.03版权所有 不得拷贝:房地产企业运营管理的定义房地产企业运营管理：是战略的延伸是财务的落实是成本的监控是计划的监督房地产企业运营管理，是多项目之间的协调，运营部门分析各项专业运营指标，为管理层决策提供详细、准确的数据支持。运营月度分析报告深度:授权的良好基础。.兄弟

20、企业运营管理经验借鉴：运营指标就是企业运作指挥棒，设置运营指标体系，根据市场行情，通过调整指标体系，指导与带动专业管理。运营管理，有利于企业通过关键运营指标，简洁明了对项目进行监控，有效控制项目风险，是多项目管理的有效工具。房地产企业运营管理，不是简单地统计项目数据，设置一些指标进行评估考核。考核不是目的，而是要为项目提供作战方案或纠偏方案。运营管理，是风控，更是项目推进的作战参谋。2011.03本次培训目录版权所有 不得拷贝:房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析:房地产住宅项目关键成本指标体系.201

21、1.03版权所有 不得拷贝:房地产全成本观念施工阶段-承建商的全成本、开发商的阶段性成本。开发全过程成本-开发商最关注按成本类型分：土地、工程、财务及税金、管理、营销、设计；按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；注释：成本比例关系决定成本控制重点、成本的关联性、成本控制阶段。产品寿命周期成本-品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。.对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。2011.03需永久关注管理创新房地产成本管理的发展趋势“简单省钱”是承建单位、突破成本

22、定价是房地产商！全员参与重心前移方案优化版权所有 不得拷贝:.2011.03版权所有 不得拷贝:成本型城市与产品型城市的投资控制差异从大的客户需求概念角度，可以把中国的城市分为成本型城市与产品型城市。成本型城市指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：郑州、长沙、长春、中山、芜湖、镇江等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。产品型城市指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：北京、上海、杭州、深圳、广州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投:对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节

23、奏的把握反而显得重要。在同一个城市，存在产品型地块与成本型地块的差别。对不同的城市不同的地块，我们要采用不同的成本控制方法。不要让成本经验主义害死了人。选择城市的时机，正值城市由成本型快速转向产品型，最有利，比如：中信珠海。.2011.03 C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降-具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关。-价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策。提升价值的五种方式 提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value ,性价比F-function ,产品、功能/性能

24、、服务、收益C-cost,费用/成本版权所有 不得拷贝:.2011.03谁是控制工程成本的核心部门观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门 。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门 。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门 。观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。营销部？财务部？版权所有 不得拷贝:.2011.03设计招标施工SPEND曲线版权所有 不得拷贝发生的成本形成的成本定位成本控制重点放那儿好？销售及物管 项目周期工程成本控制的重点成本70%80%:.20%优化2011.03工程成本与营销、设计、工程技术的关系1营销决定方向3技术决定细节

25、版权所有 不得拷贝:2设计阶段:.2011.03版权所有 不得拷贝:正确认识设计阶段成本优化传统建筑设计院，并不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成本！中国大陆设计管理条块分割严重，房地产设计管理范围远远大于传统的建筑设计院。房地产设计管理全新思路：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。:大师指点迷津，一个主意节省几百万的神话已经结束。房地产企业现在需要的是精细的设计管理优化。现阶段规划设计阶段成本技术优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基

26、础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。.2011.03万科模式：工程招标（合约）管理与成本（预结算）管理分离。中海模式：工程管理与成本（预结算）管理合并。模式：招标（合约）、成本（预结算）、合同执行、审算分离。成本管控模式、成本管理理念传承与发展工程成本管控模式没有固定的，适合就好！:.适合的标准是什么？工程成本管控模式必须符合公司经营需要！版权所有 不得拷贝:2011.03异地成本管理测算与沟通版权所有 不得拷贝:总部与分公司的沟通困境。异地成本测算的必要性:.2011.03万科的“七只眼睛”做法。版权所有 不得拷贝:目标成本规划与分解目标成本规划要点：产品定位、物

27、业类型、对手条件、客户敏感、部品标准、供方选择。目标成本分解要点：合同分解、部品标准。目标成本确定过程：目标成本规划合同分解合同目标成本:.2011.03甲方分包做多与总包做多的问题非核心业务分包是方向！版权所有 不得拷贝:.2011.03甲方分包做多与总包做多甲方难以总包的瓶颈三边工程合同管理版权所有 不得拷贝:总包瓶颈:.信任危机2011.03甲方分包做多与总包做多的问题“三边工程”解决方案土建扩初建筑、规划方案结构、设备施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观施工图设计销售配合资料景观方案设计设初 型结构设计扩备选

28、 设计建筑平面产品、技术创新研发景观概念方案设计论证阶段拿地节点策划阶段方案报建设计管理阶段扩初设计工程管理销售示范模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样初步方案产品配置建议施工图设计指引版权所有 不得拷贝 区设计:实施方案设计阶段:.2011.03分包方式探讨乙供甲限乙供（甲方限价）甲定乙供甲供供应商分类案例，链接。版权所有 不得拷贝:.2011.03工程量清单的威力问题导引：为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？这是信息对称与不对称的问题。房地产企业对建筑市场成本把握，相对承建单位而言，永远都是外行。房地产企业控制工程成

29、本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法货比三家、事前控制工程量清单招标的优缺点：1、促进设计图纸的完善和材料设备的定板定样2、符合市场竞争要求 ，取得有竞争性的价格3、充分利用投标方的资源，为我所用4、以招标价取代施工过程中的预算价，使成本管理人员有可能投入更多的时间到设计、过程控制及结算审核中去5、较大程度地减少施工过程中变更、签证、协调、配合等扯皮现象，保证施工进度6、进行成本按月审结，真正做到成本的统计反馈、动态监控7、结算周期短，扯皮现象8、缺点是：预留相应的招标周期版权所有 不得拷贝:.2011.03关于标底的认识标底是历史与定额的产物。如果要做标底，那么标底密封的时间什么时候合适

30、?标底可不可以向投标单位公布？标底的作用是什么？案例：合生创展的做法。版权所有 不得拷贝:.2011.03工程范围划分清单招标技术措施与质量标准措施费与规费付款节点合约交底版权所有 不得拷贝:坚持工程招标低价中标的原则与合同成本动态控制的困境工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。要想真正运用最低价中标原则，要有技术措施、质量标准，也就是工程成果标准做支撑。:.2011.03版权所有 不得拷贝:工程招标后是否还需要砍价招标定价方式工程招标，低价中标，不再砍价 。工程招标

31、，选二、三家报价低的，继续杀价，再定标 。几个提醒：您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？您有没有能力砍价？:.群号群号到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握的，还是不够。点评商务谈判暨探讨“鲁布革”招投标的本质。2011.03版权所有 不得拷贝:战略采购的定位战略采购不是简单的省钱方案，而应该是成本、品质、进度的最优平衡。战略采购的重点是定价体系，需要专门研究。项目采购 VS 战略采购:项目采购是订一桌酒席，战略采购是拟一份菜单。集团采购对三线城市成本的影响。:.2011.03版权所有 不得拷贝:

32、工程成本与财务付款的关系房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成本为度。:现金流管理。作为工程成本管理，一项重要而又关键的工作是要配合财务.尽量降低项目对现金流要求。售楼工程节点的意义：现金流管理。配合财务：现金流、资金周转率等。201

33、1.03成本数据库建立方法与意义合同执行与后评估资源调研标准定位数据积累成果应用版权所有 不得拷贝:.标杆企业限额设计基准，详见链接。成本数据积累，是反击串标的有力武器，是各部门成本控制沟通的平台，是对手研究的执行沉淀。成本数据库是一个企业的财富。2011.03版权所有 不得拷贝:工程成本控制体系中最难的是什么？工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会工程资源、市场工程成本资源的把握。在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会工程资源的把握与配置。对社会工程资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都

34、可能是事倍功半的事情。:坐在办公室研究定额是控制不了成本的。.社会工程资源的考察、选用、评估与管理。中海地产做法介绍：中海供应商选择的“一票否决制”；预先试用、技术标评审一票否决制；中海地产的“执行、决策、审计”三权分立的供应商选择法；中海招投标委员会的“桌面”制度；中海地产的供应商分级管理择优选用制度；在统一的商务条件、刚性的技术措施和质量标准下，坚持低价中标。2011.03版权所有 不得拷贝:体制对建安成本管理的约束及突破方法国有资本控股或占主导地位的房地产企业，成本管理的约束。国有企业成本管理“靠天吃饭”的状态，如何突破？“漂白”法；与可靠合作伙伴，实现“国民国”法；先与政府协议谈好找到

35、刚性理由，比如：保密工程；:.2011.03几类特别供方资源的选用与管理企业内部供方：“打招呼”的供方：当地“老爷”单位垄断部门：国有背景的供方：股东供方：长期合作供方：版权所有 不得拷贝:.承建商成本差异优秀承建商的“橄榄枝”准确的测算对称的信息战略的选择2011.03承建商差异成本分析选择承建商的几点考虑：经营管理理念（体制、经营目标、管理水平、文化理念）发展阶段物业类型异地操作:.版权所有 不得拷贝:2011.03评估建安成本合理的标准探讨成本低部品档次的一致性对售价的支持对进度的支持对质量的支持对财务（净利润、现金流、周转率、负债）的配合考虑产品生命周期成本时间成本效益 版权所有 不得

36、拷贝:.2011.03版权所有 不得拷贝:现阶段突破建筑安装成本的有效途径客户需求分析精确化设计优化供方资源优化:.2011.03现阶段的时间（机会）成本管理问题房地产行业行情判断。房地产行业进入调整期。趁着调整，修炼内功，提高项目运营水平，降低项目运作成本，提高资产周转率，可能是我们下一轮行情赢得利润的法宝。在下一轮的房地产行情机会中，我们有理由相信，谁首先改变盈利模式，谁就可以在下一轮竞争中赢得先机。机会成本的思考：关注行业结构性变化；控制负债；提升开发速度、量化现金流回正时间。版权所有 不得拷贝:.2011.03本次培训目录版权所有 不得拷贝:房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本

37、总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析:房地产住宅项目关键成本指标体系.2011.03版权所有 不得拷贝:房地产住宅项目关键成本指标体系:.序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标1产权面积/总建筑面积或可售面积/总建筑面积无关于产权面积/总建筑面积的运用，目前行业中存在二种方法。一种地下室不计算可售面积，赠送面积不是很多，总建筑面积按照国家定额面积计算方法计算，用这种方法。另一种方法，就是地下室计入可售面积，总建筑面积除按照国家定额面积计算方法计算外，架空层、赠送地下室面积都:算做总建筑面积。项目2每户建筑面积使用率.每户实际建筑面积/每户可

38、售建筑面积项目3会所面积户数比m2/户会所面积/户数项目4物业用房面积户数比m2/户物业用房面积/户数项目5核增面积/总建筑面积无不可销售的核增面积与总建筑面积之比项目说明：会所的位置，考虑是否具备经营性。2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:2011.03可售比案例：此案例可售比102290.84/110641.8092.5，售价2400元/m2，可售面积上的成本2135元/m2，建筑安装成本770元/m2（建筑面积）、832元/m2（可售面积）。如按照深圳常规思路，可售比80，可售面积上增加建筑安装成本成本131元/m2。版权所有 不得拷贝:.序号指标名称计

39、量单位指标描述指标范围合理指标6基础承载力/建筑总重量无基础承载力总和/建筑总重量单位工程7含钢量指标Kg/m2单位工程8混凝土含量M3/m2单位工程影响钢筋、混凝土的主要因素：地区规范差异、体型系:数（高宽比）、结构转换层、面积计算方式。2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:.含钢量、混凝土含量参考标准，详见链接。2011.03体型：确保高宽比不宜6，平面无不规则，避免超限审查层数（高度）：很重要！注意临界高度60m、80m万科分析影响上部结构含钢量的因素案例:.转换：1个转换层相当于3个标准层设转换层对标准层有影响层高每+10cm，含钢量+1 /，钢筋+6元

40、/整体成本+20 元/影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换。版权所有 不得拷贝:2011.03含钢量控制过程控制表版权所有 不得拷贝:.2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数说明：普通地下室含钢量、普通地下室混凝土含量、人防地下室含钢量、人防地下室混凝土含量，详见含钢量、混凝土含量指标。合理指标指标范围地下室计量单位万元（元/m2）m2/位mm吨/m2米无无无无指标名称地下室成本（包括地下室总成本与地下室单方成本）指标地下室单个车位面积地下室层高地下室顶板覆土厚度地顶板是否有消防车道地下室水位深度地下室总面积/总建筑面积人防分区面积比率消防分区面积比地面停车率序

41、号9其中版权所有 不得拷贝:指标描述综合设备房、核心筒面积计算地下室高度此做法南北方做法差异大:地下室顶板上有消防车道，增加2吨/m2荷载，增加含钢量多少？水位上升1m，增加侧压力？地下室占总建筑面积比例设计分区面积/规范最大分区面消防分区面积/规范最大分区面积实际地面车位比/规划车位比（政府有规定时）.2011.03万科分析影响地下室含钢量的因素案例版权所有 不得拷贝:.序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标10其中基坑、边坡与勘察关键成本指标基坑或边坡侧壁单方造价地基承载力地下抗浮水位内摩擦角粘聚力桩端承载力不良地质条件元/m2吨/m2M此指标用于不同基坑的成本比较以及形成成本数据:

42、.项目2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标11建筑主体成本指标其中墙地比无0.000以上建筑周长乘上建筑高度（檐口处）/单位工程总建筑面积项目窗地比无门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）:项目建筑层高米建筑标注.层高项目空间面积比m3/m2建筑所包含的体积/计容建筑面积项目屋面复杂度m2/m2屋面面积/基底面积。屋面是否有斜屋面，是否有造型及复杂程度。项目门窗单方造价元/m2单位门窗面积成本项目外墙保温单方造价元/m2单位外墙面积造价项目2011.03版权所有

43、不得拷贝影响房地产住宅项目成本的关键技术参数:序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标11建筑主体成本指标其中厨房面积比无代表户型厨房套内面积/套内面积项目卫生间面积比无代表户型卫生间(含主次卫)套内面积/套内面积项目立面复杂程度个/m2外挂件数量/外墙面积项目涂料使用率m2/m2外墙涂料面积:/外墙面积项目.2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标12项目出入口其中项目出入口比率无项目出入口数量/消防规范数量项目单组团出入口比率无单组团出入口数量/消防规范数量组团2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版

44、权所有 不得拷贝:.序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标13室内装修成本关键指标其中装修成本售价比无户型可售面积装修成本/开盘售价（一般项目）项目厨房面积比无代表户型厨房套内面积/套内面积项目卫生间面积比无代表户型卫生间(含主次卫)套内面积/套内面积项目精装修单方造价元/m2精装修按可售面积单方造价项目大堂装修单方造价元/m2:住宅单元大堂装修单方成本.项目电梯前室装修单方造价元/m2电梯前室部分装修单方成本项目公共走道单方造价元/m2公共走道精装修单方成本项目电梯轿箱装修售价比无单个电梯轿箱装修造价/单位面积售价项目电梯装修成本元/个单个电梯精装修成本项目电梯自行装修重量KG/个每个

45、电梯装修材料重量项目样板房精装修成本元/m2包括精装修部分和饰品部分项目2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标14室外园林成本关键指标其中2011.03园林绿化面积单方造价元/m2均摊到室外园林面积的单方造价项目景观工程面积占地比元/m2景观工程面积/建筑用地面积项目车行道路面积比m2/m2车行道路面积/建筑用地面积项目人行道路面积比m2/m2车行道附属人行道路面积/建筑用:地面积项目泳池户数比m2/户.泳池面积/户数项目建筑面积单方造价元/m2此指标用来检验不同物业类型建筑的园林绿化成本水平项目绿化园建比率无硬景面积

46、（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/绿化面积加上水景面积。见详细方案。项目景观立面面积比m2/m2景观立面(除树池外的各类景墙的立面处理)面积/景观面积项目水景面积比m2/m2人工硬底水景面积/景观面积项目示范区园林单方造价元/m2版权所有不得拷贝均摊到示范区园林面积的单方造价项目影响房地产住宅项目成本的关键技术参数:2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数单位面积消耗冷吨指标m2/吨空调消耗单方冷吨指标项目项目项目万元/km元/KVA元/m2市政配电开闭所位置（专线供电）高低压配电费用指标室外电气项目项目配电房、消防中心、水泵房位置设备选材

47、用料档次无无主要设备房的位置设备（如：电梯）档次其中设备工程成本关键指标15合理指标指标范围指标描述计量单位指标名称序号均衡对手条件空调 2025m2/冷吨3555万元/km650元/KVA（含设备）70100元/m2版权所有 不得拷贝:市政配电接驳点位置:高低压配电的费用.摊到室外占地面积的室外电气费用序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标15设备工程成本关键指标其中燃气工程元/户摊到每户燃气工程费用（含智能抄表）项目采暖工程元/户摊到每户采暖工程费用项目人防工程元/m2单位人防面积上的人防设备及安装人防消防工程元/m2:智能化全套系统元/户.摊到每户智能化工程费用项目室外给水工程元/

48、m2均摊到室外占地面积上的费用项目2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标16室外工程成本关键指标其中道路工程元/m2均摊到室外占地面积的道路费用项目灯光工程元/m2均摊到室外占地面积的道路费用项目标识系统元/m2均摊到室外占地面积的标识费用项目车行道路面积比m2/m2车行道路面积/建筑用地面积项目人行道路面积比m2/m2车行道附属人行道路面积/建筑用:地面积.项目土方挖填平衡比例无场地土方挖填量比例项目2011.03影响房地产住宅项目成本的关键技术参数版权所有 不得拷贝:2011.03房地产项目成本如何有效地做到优化？

49、版权所有 不得拷贝:如何真正实现设计阶段成本优化？上述关键成本指标如何运用？有时间吗？:.有能力吗？有方法吗？2011.03房地产项目成本决定性因素分析（）示例客户需求对手条件版权所有 不得拷贝:老板愿望:.2011.03等等版权所有 不得拷贝:房地产住宅项目成本管理探讨我们都知道设计阶段是控制成本的关键环节设计部门也知道这个道理，为什么就是控制不住？是什么原因？是设计人员不懂成本？是成本人员介入度不够，没有提供详细的数据支持？:.2011.03版权所有 不得拷贝:房地产住宅项目成本管理的思考为什么先进的成本管理理念总是那么难推动？如何轻松跨越“理念”到“落地”的一步之遥？设计部门也知道设计阶

50、段控制成本的重要性，为什么他们总是控制不住呢？我们如何跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？我们能否提炼一些成本关键指标，让我们一目了然发现问题？:.成本管理指标化！成本指标技术化！技术指标数据化！2011.0310年开始房地产行业成本管理的关键词版权所有 不得拷贝:成本指标化！.2011.033、窗地比：高层0.19；TH0.234、地下室层高(米)非人防:3.6m；人防：3.73.8m5、地下车位平均面积：非人防 32m26、地下室钢筋含量7、硬景：软景面积比例：3：7版权所有 不得拷贝:万科集团七个成本管理指标（案例）1、标准层钢筋含量低多层（洋房+1）/719层/2025层/26层