五星级酒店的投资效益及投资方式.doc

1、五星级酒店的投资效益及投资方式ptzD8U&P01、投资效益的六个来源.JK4uuPfc0utyh0酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服热线房产博客2r-N.CkWu9l务的主体客房和餐饮、会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几1ECEWTd0个方面热线房产博客wG gt1V.A| ET,mY#x q:? |/Kv P0酒店自身的营运收入1y |Nv(t!sH C0按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60热线房产博客M&t#Y e)o0V左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是实际上这个数字可能不准确。

2、重庆的五热线房产博客pld,p%t星级酒店在2002年底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅热线房产博客/D_ITR3A$T398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比热线房产博客U#|jN这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。而更有业内人士称五星级酒店单-+Y;XArC;?0间客房的每日经营成本仅100多元。$?m-k? aP0热线房产博客C0n8hY五星级品牌效应，带来衍生性收益。?(EXlr$F0在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各热线房产博客+By5y|G0B v种衍生性收益

3、。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广6l),EjY0Z5c0和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场热线房产博客6K V D;eri vh认可。$OXB0n0(Wx0热线房产博客e*D+t:2Ar酒店采购中的高折扣-aY3w3x$I7OL0一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，热线房产博客v Z%c Z%v$s R7f在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，热线房产博客/0&s/K4M d dJ甚至低于三星级酒店。&?m*j0tu www;n0向上、下游

4、产业扩展，形成产业集群|ao.k.0向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展T#F y-rO0形成产业集群。热线房产博客,t3sYz$(z#td.N l!Z0Y7_0管理扩张，向饭店管理集团发展热线房产博客N+St X.l17F+DY五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向An uG _o0发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其它酒店，可以获得丰厚的热线房产博客|.V6fR0c#f/2B,YJ管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。热线房产博客;?Vt?$热线房产博客MG)M4D CF.sp2C土地储备的升值效

5、益热线房产博客%H0tS7V,SE C/b五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中9r0W;$c#J rao0国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升5y)wT OuQ0值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。热线房产博客bLeh8f t;vL热线房产博客hj DY(E v$2、投资和管理酒店的六种模式(a$9mj0从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：*dh#p B.n$a F_0kR;.!f9z2Y0模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生

6、关系%t-?(fAkQr8b0饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也热线房产博客!BX.R U9h就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常热线房产博客xDs1R5US b j%ii2A见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。热线房产博客,K2ai_U.Rb这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行fOE;L8r1b0严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销热线房产博客0A vjM6U4i系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模

7、式可以使饭店投资者得到饭店经营热线房产博客2hQ sGu%E c所产生的所有利润。热线房产博客$p7J:?Q%UU(?这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品热线房产博客5cS*e-t I9%O rc牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，热线房产博客4K l;iYZD*Tl大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭(5TN?.t!?0店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的热线房产博客R)mko*p c比重不断降低。TD,n5?;d03XlV&K T

8、m 0模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持热线房产博客 q 0F*Yx(h!y i饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订热线房产博客CQnk7l*4y方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法热线房产博客Ut*cbDU z对酒店的运营带来实质性效益。热线房产博客#/l#n5K国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织8KkN*i6ruA0(Leading Hotels of The World)、世界小型豪华饭店组织(Small Luxury Hotels

9、of the World5l3Qi.W0Ltd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。热线房产博客?Gm*A O$Ksx!I这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号热线房产博客,NYUF|1A f/e,e+ t系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟热线房产博客9AIA(u.m S不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高热线房产博客 m)s$L,BMI;y低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管热线房产博客8X$8s hbG理队伍的话，这类饭店的发展会

10、受到很大的限制。t!M,QB8nScD&JT1K0Z Mk0X5W ZN mOhx0模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理3P eXT EZ$s90投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投热线房产博客 vC)q w PR3q l&JD资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。-M6M#q z&?0这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储热线房产博客l,y7fJ n5H s u备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。,iW)WM qf0这种模式的缺点在于投资者必须将饭店

11、的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理热线房产博客qs1t2KK3hqX的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员热线房产博客I&G(d9DY? ao开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分P!k$fCH7YX,x0重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，热线房产博客.W.vY JD:A增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常热线房产博客7aY)bf/m$pi客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。热线房产博客-!U-mr8R0O pR1

12、G8LPU m Xc;X3nT0模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品-Pd u#C5t6E0rj%P T0牌集团。热线房产博客w D0N;U qO N7yW+Y5:饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管C/Nc,HRC!E6O0理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高热线房产博客V4q ?8Y8c的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。热线房产博客 g7y C7v)y这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的热线房产博客)W$

13、 hBv5Q销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭.plmIc m2Mhw0店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店5f D5Qt!M0客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理X?&nfIiTsO:b0水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。热线房产博客dV z8 这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。热线房产博客b,z1P2%LPN+eRD?2g0模式五：委托管理特许经营的双重运作热线房产博客V0Z WQ S|K饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，

14、或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又ZJy5s)e0和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供热线房产博客mC)C/s x4t#dGszS的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大热线房产博客Tu#_2B-Vsb i型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭热线房产博客Y$N N0L6e3qI 2r店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同热线房产博客1I|+At&_-k的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店热线房产博客x

15、#V#c-F管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。A;#F&X?;B8mq0但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同热线房产博客)d;DF)A/a0f一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭h XHKz bA40店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就N Di il _0是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。2j(E8a9SV+V?0热线房产博客 I0V9jXhd6L_模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理热线房产博客&Y6UV F(Hr%nsA选

16、择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。热线房产博客$?0U T:Qv y一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的+g/q5Y9iK?K0优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同c En7OP%|%W.+b0时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而热线房产博客 u ih,v;b给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单/Ws9ON-z|0纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同热线房产博客(IC.m e

17、O(s9的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。,LW?;cM S0热线房产博客!zC+F9Z!N%CLX?(uF(WOIQ0QL03、酒店管理公司的管理模式热线房产博客ESA;z|热线房产博客IfnI/m x-S许多自己缺乏足够管理经验，酒店的品牌知名度尚不够高的酒店，一个很好的选择和其Zx*p _Hje0它知名的酒店管理公司进行合作。可以实行品牌的合作（如特许经营），也可以单纯引进z_3e y t:lZ0管理合作的方式是多种多样的。热线房产博客C3Z,B0r-Zwrn!dgzg5Bo#n#?0以国际著名的万豪酒店管理集团为例：热线房产博客CVkz2热线房产博客9R!0d ?

18、 Y它超常地擅于经营全方位服务的酒店，即包括餐饮、房间服务、大厅商店和侍应生服务3m;c_1H;&w:y-du0的大型酒店。万豪在全球掌控着49万间客房，却仅拥有其中的0.3%。在这49万间客房热线房产博客(iE&?fQ7M中，一半以特许经营的方式交给业主打理，另外一半则由万豪亲自运营。热线房产博客 z V!K _ g H热线房产博客fcjD)OO6ed万豪的特许经营方式：允许合作方使用万豪品牌及品牌附属无形资产，当然，为维护万热线房产博客DTcc豪的统一品牌和形象，万豪会对酒店的运营和管理提供指导（充当一个酒店管理咨询顾热线房产博客:Wx,i+XvG 9d问和培训机构的角色）。万豪向其收取5

19、%到6%的酒店收入作为品牌使用费。但是订房系热线房产博客*D8Iz.W)_ s统的费用另算。热线房产博客-P ;|;D.U7R9puv U0万豪的委托管理方式：在这种模式下，整个管理包括员工的选聘都由万豪负责。作为运8EGKQ7Zp*w0营商，万豪通常收取营业收入的6070%，用于支付员工薪资、公共设施费用、保险费、D/Ih:sl_0酒店供给品和健康保险；剩余的3030%归酒店业主所有，作为提供资本的报酬（含物热线房产博客F z? R-v C业税）和业主的利润所得（如果还有的话）| _ J*kl|74R0FJvveqS q0K1jK5j-t.H)$ P0如家快捷酒店的经营模式热线房产博客0F5

20、v:p+Ve21Oj热线房产博客,q7knnQq C1、品牌管理：热线房产博客:F1o4NXxryMq7p q0执行统一的品牌形象、经营模式、质量控制和服务标准，在全国范围内规划发展9nG*J7K$ j.U0如家直营店、特许经营店、管理店和市场联盟店四种分店。#_D8F -iP0热线房产博客0F-_kD0w$e直营店由如家酒店连锁自己投资，自己经营管理的经济型连锁酒店jI-v W4D0特许经营店获得如家酒店连锁的特许，使用如家酒店连锁品牌、商标、业务模式的经济型酒店热线房产博客ch2Rj.R;B管理店使用自有品牌，委托如家酒店连锁集团进行管理市场联盟店一种更为松散的合作模式，热线房产博客5 J

21、8,gk;?9Y加盟店借助如家酒店连锁集团的市场营销网络、品牌形象来提升自己的效益。0_&X a&I8ns0热线房产博客-q%u!qAB2、如家酒店连锁为加盟酒店提供的服务+q4j#p+Zzj%lu0ZZ 3Q52J4B0为入网酒店提供统一的标准手册，以确保品牌形象。热线房产博客h,F3I,H-u v!q(XJ/每年若干次对各酒店进行质量检查，以促进酒店质量的提高。热线房产博客a1S1Gz设有如家培训中心，培训讲师具有丰富的酒店管理从业经验，每年将会根据酒店需要提供培训。热线房产博客UX!DVsVEJ&p提供酒店的建造和装修改造设计服务，包括外观、大堂、房间等。热线房产博客1i7T hk5)b提供整套的市场营销支持服务系统。/eX(P gqb40入网酒店可以以最优惠的集团采购价格购买高质量的酒店用品。%n2-d$?%p&z fl#p0如家总部为各入网酒店提供一套完整的酒店管理系统（PMS）。热线房产博客uZf oEd-F7F)M为提高和持续品牌的影响力，加强消费者对品牌的忠诚度，如家每年投入收入的固定热线房产博客4I VQw ip比例自建推广媒体和在各种视听媒介做广告和专栏。.忽略此处.